อสังหาริมทรัพย์

เมื่อเวลา 13.20 น. วันที่ 28 มีนาคม 2568 เกิดเหตุแผ่นดินไหวทั่วพื้นที่กรุงเทพฯ โดยเฉพาะย่านใจกลางซีบีดี ซึ่งสาเหตุมาจากรอยเลื่อนสะกาย เหตุแห่งแผ่นดินไหขนาด 8.2 ความลึก 10 กิโลเมตร บริเวณประเทศเมียนมา ส่งผลให้โครงการก่อสร้างสำนักงานการตรวจเงินแผ่นดิน (สตง.) สูง 30 ชั้น บริเวณย่านจตุจักร เกิดถล่มลงมา ส่งผลให้มีผู้บาดเจ็บ และเสียชีวิต  รวมไปถึงอาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียมหลายแห่งในพื้นที่กรุงเทพฯได้รับความเสียหายเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯที่มองว่าในปี 2568 มีแนวโน้มที่จะเริ่มฟื้นตัวดีขึ้น ยิ่งธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) มีการผ่อนคลายมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) เป็นการชั่วคราว เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึง วันที่ 30 มิถุนายน 2569 ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯมีสัญญาณบวกที่ดีขึ้น แต่เมื่อมาเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหวเช่นนี้ มีผู้ได้รับความเดือดร้อนในการอยู่อาศัยเป็นอย่างมาก จนหวั่นว่าจะส่งผลกระทบต่อยอดขายและการเติบโตของตลาดคอนโดฯที่จะชะงักลง

แผ่นดินไหวรุนแรงสุดตั้งแต่อยู่วงการอสังหาฯ

ซึ่งกรณีดังกล่าว นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ตั้งแต่ดำเนินธุรกิจอสังหาฯมา 30 กว่าปี พบว่าครั้งนี้ถือว่าเป็นเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่รุนแรงที่สุดคือ 8.2 แมกนิจูด ทำให้พื้นที่กทม.ได้รับแรงสั่นไหวมากที่สุด ซึ่ง ณ วันนี้ (29 มี.ค.68)สร้างความตระหนกให้กับผู้อยู่อาศัย ทุกคนได้พร้อมใจกันลงจากอาคารสูงครั้งแรกโดยพร้อมเพรียงกัน ซึ่งอาจเห็นภาพความเสียหายเกิดขึ้นมาก โดยได้มีการสอบถามสมาชิกสมาคมฯ พบว่าอาคารคอนโดฯทั้งหมดไม่มีอาคารไหนเกิดความเสียหายถึงขั้นวิบัติ และความเสียหายต่อชีวิตของผู้อยู่อาศัย ซึ่งจะเห็นภาพวัสดุหลุดร่อน มีรอยแตกร้าว แต่ไม่มีอาคารไหนที่พังลงมา จะมีเพียงอาคารที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเพียงแห่งเดียวที่พังลงมา  ซึ่งอาจทำลายภาพลักษณ์ของประเทศ แต่อาคารสูงต่างๆของประเทศไทยได้ผ่านบทพิสูจน์ของการมีมาตรฐานการก่อสร้างรองรับการเกิดแผ่นดินไหวได้อย่างดี คือ ถ้าสถานการณ์โควิด-19 ได้พิสูจน์วงการทางการแพทย์ไทย ได้รับการเป็นอันดับ 1 ของโลกนี้ แผ่นดินไหวรอบนี้ ก็ได้พิสูจน์มาตรฐานและความเชื่อมั่นงานก่อสร้างไทยเช่นกัน ซึ่งไม่มีอาคารสูงใดทั้งอาคารชุด อาคารสำนักงาน โรงแรม และห้างสรรพสินค้าใดๆ ที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง

“บางโครงการกระเบื้องอาจจะมีการหลุดร่อน ผนังมีการแตกร้าว การรั่วซึมของท่อน้ำบ้างและบางโครงการจะมีความเสียหายด้านโครงสร้างอยู่บ้างอย่างที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ตามการสั่นสะเทือนของแผ่นดินไหวก็เป็นเรื่องปกติ แต่ก็ไม่มีถึงขั้นตึกวิบัติลงมา คนไทยปลอดภัยทุกคน ซึ่งเราต้องร่วมมือร่วมใจกันสร้างความเชื่อมั่นให้ประเทศไทยถึงความปลอดภัยและผลกระทบจากแผ่นดินไหวครั้งใหญ่ที่สุด ซึ่งไม่มีอาคารสูงในกรุงเทพฯและจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยวไม่ได้รับผลกระทบแต่อย่างใด แต่หลังจากนี้แต่ละอาคารคงต้องมีการเข้าไปสำรวจความเสียหายบ้างและเข้าไปซ่อมแซมสิ่งที่ชำรุดเสียหาย เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้อยู่อาศัย”นายประเสริฐ กล่าว

บทพิสูจน์งานก่อสร้างไทยผ่านมาตรฐานสากล

ส่วนบางโครงการที่มีข่าวว่าทางเชื่อมระหว่างอาคารหลุดออกจากอาคารนั้น เป็นดีไซน์สำหรับรองรับแผ่นดินไหวอยู่แล้ว หากไม่มีการเชื่อมต่อกันอาคารจะพังถล่มลงมา ส่วนเรื่องสระว่ายน้ำที่มีปัญหา ก็ต้องไปซ่อมแซม ดังนั้นเหตุการณ์แผ่นดินไหว 8.2 แมกนิจูด ในครั้งนี้ ถือเป็นบททดสอบของมาตรฐานงานก่อสร้างอาคารในประเทศไทยที่ผ่านมาตรฐานสากล และรองรับมาตรฐานแผ่นดินไหวที่สูงสุดในภูมิภาคนี้ เชื่อว่าจะสร้างความมั่นใจให้กับทั่วโลกในการเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย เพราะมาตรฐานงานก่อสร้างของไทยเป็นไปตามกฎหมาย ซึ่งต้องขอบคุณหน่วยงานราชการไทยที่ให้ความเข้มงวดในเรื่องมาตรฐานงานก่อสร้างมาโดยตลอด ที่การก่อสร้างอาคารสูงทุกอาคารในประเทศไทยหลังปี 2550 ต้องก่อสร้างตามมาตรฐานการก่อสร้าง และได้มีการปรับปรุงในปี 2552 และปรับปรุงล่าสุดในปี 2564 ให้มีความรัดกุมและรองรับแผ่นดินไหว ทำให้อาคารต่างๆในประเทศไทยผ่านจุดที่ยากที่สุดไปได้

ดังนั้นอย่าฉายเพียงภาพอาคารขนาดเล็กเพียงอาคารเดียวที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งผู้รับเหมาไทยก็ไม่ได้เป็นผู้ก่อสร้าง อีกทั้งอาคารที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างก็จะมีความเปราะบางรับแรงสั่นสะเทือนได้ไม่ดีเหมือนอาคารที่เสร็จสมบูรณ์แล้ว ปกติการออกแบบอาคารในประเทศไทยจะรองรับได้ 7-8 แมกนิจูด แต่สามารถ Safety Factor เพิ่มได้อีก 10% ซึ่งคงต้องให้ผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องเข้าไปตรวจสอบ ว่าเหตุเกิดเพราะอะไร

ส่วนภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเดือนมีนาคม เริ่มดีขึ้นผ่านงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 47 มียอดขายถึง 12,000 ล้านบาทเป็นครั้งแรก 3 เท่าของทุกครั้งที่จัดงานมา เพราะมีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าไปร่วมงานเป็นจำนวนมาก สร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค ทั้งนี้ต้องขอบคุณธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ที่มีการปลดล็อกมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(Loan to Value : LTV) เป็นการชั่วคราว ขณะเดียวกันนายพิชัย ชุณหวชิร รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ก็เสริมความมั่นใจที่จะต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่จะออกมาในเร็วๆนี้  แม้ว่าเหตุการณ์แผ่นดินไหว อาจจะทำให้ยอดขายคอนโดฯสะดุดไปบ้าง แต่หากมองในด้านบวกจะเห็นว่าทุกอาคารผ่านบทพิสูจน์ได้เป็นอย่างดี

แผ่นดินไหวบทพิสูจน์คอนโดฯแบรนด์ไหนมีคุณภาพ ไม่ดีแต่เปลือก

นายสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า เมื่อดูสถิติย้อนหลังตั้งแต่ปี 2518 ถึง 2568 ครั้งนี้แผ่นดินไหวระดับ 8.2 แมกนิจูด ถือว่ารุนแรงที่สุด แต่ก็มีผลในมุมบวกคือไม่ว่าจะเป็นอาคาร GenX (ก่อนปี 2550) หรือ GenY (หลังปี2550) ปรากฏว่าอาคารเหล่านั้นสามารถยืนหยัดอยู่ได้  และไม่ได้รับผลกระทบด้านโครงสร้างวิบัติถึงขั้นพังทลายลง หรือแม้แต่อาคารที่ได้รับผลกระทบด้านโครงสร้างบ้าง ก็ยังอยู่ในวิสัยเสริมความแข็งแรงได้

สำหรับในด้านลบหลัก ที่เกิดจากที่ทำการสำนักงานการตรวจเงินแผ่นดิน (สตง.) แห่งใหม่ถล่มนั้น ประเทศไทยเสียหายความเชื่อมั่น ที่ปล่อยประละเลยให้มีการตั้งบริษัทโนมินี ตัดราคาเพียงเพื่อให้ได้งานแต่คุณภาพการก่อสร้างต่ำ จนเกิดเหตุ ที่น่าจะต้องหาผู้เกี่ยวข้องมาลงโทษ เพราะส่วนนี้เสียชื่อเสียงประเทศไทยอย่างมาก  โดยอาคาร สตง.มีพื้นที่กว่า 90,000 ตารางเมตร  คิดเป็นมูลค่า 2,100 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 20,000 บาท โดยช่วง 5 ปีนี้อาคารสูงประมาณ 100 เมตรหรือสูง 30 ชั้น เฉลี่ยประมาณตารางเมตรละ 30,000 บาทขึ้นไปดังนั้นมองว่า “ของราคาถูกผิดปกติ จะให้ดีด้วยนั้น ไม่มีในโลก ”

ส่วนผลกระทบต่อภาคอสังหาฯโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมนั้น  อาคารที่จำเป็นต้องมีการซ่อมแซม ผิวเปลือกอาคาร พื้นที่ส่วนกลาง และในห้องอยู่อาศัย ผู้ประกอบการโครงการคงใช้ระยะเวลาในการฟื้นฟูเพียงไม่นาน ไม่กี่สัปดาห์ ก็สามารถกลับเข้าอยู่อาศัยได้ ซึ่งส่วนใหญ่จะได้รับผลกระทบน้อย หลายโครงการลูกค้าสามารถกลับเข้าพักอาศัยได้ตามปกติ

สำหรับผลในระยะสั้นสำหรับกลุ่มคอนโดฯ ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ผู้มีรายได้ไม่มาก มีที่อยู่อาศัยห้องชุดเพียงห้องเดียว ก็ต้องไปอาศัยกับเพื่อน หรือญาติพี่น้องก่อน สำหรับกลุ่มคอนโดฯระดับราคาเกิน 3 ล้านบาท มักจะมีที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นบ้านหลังที่สองด้วย ก็สามารถกลับไปพักบ้านของตนเองได้

ทั้งนี้มองว่า ตลาดคอนโดฯอาจจะมีการชะงักบ้างในระยะสั้นเพียง 1-2 เดือนเท่านั้น  โดยในช่วงเดือนแรกนี้ลูกค้าอาจจะไม่มีการเข้าเยี่ยมชมโครงการ ส่วนในเดือนต่อไปอาจจะเริ่มกลับเข้ามาเพียง 50%  เพราะเริ่มจะเห็นผลพิสูจน์ว่า คอนโดฯฝีมือการออกแบบของสถาปนิก-วิศวกรไทย ออกแบบและก่อสร้างนั้นมั่นคงแข็งแรง แต่จะไม่เกิดปรากฏการณ์หันมาซื้อหรือพัฒนาโครงการแนวราบเหมือนช่วงเกิดวิกฤติโควิด-19 เพราะในช่วงนั้นเป็นปรากฏการณ์โรคระบาด ที่คาดการณ์เวลาจบไม่ได้ และขณะนั้นยังไม่มีข้อพิสูจน์ว่าจะควบคุมได้อย่างไร ผู้บริโภคจึงตัดสินใจสลับการเลือกที่อยู่อาศัยเพื่อสุขภาพมากกว่า

อย่างไรก็ตามเหตุการณ์การเกิดแผ่นดินไหวรอบนี้ ถือเป็นโอกาสในการซื้อคอนโดฯของผู้บริโภค เพราะคือ “ข้อสอบคัดเลือก” ครั้งสำคัญ และเป็นการ“วัดคุณภาพคอนโดฯ-คุณภาพบริษัทอสังหาฯ” ได้ดีมาก ดังนั้นตลาดคอนโดฯเมืองไทย ควรจะได้ประสบการณ์จากวิกฤติรอบนี้ ว่าอย่าเห่อกระแสมากกว่าคุณภาพ ,อย่าเห่อหินอ่อนแพงๆมากกว่าคุณภาพโครงสร้าง และอย่าเห่อแบรนด์สุขภัณฑ์ มากกว่าประสบการณ์ผู้รับเหมาก่อสร้าง

สำหรับโครงการคอนโดฯใหม่ๆที่จะมีการก่อสร้างในอนาคตนั้น สิ่งที่สำคัญคือเรื่อง การควบคุมคุณภาพของการก่อสร้าง Internal Process ขบวนการควบคุมตรวจสอบ ทั้งโครงการแนวราบ แนวสูง คุณภาพการก่อสร้างและบริการ กรณีเกิดปัญหา ต้องเข้าดูแลแก้ปัญหาตรงจุด ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ จึงควรอยู่บนพื้นฐานของเหตุผล มากกว่าตามอารมณ์ของสื่อโฆษณา

“ประเทศไทยเราไม่ได้ตั้งอยู่บนเปลือกโลกเส้นทางแผ่นดินไหวตรงๆ และกฎกระทรวงปีล่าสุด 2564 ก็ได้ประกาศ ให้กฎหมายควบคุมการก่อสร้างที่ออกแบบป้องกันแผ่นดินไหว ครอบคลุมพื้นที่ที่อาจได้รับผลกระทบการสั่นสะเทือนไปเกือบทั่วประเทศไทยแล้ว แต่ทิศทางการพัฒนาด้านความปลอดภัยในประเทศของเราคือระบบการแจ้งเตือนและทิศทาง การสร้าง สมาร์ท building  สมาร์ทซิตี้ เช่นการใช้ AIเตือนภัยระดับน้ำในเส้นท่อ เพื่อป้องกันน้ำท่วม AI เตือนภัยทิศทางการสั่นสะเทือนแผ่นดินไหว และทิศทางการอพยพลงจากอาคารที่ปลอดภัยกรณีเกิดอัคคีภัย เช่น ในไต้หวัน หรือ AI ที่เตือนความผิดปกติของ โอกาสเกิดสึนามิอย่างญี่ปุ่น เป็นต้น”นายสุนทร กล่าว

นายสุรทร กล่าวเพิ่มเติมว่า กรณีที่มีผู้ที่เคยอยู่อาศัยคอนโดฯแล้วเกิดเหตุการณ์ดังกล่าวขึ้นมา หลายรายจึงมีความคิดที่จะขายคอนโดฯทิ้งนั้น ตนจึงอยากให้ผู้ที่ประกาศขายคอนโดฯลองพิจารณาดูว่า ภาพรวมความเสียหายโครงการ และห้องพักนั้น มีความรุนแรงมากเพียงใด และได้รับการคุ้มครองดูแลมากขนาดไหน ก่อนจะตัดสินใจขายหรือซื้อที่อยู่อาศัย เมื่อผ่านช่วงเวลาแรกไปแล้ว จึงอยากให้ไตร่ตรองให้รอบคอบ ส่วนการที่เกรงว่าโครงการคอนโดฯที่ไม่ได้รับผลกระทบในครั้งนี้จะถือโอกาสขึ้นราคานั้น คิดว่าคงไม่มีผู้ประกอบการรายใดทำเช่นนั้น เพราะปัจจุบันซัปพลายในตลาดยังมีเหลือในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก

โครงสร้างอาคารในไทยรองรับการเกิดแผ่นดินไหว ไม่มีความเสียหาย

นายอธิป พีชานนท์ รองประธานกรรมการ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ,ประธานคณะกรรมการส่งเสริมและพัฒนาสมาคมการค้า,นายกกิตติมาศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย “Fullmax” ว่า ที่ผ่านมาประเทศไทยก็ได้รับความสั่นสะเทือนจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวจากประเทศเมียนมามานานแล้ว แต่เหตุการณ์แผ่นดินไหวเมื่อช่วงบ่ายวันที่ 28 มีนาคม 2568 ที่ผ่านมา ยอมรับว่ารุนแรงกว่าทุกครั้ง โดยมองว่าหากเป็นอาคารสูงต่างๆ ถ้าไม่มีปัญหาในด้านโครงสร้างอาคาร ก็จะไม่มีปัญหาในการทำงาน(อาคารสำนักงาน) และอยู่อาศัย (คอนโดมิเนียม) แต่ที่หลายอาคารประสบปัญหาคือมักมีการออกแบบสถาปัตยกรรมที่เน้นของตกแต่งที่มาก ส่วนรอยร้าวที่เกิดขึ้น ก็ไม่ได้น่ากลัว เพราะไม่ได้ลึกถึงโครงสร้างอาคาร แต่ประชาชนส่วนใหญ่ไม่ค่อยมีความรู้เรื่องงานก่อสร้างอาคาร จึงมีความตื่นกลัว จึงอยากเปรียบเทียบกับกรณีที่มีรถชนกัน แล้วเกิดรอยบุบ ซึ่งไม่ได้หมายความว่า รถจะไม่สามารถขับได้ นั้นเป็นเพราะว่าโครงสร้างไม่ได้เสียหายอะไร หรือแม้กระทั่งงานระบบท่อน้ำ ก็ไม่เกี่ยวกับโครงสร้างของอาคารแต่อย่างใด

ทั้งนี้กฎหมายมีการกำหนดไว้แล้ว ว่าต้องออกแบบให้รองรับการเกิดแผ่นดินไหวที่ระดับ 5.5 แมกนิจูด  แต่ละอาคารออกแบบเกินกำหนดไปที่ 7.0-7.5 แมกนิจูด ซึ่งเป็นสิ่งดี แต่ประเทศไทยโอกาสที่จะเกิดแผ่นดินไหวนั้นมีน้อยมาก แต่ครั้งนี้ความรุนแรงกระทบมายังประเทศไทยสูงมาก โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯที่มีตึกสูงมาก ทำให้ต่อจากนี้ไป ผู้ประกอบการที่จะพัมนาอาคารสูง จะต้องออกแบบให้รองรับแผ่นดินไหวให้มากขึ้น รวมไปถึงออกแบบรองรับวัสดุที่ร่วงหล่นลงมาด้วย ไม่ใช่เน้นแต่ความสวยงามเพียงอย่างเดียว

“ตึกสูงจะไม่ค่อยอันตรายเท่าอาคารพาณิชย์ ที่เสาเข็มไม่แข็งแรง รองรับการยืดหยุ่นไม่เพียงพอ สังเกตจากที่เมียนมาตึกขนาดเล็กจะได้รับความเสียหายหมด เพราะไม่มีการออกแบบไว้รองรับแผ่นดินไหว เมื่อเทียบกับอาคารสูง แม้ประทะกับแรงลม การสั่นไหวถือว่าเป็นเรื่องปกติ แต่คนทั่วไปไม่ค่อยสังเกต เพราะอาคารสูง แต่เข็มเจาะของอาคารสูงจะมีความลึกมากถึง 40 เมตร ทำรากฐานแข็งแรงเหมือนรากแก้วของต้นไม้ ส่วนตึกที่ถล่ม อาจะเป็นเพราะอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ทำให้โครงสร้างบางส่วนยังไม่ครบทุกอย่าง ซึ่งต้องมีการตรวจสอบดูว่าออกแบบถูกต้องหรือมีอะไรบกพร่องหรือไม่” นายอธิป กล่าว

ส่วนการที่ คอนโดฯบางโครงการมีการสร้างทางเชื่อมระหว่างอาคาร ก็ไม่ได้ผิดกฎหมาย เพราะกฎหมายอนุญาตให้เป็นทางเชื่อมระหว่างอาคารชั่วคราว ซึ่งมีหลายอาคารก็มีการก่อสร้างเพื่อเป็น Gimmick ให้โครงการ แต่เหตุการณ์แผ่นดินไหวในครั้งนี้ โครงการที่มีทางเชื่อมระหว่างอาคารส่วนใหญ่ไม่เกิดปัญหา  ส่วนสระว่ายน้ำแบบไร้รอยต่อ (Infinity Edge)หลายโครงการก็สร้างให้เกิดความสวยงาม ดังนั้นเมื่อเกิดแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหว ก็ทำให้น้ำในสระว่ายน้ำก็การกระเพื่อมรุนแรงไหลลงมาตามแนวตึก ซึ่งนับว่าโชคดีที่ไม่มีใครไหลตามน้ำลงมาจากอาคาร

ขณะเดียวกันบางอาคารก็มีปัญหาเรื่องลิฟต์บาง เพราะบางโครงการไม่ได้ออกแบบเผื่อเหตุการณ์แผ่นดินไหว เหตุการณ์ครั้งนี้ถ้าเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง แต่เลยกำหนดรับประกันโดยผู้ประกอบการแล้ว ก็จะเป็นความรับผิดชอบของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งต้องพิจารณาว่านิติบุคคลแต่ละแห่งจะรวมภัยธรรมชาติด้วยหรือไม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะดำเนินในรูปแบบนี้ แต่นิติบุคคลอาคารบางแห่งก็ตัดในเรื่องภัยธรรมชาติออกไป เมื่อเกิดภัยธรรมชาติและมีความเสียหายเกิดขึ้น ก็ไม่สามารถเคลมกับประกันได้ นิติบุคคลก็ต้องเป็นผู้รับผิดชอบ ส่วนหากเป็นทรัพย์สินส่วนตัวเจ้าของห้องชุดก็ต้องรับผิดชอบแก้ไขเอง

“คนไทยอาจจะวิตกกังวล บ้างในช่วงระยะเวลาสั้น ดังนั้นผู้ประกอบการก็ต้องสังเกตสถานการณ์ดูก่อน แต่มองว่าการอยู่อาศัยในตัวเมือง และมีความจำเป็นก็ต้องอาศัยคอนโดฯ ก็คิดว่าคอนโดฯก็ยังไปได้อยู่ คิดว่าในอนาคตคงมีการใช้พรีแฟบ ที่ออกแบบผนังที่สามารถรับน้ำหนักได้มากขึ้น เนื่องจากแรงงานหาได้ยากมากขึ้น ซึ่งระบบพรีแฟบก็มีการพิสูจน์ได้ว่าสามารถต่อต้านแผ่นดินไหวได้ เหตุการณ์นี้คงไม่ถึงขนาดพลิกโฉมมาก แต่คงดูว่าอะไรที่ต้องดีไซน์ให้รองรับการเกิดแผ่นดินไหวได้ เช่น ลิฟต์  รวมไปถึงงานสถาปัตยกรรม ที่ตกแต่งผนังและมีโอกาสหล่นมาได้ หากไปดูที่ประเทศที่ญี่ปุ่นจะพบว่าคอนโดฯต่างๆจะไม่มีวัสดุตกแต่งผนังเลย”นายอธิป กล่าว

ส่วนรอยร้าวของผนังที่ไม่ได้เกิดจากโครงสร้าง ต้องไปศึกษาดูว่าเกิดจากอะไร รอยต่อระหว่างฝ้าและผนัง เมื่อเกิดแผ่นดินไหว ก็จะเห็นรอยแยกออกจากกัน ซึ่งต้องไปศึกษาข้อมูลเพิ่ม เพื่อให้เกิดความยืดหยุ่นได้ โดยโครงการที่กำลังก่อสร้าง หากแก้ไขงานสถาปัตยกรรมไม่ได้ ก็ไม่ต้องแจ้งกทม. แต่ถ้าหากต้องมีการแก้ไขแบบโครงสร้าง ก็ต้องมีการยื่นการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ใหม่อีกครั้ง แต่ส่วนใหญ่น่าจะเป็นงานสถาปัตยกรรมมากกว่า เพราะว่าอาคารสูงทุกรายออกแบบให้รองรับการไหวตัวอยู่แล้ว ยิ่งมีลมมากก็ยิ่งปะทะมาก แต่คนส่วนใหญ่ไม่ค่อยสังเกต แต่การอยู่อาศัยนั้นมีความปลอดภัยแน่นอน

ยันราคาคอนโดฯไม่ตกตามข่าวลือ แนะอย่าตระหนก

ด้าน ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด กล่าวว่า  เมื่อวันที่ศุกร์ที่ 28 มีนาคม 2568 เกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหวขนาด 8.2 แมกนิจูดโดยมีศูนย์กลางอยู่ในประเทศเมียนมา ส่งผลให้เกิดแรงสั่นสะเทือนที่รับรู้ได้ในหลายพื้นที่ของประเทศไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เหตุการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในตลาดอาคารชุด ทำให้คนไม่เชื่อมั่นในที่อยู่อาศัยประเภทนี้และทำให้ราคาตกจริงหรือไม่นั้น ตนขอยืนยันว่าเรื่องการขาดความเชื่อมั่นในตลาดอาคารชุดคงไม่เกิดขึ้นจริง และราคาก็คงไม่ได้ตกต่ำดังอ้าง เรื่องนี้ผู้เกี่ยวข้องไม่พึงตระหนกจนเกินเหตุ (Panic) มาลองดูเหตุผลประกอบและโปรดพิจารณาด้วยวิจารณญาณ

อย่างกรณี สึนามิภูเก็ต ที่มีผู้เสียชีวิตถึง 5,400 และบาดเจ็บอีกประมาณ 8,000 คน ในตอนนั้นหลายคนก็ไม่กล้าไปเที่ยวภูเก็ตยังเชื่อว่าราคาที่ดินจะตกต่ำ แต่ ดร.โสภณก็ได้ไปสำรวจในปีถัดไปและพบว่า ราคาที่ดินในฝั่งตะวันตกแถบทะเลอันดามันแทบไม่ขึ้นในหนึ่งปีที่ผ่านมาแต่ฝั่งตะวันออกราคาที่ดินยังขึ้นตามปกติ และจากการสำรวจต่อเนื่องทุกปีเป็นเวลา 20 ปีตั้งแต่ 2547 ถึง 2567 ปรากฏว่าราคาที่ดินตามหาดต่างๆ ของโดยเฉลี่ยในภูเก็ตเพิ่มขึ้นปีละ 10% ดังนั้นเราจึงไม่ควรตกใจจนเกินไป

หลายคนเชื่อว่าในกรุงเทพมหานคร ราคาห้องชุดจะตกต่ำหรือไม่มีคนกล้าซื้ออีกต่อไป ข้อนี้พึงพิจารณาจากกรณีแผ่นดินไหวที่ประเทศเนปาลเมื่อปี 2558 ตนได้ไปสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงกาฐมาณฑุ เมื่อปีดังกล่าว และไปสำรวจซ้ำในอีก 3 ปีถัดมาพบว่าขนาดว่ามีแผ่นดินไหวใหญ่กว่าที่เกิดขึ้นในกรุงเทพมหานคร ก็เพียงทำให้ราคาห้องชุดหยุดชะงักไป 1 ปี หลังจากนั้นราคาก็ยังเพิ่มขึ้นตามปกติเช่นเดียวกับที่อาศัยแนวราบ อาคารชุดที่เป็นอาคารสูงล้วนไม่พังลงมายกเว้นโครงการเดียวเท่านั้นที่ขออนุญาตก่อสร้าง 14 ชั้นแต่ก่อสร้างจริงถึง 18 ชั้น ที่ไม่สามารถซ่อมแซมได้ อาคารชุดยังแข็งแรงอยู่จนถึงปัจจุบัน

ทั้งนี้การตกใจกลัวจนรีบขายห้องชุดเช่นขายครึ่งราคาก็จะทำให้ผู้ขายได้รับความเสียหายทางการเงินอย่างหนัก ทั้งที่ อาคารชุดอาจไม่ได้รับความเสียหายจริง เพราะเชื่อว่าอาคารชุดแทบทั้งหมดไม่ได้รับความเสียหายหรือมีความเสียหายเพียงเล็กน้อยซึ่งสามารถซ่อมแซมได้ แต่ในอีกทางหนึ่งหากเกิดความปริวิตกหนักและมีการเทขายในราคาถูกก็อาจเป็นโอกาสทองสำหรับการลงทุนซื้อในราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริงมากของนักลงทุนก็เป็นไปได้

ประชาชนจึงไม่ควรตื่นตระหนกกับเรื่องแผ่นดินไหว หลายประเทศที่อยู่ในแนววงแหวนแห่งไฟ (Ring of Fire) ที่เกิดแผ่นดินไหวบ่อยกว่าไทยเป็นอย่างมากก็มีการสร้างอาคารชุดเป็นตึกสูงใหญ่มากมายเช่นกัน  อาทิ  สหรัฐอเมริกา ญี่ปุ่น เกาหลี ไต้หวัน หรือแม้ในประเทศที่มีความเจริญทางเศรษฐกิจ และเทคโนโลยีน้อยกว่าไทย เช่น ฟิลิปปินส์ อินโดนีเซียก็ตาม ประชาชนจึงไม่ควรหลงขายทรัพย์สินในราคาถูกๆ หากอาคารไม่ได้รับการยืนยันว่าไม่ปลอดภัย

“สาธร ยูนีค ทาวเวอร์”ฟื้นคืนชีพอีกครั้งหลังโลกโซเชียลว่อนกระจาย

อย่างไรก็ตาม จากเหตุการณ์แผ่นดินไหวครั้งนี้ แม้ว่าอาคารสูงหลายแห่งจะไม่มีปัญหาเรื่องโครงสร้างอาคาร แต่ก็ได้รับความเสียหายจากวัสดุหลุดร่อน มีรอยแตกร้าว แต่ได้โลกโซเชียลได้มีการกล่าวถึงอาคาร “สาธร ยูนีค ทาวเวอร์” (Sathorn Unique Tower) ตั้งอยู่ที่เขตสาทรกรุงเทพมหานคร เป็นคอนโดฯสูง 185 เมตร สูง 49 ชั้น จำนวนห้องพักอาศัยทั้งหมด 636 ห้อง มีพื้นที่ตัวอาคารทั้งหมด 95,300 ตารางเมตร ได้รับการออกแบบโดย บริษัท รังสรรค์แอนด์อะโซชีเอท จำกัด ของผศ.รังสรรค์ ต่อสุวรรณ อดีตอาจารย์และอดีตหัวหน้าภาควิชาสถาปัตยกรรม คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชาวไทย เป็นที่รู้จักในฐานะสถาปนิกผู้นำสถาปัตยกรรมกรีกและโรมัน เข้ามาใช้งานออกแบบร่วมกับอาคารสมัยใหม่ ในสมัยก่อนวิกฤติปี 2540 หรือ วิกฤติต้มยำกุ้ง กลับไม่ได้รับผลกระทบแต่อย่างใด ซึ่งอาคารดังกล่าวในขณะนั้น ผศ.รังสรรค์ ต่อสุวรรณ ได้ออกแบบควบคู่มากับอาคาร "สีลม พรีเชียส ทาวเวอร์" ต่อมาถูกเปลี่ยนเป็น "รอยัล เจริญกรุง ทาวเวอร์" ก่อนจะเปลี่ยนเป็น "สเตท ทาวเวอร์" ในปัจจุบันนี้

อาคาร “สาธร ยูนีค ทาวเวอร์” ถือเป็นโครงการที่สำนักงานออกแบบเป็นเจ้าของโครงการด้วย ด้วยทำเลที่ตั้งที่ถือได้ว่าเป็นทำเลทอง เพราะใกล้แม่น้ำเจ้าพระยาและถนนสาทร ซึ่งอาคารดังกล่าวเดิมมีการวางแผนจะสร้างให้เป็นคอมเพล็กซ์คอนโดมิเนียมระดับหรู โดยให้ทุกห้องของอาคารสามารถมองเห็นวิวแม่น้ำได้ทั้งหมด ซึ่งในช่วงนั้นคือปี 2533 โครงการดังกล่าวขายในตารางเมตรละ 20,000 บาทเท่านั้น (ปัจจุบันหากมีการพัฒนาคอนโดฯหรูในทำเลเจริญกรุงเช่นนี้ ราคาเฉลี่ยน่าจะอยู่ที่ประมาณ 250,000-280,000 บาท/ตารางเมตร) แต่การก่อสร้างก็ต้องหยุดชะงักลงในช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง แม้จะเสร็จสิ้นไปกว่า 80%แล้วก็ตาม เหลือแต่เพียงการตกแต่งภายในทั้งหมดและภายนอกอีกเล็กน้อย แต่ทุกอย่างต้องมาสะดุดลงด้วยเหตุการณ์ที่คาดไม่ถึง จึงทำให้ “สาธร ยูนีค ทาวเวอร์” กลายเป็นหนึ่งในสัญลักษณ์ที่โดดเด่นของวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 และเป็นอาคารร้างที่มีโครงสร้างแข็งแกร่งจนมาถึงทุกวันนี้ แต่ก็ยังไม่มีผู้ประกอบการรายใดซื้อไปพัฒนาต่อ  แม้ที่ผ่านมาอาคารดังกล่าวจะมีกลุ่มมิจฉาชีพงัดแงะตัดเหล็กไปขายบ้างแล้ว แต่เหล็กที่ถูกฉาบด้วยปูนไปแล้วนั้น ไม่สามารถดึงออกมาได้ และยังคงมีความแข็งแรงอยู่ ส่วนการชาวบ้านในละแวกนั้น มีความเชื่อว่า เงาของตึกดังกล่าวพาดไปยังบริเวณของวัดยานนาวา อันเป็นอารามเก่าแก่ที่ขึ้นชื่อในเรื่องของความศักดิ์สิทธิ์ ประกอบกันตัวอาคารที่ก่อสร้างตรงข้ามกับวัด แน่นอนว่า ย่อมมีโอกาสที่อาคาร “สาธร ยูนีค ทาวเวอร์” จะตั้งอยู่บนสุสานเก่าของวัด และลักษณะของตึกร้างยังมีความคล้ายคลึงกับโลงศพอีกด้วย

ไวรัลกระหน่ำนายหน้าประกาศขาย 4 พันล้านบาท โว 5 กลุ่มทุนใหญ่ สนใจซื้อ

ซึ่งจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวในครั้งนี้ ส่งผลให้ล่าสุดวันนี้(29 มี.ค.68) ได้มีผู้ใช้เฟซบุ๊กว่า “สุภาพ มิ่งศิริ” ได้โพสต์ข้อความว่า

“ตอนนี้ท่านใดที่มีทุนอยู่ในมือต้องรีบซื้อแล้วต้องรีบวางมัดจำ ติดต่อมา 5 ทีมใหญ่ๆที่สนใจมากใน “สาธร ยูนิค ทาวเวอร์” อยู่ที่ว่าใครจะนัดวางมัดจำก่อน 4 พันล้าน วางมัดจำ  30% นัดโอน ภายใน 12 เดือน ตอนนี้มีทุนสิงคโปร์  ที่ติดต่อเข้ามาแล้ว และทีมทุนจีน  และมีทีมบริษัทของไทยเราด้วย  ตอนนี้ใครไวทีมนั้นจะได้โชคดี #ป้าต้องได้ขายครับปีนี้ คุยกับป้าภาพได้ที่ Phap2019”

ส่งผลให้ข้อความดังกล่าวกลายเป็นไวรัลในชั่วพริบตา ซึ่งต้องคอยจับตาดูกันต่อไปว่า ไวรัลดังกล่าวจะจริงหรือไม่ และหากมีผู้ซื้อจริง จะเป็นกลุ่มใด