“อนุทิน ชาญวีรกูล” ยาหอม 3 สมาคมอสังหาฯมีส่วนขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวมประเทศ เผยที่อยู่อาศัยยังเป็นปัจจัย 4 ที่มีความต้องการต่อเนื่อง ด้านภาครัฐเตรียมจัดผังเมือง-จัดรูปที่ดิน รองรับสังคมสูงวัย เพิ่มพื้นที่สีเขียว หวังตอบโจทย์ประชาชนได้หลายมิติ ระบุหากนายกฯมอบนโยบายก็พร้อมตอบสนอง ด้านความคืบหน้า 8 ข้อเสนอนายกฯ รับพยายามฟังเสียงสะท้อนผู้ประกอบการ ต้องดำเนินการทุกอย่างเพื่อตอบแทนประชาชน สอดคล้องการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 45 ช่วยเร่งเศรษฐกิจขยายตัว ด้านภาคเอกชนเผย 8 ข้อที่เสนอนายกฯ ประเด็นบ้าน BIO มีแนวโน้มผ่านอันดับแรก หวั่นแบงก์เข้มปล่อยสินเชื่อ เปรียบปวดท้อง แต่เอายาแก้ปวดหัวให้กิน และการลดขนาดที่อยู่อาศัยแนวราบ คาดประกาศใช้เร็วๆนี้ เหตุไม่ต้องเข้าครม. ทั้งทำใจ-ผิดหวัง แบงก์ชาติร่อนหนังสือแจ้งชัดเจน ไม่ต่อมาตรการLTV
นายอนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ในฐานะประธานในพิธีเปิดงาน “มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 45” เปิดเผยว่า เป็นที่ทราบว่าตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา 3 สมาคมหลักของวงการอสังหาริมทรัพย์ของประเทศ ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เป็นกำลังสำคัญของภาคเอกชนที่มีส่วนร่วมในการรวมพลังขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ให้มีการขยายตัวเจริญเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว แต่ที่อยู่อาศัยยังคงเป็นปัจจัย 4 ที่ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง เพราะบ้านถือเป็นศูนย์รวมการอยู่อาศัยของครอบครัวสำหรับผู้คนทุกวัย ไม่ว่าจะเด็ก ผู้ใหญ่ หรือผู้สูงอายุ หากครอบครัวมีที่อยู่อาศัย ชีวิตของสมาชิกครอบครัวก็จะมั่นคง และมีคุณภาพชีวิตที่ดี แต่การจะทำให้ทุกครอบครัวมีที่อยู่อาศัย ต้องมีความร่วมมือกันจากทุกฝ่าย ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน
สำหรับในส่วนของภาครัฐก่อนหน้านี้ก็ได้มีการหารือ และนโยบายเกี่ยวกับเรื่องการจัดผังเมือง การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ เพื่อดำเนินการให้สอดคล้องกับสถานการณ์ความเป็นปัจจุบันให้มากที่สุด อาทิ เช่น ประเทศไทยที่กำลังเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุมากขึ้น ขณะที่ก็มี Genใหม่เข้ามามีบทบทในการขับเคลื่อนสังคม อีกทั้งความต้องการพื้นที่สีเขียวมากขึ้น เหล่านี้ถือเป็นประเด็นสำคัญลำดับต้นๆ ในตอนนี้ที่จะต้องมีการวางผังเมืองให้รองรับวิถีชีวิตสังคมผู้สูงอายุไทยในอนาคต ให้เกิดความสะดวกสบาย ตลอดจนตอบโจทย์ผู้คนได้หลายมิติ เกิดการพัฒนาสังคมอยู่ร่วมกันอย่างยั่งยืน
“ส่วนการปรับผังเมือง ที่ต้องแก้ไขกฎหมายพระราชกำหนด หรือพระราชบัญญัติ ก็ต้องใช้ระยะเวลา ซึ่งท่านนายกรัฐมนตรีก็มีพื้นฐานในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว หากท่านมอบนโยบายไหนมา ทางกระทรวงก็พร้อมที่จะตอบสนองนโยบายอยู่แล้ว ซึ่งจะต้องเป็นประโยชน์ของประชาชนทั้งหมด ด้านภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็คงต้องดูความต้องการของประชาชนด้วย หากอะไรที่ดำเนินการแล้วทำให้ประชาชนเดือดร้อนก็จะเลี่ยง สำหรับ 8 ข้อเสนอ ที่ 7 องค์กรภาคอสังหาฯยื่นหนังสือเสนอต่อ นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี ไปเมื่อวันที่ 10 มกราคม 2567 ที่ผ่านมานั้น ก็ต้องพยายามฟังผู้ประกอบการอยู่แล้ว เพราะข้าราชการไม่ใช่ผู้ลงทุน ดังนั้นต้องทำทุกอย่างเพื่อตอบแทนประชาชน”นายอนุทิน กล่าว
ทั้งนี้นโยบายการวางแผนเรื่องผังเมืองดังกล่าวยังถือว่าสอดคล้องกับความวัตถุประสงค์ของการจัดงาน “มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 45” คือ การเข้าถึงพร้อมตอบโจทย์ผู้คนและสังคมยุคใหม่ ทุกเพศ ทุกวัย ทุกGen โดยเฉพาะผู้ที่กำลังต้องการที่อยู่อาศัยให้ตามไลฟ์สไตล์ของตนเอง เพราะปัจจุบันการเลือกที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยสำคัญของผู้คนยุคนี้ ไม่ว่าจะในกรุงเทพ หรือต่างจังหวัด ทั้งที่เป็นบ้าน ทาวน์เฮาส์ คอนโดฯ ที่สำคัญคือต้องสอดรับกับรูปแบบการใช้ชีวิตที่มากกว่าความสะดวกสบาย ความคุ้มค่า รวมถึงสาธารณูปโภค และสิ่งแวดล้อมยังเป็นปัจจัยสำคัญที่จะเป็นตัวกำหนดการตัดสินใจของประชาชน นอกจากนี้การจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 45 ยังจะสามารถช่วยกระตุ้นให้เศรษฐกิจขยายตัว เช่นเดียวกับการจัดสรรผังเมืองให้ดีขึ้น ก็จะช่วยให้เอื้อต่อการลงทุนต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นตามมา
“ปัจจุบันดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา สำหรับในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2566 ได้เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 โดยมีผลมาจากปัจจัยของภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว นับเป็นช่วงปีที่ท้ายทายสำหรับเหล่าผู้ประกอบภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ต้องขอขอบคุณ สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ที่ร่วมกันทำหน้าที่ในฐานะตัวแทนจากภาคเอกชน ผลักดันให้ประชาชนคนไทยได้เข้าถึงโอกาสของการซื้อ-ขาย ลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนเกิดการส่งผลให้เป็นแรงกระตุ้นการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ การจัดงานในวันนี้ถือเป็นพลังสำคัญในการสร้างสรรค์พัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศให้มีความมั่นคง มั่งคั่ง และยั่งยืนต่อไป” นายอนุทิน กล่าว
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI และนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปี 2567 จะเหมือนไตรมาส 4 ของปี 2566 ที่ผ่านมา ที่ยังทรงตัว หรือแม้แต่ครึ่งปีแรก 2567 นี้ ก็จะมีภาพเหมือนครึ่งหลังของปี 2566 เช่นกัน ซึ่งกำลังรอปัจจัยกระตุ้นอสังหาฯที่จะทำให้มีการเติบโตได้ในปลายปี 2567
อย่างไรก็ตามหลังจากที่ยื่นหนังสือถึงนายกรัฐมนตรีไปเมื่อวันที่ 10 มกราคม 2567 นั้น คาดว่าบางส่วนจะสามารถถพิจารณาได้ก่อน เนื่องจากไม่ต้องนำเข้าพิจารณาจากคณะรัฐมนตรี(ครม.) เพราะผู้มีอำนาจสูงสุดของแต่ละองค์กรรัฐสามารถพิจารณาออกมาให้ได้ก่อน ซึ่งจะมีข่าวดีก่อนประมาณ 50% ในเร็วๆนี้ โดยเรื่องที่ชัดเจนที่สุดคือ เรื่องการขอให้ฟื้นโครงการบ้าน BOI เพื่อกระตุ้นผู้ประกอบการลงทุนบ้าน BOI ให้กับผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง จากเกณฑ์ปัจจุบัน คอนโดมิเนียมต้องมีพื้นที่ใช้สอยขั้นต่ำ 24 ตารางเมตร บ้านแนวราบพื้นที่ใช้สอยขั้นต่ำ 80 ตารางเมตร ราคาขายไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ได้เสนอขอให้ปรับราคาเพิ่มเป็นไม่เกิน 1.5 ล้านบาททั่วประเทศ เพื่อให้สะท้อนต้นทุนที่แท้จริงในการพัฒนาโครงการ ซึ่งรัฐบาลจะมีประกาศได้ในเร็วๆนี้ ส่วนเรื่องอื่นๆก็กำลังทยอยพิจารณา ซึ่งทุกอย่างต้องเป็นไปตามกระบวนการ
ส่วนข้อเสนอที่ไม่ได้อย่างแน่นอน คือเรื่องการต่อมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เคยผ่อนผันในปี 2565 ที่มีเกณฑ์ LTV 100% หรือขอสินเชื่อได้ 100% สำหรับหลังที่ 2-3 ในขณะที่สินเชื่อซื้อบ้านหลังแรกมี LTV ได้ถึง 110% เพื่อให้มีวงเงินสินเชื่อสำหรับนำไปตกแต่ง-ต่อเติม-ซ่อมแซมได้ ซึ่งทางนายเศรษฐพุฒิ สุทธิวาทนฤพุฒิ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)ได้ส่งหนังสือปฏิเสธมายังสมาคมฯเรียบร้อยแล้ว ซึ่งทำให้รู้สึกผิดหวัง แม้ว่าจะไม่มีผลกระทบเพิ่ม แต่หากธปท.ช่วยเหลือ ก็คาดหวังว่าภาคอสังหาฯจะฟื้นตัวดีขึ้น
"เรื่องของมาตรการ LTV ซึ่งทางแบงก์ชาติฟันธงไม่ยืดหยุ่น ไม่เห็นด้วย เงื่อนไขตรงนี้ ก็มีผลทำให้สินเชื่อตลาดบ้านหลังที่ 2 และ 3 หายไปมาก เพราะไม่ได้ถูกส่งเสริม ทำให้ตลาดเป็นบวกมากนัก จากที่รัฐบาลจะใช้ภาคอสังหาฯกระตุ้นจีพีดี แต่คิดว่าในครึ่งปีแรก น่าจะมีมาตรการกระตุ้นออกมาประมาณ 2-3 ข้อ ส่วนมาตรการที่เหลือ คิดว่าน่าจะไปออกได้ในช่วงครึ่งหลังปี 2567 เพราะยังมีกระบวนการต้องผ่านความเห็นชอบ ครม. อีก อาทิ พิจารณาขยายสิทธิการเช่าระยะยาว แต่ก็มีความเชื่อมั่น การขับเคลื่อนมาตรการที่จะเกิดขึ้น ทั้งเรื่องการขยายเพดานของบ้านล้านหลัง ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท, สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำสำหรับบ้านหลังแรก (Soft Loan) 3% เป็นเวลา 5 ปี จากสถาบันการเงินของรัฐ และโอกาสในเรื่องการลดขนาดที่ดินของโครงการจัดสรรให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ ขนาดครอบครัว ราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง ให้ผู้บริโภคเข้าถึงได้ง่ายขึ้น ด้วยการลดขนาดบ้านเดี่ยว น่าจะเป็นแรงส่งให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯเติบโตได้ประมาณ 10% เช่นเดียวกับ ยอดขายที่น่าจะมีการขยายตัวได้ดี โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการคอนโดมิเนียม ที่ผู้ประกอบการมีการเปิดตัวและพัฒนาโครงการคอนโดฯเพิ่มขึ้นมากกว่าช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา" นายพีระพงศ์ กล่าว
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ในส่วนเรื่องอัตราดอกเบี้ยนั้น ธปท.ยังคงรอดูความเคลื่อนไหวของธนาคารกลางสหรัฐ (FADE)อยู่ หากประเทศไทยรีบปรับลดอัตราดอกเบี้ยก่อน เงินก็จะไหลออกนอกประเทศ ตลาดหุ้นก็จะแย่ ซึ่งเชื่อว่าธปท.ก็ยังมีความห่วงใยในเรื่องดังกล่าวอยู่เช่นกัน แต่ในส่วนของนักท่องเที่ยวนั้นจะรู้สึก Happy เพราะค่าเงินบาทอ่อน นักท่องเที่ยวก็จะเข้ามามาก ทั้งนี้คงต้องรอดูจังหวะ เพราะหาก FADE ประกาศปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง ก็ต้องค่อยๆดำเนินการ เนื่องจากจะกระทบต่อการผ่อนดาวน์ที่อยู่อาศัย แต่จะส่งผลมากต่อผู้กู้สินเชื่อรายใหม่มากกว่า
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯปี 2567 มองว่ายังไม่ฟื้นตัว ยกเว้นจ.ภูเก็ต ที่ยังมีกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวรัสเซีย ที่เป็นลูกค้าอันดับ 1 ส่วนเมียนมา ก็เป็นกำลังซื้อที่มาแรง ผลจากการเมืองในประเทศ โดยส่วนใหญ่นิยมซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่กทม.และพื้นที่ชายแดนบริเวณอ.แม่สอด จ.ตาก เป็นต้น แต่ยอดขายก็ไม่ได้พุ่งมากนัก
“ในพื้นที่กทม.-ปริมณฑล แม้จะมียอดขายที่ดี แต่การโอนช้ามาก เพราะลูกค้าที่กู้สินเชื่อแล้วไม่ผ่าน มีเป็นจำนวนมาก ส่วนคอนโดฯBOI ก็จะประกาศได้เร็ว เพราะไม่ต้องนำเข้าครม. แต่มองว่าประกาศออกมาแล้วจะมีประโยชน์อะไร ในเมื่อบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท แบงก์ไม่ค่อยปล่อยสินเชื่อทั้งโครงการและรายย่อย เหมือนปวดท้อง แล้วเอายาแก้ปวดหัวมาให้กิน ก็ไม่หาย ซึ่งบ้านBOI เหมาะที่จะทำในช่วงที่เศรษฐกิจและอสังหาฯอยู่ในช่วงขาขึ้น ไม่ใช่ในช่วงที่ยังไม่ฟื้นตัวเช่นนี้ ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯก็ยาก เนื่องจากมีการจัดเก็บไปแล้ว ขณะที่เรื่องปรับขนาดที่ดินของบ้านเดี่ยว ปัจจุบันกำหนดขั้นต่ำ 50 ตารางวา เสนอลดเหลือขั้นต่ำ 35 ตารางวา, บ้านแฝด ปัจจุบันขั้นต่ำ 35 ตารางวา เสนอลดเหลือขั้นต่ำ 28 ตารางวา และทาวน์เฮาส์ ปัจจุบันขั้นต่ำ 16 ตารางวา ลดเหลือขั้นต่ำ 14 ตารางวา ซึ่งก็น่าจะประกาศใช้ได้ในเร็วๆนี้”นายพรนริศ กล่าวในที่สุด
