อสังหาริมทรัพย์

กลุ่มบิวท์ ทู บิวด์ เผยภาพรวมตลาดรับสร้างบ้านปี 67 ยังเผชิญความไม่แน่นอนค่อนข้างสูง โดยเฉพาะความท้าทายในเรื่องภูมิรัฐศาสตร์ การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก-เศรษฐกิจคู่ค้าหลักของไทย รวมทั้งการชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศ   แต่ยังมี 4 ปัจจัยบวก หนุนตลาดฟื้นตัว เปิดแผนปีมังกรเน้นรักษาแบรนด์ที่มีคุณภาพ ไม่เล่นสงครามราคา พร้อมเดินหน้าจัดกิจกรรม “Site Seeing สร้างบ้าน ต้องเห็นบ้าน” ต่อเนื่อง  ดันรายได้แตะ 1,200 ล้านบาท

นายสุธี เกตุศิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท บิวท์ ทู บิวด์ จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดรับสร้างบ้านปี 2567 ว่า ยังมีความไม่ แน่นอนค่อนข้างสูง ที่ชัดเจนสุดคือ ความท้าทายในเรื่องภูมิรัฐศาสตร์ เพราะปัจจุบันเศรษฐกิจไทย ก็มีความเกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจโลกอย่างเลี่ยงไม่ได้ อาทิ สงครามการสู้รบระหว่างรัสเซีย-ยูเครน และ อิสราเอล-ปาเลสสไตล์ เพราะต่าง ได้รับบทเรียน  ว่ามีความเสียหายสูง แม้ว่าการสู้รบระหว่างรัสเซีย-ยูเครน จะมีแนวโน้มว่าจะจบลงได้  แต่ก็ยังมีความไม่แน่นอนสูงเช่นกัน เพราะมี Factor ค่อนข้างมาก

อีกเรื่องคือ เศรษฐกิจของคู่ค้ารายใหญ่ โดยเฉพาะจีน สหรัฐฯ  และยุโรป ที่ดูเหมือนว่าจะชะลอตัวลง ที่ได้รับผลกระทบจากสงครามการสู้รบ  ที่อาจจะมีการชะลอตัวอย่างชัดเจนในปี 2567 นี้ ทั้งเรื่องของอัตราเงินเฟ้อ และดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นสูง ซึ่งจะส่งผลต่อเศรษฐกิจประเทศไทยค่อนข้างมาก ส่วนปัญหาในประเทศ ก็มีเรื่องหนี้ครัวเรือนที่ยังสูง , การเมืองซึ่งยังมีความไม่แน่นอนค่อนข้างมาก รวมไปถึงการใช้จ่ายต่างๆ  ที่งบประมาณ รายจ่ายประจำปี 2567 ยังไม่ได้มีการอนุมัติอนุมัติ และใช้จ่าย คาดว่าจะมีการใช้จ่ายได้ประมาณเดือนพฤษภาคมถึงกันยายน 2567 เท่านั้น ซึ่งรัฐบาลจะต้องหันมาแก้ไขปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือน 

ส่วนเรื่องของการลงทุนภาคเมกะโปรเจกต์ ก็ชะลอการลงทุนออกไปหมด รวมไปถึงเงินดิจิทัล วอลเล็ต ที่มีการให้ความหวังกับประชาชน คนละ 10,000 บาท ก็ดูเหมือนว่าจะรางเลือน ซึ่งหากไม่มีการสร้างความหวัง ก็จะไม่มีผลอะไรมากนัก แต่เมื่อมีการสร้างความหวัง ประชาชนบางคนก็อาจจะมีการสร้างหนี้ไว้ล่วงหน้าเรียบร้อยแล้ว ซึ่งถือว่าเป็นเรื่องที่ท้าทายในปี 2567 

ด้านปัจจัยบวกในปีนี้ คือ

1.เรื่องการท่องเที่ยว ที่จะนำเม็ดเงินสดเข้ามาในประเทศอย่างรวดเร็วมาก จากปี 2566 ที่ได้นักท่องเที่ยวตามเป้าที่วางไว้ 28 ล้านบาท และเชื่อว่าในปี 2567 นี้ จะมีเม็ดเงินสดเข้ามาถึง 35-38 ล้านบาท จากปัจจัยการเปิดฟรีวีซ่า และความพร้อมในการเปิดประเทศ 

2.เรื่องการส่งออก ก็เชื่อว่าตั้งแต่ครึ่งปีหลัง 2567 เป็นต้นไปจะเห็นชัดเจนขึ้น ภาพรวมเศรษฐกิจจะกลับมาฟื้นตัวดีขึ้น เพราะจากปัญหาเงินเฟ้อ และอัตราการว่างงาน จะทำให้ ธนาคารกลางสหรัฐ (Federal Reserve (System) หรือ Fed) มีการปรับดอกเบี้ยลงอีก ซึ่งสีการคาดการณ์ว่าจะปรับลดประมาณ 4-6 ครั้งอย่างแน่นอน ถือเป็นโอกาสที่ดีในการลงทุน ชื่อว่าหลังจากไตรมาส 1/2567 ก็เริ่มมีการปรับตัวได้แล้ว และหลังจากไตรมาส 2/2567 ก็จะฟื้นตัวดีขึ้นอีก และมองว่าในอีก 6 เดือนข้างหน้า ก็เริ่มที่จะวางแผนธุรกิจได้ ชื่อว่าการส่งออกของประเทศไทยจะได้รับอานิสงส์จากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจของประเทศคู่ค้ายังเป็นรูปธรรมตั้งแต่ไตรมาส 2/2567 เป็นต้นไป 

3.การลงทุน ด้วยยุทธศาสตร์ประเทศ จะทำให้มีการเคลื่อนย้ายเงินทุนจากต่างประเทศ มาประเทศไทยมากขึ้น จากการที่รัฐบาลออกแนะนำตัวตามเวทีโลกต่างๆ ทั้งโครงการแลนด์บริดจ์ (Landbridge) หรือสะพานเศรษฐกิจ รวมไปถึงโครงการเมกะโปรเจกต์ต่างๆ ซึ่งจะเห็นเป็นรูปธรรมมากขึ้นตั้งแต่กลางปี 2567 เป็นต้นไป 

4.การใช้เม็ดเงินในประเทศ กว่างบประมาณ จะผ่านการอนุมัติจากรัฐสภา คงใช้ได้ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม-กันยายน 2567 ซึ่งก็กังวลว่าภาวะเงินเฟ้อจะเด้งกลับมาอีกหรือเปล่า ซึ่งรัฐบาลคงต้องมีการเทงบประมาณใช้จ่ายอย่างมาก เพื่อฟื้นเศรษฐกิจในประเทศ ซึ่งจะทำให้สภาพคล่องไปได้ดี บวกกับการที่รัฐบาลพยายามที่จะผลักดันการใช้เงินดิจิทัล วอลเล็ต เพื่อเพิ่มการจับจ่ายใช้สอยเงิน ของประชาชนให้หมุนเวียนในประเทศ หาเงินดังกล่าวสามารถทำได้ก็จะทำให้จีดีพีของประเทศในปีนี้ เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ พุ่งไปถึง 4% หรือมากกว่านั้น จากปี 2566 ที่อยู่ที่ประมาณ 2.6% หรือหากไม่มีเงิน ดิจิทัล วอลเล็ต จีดีพีภายในประเทศก็น่าจะพุ่งไปอยู่ที่ 3.2-3.5% 

“ล่าสุดมียอดขอรับการลงทุนจาก สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (Board of Investment : BOI)  คิดเป็นมูลค่ากว่าแสนแสนล้านบาท แต่ที่อนุมัติและเริ่มมาลงทุนแล้วประมาณกว่า 1 แสนล้านบาท  และถ้ารัฐบาลไม่ได้เงินดิจิทัล วอลเล็ต ก็คงเอาเงินจำนวนนั้น มาลงทุนในโครงการเมกาโปรเจกต์แทน ก็จะทำให้คนลืมดิจิทัล วอลเล็ต ได้ คือเรื่องแลนด์บริดจ์”นายสุธี กล่าว

สำหรับธุรกิจอสังหาฯ และรับสร้างบ้าน ในช่วงปีที่ผ่านมา เริ่มจะฟื้นตัวดีขึ้นหลังจากวิกฤติโควิด-19 แต่เริ่มมาชะลอตัวอีกในช่วงไตรมาส 4/2566 จากปัจจัยลบดังกล่าวข้างต้น

ในส่วนของบริษัทฯเองนั้นในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา ได้ตั้งเป้ารายได้ไว้ที่ 1,200 ล้านบาท แต่เนื่องจากในช่วงไตรมาส 4/2566 ภาพรวมเศรษฐกิจและตลาดชะลอตัวลง ลูกค้าบางราย กู้สินเชื่อได้ไม่ 100% ส่งผลให้ชะลอการตัดสินใจสร้างบ้านไป คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 10-15%   ส่วนใหญ่เป็นบ้านระดับราคา 3-8 ล้านบาท แต่ระดับ 3-5 ล้านบาทจะมากที่สุด ส่งผลให้รายได้ของบริษัทในปี 2566 เหลือ 1,100 ล้านบาท แต่ในส่วนงานก่อสร้างนั้น ก็ยังมีลูกค้าที่เต็มมืออยู่

“ในช่วงที่ผ่านมาแบงก์ค่อนข้างเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ลูกค้าที่จะสร้างบ้านในระดับราคากลางกลาง-ล่าง หรือระดับราคา 3-5 ล้านบาท ได้รับสินเชื่อเพียงแค่ 70-80% เท่านั้น ส่งผลให้ลูกค้าชะลอการสร้างบ้านออกไปก่อน แต่ลูกค้าในธุรกิจรับสร้างบ้านจะดีกว่าลูกค้าในโครงการบ้านจัดสรร เพราะมีที่ดินในการค้ำประกันกับแบงก์ และมีการเตรียมเม็ดเงินในการก่อสร้างไว้ก่อนล่วงหน้า และใช้บริษัทรับสร้างบ้านที่มีความน่าเชื่อถือ ก็จะได้รับสินเชื่อ มากกว่าลูกค้าในโครงการบ้านจัดสรร ซึ่งที่ผ่านมามีลูกค้าของบริษัทฯ ได้รับผลกระทบเพียง 10-20% ซึ่งถือว่าน้อยเมื่อเทียบกับโครงการบ้านจัดสรร” นายสุธี กล่าว

นายสุธี กล่าวถึงกรณีที่สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน พร้อมกับอีก 6 องค์กรภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้ยื่นหนังสือซึ่งเป็นข้อเสนอแนะแนวทางการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านมาตรการอสังหาริมทรัพย์ ต่อ “นายเศรษฐา ทวีสิน” นายกรัฐมนตรีและ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ไปเมื่อวันที่ 10 มกราคม 2567 ที่ผ่านมา และนายกฯได้มีการสั่งตั้งคณะกรรมการชุดเล็กในทันที เพื่อร่วมพิจารณาในปัญหาตามที่ยื่นหนังสือมา ว่ามีข้อไหนที่จะสามารถดำเนินการได้หรือไม่ และอะไรที่เป็นผลดีต่อเศรษฐกิจและผู้บริโภค ซึ่งทางสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านขอไป 2  ข้อ คือ ขอสนับสนุนให้มีการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง โดยยึดเอามูลค่าการก่อสร้างบ้านตามสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง ที่ติดอากรแสตมป์ (อ.ส.4) กับกรมสรรพากร เป็นหลักฐานเพื่อนำไปลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดาในรอบภาษีปีถัดไปได้ในอัตราลดหย่อนล้านละ 10,000 บาท สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท  เพื่อเป็นการลดภาระของผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองและเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจทุกภาคส่วนที่เชื่อมโยงกับธุรกิจรับสร้างบ้าน  อีกทั้งสนับสนุนให้ผู้รับสร้างบ้านจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลและเข้าสู่ระบบภาษีมากขึ้นอีกด้วย และต้องการให้ได้รับสิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เช่นเดียวกับโครงการอสังหาฯเพื่อการขายด้วย

ทั้งนี้มองว่า ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา บทบาทของสมาคมฯ มีมากขึ้น ทำให้รัฐบาลเริ่มจะเข้าใจและสนใจธุรกิจรับสร้างบ้านมากขึ้น เพราะก็เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ช่วยในการขับเคลื่อนประเทศเช่นกัน มีมูลค่าทั้งประเทศหลายหมื่นล้านเลยทีเดียว เพราะดูว่ารัฐบาล จะให้ความสนใจในเรื่องที่นำเสนอไปพอสมควร ซึ่งเป็นเพราะนายกรัฐมนตรี มีความเข้าใจในภาคธุรกิจอสังหาฯเป็นอย่างดี  หากเรื่องที่เสนอไปผ่านการอนุมัติ ได้รับการช่วยเหลือ ก็จะช่วยให้ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง รวมไปถึงแรงงานด้วย เพื่อช่วยให้เศรษฐกิจขยายตัวและเติบโตต่อไปได้ ซึ่งมองว่าท่านนายกฯ เริ่มมีการศึกษาอย่างจริงจังเพราะจะช่วยดึงเงินเข้าระบบของภาครัฐได้เป็นอย่างดี จากที่ผ่านมาดูเหมือนจะเป็นเรื่องเลื่อนลอย แต่ครั้งนี้ทำให้มีความหวังขึ้นมา

สำหรับแผนการดำเนินงานของบริษัทในปี 2567 จะเน้นไม่ให้ทีมงานทำงานอย่างประมาท และตั้งเป้ารายได้ไว้ที่ 1,200 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากบิวท์ ทู บิวด์  ฯซึ่งสร้างบ้านระดับราคา 25 ล้านบาทขึ้นไป คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 20% หรือประมาณ 250 ล้านบาท ,บริษัท บางกอกเฮ้าส์บิวเดอร์ จำกัด ซึ่งสร้างบ้านระดับราคา 10-25 ล้านบาทขึ้นไป คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 30% หรือประมาณ 350 ล้านบาท และ บริษัท สมอลล์เฮ้าส์บิวเดอร์ จำกัด ซึ่งสร้างบ้านระดับราคา 3-10 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 50% หรือประมาณ 600 ล้านบาท ถือว่าเป็นฐานลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่สุด

โดยในช่วงเดือนมกราคมนี้ มีลูกค้าสนใจติดต่อเข้ามาแล้วประมาณ 100 ราย+- ซึ่งจะมีตัวเลขประมาณนี้เข้ามาทุกเดือน เพราะลูกค้ามีความเชื่อถือในแบรนด์ของบริษัท  โดยในปี 2566 ที่ผ่านมามีลูกค้าเซ็นสัญญาไปประมาณ 172 หลัง และปัจจุบันบริษัทอยู่ในระหว่างการก่อสร้างบ้านให้ลูกค้าประมาณ 250 หลัง ราคาตั้งแต่ 2-60 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหลังละ 5.5 ล้านบาท รวมมูลค่าประมาณ 1,300-1,400 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นลูกค้าในกรุงเทพฯและปริมณฑล 

สำหรับลูกค้าต่างจังหวัดบริษัทจะไม่รับงานก่อสร้าง แม้จะมีการติดต่อเข้ามาอย่างต่อเนื่อง แต่บริษัทฯจะเป็นห่วงเรื่องคุณภาพงาน จึงเน้นรับงานก่อสร้างบ้านเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลหรือจังหวัดที่สามารถเดินทางได้ในระยะเวลาไม่เกิน 2 ชั่วโมงเท่านั้น จึงเห็นได้ว่าที่ผ่านมาบริษัทฯจะไม่มีสาขาในต่างจังหวัดแต่อย่างใด

ทั้งนี้บริษัทฯจะระมัดระวังเรื่องแบรนด์มาก มาตลอดกว่า 20 กว่าปี ซึ่งไม่ใช่เรื่องง่าย  เพราะธุรกิจรับสร้างบ้านไม่ใช่ Marketing Oriented  แต่เป็น Product Oriented ที่การตลาดและงานก่อสร้างต้องควบคู่และช่วยซึ่งกันและกันให้ได้ จะอยู่ได้ยาวและมั่นคง ซึ่งธุรกิจของบริษัทอยู่ได้เพราะมีงานก่อสร้างที่ได้มาตรฐานและมีคุณภาพ และผลลัพธ์สุดท้ายคือการสร้างบ้านให้แล้วเสร็จ ที่ต้องใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างประมาณ 8 เดือน ถึง 1 ปีขึ้นไป และไม่มีการดัมพ์ราคา หรือเร่งจัดโปรโมชันหนักๆ เพื่อให้ชนะคู่แข่ง และดึงลูกค้ามาให้ได้ แต่จะมีการทำตลาดและติดต่อลูกค้าอย่างต่อเนื่องมากกว่า จึงคิดว่าในปีนี้จะสามารถสร้างรายได้ตามเป้าที่วางไว้

“ผมมองว่าวิธีคิดแบบเดิมๆยังใช้ได้ผล เพราะเมื่อผลงานดีลูกค้าก็จะมีการบอกปากต่อปาก ซึ่งยังได้ผลอย่างต่อเนื่อง หากพูดถึงบิวท์ ทู บิวด์ ลูกค้าก็จะนึกถึงงานก่อสร้างที่มีคุณภาพมาตรฐาน มีความเชื่อมั่นต่อบริษัทที่มีความมั่นคง สร้างบ้านและได้บ้านอย่างแน่นอน”นายสุธี กล่าว

ส่วนงาน “รับสร้างบ้านและวัสดุ Focus 2024” บริษัทก็นำแบบบ้านไปร่วมออกบูธในงานด้วย ซึ่งเป็นครั้งแรกที่จัดงานมากถึง 9 วัน ระหว่างวันที่ 17-25 กุมภาพันธ์ 2567 ซึ่งจะมีการเปิดตัวแบบบ้านซีรีส์ใหม่ ที่รับกับเทรนด์ลดคาร์บอนไดออกไซด์ด้วย โดยที่ผ่านมาบริษัทฯให้ความสำคัญเรื่องดังกล่าวตั้งแต่งานก่อสร้างอยู่แล้ว ซึ่งเป็นระบบกรีนที่ชัดเจนที่สุด คือจะไม่ให้มีฝุ่นตั้งแต่ภายนอกจนถึงภายใน ซึ่งดำเนินการในเรื่องดังกล่าวมามากกว่า 10 ปีแล้ว เพราะจะให้ความสำคัญเอาใจใส่ในการเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมาก แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยข้อมูลได้ในขณะนี้  ซึ่งงานดังกล่าว บริษัทฯตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 200 ล้านบาท เป็นตัวเลขที่เท่ากับการจัดงานในครั้งที่ผ่านมา

และในปีนี้ บริษัทฯยังคงจัดกิจกรรม กิจกรรม “Site Seeing สร้างบ้าน ต้องเห็นบ้าน" อย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะมีการจัดไตรมาสละ 1 ครั้ง ที่ดำเนินการมาแล้วกว่า 10 ปี ได้รับผลตอบรับจากลูกค้าดีมาก โดยจะมีการเชิญลูกค้ามา พบปะผู้บริหาร พร้อมชมวีดิทัศน์ ที่บริษัทฯก่อน หลังจากนั้นจึงพาดูไซต์งาน ซึ่งเป็นบ้านของลูกค้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยให้ดูงานประมาณ 2 หลัง หลังจากนั้นจึงพาดูโครงสร้าง และโรงงาน  เพื่อให้ลูกค้าได้เห็นภาพและการทำงานของทีมงานบริษัทฯ โดยการจัดกิจกรรมแต่ละครั้งจะเน้นลูกค้าประมาณ 40 ครอบครัว หรือประมาณ 100 รายเท่านั้น โดยในไตรมาส 1/2567 จะจัดขึ้นในวันที่ 3 มกราคม 2567 นี้

“กิจกรรมแบบนี้ไม่ใช่ใครก็ทำได้ง่ายๆนะ ทีมงานต้องพร้อมด้วย ซึ่งจากประสบการณ์ที่ทำมา ได้รับคำชมจากลูกค้าเป็นอย่างมาก เพราะการจัดงานในรูปแบบดังกล่าวไม่ได้คาดหวังยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่หวังให้ลูกค้าได้รู้จักบริษัทฯมากขึ้นในระยะยาว ซึ่งลูกค้าบางรายที่เคยมาแล้วก็จะมาดูงานอีก เพราะทราบว่าบริษัทฯจะให้โปรโมชันแบบเงียบๆ อีกทั้งทำให้ลูกค้าได้รู้จักกัน และเกิดการบอกปากต่อปาก” นายสุธี กล่าว

ด้านการแข่งขันเรื่องดัมพ์ราคา ยังมีให้เห็นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นหนทางเดียวที่จะทำให้หลายๆบริษัทอยู่รอดได้ ดังนั้นสิ่งเดียวที่ทำได้คือแบรนด์ต้องมีความแข็งแกร่ง จึงไม่จำเป็นที่จะต้องไปสู่สนาม“Price War” ที่ส่วนใหญ่งานจะไม่ค่อยมีคุณภาพ แต่ก็ยังมีในเรื่องของการมอบส่วนลด และโปรโมชั่นต่างๆตยังต้องมี เพื่อเร่งการตัดสินใจของลูกค้า 

“ถ้าผู้ประกอบการยังมีจิตสำนึกที่ดี ก็ถือว่าเป็นเรื่องที่ดี แต่ถ้าผู้ประกอบการไม่แคร์ และไม่ค่อยมีความรับผิดชอบ หวังเพียงแต่ยอดขาย จะทำให้ลูกค้าเหนื่อยมาก” นายสุธี กล่าวในที่สุด