อสังหาริมทรัพย์

จากการที่เมื่อวันที่ 14 มกราคม 2568 ที่ผ่านมา   4 องค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ คณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย , สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร, สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เข้าพบ นายพิชัย ชุณหวชิร รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เพื่อยื่นหนังสือให้ออก 4 มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย

1.ขอต่ออายุมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองจากการซื้อที่อยู่อาศัยเหลือ 0.01% สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568

2.ขอต่ออายุมาตรการวงเงินสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำ สำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ผ่านธนาคารของรัฐ และ ธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ

3.ขอลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2568 ลงร้อยละ 50 ลดภาระของเอกชนและประชาชน ในภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่แข็งแรง

4.ขอให้พิจารณาผลักดันลดขนาดที่ดินของโครงการจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและพาณิชยกรรม เพื่อสอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ และขนาดของครอบครัวที่มีการเปลี่ยนแปลงไป

คาดคลังประกาศต่อมาตรการภาษีควบการผ่อนกฎ LTV เม.ย.นี้

โดยนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า เมื่อช่วงเช้าของวันที่ 6 มีนาคม 2568 ทั้ง  3 สมาคมอสังหาฯ ประกอบด้วยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร,สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย  ร่วมกับคณะกรรมการบางท่าน ได้เข้าไปพบกับ นายพิชัย ชุณหวชิร รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เมื่อเวลาประมาณ 09.40-12.30 น. เพื่อเข้าไปติดตามการพิจารณาต่อมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ยื่นให้กระทรวงการคลังพิจารณาไปเมื่อเดือนมกราคม 2568 ผ่านมา หลังจากที่มองว่าในช่วงต้นปี 2568 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อ และภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังเห็นแนวโน้มการชะลอตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

“ในปีนี้ผู้ประกอบการอสังหาทุกรายต่างปาดเหงื่อกันเป็นแถว ขายกันแทบไม่ได้ โอนก็ยาก เพราะแบงก์ไม่ยอมปล่อยกู้ ตอนนี้ทั้งอุตสาหกรรมก็แทบจะตายกันแล้ว เปิดศักราชมาเมื่อต้นเดือนมกราคม 2568 ทุกอย่างก็ดิ่งเหมือนหุ้น โดยปี 2567 ที่ผ่านมายอดเปิดตัวใหม่หายไป 30-40% ยอดโอนหายไปเกือบ 50% จนถึงต้นปีนี้ก็ยังแห้งอยู่ ในวันนี้จึงต้องการมาติดตามผลมาตรการ ซึ่งกระทรวงการคลังก็ยังคงรับไว้พิจารณา ซึ่งทั้ง 3 สมาคมฯอยากขยายเพดานราคาที่ได้สิทธิลดหย่อนเป็นทุกระดับราคา แต่ทางกระทรวงอาจจะไม่สามารถให้สิทธิได้ครอบคลุมทุกระดับราคา เนื่องจากเหตุผลความเท่าเทียมของรายได้“ นายพรนริศ กล่าว

ส่วนการขอให้ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ให้ผ่อนคลายกฎเกณฑ์มาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to value ratio : LTV) นั้น ทางธปท.ก็ได้เห็นภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง และจะมีการนำไปพิจารณา โดยมองว่าการการปลดล็อกกฎเกณฑ์ LTV จะช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยฟื้นขึ้นมาได้ โดยเฉพาะโครงการระดับบนที่เจาะกลุ่มคนมีกำลังซื้อสูง ซึ่งทางธปท.มีกรอบการพิจารณาในเรื่องดังกล่าวถึงเดือนมิถุนายน 2568 ก่อนได้ข้อสรุปออกมา

อย่างไรก็ตามในส่วนของมาตรการที่เสนอรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ไปนั้น ทั้ง 3 สมาคมมีความต้องการอยากให้มีการประกาศทันวันงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 47 ซึ่งจัดขึ้นระหว่างวันที่  20-23 มีนาคม 2568 แต่เชื่อว่ามาตรการดังกล่าวคงจะประกาศใช้ไม่ทันงานดังกล่าวอย่างแน่นอน แต่มองว่าหากมาตรการเคาะออกมาอย่างเร็วคงเป็นในเดือนเมษายน 2568 ก็มีโอกาสที่มาตรการจะประกาศออกมาพร้อมกับการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ของธปท. ก็จะหนุนต่อภาพรวมของตลาดอสังหาฯกลับมาฟื้นตัวอีกครั้งหนึ่ง

นอกจากนี้อีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับความท้าทายในการโอนโครงการนั้น มาจากการที่สถาบันการเงินเข้มงวดในการให้เชื่อกับผู้ที่กู้ซื้อบ้านค่อนข้างมาก และแทบจะไม่ปล่อยกู้สินเชื่อแต่อย่างใด ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายประสบกับการขายและโอนไม่ได้ โดยกระทรวงการคลังพร้อมให้ความร่วมมือผ่านการสนับสนุนสินเชื่อของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่ปัจจุบันมีส่วนแบ่งตลาด (Market share) สินเชื่อบ้านสูงถึง 50% ซึ่งทางกระทรวงการคลังจะให้ทางธอส.เข้ามาปล่อยกู้เพิ่ม เพื่อช่วยเหลือให้ภาคอสังหาฯกลับมาฟื้นตัว

ขณะเดียวกันทาง 3 สมาคมอสังหาฯ ยังพร้อมในการเข้าไปพูดคุยและติดตามผลกับทางธปท.เพื่อติดตามเรื่องการผ่อนคลาย LTV ด้วยเช่นกัน พร้อมกับการชี้แจงปัจจัยของการที่สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดปล่อยสินเชื่อบ้าน รวมถึงดอกเบี้ย MLR ที่ธนาคารพาณิชย์ปรับลดเพียง 0.10% น้อยกว่าดอกเบี้ยนโยบายที่ลดลง 0.25% ทำให้มีผลต่อการกู้และความในการกู้ของคนที่จะซื้อบ้าน และส่งผลกระทบต่อการขายและการโอนของผู้ประกอบการด้วยเช่นกัน

ส่วนเรื่องทรัพย์อิงสิทธิ ซึ่งเป็นสิทธิในที่ดินรูปแบบใหม่ที่ถูกสร้างขึ้นภายใต้พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.2562 นั้น มองว่าหากมีการขยายระยะเวลาเป็น 70 ปี จากปัจจุบันอยู่ที่ 30 ปี อาจจะมีมอมินีจีน มาเช่าที่ดิน และปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น ประเทศไทยจะเผชิญกับปัญหาทัวร์ศูนย์เหรียญในโรงแรมอย่างแน่นอน

คลังรับปากเร่งหารือแบงก์ชาติกระตุ้นภาคอสังหาฯ

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ทั้ง 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้ร่วมหารือถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการขับเคลื่อนมาตรการเพื่อช่วยฟื้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเบื้องต้น รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง รับปากที่จะเร่งผลักดันการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง เหลือ 0.01% สำหรับบ้านที่ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง โดยต่ออายุมาตรการออกไปจนถึงสิ้นปี 2568 ซึ่งจะนำเสนอเข้าสู่การพิจารณาของที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ให้เร็วที่สุด

ทั้งนี้ เนื่องจากต้องการให้เริ่มมีผลบังคับใช้ภายในไตรมาสแรกของปีนี้ เพราะหากล่าช้าไป จะยิ่งส่งผลกระทบต่อยอดการโอน ซึ่งในปัจจุบันมียอดรอโอนสะสมอยู่เป็นจำนวนมากที่แต่ละธนาคารรอทำเรื่องจดจำนอง

นอกจากนี้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง รับปากที่จะไปหารือกับ ธปท.ในการปลดล็อกนโยบาย LTV ซึ่งหากสามารถทำได้ควบคู่กันทั้งนโยบายการเงิน และนโยบายการคลัง ก็จะช่วยสร้างพลังการขับเคลื่อนให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี

"เราไปทำ Round Table Meeting กับแบงก์ชาติ ซึ่งก็เห็นตัวเลขแล้ว ขาดแต่การดำเนินการที่น่าจะต้องสอดประสานกัน ในประเด็นนี้ได้คุยกับแบงก์ชาติแล้วว่าน่าจะออกมาตรการทางการเงิน ควบคู่ไปพร้อม ๆ กับมาตรการทางการคลัง จะได้สร้างพลังในการขับเคลื่อน และเป็นการส่งสัญญาณในการ่วมมือระหว่างนโยบายการเงินกับนโยบายการคลังด้วย จะได้มี Impact ซึ่ง รมว.คลัง รับปากว่าจะไปหารือกับแบงก์ชาติให้ด้วยต่อเนื่องจากที่เราคุยไว้แล้ว" นายประเสริฐ กล่าวในที่สุด