อสังหาริมทรัพย์

เอสซีฯเผยภาพรวมตลาดอสังหาฯปี 67 ผู้ประกอบการรับมือวิกฤติปรับพอร์ต-บริหารจัดการลดเปิดโครงการใหม่ 10-15% ใช้ DATA วิเคราะห์ และมีสติกันมากขึ้น ระบุแนวราบยังมีความท้าทายด้วยซัพพลายมากถึง 330,000 ล้านบาท ขณะที่ดีมานด์มีเท่าเดิม จับตา 3 สถานการณ์หลัก ขายช้า ทุนตึง และความเหลื่อมล้ำ “ปลาใหญ่กว่า กินปลาใหญ่” รายเล็กจะหายไปจากตลาด ปูพรม 5 ปี ภายใต้ มหาศาล มั่นคง และสมดุล  เปิดแผนปีมังกร ผุด 17 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 30,000 ล้านบาท เตรียมอวดโฉมบ้านเดี่ยวแบรนด์ใหม่ “คอนนาเซอร์” ราคาเริ่มต้น 80 ล้านบาท ส่วนธุรกิจสร้างรายได้ประจำ จ่อเปิดโรงแรมแบรนด์ “ครอโม”สุขุมวิท 29 และคลังสินค้า ทำเลบานา กม.22 แย้มอยู่ระหว่างเจรจาพันธมิตรญี่ปุ่นร่วมทุน ร่วมทุนธุรกิจโรงแรม-คลังสินค้า ตั้งเป้ายอดขายนิวไฮ 28,000 ล้านบาท และ รายได้รวม 26,500 ล้านบาท

นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC เปิดเผยถึง ภาพรวมตลาดปี 2567 ว่า สถานการณ์ใกล้เคียงกับปี 2566 แต่มองว่าในปีนี้สถานการณ์ค่อนข้างเป็นบวก โดยเฉพาะในครึ่งปีหลัง 2567 อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มที่จะปรับลดลง และกำลังซื้อจากต่างประเทศเริ่มกลับมา โดยดีมานด์คอนโดฯเริ่มกลับมาโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อเทียบกับปี 2566 ขณะเดียวกันผู้ประกอบการก็เริ่มทยอยปรับพอร์ตและบริหารจัดการการเปิดโครงการ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดฟองสบู่ ซึ่งเป็นสิ่งที่ดี โดยผู้ประกอบการทุกรายต่างใช้ DATA และสติกันมากขึ้น

“ในปี 2566 มีซัพพลายใหม่ถึงกว่า 500,000 ล้านบาท และที่น่าท้าทายเป็นอย่างมากคือ โครงการแนวราบ ที่มีซัพพลายมากถึง 330,000 ล้านบาท ขณะที่ดีมานด์มีเท่าเดิม ดังนั้นในปีนี้การเปิดตัวโครงการใหม่จะมีความระมัดระวังมากขึ้น และสิ่งที่จะเกิดขึ้นคือตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงประมาณ 10-15% แต่ดีมานด์ก็มีโอกาสที่จะใกล้เคียงกับปี 2566 เพราะดีมานด์คอนโดฯ เริ่มมีเพิ่มมากขึ้น และบ้านเดี่ยวก็มีการขายที่ใกล้เคียงกับปี 2566 ส่วนทาวน์โฮม ยังไม่มีสัญญาณการเติบโตเท่าที่ควรแต่อย่างใด” นายณัฐพงศ์ กล่าว

นายณัฐพงศ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ในปี 2567 มี 3 สถานการณ์หลักที่ต้องเฝ้าระวัง คือ

1.การขายช้า อันเนื่องมากจาก หนี้สูง,ต้นทุนสูง,ดอกเบี้ยสูง และเศรษฐกิจโตต่ำ

2.ทุนตึง อันเนื่องจาก ธนาคารมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ,นักลงทุนมีความระมัดระวังในการลงทุน,คู่ค้ามีความระมัดระวังและลูกค้ามีความระมัดระวังในการซื้อ

3.ความเหลื่อมล้ำ จะเห็นในรูปแบบ "ปลาใหญ่กว่า กินปลาใหญ่" การเข้าถึงทรัพยากรเร็วกว่าและมากกว่า เพราะทุกบริษัทจะมีความระมัดระวังมากขึ้น เนื่องจากได้รับบทเรียนจากวิกฤติโควิด-19 มาแล้ว ดังนั้นปลาที่ใหญ่กว่า ยิ่งมีความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน ก็จะมีโอกาสได้เงินทุนที่สูงกว่า เข้าถึงทรัพยากรนำมาต่อยอดธุรกิจได้มากกว่า ส่วนบริษัทรายกลาง-เล็ก ก็จะหายไปจากตลาด หลังจากนี้ไปจะเห็นความต่างและความเหลื่อมล้ำของผู้ประกอบการรายใหญ่และรายเล็ก มากขึ้น โดยจากการสำรวจของบริษัทฯพบว่า อันดับ 1-10 ไม่มีผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก ติดอันดับแต่อย่างใด ขณะเดียวกันสมรภูมิการแข่งขันก็สูงในทุกๆด้านเช่นกัน

และจากเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ ทาง SC ก็สร้าง 8 กลยุทธ์ ขึ้นมารับมือ คือ 1.เพิ่มความหลากหลายแหล่งทุน สินค้า และธุรกิจ 2.ลงทุนเหมาะสม 3.ดำเนินธุรกิจรอบคอบ 4.จัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ 5.รักษามาตรฐานคุณภาพสูง 6.ประสานนวัตกรรมกับสินค้า และบริการ 7.ปลดปล่อยศักยภาพทั้งหมดของผู้คนในองค์กร 8.ให้ความใส่ใจต่อสิ่งแวดล้อม

แผนการดำเนินธุรกิจระยะเวลา 5 ปี(2567-2571) ภายใต้ 3 หัวข้อหลัก คือ มหาศาล สร้างรายได้สะสมรวม (portfolio revenue) 5 ปี (2567-2571) จากหลากหลายธุรกิจมากกว่า 150,000 ล้านบาท ,มั่นคง ลงทุนอย่างเหมาะสม เพื่อการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนทุน D/E น้อยกว่า 1.5 และ สมดุล ส่วนผสมกำไร จากธุรกิจที่หลากหลาย โดยมีกำไรจากธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำสม่ำเสมอ (engine 2) มากกว่า 25%

สำหรับแผนการเปิดตัวใหม่ในปี 2567 จะมีทั้งสิ้น 17 โครงการ มูลค่ารวม 30,000 ล้านบาท แบ่งเป็น โครงการแนวราบ 15 โครงการ ระดับราคาตั้งแต่ 3-150 ล้านบาท มูลค่า 25,000 ล้านบาท โดยมีไฮไลท์แบรนด์ใหม่ชื่อ “คอนนาเซอร์” (Connoisseur) ที่แปลว่า “รู้ลึก รู้จริง”ทำเลพัฒนาการ ราคาเริ่มต้นที่ 80 ล้านบาท ซึ่งจะเปิดตัวในกลางปี 2567 และ บ้านไลฟ์สไตล์เฉพาะ #SCบ้านIntrovert และ #SCบ้านExtrovert

โครงการ แนวสูง 2 โครงการ มูลค่า 5,000 ล้านบาท ภายใต้ แบรนด์ Reference ระดับราคาตั้งแต่ 2-500 ล้านบาท ในทำเลเอกมัย-ทองหล่อ ซึ่งจะเปิดตัวในกลางปี 2567,และย่านแคมปัส มหาวิทยาลัย ที่จะเปิดตัวในปลายปี 2567

ดังนั้นจะทำให้ในปี 2567 SC จะมีโครงการเพื่อขายทั้งสิ้น 86 โครงการ มูลค่ารวม 91,000 ล้านบาท

“ต้องยอมรับว่าในปีนี้ มีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยกว่าปี 2566 ที่เปิดตัวไป 25 โครงการ รวมมูลค่าโครงการ 40,000 ล้านบาท ตามแผนที่วางไว้ คือแนวราบ 22 โครงการ และ แนวสูง 3 โครงการ แต่การที่ปีนี้เปิดน้อยกว่าที่ผ่านมานั้นไม่มีนัยอะไรแต่อย่างใด ทั้งนี้อยู่ที่เป้าหมายของแต่ละปีมากกว่า แต่พอร์ตสินค้าก็มีมากถึง 3 เท่าตัว คิดเป็นมูลค่ากว่า 90,000 ล้านบาท ซึ่งเพียงพอและสอดคล้องกับตลาด และในปีนี้นับว่ามีความท้าทายเป็นอย่างมาก จึงต้องมีการดำเนินธุรกิจอย่างระมัดระวัง”นายณัฐพงศ์ กล่าว

สำหรับ ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ ปัจจุบันมีจำนวนทั้งสิ้น 17 โครงการ จาก 4 ธุรกิจ แบ่งเป็น

1.อาคารสำนักงานให้เช่า - มีพื้นที่เช่ารวม 120,000 ตารางเมตร จากอาคารสำนักงานรวม 6 อาคาร

2.โรงแรม - มีจำนวนห้องพักรวม 545 keys จากโรงแรม 3 โครงการ  โดยเปิดไปแล้ว 1 แห่ง คือ YANH ราชวัตร 78 keys และในปีนี้จะเปิดตัว “ครอโม” (Kromo) ทำเลสุขุมวิท 29 ตั้งอยู่บนพื้นที่ 1 ไร่เศษ  จำนวน 306 keys มูลค่าการลงทุนประมาณ 2,000 ล้านบาท โดยจะเปิดให้บริการประมาณปลายปี 2567 นี้ ซึ่งบริหารโดย Curio Collection by Hilton  และในต้นปี 2568 จะเปิดตัวโรงแรมทำเลพัทยา จำนวน 161 keys อีก 1 แห่ง

3.คลังสินค้า - มีพื้นที่เช่ารวม 160,000 ตารางเมตร  จากคลังสินค้า 4 โครงการ โดยที่เปิดดำเนินการแล้วคือ ทำเลนครสววรค์ พื้นที่ 16,000 ตารางเมตร และในปี 2567 มีแผนจะเปิดตัวที่ทำเลบางนา กม.22 พื้นที่ 17,000 ตารางเมตร มูลค่าการลงทุนกว่า 300 ล้านบาท และในปี  2568 จะเปิดในอีก 2 ทำเล คือ บางนา กม.20 และ แหลมฉบัง พื้นที่ประมาณ 127,000 ตารางเมตร และยังมีการร่วมลงทุนกับสตอเรจ เอเชีย บุกตลาด Self Storage ภายใต้แบรนด์ i-Store

4.อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าในสหรัฐอเมริกา - มีห้องพักรวม 78 ห้อง ใน 4 ทำเล  ใจกลางเมืองบอสตัน

“ทั้งนี้ในส่วนของธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำในปี 2567 จะมีการร่วมทุนกับพันธมิตรรายใหม่ ซึ่งเป็นกลุ่มทุนจากญี่ปุ่นเช่นกัน โดยมีความเป็นไปได้ในการร่วมทุนทั้งในส่วนของธุรกิจโรงแรมและคลังสินค้า หากสรุปความชัดเจนในธุรกิจไหนได้ก่อน ก็จะเซ็นสัญญาในทันที โดยธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ ที่ผ่านมาสามารถสร้างรายได้ประมาณ 5% แต่สามารถสร้างผลกำไรถึง 15-16% และภายในระยะเวลา 5 ปีนี้ ตั้งเป้าว่าธุรกิจดังกล่าวนี้จะสามารถสร้างผลกำไรได้มากกว่า 25%  โดยในปี 2566 ที่ผ่านมา SC ทำยอดขายนิวไฮ 4 ปีต่อเนื่อง สามารถทำได้ 27,945 ล้านบาท เติบโตจากปี 2565 ประมาณ 10% และในปีนี้ เราตั้งเป้ายอดขายนิวไฮไว้ที่ 28,000 ล้านบาท แบ่งเป็น แนวราบ 65% แนวสูง 35% และ รายได้รวม 26,500 ล้านบาท จากธุรกิจหลากหลาย ทั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย แนวราบ-แนวสูง (engine 1) และธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำสม่ำเสมอ (engine 2) คิดเป็นมูลค่าการลงทุนทั้งหมด 25,000 ล้านบาท ในหลากหลายธุรกิจ ที่อยู่อาศัย คลังสินค้า โรงแรม อาคารสำนักงาน มีจำนวนโครงการรวมทุกธุรกิจมากถึง 103 โครงการ”นายณัฐพงศ์ กล่าว

นอกจากนี้ SC พร้อมส่งมอบนวัตกรรม เช่น เทคโนโลยีติดตามดูแลความปลอดภัยด้วยระบบ Command Centre และ เทคโนโลยีอัจฉริยะ ผ่าน RueJai Intelligence และยกระดับ ประสบการณ์ด้วยกิจกรรมที่คัดสรรและออกแบบมาพิเศษผ่าน utility token Morning Coin ในส่วนของภารกิจ #SCeroMission ดำเนินธุรกิจอย่างใส่ใจสิ่งแวดล้อม ครอบคลุมตั้งแต่ กระบวนการออกแบบ สร้าง ใช้ ทิ้ง จากต้นน้ำถึงปลายน้ำ ตั้งเป้าหมายลดก๊าซเรือนกระจก 25% ในปี 2573 โดยที่ผ่านมาองค์กรได้มีการติดตั้ง Solar Roof บริเวณอาคารสำนักงาน และโครงการบ้าน ติดตั้ง EV Charger ณ อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียม เปลี่ยนหลอดไฟ LED เปลี่ยนระบบทำความเย็น ในอาคารสำนักงาน ช่วยลด Green House Glass (GHG) ได้กว่า 1,500 ตันคาร์บอนไดออกไซด์เทียบเท่าในปี 2565-2566 และตั้งเป้าหมายว่าจะลดก๊าซเรือนกระจก 15% จากการดำเนินงานตามปกติ ในปี 2567