บิ๊กไซมิสฯเผยมาตรการภาครัฐช่วยผู้บริโภคตัดสินใจซื้อ-โอนได้เร็วขึ้น ผู้ประกอบการลดภาระได้ในบางส่วน หวั่น “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง”กระทบรายกลาง-เล็ก แนะรัฐช่วยผ่อนปรน และช่วยดันต่างชาติซื้ออสังหาฯไทย ระบุปีมังกรชะลอเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ เน้นลดหนี้สินต่อทุน ตั้งเป้าภายใน 3 ปี เหลือเพียง 1 เท่า พร้อมรุกธุรกิจโรงแรม ในกทม. 7 แห่ง ซึ่งอยู่ในกทม.ทั้งหมด จำนวน 1,691 ห้อง ภายในเวลา 4-5 ปี ระบุกระแสลูกค้าเมียนมา ซื้ออสังหาฯในไทยมาแรง ขึ้นแท่นอันดับ 2 รองจากจีน กลางพ.ค.ขนคอนโดฯจัดเวนต์ที่ย่างกุ้ง หวังฟันยอดขาย 100-200 ล้านบาท ตั้งเป้ารายได้ปีนี้แตะ 7,000 ล้านบาท
นายขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด(มหาชน) หรือ SA เปิดเผยว่า การที่รัฐบาลออกมาตรการออกมากระตุ้นภาคอสังหาฯ โดยเฉพาะในเรื่อง การขยายเพดาน ลดค่าธรรมเนียม การโอนกรรมสิทธิ์ - ค่าจดจำนอง 0.01% ให้กับ “ที่อยู่อาศัย” ที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (จากเดิมจำกัด 3 ล้านบาท) จะทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อและโอนได้ไวขึ้น สำหรับในส่วนของไซมิสฯนั้นที่ผ่านมาก็ฟรีค่าธรรมเนียมการโอนให้ลูกค้าอยู่แล้ว แต่สำหรับโครงการใหม่ ก็จะช่วยให้ลดภาระลง เพราะสามารถนำ 2% ที่ได้ลด ไปจัดแคมเปญอื่นๆให้ลูกค้าต่อได้
แต่เรื่องที่น่ากังวลคือ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ซึ่งเรียกอีกชื่อหนึ่งว่า ภาษีทรัพย์สิน (Property Tax)เพราะตามกฎหมายใหม่ โครงการที่อยู่อาศัยเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ แต่ยังไม่มีการขายและโอน ก็ต้องเสียภาษีแล้ว จากในอดีตที่ผู้ประกอบการไม่ต้องเสียภาษีในส่วนดังกล่าว ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นตามมูลค่า และจะส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการรายกลาง-รายย่อย อย่างแน่นอน จึงอยากให้รัฐบาลผ่อนปรนในเรื่องการจัดเก็บภาษีเมื่อมีการขายที่อยู่อาศัยและมีการโอนแล้ว แต่ก็ต้องขอชมเชยรัฐบาลนายเศรษฐา ทวีสิน ที่มีความพยายามคิดและทำให้ภาคอสังหาฯและเศรษฐกิจในประเทศฟื้นตัวดีขึ้น
ส่วนการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ ตามที่นายพิพัฒน์ รัชกิจประการ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงแรงงาน ได้ระบุว่าวันแรงงาน 1 พฤษภาคม 2567 จะประกาศเจตนารมณ์นโยบายการปรับขึ้นค่าจ้างขั้นต่ำ 400 บาทต่อวันทุกสาขาอาชีพภายในปี 2567 แต่ยังไม่ปรับทั่วประเทศ นั้น มองว่าในส่วนของภาคอสังหาฯนั้นที่ผ่านมามีการจ่ายค่าแรงให้กับแรงงานที่มีฝีมือเกินค่าแรงขั้นต่ำที่จะปรับขึ้นใหม่อยู่แล้ว หรือแม้กระทั่งธุรกิจโรงแรม แม้เงินเดือนจะไม่มาก จะพนักงานจะมีรายได้พิเศษจาก Service Charge ซึ่งรวมแล้วต่อเดือนไม่ต่ำกว่า 30,000 บาท แต่ที่จะมีผลกระทบจริงๆคือกลุ่มโรงงานที่จ้างแรงงานในราคาที่ถูกตามค่าแรงขั้นต่ำ ซึ่งคงต้องจับตาดู ดังนั้นจึงอยากให้รัฐบาลสนับสนุนให้ชาวต่างชาติมาซื้ออสังหาฯในประเทศไทยมากขึ้น
สำหรับการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทในปีนี้ยังไม่มีแผนการลงทุนเพิ่มเติม โดยเฉพาะการซื้อที่ดินใหม่ๆเข้ามา ซึ่งยังอยู่ในโหมดการชะลอลงทุนไปก่อน เพราะปัจจุบันอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) ของบริษัทอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูงถึง 1.9 เท่า หากมีการางทุนใหม่เพิ่มเติมอีก อาจจะสร้บงควลมกังวลให้กับนักลงทุน ผู้ถือหุ้นกู้ และสถาบันการเงินได้ ทำให้บริษัทตัดสินใจชะลอการลงทุนไปก่อน และหันไปมุ่งเน้นพัฒนาโครงการที่มีที่ดินในมืออยู่แล้วเพื่อสร้างรายได้กลับเข้ามา พร้อมตั้งเป้าเดินหน้าลดหนี้สินให้ D/E ลดลงเหลือ 1.4 เท่า ในสิ้นปี 2567 นี้ และต่ำกว่า 1 เท่า ภายใน 3 ปี
แต่การลงทุนในระยะ 4-5 ปีนี้ จะเน้นลงทุนในธุรกิจโรงแรมและบริการ จำนวน 7 แห่ง ซึ่งอยู่ในกทม.ทั้งหมด รวมจำนวน 1,691 ห้องพัก จากปัจจุบันที่มีโรงแรมในเครือเปิดให้บริการแล้ว 5 แห่ง จำนวน 932 ห้องพัก โดยมีอัตราการเข้าพักโดยรวมเฉลี่ยประมาณ 72-80% เพื่อรองรับธุรกิจท่องเที่ยวที่กำลังฟื้นตัว โดยคาดว่าจะมีรายได้ประจำ (Recurring income) ทำได้ตามเป้าหมาย 15% ภายใน 5 ปี อีกทั้งบริษัทกำลังพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับผู้สูงอายุ โดยในโครงการจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการเสริมด้านการแพทย์ และเนอสซิ่งโฮม จากการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสเฮลธ์&เวลเนส ย่านตลิ่งชัน บนพื้นที่ประมาณ 6 ไร่ ประกอบด้วยคอนโดฯสำหรับผู้สูงอายุ ในรูปแบบซีเนียร์ลิฟวิ่ง ที่ยังสามารถช่วยเหลือตัวเองได้ โดยอาจจเป็นการเช่าระยะยาวประมาณ 30 ปี ในราคาขายเฉลี่ยประมาณ 100,000 บาท/ตารางเมตร ,โรงแรมระดับ 3 ดาว ราคาไม่เกิน 2,000 บาท/คืน และโรงพยาบาล คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างได้ในปี 2567 นี้ และแล้วเสร็จภายในระยะเวลา 2-3 ปี
ส่วนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในทุกระดับราคาเพื่อรองรับทุกกลุ่มเป้าหมาย และจากเทรนด์ที่นิยมเช่าที่อยู่อาศัยมากกว่าซื้อ ที่ผ่านมาบริษัทพัฒนาคอนโดมิเนียมแบบ Branded Residence รองรับตลาดทั้งซื้อเพื่ออยู่ และซื้อเพื่อเช่า และยังเป็นการสร้างความน่าเชื่อถือ พร้อมกับการได้รับ Capital Gain ที่สูงกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับโครงการคอนโดมิเนียมทั่วไป
สำหรับโครงการ Landmark @ MRTA Station (พระราม 9) ซึ่งเป็นคอนโดฯระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป และห้องเพนท์เฮาส์ ระดับราคา 30 ล้านบาทขึ้นไป ปรากฏว่าได้รับการตอบรับที่ดี ขายหมดทุกยูนิต ส่งผลให้ล่าสุดบริษัทฯได้มีการปรับห้องชุดที่ยังเหลืออยู่เป็นห้องเพนท์เฮาส์อีกประมาณ 21 ยูนิต คาดว่าจะเปิดการขายได้ประมาณปลายไตรมาส 2/2567 หรือต้นไตรมาส 3/2567 ซึ่งลูกค้าต่างชาติที่ยังเป็นอันดับ 1 คือจีน และอีกกลุ่มประเทศที่กำลังมาแรงในขณะนี้คือ เมียนมา
ส่งผลให้ในกลางเดือนพฤษภาคม 2567 บริษัทฯมีแผนที่จะนำโครงการคอนโดฯไปจัดอีเวนต์ที่เมืองย่างกุ้ง ประเทศเมียนมา เพราะจากเหตุการณ์การสู้รบและเรื่องการต่อต้านเรื่องการเกณฑ์ทหารภายในประเทศเมียนมา ส่งผลให้กลุ่มคนระดับกลาง-สูง ที่มีกำลังซื้อทยอยส่งลูกหลานมาเรียนในประเทศไทย และซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ปัจจุบันถือว่าเป็นอันดับที่ 2 รองจากจีนแล้ว ดังนั้นบริษัทฯเชื่อว่าการไปจัดอีเวนต์ในครั้งนี้ จะสามารถทำยอดขายได้ประมาณ 20-30 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 100-200 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันได้มีการขายผ่านระบบออนไลน์ไปบ้างแล้ว
โดยไตรมาส 1/2567 ที่ผ่านมาถือว่าบริษัทสามารถทำผลงานได้ดีกว่าที่คาดไว้ โดยเฉพาะรายได้ที่จากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1/2567 ที่สูงถึง 1,020 ล้านบาท ซึ่งทำได้ใกล้เคียงกับการโอนในปีก่อนทั้งปีที่ 1,120 ล้านบาท ทำให้บริษัทมีความมั่นใจมากว่ารายได้ที่มาจากการโอนที่อยู่อาศัยจะสามารถทำได้เฉลี่ยไตรมาสละไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท และเป็นปัจจัยหนุนต่อภาพรวมผลการดำเนินงานในปี 2567 ที่คาดว่าจะทำสถิติสูงสุดใหม่ได้ (New high)
อย่างไรก็ตามในปี 2567 นี้ บริษัทฯตั้งเป้ารายได้ไว้ที่ 7,000 ล้านบาท แม้ว่าจะเป็นเป้าหมายที่สูงและมีความท้าทาย แต่ประเมินว่ารายได้หลักจะมาจากการโอนโครงการ Landmark @ MRTA Station (พระราม 9) ที่มีมูลค่ายอดขายรอโอน (Backlog) กว่า 4,800 ล้านบาท และมีการทยอยโอนต่อเนื่องในปี 2567 ทำให้มองว่ารายได้จากการโอนโครงการคอนโดมิเนียมจะอยู่ที่ 4,100 ล้านบาท และจากโครงการแนวราบประมาณ 2,000-2,200 ล้านบาท และมาจากรายได้อื่นๆ เช่น โรงแรม ร้านอาหาร ประมาณ 500-600 ล้านบาท
