อสังหาริมทรัพย์

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯเผย ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 4 ปี 2567 ขยายตัวครั้งแรกในรอบ 8 ไตรมาส การโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 1.3% ได้แรงหนุนจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองสำหรับบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท ระบุ จีน-เมียนมา แชมป์สัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด-หน่วยห้องชุดโอนกรรมสิทธิ์มากสุดในปี 2567 ด้านอินเดียมาแรง นิยมซื้อห้องชุดขนาดใหญ่พื้นที่เฉลี่ยประมาณ 71.6 ตารางเมตร ราคาขายเฉลี่ยประมาณ 5.9 ล้านบาท ด้านปี 2568 คาดแนวโน้มฟื้นตัวต่อเนื่อง ปัจจัยบวกจากเศรษฐกิจขยายตัว มาตรการรัฐ และอัตราดอกเบี้ยต่ำ ขณะที่ปัญหานอมินีจีนซื้อคอนโดฯ ยังต้องจับตา และลงสำรวจพื้นที่พิสูจน์ความจริงต่อไป

นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ขยายตัวดีขึ้น โดยรวมมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 97,413 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (Yor) เพิ่มขึ้นครั้งแรกในรอบ 8 ไตรมาส แม้มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ยังลดลง ซึ่งมีจำนวน 275,563 ล้านบาท ลดลง -1.5% แต่ถือเป็นการติดลบในอัตราที่ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยการฟื้นตัวขึ้นได้รับแรงสนับสนุนจากมาตรการกระตุ้นภาคอลังหาริมทรัพย์ ในการลด ค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จากเดิมไม่เกิน 3 ล้านบาท ส่งผลให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนสิ้นสุดมาตรการในช่วงสิ้นปี 2567 เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 33,361 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.9% คิดเป็นมูลค่า 84,481 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

อย่างไรก็ตามหากเทียบกับการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2567 พบว่า มีจำนวนหน่วย 347,799 หน่วย ลดลง -5.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนโดยเป็นการโอนอาคารชุดจำนวน 116,439 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.7% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นของการโอนกรรมสิทธิ์สำหรับอาคารชุดที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ตามมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่เพิ่มขึ้น 9.1% ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบ มีการโอนจำนวน 231,360 หน่วย ลดลง -10.6% ซึ่งลดลงทุกระดับราคา ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ ปี 2567 มีมูลค่า 980,648 ล้านบาท ลดลง -6.3% โดยอาคารชุดมีมูลค่าการโอน 297,060 ล้านบาทลดลง -2.5% เป็นการลดลงจากการโอนอาคารชุดในราคามากกว่า 7 ล้านบาทขึ้นไป แต่ในขณะที่วงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาทปรับเพิ่มขึ้น 4.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบมีมูลค่า 683,588 ล้านบาทลดลง -7.9% ส่งผลให้ภาพรวมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4 ปี 2567 มีมูลค่า 167,532 ล้านบาทลดลง -5.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีมูลค่า 177,473 ล้านบาท ทำให้การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในปี 2567 มีมูลค่า 587,344 ล้านบาท ลดลง -13.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 ที่มีมูลค่า 678,347 ล้านบาท

สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติทั่วประเทศ ปี 2567 คิดเป็นจำนวนหน่วยมีเพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ 87.5% คิดเป็นสัดส่วนตามมูลค่าที่ 77% จากปี 2566 ที่ผ่านมามีสัดส่วนมูลค่า 76% โดย 10 สัญชาติแรกที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากสุดในปี 2567 คือ จีน,เมียนมา,ไต้หวัน,รัสเซีย,สหรัฐอเมริกา,ฝรั่งเศส,เยอรมนี,สหราชอาณาจักร,อินเดีย และออสเตรเลีย ตามลำดับ ขณะที่ 10 อันดับสัญชาติแรกที่มีหน่วยห้องชุดโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดในปี 2567 คือ จีน,เมียนมา,รัสเซีย,ไต้หวัน,สหรัฐอเมริกา,ฝรั่งเศส,เยอรมนี,สหราชอาณาจักร,ออสเตรเลียและอินเดีย โดยอินเดียเป็นชาติที่น่าสนใจ เพราะมีการปรับตัวซื้อห้องชุดมากขึ้น และโดยวัฒนธรรมของอินเดียโดยเฉลี่ยจะนิยมซื้อห้องชุดที่มีขนาดใหญ่ พื้นที่เฉลี่ยประมาณ 71.6 ตารางเมตร ราคาขายเฉลี่ยประมาณ 5.9 ล้านบาท

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 คาดการณ์จะฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ 353,389 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.6% โดยเป็นการโอนอาคารชุดประมาณ 116,618 หน่วยเพิ่มขึ้น 0.2% และการโอนที่อยู่อาศัยแนวราบ ประมาณ 236,770 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.3% ขณะที่ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภทประมาณ 994,545 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.4% โดยเป็นการโอนอาคารชุดมูลค่าประมาณ 298,363 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.4% และการโอนที่อยู่อาศัยแนวราบมูลค่าประมาณ 696,181 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.8% ซึ่งมีปัจจัยบวกมาจากภาวะเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มฟื้นตัวขึ้น จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ของรัฐบาล และเม็ดเงินจากโครงการเมกะโปรเจกต์ที่คาดการณ์จะลงสู่ระบบเศรษฐกิจในปีนี้อีก 2.6 แสนล้านบาท ประกอบกับแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำ จะส่งผลให้ประชาชน ยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น โดยคาดว่า ปี 2568 จะมีการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมูลค่า 593,634 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.1% จากปี 2567

ทั้งนี้ปัจจัยบวกในปี 2568 จะมาจากแนวโน้มเศรษฐกิจปี 2568 คาดว่าจะขยายตัวอยู่ที่ 2.2 - 3.2% (ค่ากลางที่ 2.7) โดยมีปัจจัยสนับสนุนสำคัญจากการใช้จ่ายภาครัฐที่เพิ่มขึ้น,การขยายตัวของอุปสงค์ภาคเอกชนในประเทศตามแนวโน้มการปรับตัวดีขึ้นของการลงทุนภาคเอกชน และการขยายตัวต่อเนื่องของการอุปโภคบริโภคภาคเอกชน , อัตราดอกเบี้ยทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ และมีแนวโน้มปรับลุดลง ประกุอบกับรัฐบาลมีนโยบายสนับสนุน สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชนและการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องของภาคการท่องเที่ยวตามการเพิ่มขึ้นของจำนวนและรายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติ คาดว่าในปี 2568 โครงการใหม่เพิ่มมากขึ้น เทียบกับปี 2567 จะทำให้สินเชื่อปล่อยใหม่ปรับตัวเพิ่มมากขึ้น  ส่วนปัจจัยลบนั้นคาดว่า ภาวะเศรษฐกิจปี 2568 จะขยายตัวในระดับประมาณ 2.7% หนี้สินภาคครัวเรือนเริ่มปรับตัวลดลง แต่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ความสามารถในการใช้จ่ายของประชาชนลดลง ,มาตรการ LTV สำหรับบ้านหลังที่สอง ,การพิจารณาสินเชื่อที่รัดกุมของธนาคารพาณิชย์ และ ความเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว จากความไม่แน่นอนของนโยบายเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกา ส่งผลต่อเสถียรภาพของตลาดเงิน การลงทุน และนโยบายทางภูมิรัฐศาสตร์

“มาตรการค่าธรรมเนียมต่างๆที่รัฐบาลมีแนวโน้มจะต่อในราคาบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท และมีการให้พิจารณาปลดล็อก LTV และการสนับสนุนบ้านเพื่อคนไทย และอยากให้พิจารณาสิทธิการเช่าของชาวต่างชาติเพิ่มมากกว่า 30 ปี ถ้าไม่มีมาตรการด้านค่าธรรมเนียมต่างๆ ก็จะทำให้การการปล่อยสินเชื่อชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งธอส.ก็ได้ส่งตัวเลขสถานการณ์ให้กระทรวงการคลัง และธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)รับทราบข้อมูล และขณะนี้ทางธปท.ได้อยู่ในระหว่างการพิจารณาเพื่อช่วยเหลือเช่นกัน คาดว่าจะทราบผลการพิจารณาภายในวันที่  26 กุมภาพันธ์ 2568 นี้ จึงเชื่อว่าการปล่อยสินเชื่อใหม่ในปี 2568 แนวโน้มจะดีเพิ่มขึ้น”นายกมลภพ กล่าว

จากกรณีที่มีชาวจีนซื้อคอนโดฯและซื้อแบบตัดราคานั้น ทราบว่าส่วนใหญ่เป็นนอมินี และตรวจสอบเอกสารได้ค่อนข้างยาก และตามกฎหมายแล้วคอนโดฯไม่สามารถปล่อยเช่ารายวันได้ ซึ่งเป็นเรื่องทางกฎหมาย โดยกรณีปัญหาคอนโดฯที่เป็นข่าวเรื่องชาวจีนนำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวันจะเป็นประโยชน์อย่างมาก ที่ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาฯจะลงสำรวจต่อไป