อสังหาริมทรัพย์

คอลลิเออร์สฯเผยผลสำรวจซัพพลายคอนโดมิเนียม-บ้านพักตากอากาศ เปิดขายใหม่ในภูเก็ต จากการแห่เข้าไปลงทุนของอสังหาฯรายใหญ่หวังชิงเค้กกับเจ้าถิ่น ส่งผลจำนวนที่อยู่พุ่งมากสุดในประวัติศาสตร์จังหวัดเกือบ 10,000 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 100,000 ล้านบาท โตเกิน 3 เท่าตัว จากปกติแค่เพียงปีละประมาณ 2,000 -3,000 ยูนิตเท่านั้น ทำเลยอดนิยมเปลี่ยนเป็นบางเทา เชิงทะเล และพื้นที่โดยรอบลากูน่า ส่วนใหญ่ปิดขายภายใน 1 เดือน ดันราคาที่ดินพุ่ง 2 เท่าตัว 25-100 ล้านบาท/ไร่ขึ้นไป ออริจิ้นฯมาแรง ส่วนแบ่งตลาดมากสุด 1,863 ยูนิต ร้อยละ 8.37 ระบุปี67 ยังมีเข้าลงทุนต่อเนื่องทั้งพัฒนาเองและร่วมทุน จับตาที่ดินของอสังหาฯไฮโซย่านกมลา จะกลับมาเปิดขายใหม่ราคาสูงกว่า 1,000 ล้านบาทต่อยูนิต

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า หลังจากการเปิดประเทศในปี 2565 ที่ผ่านมา พบว่านักท่องเที่ยวต่างชาติจำนวนมากเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย และเลือกจังหวัดภูเก็ตเป็นจุดหมายปลายทางแรกของการท่องเที่ยว หลังจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 มีแนวโน้มที่ดีขึ้น ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯพบว่าในปี 2566 ที่ผ่านมามีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้าสู่เกาะภูเก็ตสูงถึง 11,300,498 ล้านคน ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากในปี 2565 ที่ประมาณ 5,628,483 มากกว่าร้อยละ 100.00  และสร้างรายได้จากการท่องเที่ยวกกว่า 388,017.18 ล้านบาท จำแนกเป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติสูงถึง 8,376,464  ล้านคน ปรับตัวสูงขึ้นคิดเป็นร้อยละมากกว่า 153.00 โดยพบว่านักท่องเที่ยวต่างชาติส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยวจากประเทศจีน รัสเซีย ออสเตรเลีย อินเดีย และฮ่องกง 

 นอกจากนี้พบว่าเมกะโปรเจกต์ทั้งจากภาครัฐและเอกชนรายใหญ่ให้ความสนใจเตรียมเข้าไปพัฒนาโครงการต่างๆ ในพื้นที่จังหวัดภูเก็ตด้วยมูลค่ารวมกว่า 100,000 ล้านบาท เช่น แผนพัฒนาโครงการ บลู เพิร์ล ซึ่งเป็นห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ ของ บริษัท เดอะ มอลล์ กรุ๊ป มีขนาดเนื้อที่รวมประมาณ 150 ไร่ พื้นที่ทั้งหมดของโครงการอยู่ที่ 650,000 ตารางเมตร ใช้งบลงทุนราวๆ 10,000 ล้านบาท นอกจากนี่ ยังมีการพัฒนาโครงการขยายสนามบินนานาชาติภูเก็ตเฟส 3 ของบริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) มูลค่าลงทุน 14,000 ล้านบาท เพื่อขยายการรองรับผู้โดยสารสูงสุด 25 ล้านคน/ปี  และโครงการก่อสร้างสนามบินภูเก็ตแห่งที่ 2 (สนามบินอันดามัน) ในพื้นที่บริเวณ ต.โคกกลอย และ ต.หล่อยูง อ.ตะกั่วป่า จ.พังงา ประมาณ 7,300 ไร่ เบื้องต้นจะใช้วงเงินลงทุน 80,000 ล้านบาท คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการได้ในปี2572-2573 ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่โดยรอบได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาที่เตรียมจะพัฒนาโครงการใหม่บริเวณรอบๆ และจากกลุ่มลูกค้าทั้งชาวไทยและต่างชาติเป็นจำนวนมาก  และอานิสงส์จากการเติบโตของการท่องเที่ยวและแผนการพัฒนาโครงการพื้นที่ฐานอีกหลายโครงการจากภาครัฐในภูเก็ตที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง 1-2 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ภูเก็ตปรับตัวดีขึ้นอย่างชัดเจนและโดดเด่นที่สุดเมื่อเทียบกับเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ ในปีที่ผ่านมา

อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในแต่ละปีและอุปทานสะสมรายปี ณ สิ้นปี พ.ศ. 2566

 จากข้อมูลอุปทานคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในแต่ละปีในจังหวัดภูเก็ตในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา พบว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในจังหวัดภูเก็ต 32,163 หน่วย โดยพบว่าในปี 2566 ที่ผ่านมาอุปทานเปิดขายใหม่คอนโดมิเนียมในพื้นที่จังหวัดภูเก็ตมากถึง 36 โครงการ  8,743 หน่วย ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 49,559 ล้านบาท ซึ่งพบว่าเป็นอุปทานเปิดขายใหม่ของตลาดคอนโดมิเนียมที่สูงที่สุดเท่าที่เคยมีมาในเกาะภูเก็ต ผู้พัฒนารายใหญ่ทั้งจากกรุงเทพมหานครและผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่ต่างพากันเปิดตัวโครงการใหม่กันอย่างคึกคัก เช่น บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน), บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด(มหาชน), บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน),บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด เป็นต้น ซึ่งปกติแล้วคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในแต่ละปีในจังหวัดภูเก็ตมีเพียงแค่ปีละประมาณ 2,000 -3,000 ยูนิตต่อปีเท่านั้น เนื่องจากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก บวกกับโครงการการลงทุนจากภาครัฐและเอกชนเป็นเสมือนแรงผลักดันที่สำคัญให้ตลาดคอนโดมิเนียมในจังหวัดภูเก็ตมีแนวโน้มที่ดีขึ้นอย่างชัดเจน ซึ่งคาดการณ์ว่า สำหรับในปี 2567 อาจมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดอีกกว่า 4,500 ยูนิต

อย่างไรก็ตาม ณ สิ้นปี 2566 ที่ผ่านมาพบว่าในพื้นที่เกาะภูเก็ตมีอุปทานคอนโดมิเนียมที่อยู่การขายในตลาดทั้งหมด 75 โครงการ ด้วย ด้วยยูนิตขายทั้งหมด 22,253 ยูนิต ขายไปแล้ว  14,484 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 65.08 และมีหน่วยขายรอการระบายทั้งหมด 7,769 ยูนิต คิดเป็นร้อยละ 34.91 และพบว่าผู้พัฒนาส่วนใหญ่ให้ความสนใจพัฒนาโครงการในพื้นที่ฝั่งตะวันตกของจังหวัดภูเก็ตมากที่สุด โดยเฉพาะในพื้นที่ บางเทา เชิงทะเล พื้นที่โดยรอบลากูน่า และกมลา เป็นต้น และส่วนใหญ่เป็นรูปแบบ 1 ห้องนอนที่สัดส่วนร้อยละ 53.27 และพื้นที่ขนาด 31-50 ตารางเมตร ที่สัดส่วนร้อยละ 48.63 และช่วงราคา 5.0-10.0 ล้านบาท  พบว่ามีสัดส่วนที่สูงสุดคิดเป็นร้อยละ 30.93

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯพบว่าในปี 2566 ที่ผ่านมา ผู้พัฒนารายใหญ่จากกรุงเทพมหานครจำนวนมากมองเห็นโอกาสการลงทุนเข้าไปเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในพื้นที่จังหวัดภูเก็ตเป็นจำนวนมาก และหลายโครงการสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่เกาะภูเก็ตในปีที่ผ่านมาคึกคักเป็นอย่างมาก มีอัตราการดูดซับเฉลี่ยต่อเดือนที่สูงถึงร้อยละ 5.40 และพบว่าคอนโดมิเนียมในเกาะภูเก็ตในช่วงราคา 1.0-2.0 ล้านบาทต่อยูนิตมีอัตราการดูดซับสูงถึงร้อยละ 9.9 ซึ่งถือว่าเป็นอัตราการดูดซับที่สูงกว่าตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานครด้วยซ้ำ

อุปทานบ้านพักตากอากาศเปิดขายใหม่ในแต่ละปีและอุปทานสะสมรายปี ณ สิ้นปี พ.ศ. 2566

 สำหรับอุปทานเปิดขายใหม่ของบ้านพักตากอากาศในพื้นที่จังหวัดภูเก็ตในปี 2566 ที่ผ่านมาเติบโตแบบก้าวกระโดดเช่นเดียวกัน โดยพบว่ามีอุปทานเปิดขายใหม่ของบ้านพักตากอากาศมากถึง 61โครงการ จำนวน 1,108 ยูนิต ด้วยมูลค่าการพัฒนารวมกว่า 51,002 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นอุปทานเปิดขายใหม่ที่สูงที่สุดเท่าที่เคยมีมาของจังหวัดภูเก็ตเช่นเดียวกัน และส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่ฝั่งตะวันตกของเกาะ โดยเฉพาะทำเลย่านบางเทา เชิงทะเล และพื้นที่โดยรอบลากูน่า เป็นต้น สำหรับทำเลย่านบางเทา และเชิงทะเลในปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่ เช่น บริษัท ลากูน่า รีสอร์ท แอนด์ โฮเท็ล จำกัด(มหาชน) รวมถึงผู้พัฒนารายใหญ่จากกรุงเทพมหานคร เช่น บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน), บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด(มหาชน), บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน), บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด รวมถึง บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด(มหาชน) ให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการบ้านพักตากอากาศบนทำเลย่านนี้เป็นครั้งแรก และหลายโครงการได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นอย่างดี โดยเฉพาะกำลังซื้อ ชาวรัสเซีย เป็นต้น

สำหรับภาพรวมตลาดบ้านพักตากอากาศในพื้นที่เกาะภูเก็ต ณ สิ้นปี 2566 พบว่า มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด  107 โครงการ ด้วยยูนิตขายทั้งหมด 2,316 ยูนิต  และสามารถขายออกไปแล้ว 1,220 ยูนิต เหลือยูนิตรอการขาย 1,096 ยูนิต โดยพบว่ามากกว่าร้อยละ 98.00 เป็นประเภทบ้านเดี่ยว และอยู่ในช่วงราคาต่ำกว่า 30 ล้านบาทต่อยูนิตเป็นส่วนใหญ่คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 39.89 ตามมาด้วยในช่วงระดับราคา 30-50 ล้านบาทที่สัดส่วนร้อยละ 38.21 และช่วงระดับราคา 50-70 ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 10.45 และพบว่ามากกว่าร้อยละ 46.07 เป็นรูปแบบ 3 ห้องนอนและมีขนาดพื้นที่ใช้สอยในช่วง 300-500 ตารางเมตร

ทั้งนี้ตลาดบ้านพักตากอากาศในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา ได้ความสนใจจากำลังซื้อต่างชาติเป็นอย่างมาก รวมถึงกลุ่มลูกค้าคนไทยทั้งจากกรุงเทพมหานครและคนไทยในพื้นที่ ลูกค้าจากประเทศกลุ่มยุโรป เช่น เยอรมนี เดนมาร์ก และกำลังซื้อจากชาติในกลุ่มเอเชีย เช่น จีน ฮ่องกง และ สิงคโปร์ เป็นต้น

นอกจากนี้ยังพบว่าโครงการบ้านพักตากอากาศหลายโครงการสามารถปิดยอดการขายได้มากกว่าร้อยละ 80.00 เพียงแค่ในช่วงเวลาสั้นๆ หลังจากการเปิดขายเท่านั้น และส่วนใหญ่ถูกเหมาซื้อไปโดยกำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้ารัสเซีย ทั้งที่ซื้อเพื่อการลงทุนและการอยู่อาศัย

ผู้พัฒนาที่มีส่วนแบ่งตลาดมากที่สุดของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่จังหวัดภูเก็ต ณ สิ้นปีพ.ศ. 2566 จำแนกตามจำนวนยูนิตขาย

ผู้พัฒนาที่มีส่วนแบ่งตลาดมากที่สุดของตลาดบ้านพักตากอากาศในพื้นที่จังหวัดภูเก็ต ณ สิ้นปีพ.ศ. 2566 จำแนกตามจำนวนยูนิตขาย

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม ณ สิ้นปี 2566 พบว่า บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) มีส่วนแบ่งตลาดมากที่สุดที่ประมาณ  1,863 ยูนิต คิดเป็นร้อยละ 8.37 ของตลาด ตามมาด้วย บริษัท ลากูน่า รีสอร์ท แอนด์ โฮเท็ล จำกัด(มหาชน) 1,518 ยูนิต คิดเป็นร้อยละ 6.82 ของตลาด และบริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) ที่ประมาณ 1,400 ยูนิตคิดเป็นร้อยละ  6.29

ด้านบ้านพักตากอากาศพบว่า บริษัท โบทานิก้า ลักซูรี่ ภูเก็ต จำกัด ผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่ภายใต้แบรนด์ “โบทานิก้า” ครองสัดส่วนตลาดสูงที่สุดคิดเป็นร้อยละ 21.32 ตามมาด้วย บริษัท เพิร์ล ไอซ์แลนด์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่เช่นเดียวกัน ภายใต้แบรนด์ “อัญชัน” ครองสัดส่วนของตลาดคิดเป็นร้อยละ 10.18 และ บริษัท อันดามัน แอสเซท โซลูชั่น จำกัด ที่สัดส่วนร้อยละ 4.14

อย่างไรก็ตามคาดการณ์ว่า ตลาดบ้านพักตากอากาศและตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่เกาะภูเก็ตจะยังคงคึกคักอย่างต่อเนื่องในปี 2567 ผู้พัฒนารายใหญ่ทั้งจากกรุงเทพมหานครและผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่ยังคงมองเห็นโอกาสการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องในปีนี้ ซึ่งพบว่า Branded Residence โครงการใหญ่ เช่นโครงการ The Standard Residences Phuket Bangtao รวมถึงผู้พัฒนารายใหญ่อีกเป็นจำนวนมากต่างรอการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างคึกคักในปีนี้ โดยเฉพาะทำเลย่าน บางเทา เชิงทะเล พื้นที่โดยรอบลากูน่า และกมลา เป็นต้น ถือว่าเป็นทำเลที่มีความโดดเด่นเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมาของตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านพักตากอากาศในจังหวัดภูเก็ต โดยทำเลดังกล่าวส่วนใหญ่เน้นการขายแบบการรันตีค่าเช่าโดยมีทั้ง 5% 3 ปี หรือ 7% 3 ปี แตกต่างกันไป ซึ่งส่วนใหญ่ทุกโครงการ มียอดขายในส่วนของต่างชาติร้อยละ 49.00 ค่อนข้างจะเต็มทุกโครงการ แต่หากมีลูกค้าชาวต่างชาติสนใจเพิ่มเติมก็จะใช้เทคนิคในรูปแบบของการขายแบบเช่าระยะยาวแบบ 30 + 30 + 30 ปี เพื่อเป็นการเปิดโอกาสการขายที่เพิ่มขึ้นสำหรับกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่กำลังซื้อโดดเด่นเป็นอย่างมาก

“ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการในพื้นที่และรายใหญ่จากกทม.เข้าไปลงทุนในจ.ภูเก็ต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมมากกว่า 100,000 ล้านบาท ซึ่งมากสุดในประวัติการณ์ตั้งแต่มีการลงทุนอสังหาฯในจ.ภูเก็ต และในปีนี้จะยังมีผู้ประกอบการอสังหาฯจากกทม.ลงไปพัฒนาโครงการในภูเก็ตอีกอย่างต่อเนื่อง โดยจะเห็นในรูปแบบของรายใหญ่ร่วมทุนกับรายใหญ่ หรือรายใหญ่ร่วมทุนกับผู้ประกอบการอสังหาฯในพื้นที่ที่มีศักยภาพและมีฐานลูกค้าต่างชาติที่มาก อีกอย่างต่อเนื่อง ซึ่งขณะนี้มีหลายรายเริ่มเจรจาเพื่อร่วมทุนกันแล้ว นอกจากนี้ยังมีผู้ประกอบการอสังหาฯ 2 ราย ซึ่งมีทั้งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯและนอกตลาดหลักทรัพย์ฯเซ็นสัญญามอบหมายให้คอลลิเออร์สเป็นที่ปรึกษาทางการตลาดด้วย”นายภัทรชัย กล่าวในที่สุด