อสังหาริมทรัพย์

เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เดินหน้ารุกธุรกิจโลจิสติกส์ จับมือพันธมิตรระดับโลก บริษัท มิตซูบิชิ โลจิสติคส์ คอร์ปอเรชั่น (Mitsubishi Logistics Corporation) จากญี่ปุ่น ก่อตั้งบริษัทร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการคลังสินค้า-โรงงาน บางนา กม.23 ซึ่งเป็นการร่วมทุนในต่างประเทศครั้งแรกของมิตซูบิชิ โลจิสติคส์ กับพันธมิตรไทย นับเป็นก้าวสำคัญในการยกระดับมาตรฐานคลังสินค้าในประเทศไทยด้วยนวัตกรรมและการพัฒนาอย่างยั่งยืน ตั้งเป้า 5 ปี ร่วมทุนพัฒนาอย่างน้อย 2 โครงการ อนาคตเล็งนำที่ดินสะสมพัฒนาสร้างรายได้ระยะยาวต่อเนื่อง คาดธุรกิจใหม่สร้างรายได้ 5% จากรายได้รวม

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยว่า จากข้อมูลของศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ พบว่าธุรกิจคลังสินค้าของไทยในปี 2025 มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง โดยคาดว่าปริมาณพื้นที่คลังสินค้าที่มีสัญญาเช่าจะขยายตัวราว 9.3% เนื่องจากความต้องการที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) ซึ่งเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของภูมิภาค อีกทั้งแนวโน้มสู่ยุค Smart Warehouse ที่ขับเคลื่อนด้วยเทคโนโลยีอัตโนมัติและโซลูชันด้านพลังงานสะอาด ยังส่งผลให้ทำเลบางนา-ตราด กม.23 (ถนนเทพรัตน) ซึ่งเป็นทำเลยุทธศาสตร์ที่สามารถเชื่อมต่อ สนามบินและท่าเรือ ทั้งยังเป็นประตูสู่โซน EEC มีศักยภาพสูงในการรองรับการเติบโตของอุตสาหกรรมและการลงทุนจากต่างชาติ ตรงกับที่เสนามองเห็นโอกาสในการขยายธุรกิจ โดยกลุ่มบริษัทเสนามีประสบการณ์ในการบริหารจัดการคลังสินค้าในเขตเมือง ด้วยความสำเร็จจากโครงการ เช่น คลังสินค้าที่สุขุมวิท 50 ที่รักษาอัตราการปล่อยเช่า (OCC Rate) ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ เสนาฯมุ่งดำเนินธุรกิจโลจิสติกส์ เป็นผู้ให้บริการพื้นที่เก็บของและคลังสินค้าอัจฉริยะในพื้นที่ศักยภาพ ผ่านบริษัท เสนา เมโทรบ็อกซ์ จำกัด

ดังนั้นเสนาฯจึงได้ลงนามบันทึกข้อตกลงความเข้าใจ (MOU)ร่วมทุนกับมิตซูบิชิ โลจิสติคส์ คอร์ปอเรชั่น(Mitsubishi Logistics Corporation) ซึ่งเป็นผู้นำด้านธุรกิจโลจิสติกส์ ในประเทศญี่ปุ่น ในการก่อตั้งบริษัท เสนา เอ็มแอลซี 1 จำกัด ขึ้นมา ด้วยทุนจดทะเบียน 180 ล้านบาท นำที่ดินบริเวณย่านบางนา กม.23 จำนวน 25 ไร่ ซึ่งบริษัทฯซื้อมาได้ประมาณ 2 ปี มาร่วมพัฒนาคลังสินค้าและโรงงาน บนพื้นที่ใช้สอย 40,000 ตารางเมตร คิดเป็นมูลค่าการลงทุนประมาณ 600 ล้านบาท ในราคาประมาณ 162-215 บาท/ตารางเมตร คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จประมาณไตรมาส 4/2569 ซึ่งปัจจุบันก็เริ่มดำเนินการขายให้กับนักลงทุนทั้งคนไทยและต่างชาติ ที่ให้ความสนใจแล้ว โดยโครงการดังกล่าวสามารถรองรับธุรกิจที่เป็นทั้งต้นน้ำและปลายน้ำของธุรกิจโรงงาน เนื่องจากที่ดินแปลงดังกล่าวตั้งอยู่ในผังสีม่วง ซึ่งเป็นที่ดินประเภทรหัส อ.1-อ.3 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ เช่น บ้านเดี่ยว หอพัก หรือคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก รวมถึงสร้างร้านค้าได้ แต่ไม่สามารถสร้างอาคารสูงกับอาคารชุดขนาดใหญ่ได้ โดยที่ดินรหัส อ.1 สำหรับการประกอบกิจการที่มีมลพิษน้อย, อ.2 เน้นอุตสาหกรรมการผลิตและคลังสินค้า

การร่วมทุนดังกล่าว ถือเป็นการต่อยอดสู่คลังสินค้าระดับอุตสาหกรรม ยกระดับขีดความสามารถของเสนาในตลาดโลจิสติกส์ไปอีกขั้น  ซึ่งเสนาฯในฐานะนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประการณ์ยาวนานในไทย มีจุดแข็งและความเชี่ยวชาญในด้านการหาที่ดินศักยภาพ พัฒนาโครงการและควบคุมต้นทุนก่อสร้าง ขณะที่มิตซูบิชิ โลจิสติคส์ฯ เชี่ยวชาญด้านโลจิสติกส์และการบริหารการเช่า (Leasing) จากประเทศญี่ปุ่น ความร่วมมือครั้งนี้ช่วยเสริมจุดแข็งของทั้งสองฝ่าย พร้อมพัฒนาโมเดลธุรกิจที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้น

โครงการ Warehouse-Factory Bangna KM.23 ถูกพัฒนาโดยมุ่งเน้นให้เป็น Next Generation Warehouse ที่เน้นความยั่งยืนและเทคโนโลยีอัจฉริยะ โดยจะนำแนวคิด Net Zero Warehouse/Factory มาปรับใช้ตั้งแต่การออกแบบไปจนถึงบริหารพื้นที่หลังผู้เช่าเข้าอยู่แล้ว เช่น การออกแบบและใช้วัสดุตามแนวคิดคาร์บอนต่ำ การใช้เทคโนโลยีพลังงานแสงอาทิตย์ การจัดเตรียมระบบและโครงสร้างพื้นฐานสำหรับยานยนต์ไฟฟ้า (EV) รวมถึงมีระบบติดตามคาร์บอนฟุตพริ้นท์ที่มีมาตรฐานสากล เพื่อส่งเสริมและสนับสนุนให้ทุกฝ่ายทั้งผู้พัฒนา คู่ค้า ในห่วงโซ่อุปทาน รวมถึงผู้เช่า(ลูกค้า) ไม่ว่าจะเป็นระดับบุคคล องค์กร ให้สามารถบรรลุความเป็นกลางทางคาร์บอน (Carbon Neutral) ของแต่ละฝ่ายได้  แน่นอนว่าประสบการณ์ของเสนาด้านการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอย่างยั่งยืน ทั้งแนวคิดบ้านพลังงานเป็นศูนย์ (Zero Energy House (ZEH)) และ SENA Low Carbon จะถูกนำมาประยุกต์ใช้เช่นกัน เพื่อให้โครงการและการดำเนินธุรกิจคลังสินค้าและโลจิสติกส์สอดคล้องกับแนวคิด ESG ช่วยลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ตามแนวทางการดำเนินธุรกิจภายใต้แนวคิด “การพัฒนาที่ยั่งยืน” ดังนั้น การร่วมทุนครั้งนี้จึงไม่ใช่เพียงการขยายธุรกิจ แต่ยังเป็นส่วนหนึ่งในการสนับสนุนยกระดับมาตรฐานให้กับอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ไทยอีกด้วย

แม้ว่าในโซนบางนา-ตราด จะมีการแข่งขันด้านธุรกิจโลจิสติกส์ที่ดุเดือด แต่มั่นใจว่า ทำเลที่ตั้งโครงการนั้นมีศักยภาพ ราคาขายที่เหมาะสม เป็นผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือ และมุ่งเน้นการพัฒนาที่คำนึงถึง สิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (Environmental, Social, and Governance : ESG) และให้ความสำคัญในเรื่อง Net Zero จึงมั่นใจว่าโครงการร่วมทุนในครั้งนี้จะได้รับการตอบรับที่ดี และคาดว่าโครงการดังกล่าวนี้จะสามารถสร้างรายได้ระยะยาวให้กับบริษัทฯได้ประมาณ 5% จากรายได้รวมทั้งหมด โดยปัจจุบันธุรกิจที่สร้างรายได้ระยะยาวของเสนาฯอยู่ที่สัดส่วนประมาณ 5-10%

นอกจากนี้ในอนาคตบริษัทฯยังมีแผนที่จะนำที่ดินสะสมในโซนตะวันออกของกทม.มาพัฒนาธุรกิจคลังสินค้าและโลจิสติกส์ อย่างต่อเนื่อง แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้

มิสเตอร์ ฮิเดชิกะ ไซโตะ ประธานบริษัท บริษัท มิตซูบิชิ โลจิสติคส์ คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า ก่อนอื่นต้องขอแสดงความเสียใจอย่างสุดซึ้งต่อผู้เสียชีวิตจากเหตุแผ่นดินไหว ในประเทศไทยเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 ที่ผ่านมา และขอส่งกำลังใจให้แก่ครอบครัวผู้สูญเสียและผู้ประสบภัยพร้อมขอให้การฟื้นฟูพื้นที่ประสบภัยเป็นไปอย่างราบรื่นโดยเร็วที่สุด ในวันนี้ถือเป็นโอกาสดีที่ได้ร่วมลงนามเป็นพันธมิตรอย่างเป็นทางการกับ เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ฯเป็นครั้งแรก โดยมิตซูบิชิฯ ก่อตั้งขึ้นครั้งแรก ณ กรุงโตเกียวในปี พ.ศ. 2430 และมีประวัติยาวนานถึง 138 ปี ซึ่งที่ผ่านมาได้มีการปรับตัวและขยายธุรกิจตามการเปลี่ยนแปลงของยุคสมัยมาอย่างต่อเนื่องทั้งขนส่งทางบก-ทางทะเล จากจุดเริ่มต้นในธุรกิจคลังสินค้า ปัจจุบันได้ดำเนินธุรกิจโลจิสติกส์แบบครบวงจร ทั้งขนส่งทางบก ทางทะเล การบริหารท่าเรือ ฯลฯ โดยมีศูนย์โลจิสติกส์มากกว่า 140 แห่งทั่วโลก และบริษัท ในเครืออีก 54 แห่ง ครอบคลุมการดำเนินงานในระดับโลก

อย่างไรก็ตามแม้ว่าในช่วงหลัง ธุรกิจโลจิสติกส์ต้องเผชิญกับความท้าทายหลายด้าน ทั้งสถานการณ์ระหว่างประเทศ การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ และปัญหาขาดแคลนแรงงาน แต่เพื่อรับมือกับปัญหาเหล่านี้ ทางบริษัทฯได้ผลักดันการใช้พลังงานแสงอาทิตย์รถบรรทุกไฟฟ้า และโมดัลชิฟต์ รวมถึงการปรับใช้เทคโนโลยีดิจิทัลเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและลดการใช้แรงงาน ซึ่งได้รับการยอมรับจากภาครัฐของญี่ปุ่นว่า กลุ่มมิตซูฯ เป็นผู้นำด้าน DX Pelivery หรือ โดจัสติก

นอกจากนี้ตั้งแต่ทศวรรษ 1960 ทางกลุ่มมิตซูฯได้ขยายเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยให้บริการเช่าสำนักงาน ขายคอนโดมิเนียม และบริหารศูนย์การค้า ในเมืองหลักของญี่ปุ่น ส่วนประเทศไทยไม่เพียงมีศักยภาพในการเติบโตทางเศรษฐกิจ แต่ยังเป็นศูนย์กลางด้านโลจิสติกส์ที่สำคัญในภูมิภาคอาเซียน ทางกลุ่มมิตซูฯจึงมีความผูกพันกับประเทศไทยมายาวนาน โดยได้ก่อตั้งบริษัท Thai Mitsubishi Warchouse ในปี 1989 และเปิดคลังสินค้าในพื้นที่บังนาและแหลมฉบัง เพื่อสนับสนุนระบบโลจิสติกส์ในประเทศไทย

สำหรับแผนกลยุทธ์ใหม่ของมิตซูฯ ระยะเวลา 5 ปี "Mitsubishi Logistics Management Plan 2025-2030" การขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศถือเป็นเป้าหมายหลัก คือในปี 2568-2573 โดยเฉพาะในประเทศไทย มีความชัดเจนซึ่งมีการเติบโตอย่างโดดเด่นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เพื่อพัฒนาโครงการที่ผสานธุรกิจ โลจิสติกส์กับอสังหาริมทรัพย์ทางมิตซูฯ จึงได้มองหาโอกาสร่วมมือกับผู้ประกอบการอสังหาฯ และการได้ร่วมมือกับกลุ่มเสนาฯนั้น ทำให้รู้สึกยินดีเป็นอย่างมาก เพราะมองว่าเสนาฯเป็นบริษัทที่มีความสามารถสูงทั้งด้านการพัฒนาคอนโดมิเนียม การจัดหาที่ดินและการบริหารโครงการ และยังให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม ซึ่งสอดคล้องกับแนวทางด้านความยั่งยืนของมิตซูบิชิโซโกะ ซึ่งคาดว่าในปี 2030 หรือ พ.ศ.2573 จะสามารถร่วมทุนพัฒนาธุรกิจคลังสินค้าและโรงงาน อย่างน้อย 2 โครงการ อีกทั้งอนาคตจะมีการการพัฒนาความสัมพันธ์ต่อด้วยการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยร่วมกันได้

ซึ่งพื้นที่ที่จะพัฒนาโครงการตั้งอยู่ในย่านบางนา บนเส้นทางสายหลักที่เชื่อมกรุงเทพฯ กับแหลมฉบัง ซึ่งเป็นทำเลที่มีความต้องการด้าน โลจิสติกส์สูง จึงมั่นใจว่าการผนึกกำลังระหว่างความเชี่ยวชาญด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของเสนาฯและความรู้ด้านการพัฒนา-บริหารคลังสินค้าของกลุ่มมิตซูฯ จะสร้างประสิทธิภาพและคุณค่าใหม่ให้กับโครงการนี้

“เรามั่นใจว่าการผนึกกำลังระหว่างความเชี่ยวชาญด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของเสนา และความรู้ด้านการพัฒนาและบริหารคลังสินค้าของเรา จะสร้างประสิทธิภาพและคุณค่าใหม่ให้กับโครงการนี้ และยังเชื่อว่าความร่วมมือนี้จะยิ่งเสริมสร้างความสัมพันธ์ระหว่างทั้งสองบริษัท ให้แน่นแฟ้นยิ่งขึ้น และด้วยความร่วมมือนี้ เราหวังว่าจะสามารถขยายธุรกิจอย่างยั่งยืน และสร้างคุณค่าใหม่ให้กับตลาดโลจิสติกส์และอสังหาริมทรัพย์ของไทย รวมไปถึงหวังว่าจะมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันต่อเศรษฐกิจของประเทศไทย โดยการพัฒนา โครงสร้างพื้นฐานด้าน โลจิสติกส์ การสร้างงาน และการส่งเสริมชุมชนท้องถิ่น เราจะเดินหน้าสร้างสรรค์คุณค่าใหม่ ภายใต้พันธกิจของเรา "Supporting Today, InnovatingTomorrow"มิสเตอร์ ฮิเดชิกะ กล่าวในที่สุด