อสังหาริมทรัพย์

ผู้ประกอบการอสังหาฯภาคเหนือ พื้นที่เชียงใหม่-เชียงราย เห็นพ้องตลาดบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยอดปฏิเสธสินเชื่อยังสูง หนี้ครัวเรือนยังท่วม ดอกเบี้ยปรับตัวสูง ฉุดกำลังซื้อหาย แนะภาครัฐแก้ไขปัญหา-ออกมาตรการช่วยเหลือ ดึงภาพรวมเศรษฐกิจ-อสังหาฯปี 67 ฟื้น

บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทในเชียงใหม่ยังมีปัญหา แนะรัฐออกมาตรการช่วยเหลือ

นายสรนันท์ เศรษฐี นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ เปิดเผยภายใต้เสวนาหัวข้อเรื่อง “ฝ่าโจทย์ท้าทาย ตลาดที่อยู่อาศัย ภาคเหนือ ปี 2567” ซึ่งจัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์(REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) ว่า ด้านกำลังซื้อ ซึ่งข้อมูลตลอดปี 2566 ถึง วันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2567 พบว่ามีการค้นหาบ้านผ่านเว็บไซต์บาเนีย จำนวน 719,787 คน แบ่งเป็นเพศหญิงเทียบกับเพศชาย ในสัดส่วน 4:1 หรือ เพศหญิง79.6% และเพศชาย 20.4% โดยช่วงอายุ 25-34 ปี จะมีการค้นหาบ้านมากที่สุด และพบว่ามีการค้นหาบ้านในพื้นที่ 5 จังหวัดแรก คือ กรุงเทพฯมากเป็นอันดับ 1 ในสัดส่วน 33.18% รองลงมาเป็นเชียงใหม่ 31.53%, เชียงราย 3.44% ,นครสวรรค์ 1.68% และ กาญจนบุรี 1.32%

โดยจำนวนผู้ค้นหาบ้านตลอดปี 2566-เดือนกุมภาพันธ์ 2567 พบว่า แนวโน้มดีมานด์ในการค้นหาที่อยู่อาศัยครึ่งปีหลัง 2566 น้อยลงเป็นลำดับ ซึ่งมาจากหลายปัจจัย อาทิ กำลังซื้อในประเทศหดตัว มาจากหนี้สินครัวเรือน ความมั่นใจในการจ้างงาน มีการปรับสเกลธุรกิจ และแนวโน้มดอกเบี้ยที่มีการปรับขึ้น มีผลต่อการอารมณ์ในการตัดสินใจซื้อชะลอตัวออกไปก่อน ส่วน 2 เดือนแรกของปี 2567 ก็พบว่าการค้นหาที่อยู่อาศัยลดลงเช่นกัน เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2567 ถือว่ายังน้อยกว่า

สำหรับการค้นหาที่อยู่อาศัยในจังหวัดต่างๆทางภาคเหนือ ตั้งแต่เดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ 2567 พบว่า การค้นหาบ้านในจังหวัดเชียงราย พะเยา น่าน แพร่ จะลดลงค่อนข้างมาก เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันกับปี 2566 ขณะที่จังหวัดเชียงใหม่ จะได้อานิสงส์ จากการเป็นหัวเมืองท่องเที่ยวหลักของภาคเหนือ จึงมียอดขายเยี่ยมชมถึง 68,897 คน สูงกว่าช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมาประมาณ 6.53% รองลงมาก็จะเป็นลำปางและลำพูน เป็นต้น

โดยประเภทบ้านที่มีการค้นหาตลอดปี 2566 ถึง เดือนกุมภาพันธ์ 2567 พบว่าบ้านเดี่ยว ถูกค้นหามากที่สุด เฉลี่ยการค้นหาต่อไตรมาส ประมาณ 150,000 คน และการค้นหาที่อยู่อาศัยเมื่อแบ่งตามสถานะการขายของโครงการ ตลอดปี 2566 ถึง เดือนกุมภาพันธ์ 2567 พบว่าความสนใจบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดฯ และ บ้านแฝด ที่ปิดขาย และปิดขายอยู่ โดยเป็นบ้านใหม่ สัดส่วน 58.01% และบ้านมือสอง สัดส่วน 41.98% ซึ่งพบว่าตลาดบ้านและคอนโดฯมือสอง เริ่มได้รับความนิยมมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง

การค้นหาบ้านเมื่อแบ่งตามช่วงราคาตั้งขาย ตลอดปี 2566 ถึง เดือนกุมภาพันธ์ 2567 บ้านเดี่ยว ราคา 3-5 ล้านบาท และ ทาวน์โฮม บ้านแฝด คอนโดฯ ราคา 1-2 ล้าน ได้รับความสนใจมากที่สุด

สำหรับตลาดรีเซลในภาคเหนือ มีการประกาศขาย 933 ยูนิต ลดลง 9.15% เมื่อเทียบต่อไตรมาสกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา โดยมูลค่าเสนอขายก็ลดลงคิดเป็นมูลค่า 4,790 ลดลง 23.19% ด้านตลาดปล่อยเช่า เห็นการปล่อยเช่าที่เพิ่มขึ้น ที่ 348 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้น 34.88% แต่มูลค่าที่เสนอเช่าต่อเดือนรวมนั้นกลับลดลง คิดเป็น 8.69 ล้านบาท หรือลดลง 19.35%

โดยรูปแบบที่นิยมประกาศขายมากที่สุด จะเป็นบ้านขนาด50-60 ตารางวา ขนาด 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 2 ที่จอดรถ ราคา 5-6 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 18.8% ส่วนคอนโดฯจะเป็นขนาด 30-40 ตารางเมตร 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ราคา 1.5-2 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 42.3%

ส่วนกลุ่มผู้ประกอบการที่อยู่นอกการจัดสรรนั้น ที่ผ่านมาพบว่ามีผู้ประกอบการรายใหม่มากพอสมควร และลูกค้าก็นิยมบ้านนอกกฎหมายจัดสรร เพราะไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งตรงนี้มีทั้งข้อดีและข้อเสีย เนื่องจากไม่มีพ.ร.บ.กฎหมายจัดสรร มาควบคุมด้านการก่อสร้าง โดยส่วนใหญ่พบว่าเป็นกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 2-3 ล้านบาทและมีบ้านระดับไฮเอนด์เพียงไม่กี่ยูนิต ที่สร้างอยู่ในพื้นที่เดียวกัน บางรายก็นำวิลล่าเก่ามาพัฒนาเป็นพูลวิลล่า ระดับราคา 10-15 ล้านบาทค่อนข้างมากเช่นกัน

ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่ค่อนข้างมีความเปราะบางและมีปัญหาบานปลาย และขณะนี้กลุ่มระดับราคา 3-5 ล้านบาท ก็เริ่มมีการชะลอการตัดสินใจซื้อบ้างแล้ว ดังนั้นจึงอยากให้รัฐบาลช่วยสนับสนุนด้วยการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมให้มีเม็ดเงินสะพัดมากขึ้น และควรปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำลง เพื่อลดหนี้ครัวเรือนและเพิ่มการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งก็จะทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง เพราะที่ผ่านมามีลูกค้าในบางโครงการถูกปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยถึงสัดส่วน 50-70%  และบางโครงการก็มีการนำกลับมารีเซลถึง 15-16 ครั้ง จึงจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

คอนโดฯเชียงใหม่รับอานิสงส์ต่างชาติแห่ซื้อเต็มโควตา

นายปรีดิกร บูรณุปกรณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ ORN ผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ในจ.เชียงใหม่ กล่าวว่า การท่องเที่ยวซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งที่มีผลต่อเศรษฐกิจในพื้นที่ภาคเหนือเป็นอย่างมาก เนื่องจากจำนวนเงินที่หมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ ทำให้เกิดการจ้างาน และความมั่นใจในสถานการณ์เศรษฐกิจ อีกทั้งการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่เคยได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 มีการปรับตัวดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ปัจจุบันชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อโครงการในจังหวัดเชียงใหม่ พบว่ามากกว่าครึ่งยังเป็นชาวจีน โดยหลังจากที่จีนเริ่มทำการเปิดประเทศเต็มรูปแบบ จะถือเป็นปัจจัยบวกและโอกาสในการขายขอบริษัท นอกจากนี้ยังพบว่าลูกค้าชาติอื่นๆก็มีแนวโน้มที่จะเข้ามาซื้อโครงการอสังหาฯเพิ่มขึ้นจากในอดีต อาทิ เมียนมา และชาวต่างชาติโซนยุโรป ซึ่งมาจากสัญญาณตลาดที่ฟื้นตัวดีขึ้นของโครงการแนวสูง รวมทั้งนักธุรกิจจีนและต่างชาติที่ออกมาลงทุนยังต่างประเทศ มีความต้องการที่อยู่อาศัยระยะยาวและเป็นบ้านพักตากอากาศ เพราะคนจีนและชาวต่างชาติเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง จึงกลายเป็นโอกาสในการเติบโตของบริษัทฯ

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯในเชียงใหม่ พบว่าลูกค้าส่วนใหญ่ยังมีปัญหาด้านหนี้ครัวเรือน และอัตราผู้บริโภคอยู่ในช่วงขาลง

ส่วนเทรนด์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2567 จะเห็นกลุ่มบ้านเริ่มต้นหรือกลุ่ม Economy (3-5 ล้านบาท) มีความคุ้มค่า คุ้มราคา / น่าอยู่ / รู้สึกปลอดภัย ขณะที่กลุ่มบ้านแพง (7-10 ล้านบาท) คนกลุ่มนี้จะไม่มีผลกระทบด้านดอกเบี้ย ค่าครองชีพ ก็ต้องเป็นพวกความหรูหรา ความภาคภูมิใจที่ได้อยู่ที่นี่ คุณภาพ / มีบริการหลังการขายที่ดี / มีมาตรฐานการก่อสร้าง

สำหรับแผนการดำเนินงานของบริษัทฯในปี 2567 จะมีการเปิดตัวใหม่รวม 6 โครงการ มูลค่ารวม 4 ,302 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการในพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่ แนวราบ 4 โครงการ มูลค่ารวม 2,379 ล้านบาท และ แนวสูง 2 โครงการ  รวมมูลค่ารวม 1,923 ล้านบาท ได้แก่

1.ORNSIRIN VILLE (TARUA) บ้านแฝดเชิงพาณิชย์ สไตล์โมเดิร์น โฮมมี่  ติดถนนวงแหวนรอบนอก มูลค่าโครงการ 337 ล้าบาท เตรียมเปิดตัวภายใน ไตรมาส 1 ปี 2567

2.URBAN MYX (Banden-Rajavej) Shophouse สไตล์โมเดิร์น โฮมมี่แบบ Multi Purpose ทำเลใจกลางเมือง มูลค่าโครงการ  56 ล้านบาท เตรียมเปิดตัวภายในไตรมาส 2 ปี 2567

3.ORNSIRIN VILLE (Sansai) บ้านเดี่ยว บ้านแฝด สไตล์ Country Classic บรรยากาศยุโรปทำเลใกล้รวมโชคมอลล์ และ มหาวิทยาลัยแม่โจ้ มูลค่าโครงการ 886 ล้านบาท เตรียมเปิดตัวภายในไตรมาส 2 ปี 2567

4.HABITAT (Ruamchok) บ้านหรูสไตล์ French Eclectic ทำเลใกล้รวมโชคมอลล์ และศูนย์ราชการ มูลค่าโครงการ 1,100 ล้านบาท เตรียมเปิดตัวภายใน ไตรมาส 3 ปี 2567

5.ARISE (Sansai) คอนโดมิเนียม Low – Rise คอนโดฯ Pet Friendly แห่งแรกในจังหวัดเชียงใหม่ ใกล้เซ็นทรัลเฟสติวัล ตกแต่งพร้อมอยู่ มูลค่าโครงการ 1,146 ล้านบาท เตรียมเปิดตัวภายในไตรมาส 3 ปี 2567

ส่วนโครงการที่ 6 จะเป็นการขยายตลาดไปสู่ภูมิภาคอื่นนำร่องแห่งแรก ในพื้นที่จังหวัดภูเก็ตซึ่งเป็นการซื้อที่ดินสะสมไว้จำนวน 10 ไร่ บริเวณใกล้ห้างโรบินสัน และหาดบางเทา โดยสามารถพัฒนาได้มากถึง 1,500 ยูนิต แต่จะพัฒนาทีละอาคาร เบื้องต้นมีแผนจะพัฒนาในรูปแบบของโครงการคอนโดมิเนียม Low-Rise ภายใต้แบรนด์ “ARISE Phuket”มูลค่าโครงการรวม 777 ล้านบาท โดยจะเปิดพรีเซล ประมาณไตรมาส 4 ปี 2567

โดยเมื่อปลายเดือนตุลาคม 2566 ที่ผ่านมา อรสิรินฯได้ร่วมลงนามในบันทึกข้อตกลงความร่วมมือ (MOU) กับบริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) หรือ DUSIT เพื่อร่วมพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม Low Rise และโรงแรม ซึ่งกลุ่มดุสิตฯ นั้นมีความเชี่ยวชาญและประสบการณ์ในการพัฒนาการดำเนินงาน การบริหารจัดการ และให้บริการแฟรนไชส์โรงแรมชั้นนำต่างๆ ทั่วทั้งเอเชีย แอฟริกา อเมริกา และตะวันออกกลาง

สำหรับความร่วมมือในครั้งนี้ อรสิรินฯ จะเป็นผู้รับผิดชอบดำเนินการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียม Low Rise และร่วมออกแบบ บริหารงานก่อสร้างโรงแรม โดยกลุ่มดุสิตธานี เป็นผู้รับผิดชอบการบริหารจัดการโรงแรม พร้อมมอบบริการชั้นเลิศ  มั่นใจว่าความร่วมมือของทั้ง2 บริษัทในครั้งนี้ จะเข้ามาช่วยสริมความแข็งแกร่งให้สามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืน รวมถึง นำไปสู่การขยายผลต่อยอด ผสานความร่วมมือในมิติต่างๆ เพิ่มขึ้นได้อีกในอนาคต

แนะแก้พ.ร.บ.จัดสรร ปรับบ้านขนาดเล็กลง เอื้อกำลังซื้อเข้าถึง

นายชินะ สุทธาธนโชติ  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงราย กล่าวว่า เชียงราย ถือว่าเป็นจังหวัดหัวเมืองรอง ดังนั้นภาพรวมก็จะขับเคลื่อนไปกับเศรษฐกิจของประเทศไทย สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯจ.เชียงราย ในปี 2567 จะไปในทิศทางใดนั้น ขึ้นอยู่กับ 4 กลุ่มหลัก คือ

1 กลุ่มตลาดระดับบน ราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไปนั้นยังมีทิศทางที่ดี  โดยมีโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งมีผู้ประกอบการรายใหญ่อยู่ 2 - 3 โครงการ มีแนวโน้มจะเปิดราคาเฉลี่ยอยู่ ที่ 5 ล้านบาทขึ้นไป  

2 กลุ่มตลาดระดับกลาง-ล่าง ราคาบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีแนวโน้มชะลอตัวชัดเจน รอขาย BACKLOG ซึ่งคาดว่าน่าจะใช้ระยะเวลาอีกหลายปี

3 กลุ่มนอกจัดสรร มี SUPPLY มาก มีการแข่งขันเรื่องราคากันอย่างดุเดือด จึงเป็นโอกาสที่ดีของผู้ซื้อ

4.การปล่อยสินเชื่อ ธนาคารมีความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ ส่งผลให้ยังกดดันภาพรวมอสังหาฯของจังหวัดเชียงราย ซึ่งคาดว่าภาพรวมตลาดในครึ่งปีหลัง 2567 จะฟื้นตัวดีขึ้น ซึ่งมีโครงการใหม่ๆจะเปิดตัวอีก 3-4 โครงการ ซึ่งเป็นการพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ ส่วนบ้านระดับราคา 3 ล้านบาทลงมา ส่วนใหญ่จะเป็นการพัฒนาโดยผู้ประกอบการในท้องถิ่นและเชียงใหม่

“ผู้ประกอบการที่อยุ่นอก พ.ร.บ.จัดสรร ในจ.เชียงราย นั้น พบว่าส่วนใหญ่เป็นบ้านระดับราคา 1-2 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 3 ล้านบาท และที่น่าสนใจคือชาวเมียนมา ที่หนีภัยการเมืองและการสู้รบภายในประเทศ จะเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยมากขึ้น โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และจังหวัดหัวเมืองใหญ่ ส่วนที่เชียงราย ก็จะซื้อบริเวณอ.แม่สาย  ซึ่งกลุ่มนี้จะเป็นผู้มีกำลังซื้อสูง แต่ระบบจะมีความเหลื่อมล้ำมากกว่าคนไทยมาก”นายชินะ กล่าว

สำหรับบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท นั้นอยากให้ภาครัฐช่วยเรื่อง พ.ร.บ.จัดสรร ด้วยการปรับบ้านให้มีขนาดเล็กลง เพื่อเอื้อให้ผู้บริโภคมีความสามารถในการซื้อได้ ซึ่งจะเห็นผลในทางปฏิบัติได้ง่ายกว่า และควรปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง  เพื่อดึงกำลังซื้อกลับคืนมา รวมไปถึงขยายระยะเวลาการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯออกไปอีก ก็จะช่วยภาพรวมอสังหาฯได้ในระดับหนึ่ง

สำหรับปัจจัยที่มีผลต่อการซื้ออสังหาฯในจ.เชียงราย คือ 1.กลุ่มผู้ซื้อที่มองหาบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมักประสบปัญหากู้สินเชื่อไม่ผ่าน 2.กลุ่มผู้ซื้อที่อมงหาบ้านระดับราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท มักไม่ค่อยมีปัญหาเรื่องสินเชื่อ โดยเฉพาะลูกค้าบ้านสั่งก่อสร้าง โดยทำเลที่ได้รับความสนใจมากที่สุดคือ โซนเหนือไปทาง อ.แม่ฟ้าหลวง และโซนตะวันออกไปทางท่าสาย  ด้านราคาที่สนใจซื้อนั้น พบว่าสัดส่วน 80% ของชาวเชียงรายยังมองหาบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และสัดส่วน 20% ยังมองหาบ้านระดับราคามากกว่า 3 ล้านบาท โดยแบบบ้านที่แตกต่าง และดึงดูด จะมีส่วนช่วยในการตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น ขณะที่สภาพเศรษฐกิจก็ส่งผลต่อการตัดสินสินใจซื้อเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะ SME ที่มักกมีการชะลอการตัดสินสินใจซื้อที่ชัดเจน

ส่วนการลงทุนอสังหาฯประเภทอื่น ก็มีกลุ่มโรงแรมที่มีการพัฒนาค่อนข้างมาก เพราะเชียงราย ถือเป็นจังหวัดท่องเที่ยว แต่อัตราการเข้าพักจะมีมากในช่วงไฮซีซั่น และพบว่าหลังวิกฤติโควิด-19 ก็ไม่เป็นไปตามการคาดหวังของผู้ประกอบการ ขณะที่ Budget Hotel ได้รับการตอบรับที่ดี ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมืองเชียงราย ซึ่งตอบโจทย์นักท่องเที่ยวได้ดี ปัจจุบัน Budget Hotel เริ่มมีขยายไปยังอำเภอต่างๆในเชียงรายบ้างแล้วเช่นกัน อาทิ เชียงแสน เป็นต้น

สำหรับอสังหาฯที่มีผลประกอบการที่ดีในเชียงราย คือ บ้านสั่งสร้างราคาสูง ที่ราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป และบ้านที่สามารถช่วยแก้ปัญหาสินเชื่อระยะสั้นให้กับลูกค้าได้ เช่น การผ่อนระยะยาว และเช่าซื้อ เป็นต้น ส่วนตลาดคอนโดมิเนียม ยังไม่มีสัญญาณที่จะกลับมาในเร็วๆนี้แต่อย่างใด

สำหรับโครงการคิงส์โรมัน ซึ่งตั้งอยู่บนพื้นที่เขตพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษสามเหลี่ยมคำ แขวงบ่อแก้ว สปป.ลาว ตรงกันข้าม อ.เชียงแสน จ.เชียงราย ที่พัฒนาโดย “จ้าว เหว่ย” ซึ่งเป็นชาวมณฑลเฮย์หลงเจียง ทางภาคตะวันออกเฉียงเหนือของจีน ตนมองว่าโครงการดังกล่าวไม่ถึงกับดึงนักท่องเที่ยวและกำลังซื้อจากไทยไปได้มากนัก เพราะการขายอสังหาฯของโครงการดังกล่าว จะเป็นการแบ่งขายเป็นโซน เป็นแปลง ให้กับนักลงทุนในมณฑลต่างๆของจีน เพื่อนำไปขายให้กับลูกค้าในมณฑลนั้นๆ โดยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาทราบว่าราคาเช่าคอนโดฯในโครงการดังกล่าว ราคาอยู่ที่ประมาณ 20,000-30,000 บาท/เดือน ซึ่งมีทั้งชาวจีนที่เข้ามาลงทุนและทำงานในพื้นที่ดังกล่าว และสวนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ เชื่อว่าภายในระยะเวลา 5 ปี พื้นที่ในโครงการนี้จะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างแน่นอน