อสังหาริมทรัพย์

เอพีฯ เปรียบภาพรวมเศรษฐกิจ-ตลาดอสังหาฯปี67 เหมือนถนนขรุขระ ยังไม่เห็นความชัดเจน พร้อมปรับตัวรับสถานการณ์-ความท้าทาย ได้เร็วและแรง เปิดแผนผุด 48 โครงการใหม่ มูลค่า 58,000 ล้านบาท  พร้อมอัปสกิล 2 แบรนด์หลัก ชิงเค้กบ้านหรู 100 ล้านบาทขึ้นไป นำร่องก่อน 3 ทำเล  ตั้งเป้าผู้นำตลาดบ้านแฝดในเมือง ด้านคอนโดฯเติบโตต่อเนื่องรับตลาดรีบาวด์ ส่วนทาวน์โฮม ต่ำกว่า 3 ล้านบาท รับมีการนำกลับมาขายใหม่ 3 รอบ จากถูก Reject แต่ดีมานด์ยังมีต่อเนื่อง ด้านตลาดต่างจังหวัดเมินภูเก็ต เน้นหัวเมืองรองเป็นหลัก มั่นใจขยายฐานครบ 4 ภาค ตั้งเป้ากวาดยอดขาย 57,000 ล้านบาท และรายได้แตะ 53,700 ล้านบาท

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด(มหาชน) หรือ AP เปิดเผยถึงภาพรวมเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาฯปี 2567 ว่าไม่ต่างจากปี 2566 มากนัก หากเปรียบเป็นถนน ก็มองว่ายังขรุขระอยู่ เต็มไปด้วยความไม่รู้ ประหนึ่งเส้นทางออฟโรด ซึ่งมองว่าทุกอย่างยังไม่มีความแน่นอนทั้งในเรื่องของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ(GDP) จะโตในระดับที่เท่าไหร่ หรืออัตราดอกเบี้ยจะมีการปรับลดเมื่อไหร่แน่ หรือแม้แต่ภาพรวมนโยบายของรัฐบาลที่ต้องรออยู่เช่นกัน และที่สำคัญคือหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงไปกว่า 90% แล้ว ยิ่งสูงมากก็จะเป็นปัจจัยหนึ่งที่ดึงเศรษฐกิจให้แย่ลง บริษัทฯเองในฐานะผู้ประกอบการก็ต้องปรับองค์กรให้เป็นรถ SUV ที่ปรับพร้อมรับทุกสถานการณ์ได้เร็วและแรง เพื่อพร้อมที่จะวิ่งบนถนนที่ขรุขระได้เร็วกว่าผู้อื่น ซึ่งเป็นสิ่งที่เอพีฯมองอยู่ และจะก้าวข้ามไปได้

สำหรับโอกาสในธุรกิจอสังหาฯมองว่าในครึ่งปีหลังตลาดคอนโดฯจะเริ่มกลับมา หลังจากเงียบไปหลายปีในช่วงวิกฤติโควิต-19 และมองว่าในช่วงต้นปี 2567 ที่ผ่านมาตลาดนักท่องเที่ยวเริ่มกลับมา และมีการคาดหวังว่านักท่องเที่ยวจะกลับมา 30-40 ล้านคน โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีนเริ่มกลับมา อีกเรื่องที่ยังหวังอยู่คือ อัตราดอกเบี้ยคงไม่ปรับเพิ่มขึ้นไปมากกว่านี้ และความเสี่ยงในการปรับขึ้นน่าจะน้อยลง ซึ่งก็มีความคาดหวังว่าเป็นการกลับมาทำตลาดได้สนุกมากขึ้น

“ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2567 ยังถือมีความท้าทายรออยู่อีกมาก และเชื่อว่าจะเป็นอีกปีที่ไม่ได้ง่าย ด้วยปัจจัยต่างๆ ที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจากปีที่แล้วอย่างเลี่ยงไม่ได้ ทั้งในภาพระบบเศรษฐกิจโลกที่เกิดจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ตลอดจนภาพความเชื่อมั่นในระบบเศรษฐกิจไทย ดังนั้น การดำเนินธุรกิจในปีนี้ยังคงต้องเป็นไปแบบระมัดระวัง และสิ่งที่สำคัญสุดที่จะทำให้องค์กรเดินไปอย่างไม่สะดุดท่ามกลางแรงกระเพื่อมทางเศรษฐกิจ คือ การรักษาเสถียรภาพทางการเงินให้แข็งแกร่ง ผ่านความเข้มงวดในวินัยทางการเงิน เพื่อนำมาสู่สภาพคล่องทางการเงินที่คล่องตัวและมากเพียงพอที่จะสนับสนุนธุรกิจในระยะยาว ซึ่ง ณ สิ้นปี 2566 บริษัทฯสามารถรักษาสัดส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ 0.79 เท่า ถือเป็นเรื่องที่เอพีให้ความสำคัญอย่างมากตลอดเวลาที่ผ่านมา และถือเป็นคีย์สำคัญที่ทำให้บริษัทฯ ประสบความสำเร็จเป็นหนึ่งในทุกมิติ”นายวิทการ กล่าว

ในฐานะผู้ประกอบการรายใหญ่นั้น จะต้องเป็นผู้ที่ปรับตัวรับมือได้ในทุกๆสถานการณ์ และสิ่งที่สำคัญที่สุดในตลาดอสังหาฯคือเรื่องกระแสเงินสด และสภาพคล่อง ที่ถือเป็นปัจจัยที่ใหญ่ในธุรกิจดังกล่าว ซึ่งเอพีฯจะให้ความสำคัญมาก โดยปีนี้ถือเป็นปีของตัวจริง บริษัทฯที่จะไปต่อได้จำเป็นต้องมีความพร้อมใน 5 มิตินี้ คือ 

1.การบริหารจัดการกระแสเงินสด ที่ส่งผลต่อเสถียรภาพและความน่าเชื่อถือขององค์กร ซึ่งเราเชื่อว่าวันนี้เรามีความเข้มแข็ง
มีเสถียรภาพทางการเงิน และสภาพคล่องที่เพียงพอ 

2.การกระจายพอร์ตสินค้าที่หลากหลาย และครอบคลุมทุกเซกเมนต์ของตลาด 

3.People – Structure – Process การบริหารจัดการคน โครงสร้างองค์กร และโพรเซสการทำงานที่แม่นยำ เพื่อสนับสนุนต่อการทำงานที่รวดเร็วทันทุกการเปลี่ยนแปลง 

4.การมีพันธมิตรทางธุรกิจที่มีวิสัยทัศน์เดียวกัน เพื่อร่วมกันขับเคลื่อนธุรกิจก้าวสู่ความเป็นหนึ่ง 

5.ซัปพลาย เชน แมเนจเมนต์ ที่พร้อมสนับสนุนให้การเติบโตของธุรกิจเป็นไปอย่างต่อเนื่องตามแผนการพัฒนาและส่งมอบโครงการ

นายวิทการ  กล่าวถึงแผนการดำเนินงานของบริษัทฯในปีนี้ว่า จะเปิดตัวสินค้าใหม่จำนวน 48 โครงการ มูลค่า 58,000 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยว 15 โครงการ มูลค่า 23,000 ล้านบาท ทาวน์โฮมและบ้านแฝด จำนวน 23 โครงการ มูลค่า 19,300 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่า 12,500 ล้านบาท และโครงการในต่างจังหวัดนั้นยังเน้นพื้นที่หัวเมืองรอง มากกว่าจังหวัดภูเก็ต ที่ผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปพัฒนาเป็นจำนวนมาก ซึ่งในปีนี้จะมีการรุกพัฒนา 4 โครงการ ได้แก่ ระยอง(โครงการที่ 2),สงขลา,สุพรรณบุรี ส่วนอีก 1 จังหวัดยังไม่สามารถเปิดเผยได้ ซึ่งจะมีการพัฒนาทั้งหมด 4 ภาค มูลค่า 3,200 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเปิดตัวโครงการทั้งหมดน้อยกว่าปี 2566 ที่ผ่านมาเพียงเล็กน้อย ที่เดิมตั้งเป้าเปิดตัว 58 โครงการ มูลค่า 77,000 ล้านบาท แต่เปิดได้ 56 โครงการ รวมมูลค่า 76,000 ล้านบาท ทั้งนี้เนื่องจากสต๊อกเดิมมีเพียงพออยู่แล้ว จึงลดการเปิดตัวโครงการในปีที่ผ่านมาเล็กน้อย

สำหรับกลุ่มธุรกิจบ้านเดี่ยว ในปีนี้ บริษัทฯมีแผนเดินหน้าเพิ่มมาร์เก็ตแชร์ในตลาด Super Luxury ระดับราคา 100 ล้านบาทขึ้นไป ด้วยการยกระดับสินค้าแบรนด์ “THE PALAZZO” จากเดิมที่ราคาขายอยู่ที่ 50-60 ล้านบาท ให้เป็นคฤหาสน์หรูในบริบทใหม่ ที่มากกว่าที่อยู่อาศัยแต่คือ อาณาจักรที่คุณเลือกเองได้ ด้วยพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า 1,000 ตารางเมตร ใน 2 ทำเล คือ กรุงเทพกรีฑาและปิ่นเกล้า ซึ่งจะเปิดตัวประมาณไตรมาส 3/2567 นี้  และแบรนด์ “บ้านกลางกรุง” บ้านเดี่ยวในเมือง ในทำเลสาธุประดิษฐ์ ที่จะเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังนี้ รวมถึงการให้ความสำคัญกับการพัฒนาแบบบ้านในแบรนด์ THE CITY, CENTRO และ MODEN ที่ถือเป็นแบรนด์สินค้าหลักที่ประสบความสำเร็จมาอย่างยาวนานอีกด้วย 

“การที่เราหันมารุกตลาดบ้านเดี่ยว ราคา 100 ล้านบาทขึ้นไป โดยเฉพาะในทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ มองว่าไม่เป็นการช้าเกินไปที่จะเข้าไปแข่งขัน มองว่าหากมีโอกาส ก็ไม่จำเป็นต้องเป็นรายแรกเสมอไป แต่การพัฒนาต้องมีประสิทธิภาพ เพราะดีมานด์บ้านหรูยังมีอยู่”นายวิทการ กล่าว

ด้านกลุ่มธุรกิจทาวน์โฮมและบ้านแฝด นอกเหนือจากการรักษาความเป็นผู้นำในตลาดทาวน์โฮม 3 ชั้น และ 2 ชั้นแล้ว ในปีนี้บริษัทฯ พร้อมส่งต่อความสำเร็จในการพัฒนาทาวน์โฮม ภายใต้แนวคิดพื้นที่ชีวิตแนวตั้งที่ดีที่สุด สู่เป้าหมายครั้งใหม่ที่ท้าทายยิ่งกว่า ด้วยการตั้งเป้าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านแฝด 3 ชั้นและ 2 ชั้นในเมือง ภายใต้จุดยืนที่ต้องการส่งมอบนวัตกรรมพื้นที่ชีวิตที่ให้คุณเลือกขยายพื้นที่ให้พอดีกับทุกความสุขด้วย 3 แบรนด์สินค้าในเครือ ได้แก่ บ้านกลางเมือง คลาสเซ่  – บ้านกลางเมือง ดิ อิดิชั่น – แกรนด์ พลีโน่ กับจุดขายบ้านหน้ากว้างสูงสุด 14.7 เมตร มีให้เลือกขยายพื้นที่ความสุขทั้งในแบบบ้านแฝด 3 ชั้น พื้นที่ 35.50 - 46.40 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย ตั้งแต่ 218.87– 298 ตารางเมตร และบ้านแฝด 2 ชั้น พื้นที่ 35.10 – 44.83 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย ตั้งแต่ 133.45 – 200.2 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นที่ 3.19 ล้านบาท

 โดยในแผนการเปิดตัว 23 โครงการใหม่ จะเป็นบ้านแฝดจำนวน 7 โครงการ  ได้แก่ บ้านกลางเมือง คลาสเซ่ รัชดา-ลาดพร้าว ,บ้านกลางเมือง ดิ อิดิชั่น โยธินพัฒนา ,บ้านกลางเมือง ดิ อิดิชั่น บางนา ,แกรนด์ พลีโน่ วัชรพล-จตุโชติ 10 , แกรนด์ พลีโน่ แจ้งวัฒนะ-ราชพฤกษ์ , แกรนด์ พลีโน่ รามอินทรา-วงแหวน 2 , แกรนด์ พลีโน่ สุขสวัสดิ์ 64 และส่วนที่เหลือจะเป็นในรูปแบบทาวน์โฮม 3 ชั้น และทาวน์โฮม 2 ชั้น

“โดยปัจจุบันมียอด Reject โดยรวมประมาณ 20-30% ส่วนใหญ่เป็นทาวน์โฮม ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ตลาดทาวน์โฮมนั้น ยังมีการขยายตัว แต่ก็ยอมรับว่า ทาวน์โฮมระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีการนำกลับมาขายประมาณ 3 รอบ เนื่องจากลูกค้าประสบปัญหาในเรื่องการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ในขณะที่ดีมานด์ยังมีอยู่อีกมาก ทำให้บริษัทมีการเปิดโครงการให้สอดคล้องกับภาวะในปัจจุบัน ซึ่งจะต้องมีการแก้ไขปัญหาให้เหมือนกับคอนโดฯ”นายวิทการ กล่าว

สำหรับกลุ่มธุรกิจคอนโดมิเนียมถือว่ามีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ภาพรวมตลาดในวันนี้ถือว่าฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง และเชื่อว่าอีกไม่นานภาพตลาดคอนโดมิเนียมไทยจะกลับคืนสู่จุดเดิมก่อนเผชิญสภาวะวิกฤติโรคระบาด ซึ่งในปีที่ผ่านมากลุ่มธุรกิจคอนโดมิเนียมของเอพีฯประสบความสำเร็จอย่างมาก ทั้งในด้านยอดขายและการรับรู้รายได้ โดยสามารถสร้างยอดขายได้มากถึง 17,908 ล้านบาท หรือเติบโตถึง 57% หากเทียบกับยอดขายของปีก่อนหน้า ด้านรายได้รวมเฉพาะจากสินค้าคอนโดมิเนียม (100% JV) เองก็มีการเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ระดับ 13,184 ล้านบาท สะท้อนได้ถึงการฟื้นตัวของดีมานด์ ตลอดจนความเชื่อมั่นของลูกค้าที่มีต่อคอนโดเอพีฯ

ซึ่งในปีนี้กลุ่มธุรกิจคอนโดฯจะชูแบรนด์ LIFE และ ASPIRE เป็นคีย์สำคัญในการพัฒนาโครงการ โดยมี LIFE เจริญนคร-สาทร และ ASPIRE ห้วยขวาง เป็นไฮไลต์เด็ดของปี 

โดยคอนโดมิเนียมใหม่ 6 โครงการ ที่จะเปิดในปีนี้ จะเข้ามาเติมพอร์ตสินค้าคอนโดมิเนียมของบริษัท หลังจากที่พอร์ตสินค้าคอนโดมิเนียมของเอพีฯ ลดลงไปมาก ประกอบกับทิศทางของตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวกลับมาในช่วงปีก่อนต่อเนื่องมาในต้นปีนี้ จากนักลงทุน และชาวต่างชาติที่กลับเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมมากขึ้น ซึ่งในช่วงต้นปีที่ผ่านมามียอดจองเฉลี่ยอยู่ที่ 200 ล้านบาท/สัปดาห์ ทำให้ในปีนี้บริษัทมีการเปิดคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้น

“ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย (ongoing projects) จำนวน 164 โครงการ ซึ่งจะเป็นคีย์สำคัญในการสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง (cash inflow) โดยปีนี้ตั้งเป้ามีโครงการพร้อมขายอยู่ทั่วประเทศ จำนวน 212 โครงการ เพื่อครองภาพการเป็นที่หนึ่งในอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ทั้งในด้านยอดขาย รายได้ และผลกำไร” นายวิทการ กล่าว

สำหรับเสถียรภาพทางการเงินของบริษัทฯ ณ ปัจจุบันถือว่ามีความแข็งแกร่งอย่างมาก ด้วยการรักษาวินัยทางการเงินอย่างเคร่งครัด ตลอดจนการวางแผนและบริหารจัดการทางการเงินที่มีประสิทธิภาพ ส่งผลให้วันนี้บริษัทฯ มีสภาพคล่องทางการเงินที่ดีเยี่ยม และเพียงพอต่อการเติบโตอย่างมั่นคงในระยะยาว ตลอดจนศักยภาพในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนหลากหลายช่องทาง อาทิ

1.ตลาดเงินที่พร้อมเปิดกว้างต้อนรับบริษัทฯ ซึ่งเมื่อต้นปีบริษัทฯ ได้ชำระหุ้นกู้มูลค่า 2,500 ล้านบาทเสร็จสิ้นตามกำหนดเป็นที่เรียบร้อย และในเวลาเดียวกันหุ้นกู้ออกใหม่มูลค่า 3,500 ล้านบาทของเราก็ได้รับการตอบรับอย่างล้นหลาม  (over subscription)

2.วงเงินสินเชื่อพร้อมเบิกใช้ (available credit line) จากสถาบันทางเงินที่ให้วงเงินแก่บริษัทฯ มากถึง 12,700 ล้านบาท 

3.เม็ดเงินการลงทุนจากพันธมิตรทางธุรกิจอย่างมิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป ผ่านทุนจดทะเบียนบริษัทลูกที่มากถึง 12,619 ล้านบาท สำหรับการลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมในประเทศไทยร่วมไปกับเอพีฯ โดยในปีนี้จะมีคอนโดฯร่วมทุนใน 2 ทำเล คือ แอสปาย ห้วยขวาง มูลค่า 4,800 ล้านบาท และแอสปาย จตุจักร-อินเตอร์เชนจ์ มูลค่า 2,400 ล้านบาท

4.รายได้จากการขายและโอนอสังหาริมทรัพย์ (cash inflow) ที่กระจายความเสี่ยงไปในทุกเซกเมนต์กว่า 200 โครงการ ตามเป้าหมายการรับรู้รายได้ในปีนี้มูลค่า 53,700 ล้านบาท ที่จะทยอยเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งทั้งหมดถือเป็นข้อได้เปรียบอย่างมากที่จะสนับสนุนการดำเนินงานของบริษัทฯ ให้เป็นไปตามเป้าหมายอย่างเต็มศักยภาพ  

ส่วนมูลค่ายอดขายรอโอน (Backlog) ของบริษัทในปัจจุบันอยู่ที่ 37,100 ล้านบาท แบ่งเป็น Backlog จากคอนโดมิเนียม 21,200 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยโอนไปไปจนถึงปี 2570 โดยที่ในปี 2567 จะมีการโอนคอนโดมิเนียม 3 โครงการที่สร้างเสร็จใหม่ มูลค่ารวมกว่า 11,500 ล้านบาท ได้แก่ โครงการ LIFE พหลฯ-ลาดพร้าว, LIFE พระราม 4-อโศก และ ASPIRE รัชโยธิน ส่วน Backlog ของโครงการแนวราบ อยู่ที่ 15,900 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยรับรู้ทั้งหมดในปี 2567 และบริษัทได้วางงบซื้อที่ดินในปี 2567 ไว้ที่ 17,000 ล้านบาท โดยในปีที่ผ่านมา บริษัทฯ สามารถสร้างยอดขายได้สูงถึง 51,390 ล้านบาท ด้านรายได้รวมจากสินค้ากลุ่มแนวราบ กลุ่มคอนโดมิเนียม (100% JV) และธุรกิจอื่นๆ สูงถึง 48,757 ล้านบาท และกำไรสุทธิมากถึง 6,054 ล้านบาท  และในปี 2567 ตั้งเป้ายอดขาย ไว้ที่ 57,000 ล้านบาท และตั้งเป้ารายได้ที่ 53,700 ล้านบาท