อสังหาริมทรัพย์

เอสซี แอสเสทฯเผยภาพรวมเศรษฐกิจ-อสังหาฯยังมีความท้าทายและ 3 อุปสรรคใหญ่ แนะรัฐออกมาตรการช่วยเหลือดันตลาดฟื้นตัว เห็นด้วยธปท.ผ่อนคลายกฎเกณฑ์ LTV อีกรอบและแก้ไขพ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ์ เปิดแผนปี 68 ปรับตัวครั้งสำคัญ ด้วยการ Reform 3 เรื่องหลัก อัดงบลงทุนอสังหาฯเพื่อขาย 80% และสร้างรายได้ระยะยาว 80% ประกาศเปิดตัว 15 โครงการใหม่ รวมมูลค่า 28,000 ล้านบาท ชูไฮไลต์ บ้านแบรนด์ใหม่ “SONLE” เพียง 5 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 200 ล้านบาท ทั้งเตรียมเปิดตัวรร. 2 แห่งในกทม.-พัทยา ระบุแบรนด์ “The Standard”ผนึกกลุ่ม SYNTEC มูลค่าการลงทุนประมาณ 1,000 ล้านบาท เล็งขยายฐานภูเก็ตต่อเนื่อง  ครึ่งปีหลังเตรียมรีแบรนด์ดิ้ง ครั้งสำคัญในรอบ 18 ปี ตั้งเป้ายอดขายรวม 26,000 ล้านบาท และ รายได้รวมจากทุกกลุ่มธุรกิจ 25,000 ล้านบาท งบลงทุนต่อเนื่องที่ 7,000 ล้านบาท

นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC  เปิดเผยว่า ปี 2567 ที่ผ่านมา SC ได้มีการปรับตัวอย่างรวดเร็ว เพื่อรับมือภูเขาอุปสรรค 3 ลูกของธุรกิจอสังหาฯ คือ หนี้ครัวเรือนสูง, อุปทานล้น, และความเชื่อมั่นต่ำ โดยสามารถสะสมที่ดินทำเลคุณภาพรองรับการเติบโต ไม่น้อยกว่า 3 ปี สำหรับพัฒนาอสังหาฯหลากหลาย ที่อยู่อาศัย โรงแรม และ คลังสินค้า ยังยืนยันความแข็งแกร่ง มีสภาพคล่องรองรับการเติบโตมากกว่า 10,000 ล้านบาท พร้อมทั้งมีพันธมิตรร่วมทุนที่แข็งแกร่ง

สำหรับในปี 2568 มองว่าทั้งภาพรวมเศรษฐกิจ และอสังหาฯคงไม่ต่างจากปี 2567 ยังเป็นปีที่ท้าทายของธุรกิจอสังหาฯ แต่ภูเขาอุปสรรค 3 ลูกยังคงอยู่คือ หนี้ครัวเรือนที่ยังสูง ,สินค้ายังโอเวอร์ซัปพลาย(ล้นตลาด)  โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยว ในทุกกลุ่ม แต่ในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปยังขายได้ดีอยู่  และความเชื่อมั่นยังต่ำ คือสถาบันการเงินยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ผู้บริโภคก็มีความระมัดระวังในการซื้อและโอน เชื่อว่าในส่วนของแนวราบจะต้องใช้ระยะเวลาอย่างน้อย 2-3 ปี กว่าสถานการณ์จะกลับมาเหมือนช่วงเวลาปกติ และเพิ่มเติม คือปัจจัยผันผวนจากภูมิรัฐศาสตร์ โดยเฉพาะนโยบายของ “นายโดนัลด์ ทรัมป์” ซึ่งมีทั้งโอกาสและอุปสรรค  โดยหากมีความไม่แน่นอนมาก ก็จะเป็นอุปสรรค เพราะมีการชะลอการลงทุน ส่วนโอกาสจะมีหลายบริษัทจะมีการหาแหล่งผลิตใหม่ ซึ่งประเทศไทยก็เป็นหนึ่งในโอกาสที่ชาวต่างชาติจะขยายฐานการลงทุนมายังประเทศไทย ซึ่งที่ผ่านมาเอสซีฯก็มีการปรับตัวด้วยการกระจายความเสี่ยงไปในหลากหลายธุรกิจ

ส่วนมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) จะนำกลับไปพิจารณาอีกครั้งนั้น ตรงเห็นด้วยเป็นอย่างมาก ซึ่งจะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯเป็นอย่างมาก เพราะมาตรการ LTV มีเพื่อป้องกันการเก็งกำไร แต่ปัจจุบันได้หมดไปจากตลาดแล้ว และพฤติกรรมของลูกค้าเมื่อซื้อบ้านหลังที่ 1 แล้ว ก็มีความต้องการบ้านหลังที่ 2-3 อย่างต่อเนื่อง ดังนั้นการผ่อนคลาย LTV ชั่วคราวนั้นตนเห็นด้วยเป็นอย่างยิ่ง จำเป็นที่จะต้องกระตุ้นอสังหาฯเป็นอย่างมากในช่วง 1-2 ปีนี้ เพราะโอเวอร์ซัปพลายที่เกิดขึ้นในปัจจุบันจะต้องใช้ระยะเวลาในการะบายอย่างน้อย 3 ปี จึงจะกลับมาขายได้อย่างปกติ ที่เดิมบ้านแนวราบจะใช้ระยะเวลาในการขายระยะเวลา 2-3 ปี แต่ปัจจุบันต้องใช้ระยะเวลาถึง 5 ปี

นอกจากนี้ยังอยากให้รัฐบาลช่วยเหลือมาตรการทั้งระยะสั้นและระยะยาว  จากปี 2567 ที่ผ่านมาได้มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 0.01% ลดค่าจดทะเบียนการจำนอง อสังหาริมทรัพย์จาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท คิดว่าปีนี้รัฐบาลควรที่จะมีมาตรการออกมากระตุ้นกำลังซื้อเป็นอย่างมาก และควรครอบคลุมทุกระดับราคา อีกทั้งควรจะมีการสนับสนุนการปล่อยกู้ของสถาบันการเงิน เพราะมองว่าปัจจุบันธนาคารพาณิชย์ มีความสามารถในการปล่อยสินเชื่อ ดังนั้นภาครัฐมีมาตรการออกมาเพื่อให้ธนาคารฯสามารถปล่อยกู้สินเชื่อได้มากขึ้น  รวมไปถึงการผ่อนคลายมาตรการ LTV อีกครั้ง เพื่อให้เข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น และต้องมีการดึงดูดชาวต่างประเทศให้เข้ามาอยู่ในประเทศไทย เพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมในประเทศและภาคธุรกิจอสังหาฯด้วย ซึ่งอาจจะมีการจำกัดในเรื่องต่างๆเพื่อป้องกันความเสี่ยงได้ และเห็นด้วยกับการแก้ไข พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ ตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 เพื่อให้ขยายสัญญาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี ซึ่งคงต้องมีการศึกษาข้อมูล เพื่อดึงดูดให้ชาวต่างชาติมาอยู่อาศัยได้นานขึ้น สำหรับตลาดอาคารสำนักงานปัจจุบันกว่า 9 ล้านตารางเมตร Occupancy ขณะนี้เหลืออยู่ประมาณ 79-80% นั่นหมายถึงว่ามีพื้นที่ว่างในสำนักงานไม่เกิน 2 ล้านตารางเมตร ดังนั้นจึงมีความต้องการเม็ดเงินและกำลังซื้อจากต่างประเทศเข้ามา

สำหรับ “บ้านเพื่อคนไทย”นั้น หากดูที่คอนเซ็ปต์นั้นเข้าใจว่า เป็นบ้านที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องของภาครัฐดำเนินการเพื่อเปิดโอกาสให้กลุ่มที่มีกำลังซื้อที่จำกัด ได้มีโอกาสเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย โดยที่ไม่ได้รับภาระในกำลังซื้อต่อช่วงมากจนเกินไป ซึ่งจะช่วยลดความเหลื่อมล้ำ หากดำเนินการแล้วมีข้อดีมากกว่าข้อเสีย ก็ควรที่จะขยายโครงการต่อไป  เพราะจะเห็นว่าที่ดินของหน่วยงานภาพครัฐที่ไม่ได้นำมาใช้ประโยชน์  ก็ควรนำมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์ โดยแปลงสภาพจากทรัพย์ NPA ให้เป็นโครงการที่มีคุณภาพ  ส่วนประเด็นเรื่องชาวต่างชาตินั้น มองว่าแต่ละปีเดินทางเข้ามาประเทศไทยเป็นจำนวนมาก แต่ที่ผ่านมาไม่ได้ใช้โอกาสให้ชาวต่างชาติใช้เงินสะพัดในประเทศไทยให้มาก

ทั้งนี้วิธีคิดของ SC มีการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง  เพราะอัตราการเกิดในประเทศไทยลดลง ต่ำกว่า 0.5% บางปีอัตราการตายสูงกว่าอัตราการเกิดเสียด้วยซ้ำ ที่อยู่อาศัยก็ควรที่จะมีอัตราการเติบโตได้ จึงได้ขยายฐานการดำเนินการในส่วนของธุรกิจที่สร้างรายได้ระยะยาว และอนาคตยังมีอีกหลายเทรนด์ที่ไม่ใช่อสังหาฯ ซึ่งบริษัทฯได้เล็งเห็นโอกาสตรงนี้ ซึ่งก็มีแผนที่จะดำเนินการในธุรกิจใหม่ๆที่เป็นเทรนด์ในอนาคตและลูกค้าได้ผลประโยชน์ ในปี 2569 โดยดูอยู่ใน 3-4 ธุรกิจ โดยแผนการลงทุนในปี 2568 ได้ใช้เม็ดเงินซื้อที่ดินเท่ากับปี 2567 คือที่ประมาณ 7,000 ล้านบาท ส่วนปี 2569-2570 ยังไม่สามารถเปิดเผยได้ ซึ่งต้องรอดูสถานการณ์ก่อน แต่ในช่วง 5 ปีนี้ จะต้องมีรายได้และยอดขายเกิน 30,000 ล้านบาทขึ้นไป แต่ในขณะเดียวกัน กำไรที่มาจากธุรกิจที่สร้างรายได้ระยะยาว และธุรกิจใหม่ในอนาคตนั้นต้องมากกว่า 25% อีกทั้งต้องมีฐานทางการเงินที่แข็งแกร่ง หนี้สินต้องไม่สูงจนเกินไป

นายณัฐพงศ์ กล่าวว่า ในปี  2568  ยังเป็นปีที่ท้าทายของธุรกิจอสังหาฯ แต่ภูเขาอุปสรรค 3 ลูกยังคงอยู่ และเพิ่มเติมปัจจัยผันผวนจากภูมิรัฐศาสตร์ ยังมีอยู่ SC จึงปรับตัวอย่างต่อเนื่อง #RethinkToReform เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน และสร้างรายได้ ยอดขาย และผลกำไรเติบโตอย่างต่อเนื่อง คุณค่าได้อย่างยั่งยืน

โดยในปี 2568 มีการปรับตัวครั้งสำคัญ ด้วยการ Reform 3 เรื่องหลัก คือ

Reform 1 ปรับพอร์ตโฟลิโอธุรกิจ แบ่งเป็น 3 กลุ่ม เพื่อกระจายความเสี่ยง

     Engine 1 – อสังหาฯ ที่อยู่อาศัยเพื่อขาย แนวราบและคอนโดฯ คิดเป็นสัดส่วนการลงทุนประมาณ 80% โดยจะมีการเปิดตัว 15 โครงการใหม่ รวมมูลค่า 28,000 ล้านบาท แบ่งเป็น แนวราบ 12 โครงการ มูลค่า 18,000 ล้านบาท ไฮไลต์คือ บ้านหรูแบรนด์ใหม่ SONLE (ซันเล) ซึ่งเป็นการผสมคำระหว่างภาษาอังกฤษและฝรั่งเศส แปลว่า “พระอาทิตย์” อยู่ด้านหน้าโครงการเซ็นทริค รัชโยธิน ตั้งอยู่บนพื้นที่ประมาณ 5 ไร่ เป็นบ้านเดี่ยวสไตล์ Sophisticated Modern Tropical เอ็กซ์คลูซีฟเพียง 5 ยูนิต ตามชื่อแบรนด์ที่มีอักษร 5 ตัว ขนาดที่ดินเริ่มต้นที่กว่า 200 ตารางวา  ราคาเริ่มต้น 200 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 500 ล้านบาท มูลค่าโครงการประมาณ 1,000 ล้านบาท โดยบ้านเลขที่ทุกหลังจะเป็นเลขมงคลทั้งหมด  และ บ้านเดี่ยวซีรีส์ใหม่ 2025 จากแบรนด์ Bangkok Boulevard อีกทั้งยังมีทาวน์เฮาส์ แบรนด์ “matter” ราคาเริ่มต้นที่ 5.5 ล้านบาท ส่วนรายละเอียดต่างๆยังไม่สามารถเปิดเผยได้

และ คอนโดฯ จำนวน 3 โครงการ มูลค่า 10,000 ล้านบาท ครบเซกเมนต์ ภายใต้แบรนด์ Reference และ COBE ต่อยอดความสำเร็จคอนโด SC สะท้อนจากยอดขาย Reference เอกมัย ที่สร้างยอดขายได้ถึง 80% ในช่วงแรกของการเปิดตัว และจะมีแบรนด์ใหม่เปิดตัวปลายปี ทำเลติดถนนสุขุมวิท ใกล้รถไฟฟ้าพร้อมพงษ์ และห้างสรรสินค้าเอ็มสเฟียร์ ซึ่งโดยรวมแล้วการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 นี้ จะน้อยกว่าปี 2567 ที่เปิดตัวทั้งหมด 17 โครงการ รวมมูลค่า 30,000 ล้านบาท ทั้งนี้ในปีนี้จะทำให้ SC มีจำนวนโครงการทั้งหมด 96 โครงการ มูลค่ารวม 94,500 ล้านบาท

     Engine 2 – อสังหาฯ สร้างรายได้ประจำ โรงแรม คลังสินค้า อาคารสำนักงาน และอพาร์ตเมนต์ใน USA คิดเป็นเม็ดเงินลงทุนประมาณ 20% โดย ณ ปลายปี 2568 จะมีจำนวนโครงการรวมทั้งหมด 19 โครงการ จาก 4 ธุรกิจ ได้แก่ โรงแรมรวม 545 ห้อง ซึ่งจะเพิ่มขึ้นเป็น 800-1,000 ห้องในเร็วๆนี้, คลังสินค้าให้เช่ารวม 200,000 ตารางเมตร, อาคารสำนักงาน 120,000 ตารางเมตร และอะพาร์ตเมนต์เพื่อเช่าในสหรัฐอเมริกา 5 อาคาร

โดยมีไฮไลต์ คือ โรงแรมใหม่ 2 ทำเล เปิดตัวไตรมาส 2/2568  คือ KROMO, Curio Collection by Hilton ทำเลติดถนนสุขุมวิท ตรงข้ามห้างสรรพสินค้า EmSphere  และ The Standard  ติดหาดนาจอมเทียน โดยเป็นการเช่าที่ดินจากแลนด์ลอร์ด จำนวน 4 ไร่ ระยะเวลา 30 ไร่ ซึ่งเป็นการร่วมทุนกับ บริษัท ซินเท็ค คอนสตรัคชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SYNTEC โดย SC ถือหุ้นสัดส่วน 45% และ SYNTEC 55% เป็นโรงแรมจำนวน 160 ห้อง มูลค่าการลงทุนประมาณ 1,000 ล้านบาท โดยมีความเป็นไปได้ที่อาจดำเนินการในรูปแบบของ Residences แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยข้อมูลได้ ซึ่งการดำเนินการในรูปแบบเช่นนี้ SC จะร่วมทุนกับพันธมิตรในทุกโครงการ นอกจากนี้ยังสนใจที่จะเข้าพัฒนาโครงการ ที่จ.ภูเก็ต ด้วย ขณะนี้อยู่ในระหว่างมองหาที่ดินที่จะพัฒนา

นอกจากนี้ยังเดินหน้าพัฒนาคลังสินค้าเพื่อเช่า 3 โครงการใหม่ ในทำเล บางนา กม. 20 พื้นที่ 78,000 ตารางเมตร , แหลมฉบัง พื้นที่ 46,000 ตารางเมตร และ นิคมอมตะ ชลบุรี พื้นที่ 37,000 ตารางเมตร รวมประมาณ  161,000 ตารางเมตร โดยทั้งหมดจะเริ่มทยอยเปิดตัวตั้งแต่กลางปี 2568 เป็นต้นไป

     Engine 3 - โอกาสใหม่ ลงทุนในธุรกิจที่มีแนวโน้มเติบโตในอนาคต เพิ่มความสมดุลของพอร์ตโฟลิโอ มีกำไรจากธุรกิจที่หลากหลายมากขึ้น การลงทุนจะเป็นไปอย่างรอบคอบ ร่วมทุนกับพันธมิตรแข็งแกร่ง และสัดส่วนหนี้ต่อทุนจะลดลงอย่างมีนัยในปีนี้

Reform 2 ปรับโครงสร้างต้นทุนและค่าใช้จ่ายให้เหมาะสม เน้นย้ำคุณภาพสูง นวัตกรรมตอบโจทย์ลูกค้า และ เพิ่มความสามารถในการทำกำไร

Reform 3 ปรับโครงสร้างองค์กร เพิ่มความคล่องตัว รองรับการเติบโตของธุรกิจที่หลากหลาย และเพิ่มโอกาสเติบโตของพนักงาน

สำหรับเป้าหมายและแผนธุรกิจปี 2568 นั้น ตั้งเป้ามีธุรกิจฟื้นตัวแข็งแกร่ง เติบโตทั้งยอดขาย รายได้ และกำไร สภาพคล่องแข็งแกร่ง สัดส่วนหนี้ต่อทุนลดลงอย่างมีนัย โดยตั้งเป้ายอดขายรวมไว้ที่ 26,000 ล้านบาท (+4% YoY) และ รายได้รวมจากทุกกลุ่มธุรกิจ 25,000 ล้านบาท (+11% YoY)  ลงทุนต่อเนื่องด้วยงบลงทุน 7,000 ล้านบาท ในธุรกิจหลากหลาย รักษาตำแหน่งผู้นำบ้านเดี่ยว เพิ่มส่วนแบ่งตลาดคอนโด และสัดส่วนกำไรจากอสังหาฯ รายได้ประจำสม่ำเสมอ

 “ปี 2568 เป็นปีที่ท้าทายนี้ SC จะปรับตัวอย่างต่อเนื่อง ธุรกิจฟื้นแข็งแกร่งกำไรเติบโต ลงทุนอย่างรอบคอบ และกระจายความเสี่ยงในธุรกิจที่หลากหลาย รักษาความเชื่อมั่นของแบรนด์ผ่านมาตรฐานสินค้าคุณภาพสูงและบริการที่อบอุ่น รวมทั้งตั้งเป้าหมายลด GHG รวมกัน >100,000 ตันคาร์บอน ในปี 2568-2573 เพื่ออนาคตของคนรุ่นต่อไป นอกจากนี้ SC ยังมีแผนที่จะรีแบรนด์ดิ้ง ครั้งสำคัญในรอบ 18 ปี ในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้อีกด้วย"นายณัฐพงศ์ กล่าวในที่สุด