อสังหาริมทรัพย์

ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2567 เริ่มส่งสัญญาณปรับตัวสูงขึ้น อยู่ที่ 155.0 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.2 สะท้อนราคาห้องชุดเริ่มปรับตัวสูงขึ้น โดยมีปัจจัยหลักมาจากต้นทุนที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานที่เพิ่มสูงขึ้น ขณะที่ห้องชุดเหลือขายในตลาดยังมาจากโครงการเดิม ซึ่งประกาศขายในราคาต้นทุน ถูกดูดซับจากตลาดไปบ้างแล้ว ส่งผลให้ดัชนีราคาห้องชุดใหม่มีทิศทางที่ทยอยปรับตัวสูงขึ้น

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า รายงานดัชนีดัชนีราคาภาพรวมห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่ามีค่าดัชนีเท่ากับ 155.0 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และหากเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.5 ทั้งนี้ มีข้อสังเกตว่าดัชนีราคาห้องชุดใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ เริ่มมีทิศทางที่ปรับตัวขึ้นแต่ไม่มากนัก  โดยเป็นผลมาจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นตามต้นทุนค่าก่อสร้างใหม่  ซึ่งปัจจัยหลักมาจากราคาที่ดินเปล่า และต้นทุนค่าแรงงานที่ปรับตัวสูงขึ้น แต่สำหรับห้องชุดที่เหลือขายในตลาดที่ยังเป็นห้องชุดจากโครงการเดิมของผู้ประกอบการฯ ซึ่งสร้างขึ้นในราคาต้นทุนเดิมได้ถูกดูดซับจากตลาดไปพอสมควรแล้ว จึงส่งผลให้ดัชนีราคาห้องชุดใหม่จะมีทิศทางที่ทยอยปรับตัวสูงขึ้น

“จากสถานการณ์ที่เศรษฐกิจชะลอตัว และมีปัจจัยลบหลายด้าน โดยเฉพาะการยกเลิกมาตรการผ่อนปรนมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ส่งผลกระทบต่อยอดขายโดยตรง ผู้ประกอบจึงใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายโครงการอาคารชุดในไตรมาส 1 ปี 2567 ด้วยการให้เป็นส่วนลดเงินสด และให้ของแถมเพื่อกระตุ้นยอดขายเป็นส่วนใหญ่ โดยมีสัดส่วนรวมกันสูงถึงร้อยละ 71.3” ดร.วิชัย กล่าว

เมื่อพิจารณาในรายละเอียดพบว่า ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในไตรมาส 1ปี 2567 เมื่อแยกตามพื้นที่ พบว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 157.7 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.01 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ภาพรวมจึงไปในทิศทางทรงตัวค่อนไปทางขาขึ้น (Sideway-up) เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงราคาเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

ทั้งนี้ โซนที่ปรับราคาเพิ่มขึ้น ได้แก่ โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง ในระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท รองลงมาคือ โซนธนบุรี ในระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท และ โซนบางซื่อ-ดุสิต ในระดับราคา 5.01 – 7.00 ล้านบาท

ขณะที่ในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล การสำรวจจะครอบลุมเฉพาะพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ และ นนทบุรี พบว่าค่าดัชนีเท่ากับ 143.2 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) โดยดัชนีราคาห้องชุดของปริมณฑลช่วงไตรมาส  ปี 2567 แสดงให้เห็นว่าราคาห้องชุดมีทิศทางที่เริ่มปรับไปในทางขาขึ้น โดยโซนที่ปรับราคาเพิ่มขึ้น ได้แก่ โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท รองลงมาคือ โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง อยู่ในระดับราคา 1.51 – 2.00 ล้านบาท (ดูตารางที่ 1 และ แผนภูมิที่ 1- 2)

ตารางที่ 1 ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล (ปี 2555 = 100.0)

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

แผนภูมิที่ 1 ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล (ปี 2555 = 100.0)

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

แผนภูมิที่ 2 อัตราขยายตัวของดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ –ปริมณฑล เปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

สำหรับรายการส่งเสริมการขายห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้พบว่า ส่วนใหญ่เป็นการให้ของแถม ร้อยละ 38.8 ซึ่งเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีสัดส่วนร้อยละ 36.3 สำหรับรูปแบบการส่งเสริมการขายเป็นการให้ส่วนลดเงินสด มีสัดส่วนร้อยละ 32.5 ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 35.2 และการให้ส่วนลดฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ มีสัดส่วนร้อยละ 28.8 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 28.5 (ดูแผนภูมิที่ 3)

แผนภูมิที่ 3 เปรียบเทียบรายการส่งเสริมการขายห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาส 4 ปี 2566 - ไตรมาส 1 ปี 2567

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

“ท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว ผู้ประกอบการได้ใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายมากขึ้น เช่น การให้ส่วนลดเงินสด ของแถม และการช่วยเหลือค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อกระตุ้นยอดขาย แต่เมื่อรัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท คาดว่าจะสร้างความต้องการซื้อหรืออุสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมากพอสมควร โดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะช่วยระบายอุปทานเดิมที่ยังอยู่ในราคาต้นทุนเดิมออกไปพอสมควร และเมื่อผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่ขึ้น ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะโครงการอาคารชุดซึ่งเป็นโครงการใหม่ ก็จะสะท้อนต้นทุนใหม่ เป็นแรงผลักให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้ที่จะปรับตัวสูงขึ้นได้ ซึ่งก็ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยต้องซื่อในราคาที่สูงขึ้น ดังนั้น สิ่งที่สำคัญในการช่วยให้คนไทยสามารถซื้อที่อยู่อาศัยที่มีทิศทางราคาที่สูงขึ้น คือการพัฒนาเศรษฐกิจเศรษฐกิจที่ดีขึ้น สร้างการกระจายรายได้ให้ไปถึงประชาชนทุกกลุ่มที่มากขึ้น ซึ่งจะช่วยให้รายได้ของคนไทยมีการปรับตัวดีขึ้น และก็จะช่วยให้ประชาชนมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและความสามารถในการเขาถึงสินเชื่อสูงขึ้น” ดร.วิชัย กล่าวในที่สุด

วิธีการจัดทำข้อมูล

ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย หมายถึง ราคาห้องชุดในโครงการอาคารชุด ที่มีหน่วยเหลือขายตั้งแต่ 6 หน่วยขึ้นไป โดยในการจัดทำดัชนีราคานี้จะไม่นับรวมห้องชุดมือสองพื้นที่ในการจัดเก็บข้อมูลรวบรวมข้อมูล กรุงเทพฯ และปริมณฑล ประกอบด้วย กรุงเทพมหานคร นนทบุรี และสมุทรปราการ เพียง 3 จังหวัด การสุ่มตัวอย่างเพื่อการจัดทำดัชนีราคานี้ จะใช้วิธีการสุ่มตัวอย่างแบบง่าย (Simple Random Sampling) จำนวน 150 ตัวอย่าง ราคาขายที่นำมาจัดทำเป็นดัชนีนี้ เป็นราคาขายที่แท้จริง ซึ่งได้หักลบมูลค่ารายการส่งเสริมการขายออกจากราคาที่ประกาศขายแล้ว โดยใช้ราคาปี 2555 เป็นปีฐาน