อสังหาริมทรัพย์

ชีวาทัยฯเผยภาพรวมตลาดอสังหาฯปีมังกรฯยังเผชิญความท้าทายจากหลากปัจจัยลบ แนะรัฐช่วยปรับลดอัตราดอกเบี้ย ระบุหลังวิกฤติโควิด-19 ผู้ประกอบการรายใหญ่ทุกแบรนด์ต่างแย่งหาซื้อที่ดิน พัฒนาแนวราบกันมาก ส่งผลบางทำเลเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ตบมุกไม่หวั่นปลาใหญ่กว่ากินปลาใหญ่ เพราะเผอิญเป็นนักดำน้ำ กางแผนปี 67 ประกาศซื้อที่ดินผุดคอนโดฯ-บ้านเดี่ยว 4 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 3,700 ล้านบาทพร้อมผนึกกำลังพันธมิตร NSKRE ปั้น “ชีวาทัย ฮอลล์มาร์ค เอกมัย-รามอินทรา” และ Uwork สร้างโรงงานให้เช่า ส่วนประมูลบ้านมือสอง ชะลอออกไปก่อน เหตุลูกค้าเจอปัญหา Reject สูง ตั้งเป้ากวาดยอดขายปีนี้ 67 ที่ 3,000 ล้านบาท และรายได้แตะ 2,000 ล้านบาท

นายบุญ ชุน เกียรติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ชีวาทัย จำกัด (มหาชน) หรือ CHEWA เปิดเผยว่า ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังเผชิญปัจจัยลบมากมาย ทั้งผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่คาดว่าจะโตเพียง 3.2% ในปี 2567 ซึ่งคาดว่าไม่น่าจะถึงระดับดังกล่าวแน่นอน ,ระดับหนี้ครัวเรือนสูง แตะ 90% เพราะความสามารถในการกู้สินเชื่อไม่ถึงเป้าที่วางไว้ , ระดับความเชื่อมั่นผู้บริโภคต่ำในทุกภาคส่วน ,อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูง ,นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจไม่เพียงพอ ประกอบกับการเติบโตหยุดชะงักจากสงครามยูเครนและปาเลสไตน์ ที่ยังไม่สงบ ปัจจัยทั้งหมดทำให้ความเข้มงวดของธนาคารในการปล่อยกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ปัจจัยเหล่านี้ยังส่งผลกระทบโดยตรงกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะเกณฑ์การจัดหาเงินทุนเพื่อลงทุนในโครงการใหม่มีความเข้มงวดมากขึ้น รวมถึงปัจจัยอื่นๆของตลาดที่อยู่อาศัย ในภาพรวมสะท้อนว่า กำลังซื้อตามไม่ทันปริมาณสินค้าใหม่ที่เกิดขึ้น ตลาดในกลุ่มทาวน์โฮมมีสินค้าเข้าสู่ตลาดมากกว่าความต้องการ จนทำให้เกิดสงครามราคาอย่างต่อเนื่อง เพื่อระบายสต๊อกสินค้า ทั้งหมดนี้เป็นปัจจัยที่กระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น ซึ่งในส่วนของบริษัทฯนั้นยังมีสต๊อกและที่ดินที่อยู่ระหว่างการพัฒนา คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 5,900 ล้านบาท ที่สามารถเทิร์นเป็นกระแสเงินสดได้ และเชื่อว่าในปี 2568 ภาพรวมเศรษฐกิจน่าจะเริ่มฟื้นตัว ซึ่งอยากให้รัฐบาลช่วยเหลือในเรื่องการลดอัตราดอกเบี้ยลงมา

แต่อย่างไรก็ตามบริษัทยังเห็นโอกาสการเติบโตของตลาดบ้านในช่วงราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท และตลาดของคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ในทำเลคุณภาพที่ราคาไม่แพงซึ่งเป็นจุดแข็งที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้าเสมอมา บริษัทยังคงค้นหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ และเปิดรับการร่วมลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องอย่างต่อเนื่อง

นายบุญ กล่าวเพิ่มเติมว่า ในช่วงหลังวิกฤติโควิด-19 ผู้ประกอบการรายใหญ่ทุกแบรนด์ต่างแย่งหาซื้อที่ดิน เพื่อพัฒนาโครงการแนวราบกันมาก ส่งผลให้ปัจจุบันบางทำเลเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย แต่สุดท้ายผู้บริโภคจะเป็นผู้ตัดสินใจว่าจะซื้อโครงการไหน ขณะเดียวกันความสนใจซื้อของผู้บริโภคก็ต่ำลง เพราะสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้หลายรายกู้ไม่ผ่าน หรือแม้ผู้บริโภคบางรายมีกำลังซื้อ แต่มองว่าสภาวะเศรษฐกิจยังไม่แน่นอน จึงชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน

“การที่มีผู้ประกอบการบางรายกล่าวว่า ยุคนี้เป็นยุคของปลาใหญ่กว่ากินปลาใหญ่นั้น ตนไม่รู้ เพราะเผอิญว่าเราเป็นนักดำน้ำ ก็มีวิธีในการจัดการกับปลาใหญ่กว่า ส่วนการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่มีการจับมือเป็นพันธมิตรทางธุรกิจร่วมกัน ถือว่าเป็นสัญญาณที่ดี เพราะแทนที่จะเป็นคู่แข่งกันก็เปลี่ยนมาเป็นจับมือกัน ยิ่งเศรษฐกิจเป็นเช่นนี้ ก็ควรที่จะร่วมมือกัน เพื่อความความแข็งแกร่งซึ่งกันและกัน” นายบุญ กล่าว

นายบุญ ต่อไปว่า ในปี 2567 บริษัทฯยังวางแผนหาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการเพิ่มเติม ตามเป้าหมาย 4 โครงการ ภายในปี 2567 มูลค่าโครงการรวม 3,700 ล้านบาท ( วงเงินค่าที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ ประมาณ  600 ล้านบาท) โดยเน้นทำเลที่เป็นพื้นที่ชุมชนหนาแน่นและมีเรียลดีมานด์ โดยมีแผนพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ แบรนด์”ชีวาทัย ฮอลล์มาร์ค” จำนวน 3 โครงการ มูลค่าประมาณ 3,000 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวแบรนด์ “ชีวารมย์” 1 โครงการ มูลค่า 700 ล้านบาท

“ต้องยอมรับว่าปัจจุบันที่ดินค่อนข้างหาซื้อได้ยาก เพราะเจ้าของที่ดินไม่ค่อยปล่อยขาย ขณะที่ราคาที่ดินก็ไม่ลดลงแต่อย่างใด ซึ่งขณะนี้เราอยู่ในระหว่างการเจรจาอยู่ 2 แปลง ในทำเลกรุงเทพฯโซนเหนือ เพื่อพัฒนาคอนโดฯ แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยข้อมูลได้”นายบุญ กล่าว

โดยในปี 2566 ที่ผ่านมาบริษัทฯได้เปิดพรีเซลตัว 2 โครงการ มูลค่ารวม 1,700 ล้านบาท ได้แก่โครงการ “ชีวารมย์ นิว ราชพฤกษ์” อยู่บริเวณถนนราชพฤกษ์ตัดใหม่ (ถนนหมายเลข 346) ตั้งอยู่บนที่ดิน 21 ไร่ เป็นโครงการบ้านเดี่ยว จำนวน 92 ยูนิต ระดับราคา 6-8 ล้านบาท/ยูนิต มูลค่า 687 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 3 ยูนิต และจะเปิดขายอย่างเป็นทางการในเร็วๆนี้ ซึ่งจะเริ่มรับรู้รายได้แล้วในช่วงไตรมาส 4/2567 เป็นต้นไป

และกำลังจะมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม “ชีวาทัย ฮอลล์มาร์ค เอกมัย-รามอินทรา” ซึ่งเป็นการร่วมทุนกับกลุ่มบริษัท นิปปอน สตีล โควะ เรียล เอสเตท จำกัด (NIPPON STEEL KOWA REAL ESTATE) หรือ NSKRE ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำจากประเทศญี่ปุ่น พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยรวมถึงอาคารสำนักงานชั้นนำของญี่ปุ่น ที่มีประวัติยาวนานถึง 70 ปี เป็นการรวมตัวของโควะ เรียล เอสเตท หน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์ของมิซูโฮ ไฟแนนเชียล กรุ๊ป หนึ่งในกลุ่มธุรกิจการเงินที่ใหญ่ที่สุดของญี่ปุ่น และ นิปปอน สตีล ผู้นำด้านธุรกิจเหล็กของโลก โดยบริษัทฯ ถือหุ้น 51% และนิปปอน สตีล โควะ เรียล เอสเตท ถือหุ้น 49% เพื่อพัฒนาโครงการดังกล่าวร่วมกัน ตั้งอยู่บริเวณถนนนวลจันทร์ ส่วนเชื่อมต่อถนนรัชดา-รามอินทรา เป็นคอนโดฯจำนวน 413 ยูนิต และอาคารพาณิชย์ 2 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,014 ล้านบาท คาดว่าจะรับรู้รายได้ในช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2568 และนอกจากโปรเจกต์นี้ ทาง NSKRE ยังทำการศึกษาถึงความเป็นไปได้เกี่ยวกับการร่วมทุนในโครงการทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวต้องการที่จะต่อยอดไปไกลกว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัย และมีส่วนร่วมในการพัฒนาในด้านอื่นๆอีกในอนาคตด้วย

นอกจากนี้บริษัทยังมีการเจรจากับพันธมิตร เพื่อพัฒนาโครงการร่วมทุนอย่างต่อเนื่อง โดยปัจจุบันมีการเจรจากับพันธมิตร 2 ราย แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยข้อมูลได้ ซึ่งคงต้องใช้ระยะเวลาในการเจรจาอีกพอสมควร หรืออาจจะเป็นต้นปี 2568 และบริษัทยังสนใจการเข้าซื้อโครงการ (M&A) โดยเฉพาะโครงการประเภทคอนโดมิเนียม 8 ชั้น หรือมีความสูงกว่านั้น ที่อยู่ระหว่างการสร้าง ซึ่งบริษัทมีทีมที่มีประสบการณ์ในการซื้อคอนโดมิเนียมที่เป็นมืออาชีพ ทำให้บริษัทจึงสนใจในการลงทุนประเภทนี้เพิ่ม เพื่อมาเพิ่มสินค้าในกลุ่มคอนโดมิเนียมของบริษัทที่มีน้อยลง

ขณะเดียวกันบริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและการขายรวม 12 โครงการ ซึ่งมีสินค้าพร้อมขาย (Inventory) รวมมูลค่า 3,250 ล้านบาท ซึ่งเป็นสินค้าประเภทแนวราบเป็นหลัก ส่วนคอนโดมิเนียมเหลือเพียง 4 โครงการพร้อมอยู่ที่ยังเหลือขายอยู่บางส่วน ทำให้บริษัทจะต้องเตรียมหาที่ดินใหม่เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เข้ามา

ขณะเดียวกันบริษัทยังคงค้นหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ และเปิดรับการร่วมลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องอย่างต่อเนื่อง โดยหลังจากที่บริษัทฯ ได้ขายโรงงานสำเร็จรูปให้เช่า จำนวน 10 โรงงาน ที่นิคมอุตสาหกรรม อมตะซิตี้ จ.ระยอง ไปก่อนหน้านี้ พร้อมสิทธิ์ในการบริหารดูแลต่อ ซึ่งสร้างรายได้ให้บริษัทฯอย่างต่อเนื่อง ในขณะนี้บริษัทได้รุกโครงการร่วมทุนในโรงงานให้เช่าอีกครั้ง โดยได้พันธมิตรที่สร้างโครงการให้ชีวาทัย มาทุกโครงการ อย่างบริษัท ยูเวิร์ค 999 จำกัด หรือ U work มาเป็นหุ้นส่วนร่วมกัน ด้วยแนวคิดที่ตรงกันว่า ธุรกิจโรงงานให้เช่ามีแนวโน้มการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยทางชีวาทัย จะทำหน้าที่ดูแลรับผิดชอบงานด้านการจัดหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ ,การตลาด, การขาย, การให้เช่า และดูแลการบริหารจัดการให้กับบริษัทร่วมทุน ส่วนทางยูเวิร์ค จะเป็นผู้รับผิดชอบพัฒนาโครงการ ในการก่อสร้าง ให้คำปรึกษา และ ให้บริการวิศวกรรมโครงสร้าง ที่ปรึกษาด้านสิ่งแวดล้อม วิศวกรรมเครื่องกล วิศวกรรมไฟฟ้า วิศวกรรมประปา วิศวกรรมโยธา และนักตกแต่งภายใน ซึ่งเป็นการใช้จุดแข็งของทั้งสองบริษัทมาต่อยอดธุรกิจร่วมกัน โครงการมีการเริ่มต้นก่อสร้างแล้วเมื่อเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา ภายในโครงการนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ระยอง จำนวน 4 โรงงาน มูลค่าโครงการ 210 ล้านบาท คาดจะรับรู้รายได้ในไตรมาสที่3 ของปี 2567 พร้อมมีผู้เช่าเต็มจำนวนในปี 2568

ส่วนการประมูลบ้านมือสอง จากกรมบังคับคดี ในปีนี้คงชะลอไว้ก่อน เพราะลูกค้าที่สนใจซื้อแต่มียอด Reject ที่ค่อนข้างมาก จากทรัพย์ที่มีอยู่ในปัจจุบัน มูลค่าประมาณกว่า  150 ล้านบาท ที่ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวที่มีคุณภาพ จากโครงการของบริษัทฯอสังหาฯรายใหญ่ ในราคาไม่สูง ประมาณ 5-10 ล้านบาท ทั้งนี้หากยอด Reject ลดลง ก็พร้อมที่จะกลับเข้าไปประมูลบ้านมือสองใหม่อีกครั้ง

ทั้งนี้ในปี 2567 บริษัทตั้งเป้าหมายรายได้ที่ 2,000 ล้านบาท สูงขึ้นจากปี 2566 ที่มีรายได้เกือบ 1,900 ล้านบาท โดยที่บริษัทมีมูลค่ายอดขายรอโอน (Backlog) มูลค่ารวม 1,210 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้เข้ามาในปีนี้เกือบทั้งหมด พร้อมวางเป้ายอดขายปีนี้ไว้ที่ 3,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่ทำยอดขายได้ 2,700 ล้านบาท