อสังหาริมทรัพย์

7 องค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์-ผู้ประกอบการรายใหญ่ ปลื้ม ประกาศขอบคุณรัฐบาล “เศรษฐา ทวีสิน”เคาะ 6 มาตรการทันใจ ช่วยฟื้นภาคธุรกิจ ดันเศรษฐกิจ-GDP ขับเคลื่อนต่อไปได้

สร้างความเชื่อมั่นผู้โภค ดันศก.ประเทศขับเคลื่อนต่อ

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ตามที่ 7 องค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย คณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย , สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร,สมาคมอาคารชุดไทย,สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย,สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน,สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์  และสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ทำหนังสือกราบเรียนนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังประกอบกับทำหนังสือถึงหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้รัฐบาลได้ออกมาตรการในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ  ผ่านภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในขณะที่เศรษฐกิจโดยรวมยังฟื้นตัวไม่แข็งแรง

โดย ทั้ง  7  องค์กรต้องขอขอบพระคุณคณะรัฐมนตรีและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องที่ได้มีมติคณะรัฐมนตรีและการดำเนินงานของหน่วยงานต่างๆ ดังนี้

1.มาตรการเรื่องลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองในการซื้อที่อยู่อาศัย จากระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท  และปรับปรุงค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 1% เป็น 0.01% โดยผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะได้รับประโยชน์โดยตรงจากการลดภาระค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์  และมิใช่เป็นเพียงการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น เนื่องจากที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนเกินกว่า 85% ของการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ทั้งที่อยู่อาศัยมือหนึ่งและมือสอง จะส่งผลดีต่อธุรกิจเชื่อมโยงต่างๆ จำนวนมากไม่ว่าจะเป็น วัสดุก่อสร้าง การจ้างแรงงาน เฟอร์นิเจอร์และวัสดุอุปกรณ์การตกแต่ง เครื่องใช้ไฟฟ้า รวมถึงการใช้สาธารณูปโภคต่างๆ เช่น ไฟฟ้า ประปา รวมถึงจะเป็นปัจจัยสนับสนุนการปรับโครงสร้างหนี้ของสถาบันการเงินในการที่จะจำหน่ายหลักประกันซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยออกไปได้ง่ายขึ้น ซึ่งมาตรการดังกล่าว แม้ว่าจะดูเป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น แต่ก็เป็นมาตรการที่มีความจำเป็นในขณะที่เศรษฐกิจโดยรวมยังคงชะลอตัวอยู่

2.มาตรการเรื่องการนำเงินที่ว่าจ้างก่อสร้างบ้านมาลดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในจำนวนล้านละ 10,000 บาท และโดยรวมไม่เกิน 100,000 บาท นอกจากจะช่วยกระตุ้นให้ประชาชนก่อสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินของตัวเอง รัฐบาลยังสามารถเก็บภาษีได้เพิ่มขึ้นจากภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) 7% ของการซื้อวัสดุก่อสร้างต่างๆ ในการก่อสร้างบ้าน และผู้รับจ้างสร้างบ้านจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลอีก 20% (แล้วแต่กรณี ) นอกจากนี้ ยังเป็นการจูงใจให้ผู้ทำธุรกิจรับสร้างบ้านไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลต้องเข้าสู่ระบบการเสียภาษีมากขึ้น เพราะผู้ที่จะว่าจ้างให้ก่อสร้างบ้านย่อมจะต้องกดดันให้ผู้รับจ้างสร้างบ้านต้องทำสัญญาโดยถูกต้อง เพื่อผู้ว่าจ้างสร้างบ้านจะได้รับการลดหย่อนภาษีของตนเองในการยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

3.มาตรการในการขยายวงเงินสินเชื่อบ้านล้านหลังจาก 1.5 ล้านบาท เป็น 3 ล้านบาท ในอัตราดอกเบี้ยไม่เกิน 3% กรณีนี้เป็นผลดีอย่างมากต่อผู้มีรายได้น้อยและปานกลางที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย เพราะสามารถที่จะขอสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินลงได้ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงทำให้อัตราการผ่อนต่อเดือนลดลง ประกอบกับ ประชาชนกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีความจำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัย ซึ่งมาตรการนี้จะเป็นประโยชน์ทั้งในเชิงเศรษฐกิจและสังคมด้วย

4.เรื่องการส่งเสริมให้มีการจัดสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางโดยใช้หลักเกณฑ์ของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) สำหรับที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท มาตรการดังกล่าวจะมีส่วนผลักดันสำคัญให้ภาคเอกชนมีส่วนร่วมในการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางมากขึ้นทั่วประเทศ ทำให้ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 1.5  ล้านบาท สามารถเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลและระดับราคาที่ต้องการได้  นอกจากนี้ยังเป็นการแบ่งเบาภาระหน่วยงานของรัฐที่ต้องได้รับการสนับสนุนงบประมาณในการจัดสร้างที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง

5.เรื่องการขยายระยะเวลาเช่าให้มีระยะเวลาเช่าเกินกว่า 30 ปี และกำหนดให้การเช่าเป็นทรัพยสิทธิ (Real right) ภาคเอกชนมีความเห็นว่าประเด็นนี้ถือเป็นการวางโครงสร้างการอยู่อาศัยและการใช้ที่ดินในระยะยาวของประเทศ เนื่องจากประเทศไทยมีการส่งเสริมการลงทุนและส่งเสริมการท่องเที่ยว  ดังนั้นความต้องการความมั่นคงเรื่องที่สิทธิการเช่าจึงต้องตามมาด้วย ในขณะเดียวกันการขยายระยะเวลาเช่ายังเป็นประโยชน์ต่อผู้เช่าซึ่งเป็นคนไทยด้วยเช่นกัน เนื่องจากที่ดินที่อยู่ในเขตเมืองจำนวนมากซึ่งเป็นที่ดินของหน่วยงานของรัฐหรือเป็นที่ดินของเอกชนที่ไม่ประสงค์จะขายที่ดินออกมาเพื่อการพัฒนา  แต่มีวัตถุประสงค์ในการให้เช่า การขยายระยะเวลาเกินกว่า 30 ปี และให้การเช่าเป็นทรัพยสิทธิ จะก่อให้เกิดความมั่นคงในเรื่องระยะเวลา ที่สามารถขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้ และมีความคล่องตัวในการดำเนินการในทรัพย์สินที่เช่าตลอดช่วงอายุสัญญา พร้อมกับจะเป็นการแก้ปัญหาการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ถูกต้องตามกฎหมายของชาวต่างชาติด้วย

6.เรื่องการขอลดขนาดที่ดินในโครงการจัดสรร ได้แก่ ที่ดินพร้อมอาคารประเภทบ้านเดี่ยว จากเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา เป็นเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา ที่ดินพร้อมอาคารประเภทบ้านแฝด จากเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา  เป็นเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า  28  ตารางวา  และที่ดินพร้อมอาคารประเภทบ้านแถวหรืออาคารพาณิชย์ จากเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 16  ตารางวา  เป็นเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า  14  ตารางวา ซึ่งการลดขนาดขนาดที่ดินในโครงการจัดสรรลงมาจะมีความสอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจและขนาดครอบครัวที่เล็กลง  รวมถึงจะเป็นการเพิ่มความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของครัวเรือนได้มากขึ้น และเป็นผลดีต่อการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินได้ง่ายขึ้นจากระดับราคาที่ลดลง ซึ่งประเด็นนี้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางได้มีมติรับหลักการไปแล้วเมื่อวันที่  21 มีนาคม 2567  ที่ผ่านมา ตลอดช่วงหลายปีที่ผ่านมา อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศเติบโตในอัตราต่ำมาอย่างต่อเนื่อง  ทั้ง 7 องค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์มีความเห็นว่า  มติคณะรัฐมนตรีที่ออกมาดังกล่าว  และการดำเนินงานของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง  จะเป็นการกระตุ้นธุรกิจอุตสาหกรรมจำนวนมากที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  และภาคสถาบันการเงินด้วย พร้อมกันนั้นจะเป็นการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของที่อยู่อาศัย  และการใช้ประโยชน์ที่ดินของประเทศในระยะยาวต่อไป   รวมถึงจะส่งผลในเชิงบวกต่อความเชื่อมั่นของภาคธุรกิจ และภาคการลงทุนอื่นๆ รวมถึงความเชื่อมั่นของภาคครัวเรือนด้วย  ซึ่งจะส่งผลต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศโดยรวมต่อไป

มาตรการรัฐเร่งอสังหาฯคึก-จ่อผุดบ้าน BOI 10 โครงการรวด

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) หรือ SENA กล่าวว่า มาตรการภาครัฐที่ประกาศออกมาช่วยเหลือ คือ

1.มาตรการเรื่องลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองในการซื้อที่อยู่อาศัย จากระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท  และปรับปรุงค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 1% เป็น 0.01% ถือว่าเป็นเรื่องที่ดีมาก เพราะหากกระตุ้นเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ก็จะกระตุ้นได้ประมาณ 40% ของตลาดรวม แต่เมื่อขยายเป็นระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ก็จะสามารถกระตุ้นได้ถึง 80% เพราะปัจจุบันมีที่อยู่อาศัยเหลือขาย ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล เป็นจำนวนมากคือประมาณ 200,000 ยูนิต หากทำบ้านหรูระดับราคา 7 ล้านบาท ก็จะสามารถ Take up ไปประมาณ 80% จากจำนวนประมาณ 200,000 ยูนิต ก็ถือว่าเป็นนโยบายที่คิดว่าจะทำให้ดีมานด์มีโมเมนตั้มและมีความต้องการซื้อ และอยากโอนมากขึ้น อีกทั้งเชื่อว่าจะเป็นนโยบายที่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ เพราะอสังหาฯเป็นธุรกิจที่ช่วยกระตุ้นผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ(GDP) ได้ถึงประมาณ 10%

“มาตรการนี้ถือว่าเป็นสิ่งที่มีผลกระทบกับทุกคนได้ไวและทันที ต้องบอกว่าการ Wave ค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ถ้ามีการศึกษาจะเห็นว่าภาคอสังหาฯเป็นตัวกระตุ้นเศรษฐกิจได้มาก สังเกตได้ว่าทุกรัฐบาลหากต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจก็จะมีมาตรการนี้ออกมาก จึงคิดว่าเป็นมาตรการที่ทุกคนสามารถทำออกมาใช้ได้ไวและเร็วที่สุด เพราะเป็นมาตรการที่ทุกคนเคยชิน ทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค จึงเข้าใจได้ไม่ยาก และในสภาวะการแข่งขันในปัจจุบันคิดว่าผู้ประกอบการทุกรายจะส่งผ่านเรื่องนี้ไปให้ลูกค้าเลย คือ ราคาขายเท่าไหร่ ลูกค้าก็จะได้มาตรการนี้ไป Wave มากขึ้น ยิ่งบ้านของเสนาฯด้วยแล้ว จะเป็นบ้านที่ราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทเป็นหลัก ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภค” ผศ.ดร.เกษรา กล่าว

2.การส่งเสริมให้มีการจัดสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางโดยใช้หลักเกณฑ์ของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) สำหรับที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ซึ่งบ้าน BOI ได้หายไปได้ระยะหนึ่ง  ซึ่งบ้านต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทในพื้นที่กทม.-ปริมณฑล มีเพียงไม่ถึง 10% จากทั้งหมด ซึ่งเมื่อออกมาตรการนี้ออกมา จะทำให้มีบ้านในราคาไม่แพงออกมาสู่ตลาดมากขึ้น เนื่องจากเป็นการช่วยผู้ประกอบการมีต้นทุนที่ลดลง และช่วยดีมานด์ที่มีรายได้น้อย สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้

“ปัจจุบันเสนาฯถือว่ามีส่วนแบ่งตลาดฯบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทมากที่สุด ซึ่งจริงๆแล้วเรามีโครงการที่รอเข้า BOI อยู่แล้วประมาณ 9 โครงการ โดยเป็นในพื้นที่กทม. 3 โครงการ และปริมณฑล 6 โครงการ รวมมูลค่าประมาณ 2,000-3,000 ล้านบาท ซึ่งก็จะนำขึ้นมาพัฒนาเลยเช่นกัน ซึ่งจะทำให้บ้านที่ขายให้ลูกค้าถูกลง และจากการที่รัฐบาลมีนโยบายสนับสนุนมาตรการนี้ หลักการของ BOI ในครั้งนี้คือขอแค่เพียงยังไม่ได้โอน ดังนั้นจึงเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วก็ได้ ดังนั้นเราจึงเอาทุก Sate ของโครงการมาทำหมด ส่งผลให้ล่าสุดเมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมาเสนาฯได้ตัดสินใจซื้อที่ดินในการพัฒนาบ้าน BOI เพิ่มขึ้นมาอีก 1 แปลง ซึ่งจะรวมเป็น 10 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาท ”ผศ.ดร.เกษรา กล่าว

3.มาตรการในการขยายวงเงินสินเชื่อบ้านล้านหลังจาก 1.5 ล้านบาท เป็น 3 ล้านบาท ในอัตราดอกเบี้ยไม่เกิน 3% ถือว่าเป็นตัวช่วยที่ดี เพราะบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท มีเพียงไม่ถึง 20% ของตลาด แต่หากเป็นบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท จะขยับขึ้นมาที่ 50% ของตลาด ซึ่งช่วยภาพรวมตลาดได้มาก เนื่องจากกลุ่มตลาดระดับราคา 2-3 ล้านบาท ถือเป็นกลุ่มที่ใหญ่ที่สุดของภาคอสังหาฯ ซึ่งมาตรการนี้จะช่วยให้สินค้าที่ลูกค้าต้องการเข้ามาถึงครอบคลุมมากขึ้น

4.เรื่องการขอลดขนาดที่ดินในโครงการจัดสรร ถือเป็นเรื่องที่อยู่ในกระบวนการที่ดำเนินการอยู่แล้ว ซึ่งจะทำให้ราคาบ้านตามคำจำกัดความของแต่ละประเภท มีราคาที่ถูกลง ถือว่าเป็นการปรับตัวตามสภาวะของราคาที่อยู่อาศัย

“ต้องขอบคุณรัฐบาลที่พยายามออกมาตรการอสังหาริมทรัพย์หลายๆอย่างออกมา  ซึ่งเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ  ช่วยเหลือผู้ประกอบการและผู้บริโภคในช่วงที่สภาวะเศรษฐกิจยังอึมครึมอยู่เช่นนี้ ซึ่งทำให้ภาคอสังหาฯคึกคักขึ้น จะทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น และดีมานด์มีกำลังซื้อมากขึ้นและตัดสินใจได้ง่ายขึ้น และจะส่งผลดีต่อทุกเซกเตอร์ด้วย”ผศ.ดร.เกษรา กล่าว

LPN หนุนมาตรการรัฐ คาดทุก 1%ภาคอสังหาฯดัน GDP โตไม่น้อยกว่า 0.06% 

ด้านนายอภิชาติ เกษมกุลศิริ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) หรือ LPN กล่าวว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่คณะรัฐมนตรี(ครม.)อนุมัติเมื่อวันที่ 9 เมษายน ที่ผ่านมาว่า ถือเป็นส่วนหนึ่งของการกระตุ้นภาพรวมของเศรษฐกิจไทย จากผลการศึกษาของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ปี 2564 ระบุว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะการพัฒนาที่อยู่อาศัย และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง อาทิ เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า วัสดุก่อสร้าง ก่อสร้าง ภาคการเงิน ธุรกิจโฆษณา และบริการให้เช่าที่อยู่อาศัย มีมูลค่าคิดเป็นสัดส่วนไม่น้อยกว่า 9.8% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ(Gross Domestic Products : GDP) มีการจ้างงานรวมไม่น้อยกว่า 2.8 ล้านคนและ มากกว่า 80% ของการพัฒนาโครงการทั้งหมดเป็นการใช้ผลิตภัณฑ์ที่ผลิตจากภายในประเทศเป็นหลัก (ปี 2564 มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 801,241 ล้านบาท ขณะที่มูลค่า GDP ปี 2564 อยู่ที่ 16.16 ล้านล้านบาท)

ขณะที่ในปี 2566 ข้อมูลการโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ (Demand Side) มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งสิ้น 1.016 ล้านล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 5.67% ของ GDP ปี 2566(มูลค่า GDP 2566 อยู่ที่ 17.9 ล้านล้านบาท) เมื่อคำนวณผลทวีคูณจากธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องประมาณ 3 เท่า ทำให้เกิดมูลค่าทางเศรษฐกิจในปี 2566 ประมาณ 3.048 ล้านล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 17% ของ GDP ในปี 2566

ดังนั้นการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ไม่ใช่การช่วยผู้ประกอบการอสังหาฯ แต่เป็นการสร้างฟันเฟืองในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจภายในประเทศให้เติบโตโดยประมาณการณ์ว่า ทุกๆ 1% ของการเติบโตของภาคอสังหาฯ จะมีผลต่อการเติบโตของ GDP ไม่น้อยกว่า 0.06% 

“ผมเชื่อว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่ออกมาจะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยโดยเฉพาะมาตรการด้านสินเชื่อและมาตรการลดหย่อนภาษีให้กับผู้ประกอบการสำหรับบ้าน BOI ทำให้คนไทยมีบ้านที่มีคุณภาพได้มากขึ้น ซึ่ง LPN พร้อมสนับสนุนมาตรการของรัฐบาล โดยเฉพาะการสร้างบ้านบีโอไอ เพื่อเป็นส่วนหนึ่งให้คนไทยมีบ้าน” นายอภิชาติ กล่าวในที่สุด