อสังหาริมทรัพย์

“ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ดำรงตำแหน่งนายกสมาคมอาคารชุดไทย คนที่ 13 อีกครั้งในรอบ 10 ปี เผยคอนโดฯยังเป็นอสังหาฯประเภทเดียวที่ต่างชาติสามารถซื้อได้ตามโควตาอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และยังเป็น GLOBAL PROPERTY ที่ต่างชาติทั่วโลกนิยมเข้ามาลงทุน แม้ไตรมาส 1/67 ภาพรวมตลาดจะติดลบ 30% ฉายภาพนโยบายระยะสั้น-ระยะยาว หวัง ขับเคลื่อนพร็อพเพอร์ตี้ เซกเตอร์-กระตุ้นเศรษฐกิจ ระบุผู้ประกอบการอสังหาฯกลัวคำสั่งศาลปกครอง หยุดงานก่อสร้างที่สุด จากการร้องเรียนของกลุ่มนักร้อง ส่งผลต่อความเสียหายและความชื่อมั่น แนะควรรีบแก้ปัญหา ด้านคอนโดฯ “แอชตัน อโศก”มีแสงสว่างปลายอุโมงค์ในไตรมาส 2/67 แน่

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย คนที่ 13 ซึ่งรับไม้ต่อจากนายพีระพงศ์ จรูญเอก อดีตนายกฯคนที่ 12 ถือว่าเป็นนายกสมาคมฯสมัยที่ 3 ครั้งที่ 2 ในรอบ 10 ปี ได้เปิดเผยว่า  สิ่งที่ต้องมามีบทบาทในฐานะนายกสมาคมฯ เพราะมองว่าคอนโดมิเนียนมถือเป็นเสาหลักของระบบเศรษฐกิจ และคอนโดฯในปัจจุบันเมื่อเทียบกับเมื่อ 10 ปีที่ผ่านมา มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่มหาศาล โดยเฉพาะหลังวิกฤติโควิด-19 พบว่าคอนโดฯเป็นสินค้าเดียวที่ต่างชาติสามารถซื้ออยู่อาศัยได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ในสัดส่วนโควตา 49% และในช่วงที่ผ่านมาอสังหาฯในประเทศไทยก็มีวิวัฒนาการการเปลี่ยนแปลง จากเดิมที่ขายคอนโดฯให้คนไทย และในช่วงวิกฤติโควิด-19 ที่ผ่านมา พบว่าคอนโดฯในประเทศไทย ถือว่าเป็น GLOBAL PROPERTY เป็นทรัพย์สินหรือที่อยู่อาศัยของคนทั่วโลก เป็นทรัพย์สินที่คนทั่วโลกมีความต้องการมาลงทุนในประเทศไทย โดยมีเหตุผลมาจาก

1.เสถียรภาพของเศรษฐกิจไทย

2.ระบบสาธารณสุขที่ดี โดยเฉพาะในช่วงวิกฤติโควิด-19 ทำให้ประเทศไทยมีความน่าอยู่อาศัย

3.ระบบการศึกษา ที่เป็น International School นั้นดีมาก

4.คนไทยมีอัธยาศัยที่ดี

5.ประเทศไทยไม่มีภัยพิบัติที่รุนแรง

6.เป็นประเทศไทยที่สงบ ไม่มีภาวะสงคราม ดังนั้นคอนโดฯจึงเป็นสินค้าหลัก เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ ทั้งซื้อเพื่อลงทุนและอยู่อาศัย

แม้ว่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯแม้จะไม่ค่อยมีอัตราการเติบโต หรือเติบโตเพียงประมาณ 1% เมื่อปี 2566 ที่ผ่านมา ส่วนไตรมาส 1/2567 ตลาดอสังหาฯประเทศไทย ติดลบ 30 % แต่สิ่งที่สำคัญคือ มีตัวค้ำธุรกิจอสังหาฯอยู่ คือดีมานด์ของต่างชาติ ซึ่งในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2567 ยังมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ 8% ในขณะที่ตลาดติดลบ 30 % ขณะเดียวกันก็มีดีมานด์ต่างชาติจากประเทศใหม่ๆเข้ามามากขึ้น อาทิ เมียนมา ไต้หวัน เป็นต้น ส่วนตลาดจีน ก็ยังเข้ามาซื้ออสังหาฯไทยอย่างต่อเนื่องถึง 50%  

ดังนั้นในบทบาทของนายสมาคมอาคารชุดไทย จึงได้เตรียมนโยบายทั้งระยะสั้นและระยะยาวไว้  เนื่องจากธุรกิจมีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก และที่ผ่านมาธุรกิจพร็อพเพอร์ตี้ เซกเตอร์ อยู่ที่สัดส่วนประมาณ 17-18% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) อัตราการการจ้างแรงงานสูงเป็นหลักล้านอัตรา ทำให้ Portion ของดีมานด์ต่างชาติอยู่ที่สัดส่วน 10-15% ของ Total Market  อีกทั้งที่ผ่านมารัฐบาลก็พยายามใช้ธุรกิจอสังหาฯในการช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ จากการออกมาตรการต่างๆออกมากระตุ้นในระยะสั้น ซึ่งในบทบาทของนายกฯ ก็จะใช้วิธีขับเคลื่อนพร็อพเพอร์ตี้ เซกเตอร์ เป็นการปรับโครงสร้างของธุรกิจอสังหาฯเพื่อขับเคลื่อนหรือกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะยาว

โดยนโยบายระยะสั้น ประกอบไปด้วย

1.ผลักดัน โดยการเสนอข้อมูลเพื่อสนับสนุนแนวทางการยกเลิกมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย. (Loan to Value : LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)เป็นการชั่วคราว อันเป็นผลจากโครงสร้างความต้องการอสังหาริมทรัพย์ไทยเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ โดยนโยบาย LTV จะสร้างความเหลื่อมล้ำต่อไปในระยะยาว ระหว่างคนไทยที่มีกำลังซื้อ และเงินออมน้อยกว่า ที่ต้องพึ่งพิงสินเชื่อในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เปรียบเทียบกับชาวต่างชาติที่ไม่ใช้สินเชื่อ โดยส่วนใหญ่ใช้เงินสดในการซื้อ มีความต้องการและขนาดเงินลงทุนขนาดใหญ่กว่าอย่างมหาศาล เมื่อเทียบกับขนาดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

ส่งผลทำให้ในอนาคต คนไทยรุ่นใหม่จะเป็น. GEN R&R คือ Rent & Review จากชาวต่างชาติที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไทย และตลาดคนไทยในปัจจุบันไม่มีสัญญาณในการเก็งกำไรแล้ว

     1.1.เพื่อสร้างและเพิ่มโอกาสการมีบ้านเป็นของตัวเองของประชาชนทุกกลุ่ม โดยเฉพาะระดับกลาง-ล่าง

     1.2.เพื่อลดผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯเป็นวงกว้างไปกว่าในปัจจุบัน เนื่องจากนโยบาย LTV

     1.3.เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมผ่านธุรกิจอสังหาฯ

2.ผลักดันและปรับปรุงเกณฑ์การถือครองกรรมสิทธิคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ จากสัดส่วน. 49% เป็น 69% เป็นภาคสมัครใจในอาคารชุดที่การถือครองของชาวต่างชาติเต็ม 49% โดยการวางกลไกสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดชอบ เป็นระบบและโปร่งใส โดย

     2.1.เพิ่มค่าธรรมเนียมการโอนสำหรับชาวต่างชาติเกินจาก 49% ในอัตราที่กำหนด

     2.2.เพื่อนำส่วนเพิ่มไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางแห่งชาติ

     2.3.จำกัดสิทธิส่วนเพิ่มที่เกินกว่า 49% ที่ชาวต่างชาติถือครอง ไม่มีสิทธิในการออกเสียงในนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อไม่ให้ชาวต่างชาติมีอำนาจในกา

ควบคุมนิติบุคคลอาคารชุด

3.สนับสนุนและแก้ไขปรับปรุงกฎระเบียบและกฎหมาย เพื่อสนับสนุนการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม โดยลดผลกระทบต่อชุมชนและสิ่งแวดล้อม พร้อมไปกับการใช้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย

สำหรับนโยบายระยะยาว ประกอบไปด้วย

1.เสนอการวางโครงสร้างการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติและสิทธิหน้าที่ความรับผิดชอบทางภาษีและค่าธรรมเนียม ให้อยู่ในระบบและถูกต้องตามกฎหมายอย่างโปร่งใส รวมทั้งจัดตั้งกองทุนส่งเสริมการมีที่อยู่ของประชาชนระดับกลางถึงล่าง จากการจัดเก็บจากต่างชาติที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไทย

2.การใช้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของประเทศไทยในการสร้างศักยภาพในการแข่งขัน สร้างความน่าสนใจแรงดึงดูดทางเศรษฐกิจ กระตุ้นเศรษฐกิจระยะยาวของประเทศไทย เพื่อเพิ่มขีดความสามารถประเทศไทยที่ถาวรและระยะยาว ในรูปแบบ One Stop Service เหมือนโครงการ Eastern Seaboard ในอดีตหรือโครงการ. The Eastern Economic Corridor (EEC) ในปัจจุบัน

3.วางโครงสร้างสมาคมอาคารชุดไทยและสร้างโครงข่ายผู้ประกอบการ เพื่ออนาคต ความยั่งยืนและความแข็งแกร่งของสมาคมระยะยาว รองรับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการขับเคลื่อนของคณะกรรมการของคนรุ่นใหม่ อันได้รับการสนับสนุนและร่วมมือจากคณะกรรมการผู้ทรงคุณวุฒิรุ่นก่อน

นอกจากนี้ยังมีแนวความคิดในการใช้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของประเทศไทย ในการสร้างศักยภาพในการแข่งขัน สร้างความน่าสนใจ แรงดึงดูดทางเศรษฐกิจ กระตุ้นเศรษฐกิจระยะยาวของประเทศไทย เพื่อเพิ่มขีดความสามารถประเทศไทยที่ถาวรและระยะยาว ในรูปแบบ. One Stop Service เหมือนโครงการ Eastern Seaboard ในอดีตหรือโครงการ. The Eastern Economic Corridor (EEC) ในปัจจุบัน ซึ่งโครงการขนาดใหญ่นี้รัฐบาลจะต้องเป็นผู้ดำเนินการขับเคลื่อน  โดยแนวคิดตัวอย่างโครงการ เช่น

โครงการพัฒนาที่ดินริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา บริเวณการท่าเรือและคลังน้ำมัน พื้นที่ขนาดใหญ่ที่สุดที่เหลืออยู่ใจกลางกรุงเทพฯริมแม่น้ำ ซึ่งใกล้และต่อเนื่องกับศูนย์กลางเศรษฐกิจ(CBD) บนถนนพระราม 4 อาทิ โครงการ วัน แบงค็อก. ,ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์, ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค. เพื่อเป็นศูนย์กลางการจัดงานในระดับสากล ทั้งด้านกีฬา คอนเสิร์ต การประชุมนานาชาติ จุดท่องเที่ยวหอชมเมืองสูง หรือ จุดท่องเที่ยวระดับโลก โรงแรมขนาดใหญ่ หรืออาคารที่สูงที่สุดในโลก (Entertainment Complex พร้อมคาสิโน หากกฎหมายผ่าน) เพื่อสร้างความสามารถในการแข่งขันของประเทศ สร้างความสนใจ เชื่อต่อกับพื้นที่อนุรักษ์บางกระเจ้า ด้วยสะพานคนเดิน และเลนจักรยาน รวมวถึงการขนส่งระบบราง โดยไม่ให้รถยนต์เข้าพื้นที่อนุรักษ์ โดยเชื่อต่อไปยังพื้นที่พระราม 2 ริมทะเล เพื่อก่อสร้างสวนสนุกระดับโลก เช่น ดิสนีย์แลนด์ หรือ ยูนิเวอร์แซล เพื่อสามารถแข่งขันได้เมื่อเทียบกับประเทศสิงคโปร์ในปัจจุบัน จากเดิมที่ใช้ออกมาตรการชั่วคราว โดยลดภาษีค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจระยะสั้น

ส่วนเรื่องปัญหาในการปรับตัวเพื่อยื่นจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA). ต่อสำนักงานนโยบายและแผนธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม(สผ.).นั้น มองว่าเรื่องดังกล่าวได้มีการพัฒนาไปมากแล้ว โดยเรื่อง Regulation มีความชัดเจนอยู่แล้ว ซึ่งปัจจุบันสิ่งที่มีความเสี่ยงในเรื่อง EIA คือผลกระทบในชุมชน ที่ไม่สามารถควบคุมได้ ซึ่ง EIA จะต้องมีความเป็นกลาง และมีหลักเกณฑ์ เพื่อที่จะได้ลดผลกระทบจากชุมชนและผลกระทบจากสิ่งแวดล้อม แต่จะให้ไม่มีผลกระทบเลยก็เป็นไปไม่ได้ เพราะเมืองได้เปลี่ยนแปลงไปแล้ว

ส่วนเรื่องอื่นๆนั้น ผู้ประกอบการไม่ติดปัญหาอะไร แต่ถ้ามี Regulation มากๆก็คือต้นทุนของผู้บริโภคที่ต้องแบกรับภาระ แต่ประเด็นคือจะมีปัญหาต่อราคาของอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ราคาสูงขึ้น ซึ่งก็ต้องดำเนินการให้เหมาะสม เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถรับภาระในราคาที่จับต้องได้  อีกประการหนึ่งคือ เมื่อ EIA ผ่านแล้ว แต่สิ่งที่น่ากลัวที่สุดของผู้ประกอบการคือ ศาลปกครองกลาง มีอำนาจในการสั่งให้หยุดดำเนินการก่อสร้าง ซึ่งเป็นผลมาจากการร้องเรียนของชุมชน เพราะจะทำให้ผู้ประกอบการมีความเสียหายและสูญเสียความเชื่อมั่นอย่างมหาศาล ซึ่งก็ต้องรีบแก้ปัญหา และในส่วนของคอนโดฯมิเนียม “แอชตัน อโศก”นั้น จะมีทางออกในไตรมาส 2/2567 อย่างแน่นอน แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยข้อมูลได้