อสังหาริมทรัพย์

"ปลัดคลัง" เปิดงานเสวนา "เดลินิวส์ ทอล์ก 2024" หัวข้อ “โจทย์ใหญ่ !! อสังหาริมทรัพย์ไทยฟื้นอย่างไรให้ยั่งยืน” พร้อมปรับทบทวนภาษีที่ดินทุก 5 ปี คาดปี 67 นี้จัดเก็บได้กว่า 43,000 ล้านบาท ด้าน“อธิป พีชานนท์” นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เสนอรัฐบาล 3 เรื่อง ช่วยแก้ปัญหาคนกู้ซื้อบ้าน หวังลดดอกเบี้ยบ้าน 0.25-0.50% ช่วยคนเบาตัว-ลดวงเงินผ่อนชำระ ขณะที่นายกสมาคมอาคารชุดไทยแนะผ่อนเกณฑ์ให้ต่างชาติถือครองคอนโดฯ เป็น 69% แนะคลัง-ธปท.ร่วมมือกู้วิกฤติประเทศ ส่วนบิ๊ก เสนา ดีเวลลอปเมนท์ฯ ชี้ปัญหาใหญ่คนมีบ้าน คือหนี้ครัวเรือน ส่งผลแบงก์ไม่ปล่อยกู้ ดอกเบี้ยพุ่ง 1% ดันราคาบ้านเพิ่ม 11% ด้านซีคอนฯแนะภาครัฐปรับระบบทำงานการขออนุญาตจัดสรร-ตรวจแบบสู่ระบบออนไลน์ ทั้งดึงผู้รับเหมาฯเข้าสู่ระบบภาษีให้ถูกต้องทั้งหมด เอื้อรัฐเก็บรายได้เต็ม

เมื่อวันที่ 28 พ.ค.2567 น.ส.พ.เดลินิวส์และเดลินิวส์ออนไลน์ ได้จัดงานเสวนา เดลินิวส์ ทอล์ก 2024 เนื่องในโอกาสครบรอบ 60 ปี ภายใต้หัวข้อ “โจทย์ใหญ่ !! อสังหาริมทรัพย์ไทยฟื้นอย่างไรให้ยั่งยืน” ณ รร.อินเตอร์คอนฯ กรุงเทพฯ โดยได้รับเกียรติจาก นายลวรณ แสงสนิท ปลัดกระทรวงการคลัง เป็นประธานเปิดงานและกล่าวปาฐกถาในหัวข้อ “ครบ 5 ปี ภาษี ที่ดินฯ : อนาคตอสังหาฯ และเศรษฐกิจไทย”

พร้อมทั้งมีงานเสวนาเรื่อง “ส่องอสังหาริมทรัพย์ไทย พร้อมผงาดแค่ไหน?” โดยนายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย นายมนู ตระกูลวัฒนะกิจ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีคอน จำกัด และ ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) โดยมีนางประพิณ รุจิรวงศ์ นายปารเมศ เหตระกูล และนางสิริวรรณ พันธุ์ปรีชากิจ กรรมการบริหารหนังสือพิมพ์เดลินิวส์และเดลินิวส์ออนไลน์ นายนต รุจิรวงศ์ เลขานุการ คณะกรรมการบริหาร และนายนนท์ รุจิรวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายขายและจัดจำหน่าย พร้อมด้วยผู้บริหารเดลินิวส์ให้การต้อนรับ

นายปารเมศ เหตระกูล กรรมการบริหารหนังสือพิมพ์เดลินิวส์ และ เดลินิวส์ออนไลน์ เปิดเผยว่า ในโอกาสที่เดลินิวส์ครบรอบ 60 ปี เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2567 ที่ผ่านมา ซึ่งเดลินิวส์ได้จัดกิจกรรมเพื่อสาธารณประโยชน์ในหลายรูปแบบ รวมถึงวันนี้ได้จัดงานเสวนาเดลินิวส์ ทอล์ก 2024  เรื่อง “ส่องอสังหาริมทรัพย์ไทย พร้อมผงาดแค่ไหน?” มีวัตถุประสงค์เพื่อให้เกิดการแลกเปลี่ยนมุมมอง ระหว่างฝ่ายนโยบาย และภาคเอกชนถึงทิศทางของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ถือเป็นภาคเศรษฐกิจที่ใหญ่และมีความสำคัญไม่น้อยกับการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย “เดลินิวส์” เล็งเห็นว่าการนำเสนอข้อมูลผ่านเวทีเสวนาในครั้งนี้จะได้ส่งต่อไปยังรัฐบาล ภาครัฐ  ภาคเอกชน และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อนำไปใช้เป็นประโยชน์ต่อไป

นอกจากเวทีเสวนานี้แล้ว ในปีนี้ เดลินิวส์จะมีการจัดเสวนาอีกหลายเวที ทั้งเวทีเสวนา เรื่อง “จับเข็มทิศอุตสาหกรรมไทยไปทางไหน?”, เวทีเสวนา “ใช้ชีวิตง่ายๆ แบบรักษ์โลก” และเวทีเสวนา เรื่อง “พลิกโฉม ท่องเที่ยวไทยจะไม่เหมือนเดิม” อีกด้วย

คาดปี 67 จัดเก็บภาษีฯได้กว่า 43,000 ล้านบาท

ด้านนายลวรณ แสงสนิท ปลัดกระทรวงการคลัง กล่าวในหัวข้อ “ครบ 5 ปี ภาษี ที่ดินฯ : อนาคตอสังหาฯ และเศรษฐกิจไทย” ว่า รัฐบาลมองว่าการดูแลเศรษฐกิจในช่วงงบประมาณปี 67 ยังไม่ออกมาใช้ ได้ใช้มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ บางมาตรการทำต่อเนื่อง และบางมาตรการยังไม่เคยทำ เช่น กระตุ้นมูลค่าบ้านสูงกว่า 3 ล้านบาท ในหลายเรื่องมองว่าภาคอสังหาฯมีพลังสร้างแรงส่งต่อเศรษฐกิจไทย สต็อกถูกระบายออกและเกิดการลงทุนใหม่ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้ดีกว่าไตรมาสแรก ซึ่งในช่วงงบประมาณยังไม่ถูกใช้ ยังไม่มีลงทุนภาครัฐที่จะเป็นขนาดใหญ่ เชื่อว่าไตรมาส 2-3 และมาตรการอื่นที่จะออกมาเป็นระยะ ทำให้เศรษฐกิจเติบโตเต็มศักยภาพมากที่สุด

“ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ยอมรับเป็นต้นทุนให้ผู้ประกอบการและประชาชน ในปี 67 นี้ครบ 5 ปี ซึ่งจะมีการทบทวน 5 ปีที่ผ่านมา ว่าตอบโจทย์ได้จริงหรือไม่ ถ้าไม่ดี ก็แก้ไขได้ ทำให้ดีขึ้น เป็นสิ่งที่กระทรวงการคลังดำเนินการอยู่”นายลวรณ กล่าว

ล่าสุดที่ไทยได้ทำรายได้ภาษี ต้องย้อนไปในปี 2535 ภาษีมูลค่าเพิ่มใช้สร้างรายได้ ขับเคลือนเศรษฐกิจ ก่อนมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็น ภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่ ช่วงนั้นเชื่อว่า 2 ภาษีนี้เป็นภาษีที่ดีและเหมาะกับภาวะเศรษฐกิจ แต่ปัจจุบันปัญหาเยอะมาก จึงปรับปรุงให้เป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

“ภาษีโรงเรือน ภาษีบำรุงท้องที่มีปัญหามาก จึงเลือกออกกฎหมายใหม่ ลดการใช้ดุลยพินิจเจ้าหน้าที่ เพราะเก็บแบบเดิมผลที่ตามมาคือเก็บภาษีไม่ได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย ไม่ได้มีประสิทธิภาพ รวมถึงที่ดินเป็นสะสมความมั่งคั่ง เพราะเศรษฐีไม่ขาย เก็บไว้ให้ถูกหลาน โดยการมีภาษีที่ดินฯจะทำให้เกิดการทำประโยชน์มากขึ้น”นายลวรณ กล่าว

ทั้งนี้ภาษีที่ดินเก็บไปแล้ว ไม่ใช่ของรัฐบาล ซึ่งเป็นของท้องถิ่นทั้งหมด เป็นเงินที่สามารถใช้ได้เองตามความต้องการของท้องถิ่น เช่น ทำถนน สิ่งแวดล้อม เป็นเงินอิสระท้องถิ่นเก็บเองก็ใช้เอง เปรียบเสมือนค่าส่วนกลาง และท้องถิ่นนำไปใช้ประโยชน์ นำรายได้ไปใช้อย่างถูกต้องเหมาะสม

สำหรับผลของการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เดิมคาด 40,000 ล้านบาทต่อปี โดยผลการจัดเก็บในปี 62 เริ่มมีผลใช้ แต่มีโควิดจึงปรับลด 90% เก็บภาษีจริง 10% จนถึงปี 64 และปี 65 เก็บภาษี 100% จัดเก็บได้ 35,000 ล้านบาท ใกล้เคียงกับการเก็บภาษีโรงเรือน 36,000 ล้านบาท และในปี 66 ได้กลับมาลด 15% เป็นมาตรการเยียวยา เพราะเป็นปีที่ปรับราคาประเมินที่ดินเพิ่ม โดยในปี 67 คาดว่าจะได้ 43,000 ล้านบาท

“เชื่อว่าโอกาสท้องถิ่นเพิ่มประสิทธิภาพในการจัดเก็บภาษีที่ดินฯทำได้อีกเยอะ แม้อุปสรรคยังมี การเปลี่ยนมือที่ดินฯข้อมูลยังไม่มีการเป็นล่าสุด เพราะเจ้าของเปลี่ยนมือแต่ข้อมูลไม่เปลี่ยน ทางท้องถิ่นต้องมีเครื่องมือความทันสมัย ในการจัดเก็บที่ดิน ซึ่งราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เป็นปัจจัยให้ท้องถิ่นมีรายได้เพิ่ม ท้องถิ่นต้องขยัน ออกแรง ในเขตความรับผิดชอบและทำประโยชน์”นายลวรณ กล่าว

ทั้งนี้ การสำรวจของท้องถิ่นข้อมูลน่าสนใจ คือ ปีแรกมีเสียภาษี 7 ล้านคน แต่มาปี 65 มีจ่ายภาษี 16 ล้านคน ซึ่งเพิ่มขึ้นมาก และกทม.เป็นฐานภาษีใหญ่ที่สุด ได้สำรวจ 99.4% ทุกแปลงทุกที่ มีที่ดิน 2.1 ล้านแปลง บ้านเรือน 2.2 ล้านหลัง อาคารชุด 1 ล้านหลัง

อย่างไรก็ตามภารกิจของกระทรวงการคลัง อปท กทม. ให้ตรวจสอบที่ดินให้ครบถ้วนและใช้เทคโนโลยีดิจิทัล มีโปรแกรมท้องถิ่นในการจัดเก็บภาษี มีระบบบริหารจัดการในท้องถิ่น ใช้เทคโนโลยีเพิ่มความแม่นยำ และสามารถโต้แย้งได้ถ้าจัดเก็บไม่ถูกต้อง

“ความท้าทายคือการกำหนดอัตราเสียภาษี และกำหนดเป็นขั้นต่ำ แต่เป็นสูงขึ้นได้ ถ้าชี้แจงคนในท้องถิ่นว่าเก็บสูงเพื่ออะไรกระทรวงการคลัง คาดหวัง คือ 1.ท้องถิ่นจะแข็งแรง เข้มแข็ง ท้องถิ่นต้องอิสระในการกำหนดนโยบาย จัดเก็บรายได้ ภาษีที่ดินเป็นเครื่องมือหลักหารายได้ตนเอง 2.ปรับปรุงกฎหมาย ซึ่งมีกระบวนการเปิดรับฟังความเห็นระหว่างวันที่ 1 เมษายน- 15 พฤษภาคม 2567 มีผู้ให้ข้อคิดเห็น 500 กว่าราย หลังจากนี้จะนำมาประมวลข้อเสนอ ความเห็น มาทำแบบประเมินผลสัมฤทธิ์ คาดปลายปีนี้จะเสร็จ เชื่อว่าเป็นภาษีที่ดี และมาปรับในบางเรื่อง เวลาใช้จริงเจออุปสรรค มีปัญหาตรงไหน ทุก 5 ปีมาคุย ให้คำแนะนำพร้อมนำไปปรับ”นายลวรณ กล่าวในที่สุด

สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เสนอรัฐบาล 3 เรื่อง ช่วยแก้ปัญหาคนกู้ซื้อบ้าน

นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลจะเข้ามาช่วยกระตุ้นได้ แต่มีปัญหาสะสม เช่น เรื่องสินเชื่อ การขอสินเชื่อยาก การปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น และเรื่องมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยังกังวลเรื่องเก็งกำไร ยืนยันไม่มีเก็งกำไรหลายปีแล้ว และน่าจะผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ได้แล้ว

นอกจากนี้ยังเป็นเรื่องกำลังซื้อได้รับผลกระทบ เศรษฐกิจไม่ฟื้นตัวเต็มที่ รายได้ไม่ฟื้นตัว เป็นพื้นฐานขั้นต้น และก่อนนี้หวังว่าคนต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดฯ แต่ต่างชาติหายไปเพราะโควิด-19 และปัจจุบันต่างชาติ เอเจนซี่ โดยเฉพาะจีน มีปัญหาไม่เหมือนเดิม ไม่ตื่นตัวเท่าที่ควร จากเศรษฐกิจจีนชะลอตัว โดยผลกระทบทางด้านเศรษฐกิจ คาดว่าในปี 2567 นี้ มีโอกาสที่ตลาดภาคอสังหาฯติดลบ -10% ถึงเติบโต 5% เชื่อว่าถ้ารัฐบาลกระตุ้นเศรษฐกิจ และมีการใช้จ่ายเงิน อีก 3 ไตรมาส จะทำให้อสังหาฯฟื้นกลับมาได้

“รัฐบาลควรกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์ ราคาบ้านต่ำว่า 3 ล้านบาทที่คนกู้ไม่ผ่าน รัฐบาลน่าจะเร่งโครงการขนาดใหญ่กระตุ้นอสังหาฯ ให้คนกำลังซื้อมากขึ้น แต่ยังมีปัญหาคือขาดแรงงานไร้ผีมือ ขอกระทรวงแรงงานให้ความสำคัญในเรื่องนี้” นายอธิป กล่าว

นายอธิป กล่าวว่า หวังว่าธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) และธนาคารรัฐ-พาณิชย์ ลดดอกเบี้ยบ้าน ทุกครั้งที่ลด 0.25% จะมีผลต่อคนซื้อบ้าน ให้วงเงินผ่อนชำระลดลง ช่วยให้เบาตัวลง หวังว่าลดดอกเบี้ยบ้าน 0.25-0.50% นอกจากนี้ต้องการเสนอรัฐบาลใน 3 เรื่อง คือ

1.มอร์ทเกจ ฟันด์ คล้าย บสย. ค้ำประกันเอสเอ็มอี แต่ตรงนี้เน้นค้ำประกันผู้กู้ซื้อบ้าน ถ้ามีกองทุนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือมอร์ทเกจ ฟันด์ จะช่วยให้คนมีรายได้น้อยได้มีที่อยู่อาศัย โดยรัฐต้องตั้งกองทุนค้ำประกัน อาจค้ำประกัน 20-30% ให้ธนาคารพาณิชย์และธนาคารของรัฐสบายใจ และอยากเสนอมอร์ทเกจ อินชัวร์รันช์ ใช้กับคนทุกระดับไม่ใช่แค่รายได้น้อย

2.นโยบายลดขนาดขนาดบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยว จากมาตรฐานต่ำสุด 50 ตารางวา เหลือ 40 ตารางวา ช่วยลดต้นทุนก่อนสร้าง 20% และบ้านแฝดจาก 35 ตารางวา เหลือ 30 ตารางวา ช่วยลดต้นทุนก่อสร้าง 10% คนซื้อบ้านเบาตัว คนซื้อบ้านที่ราคาถูกลง

3.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งปัจจุบันผู้จัดเก็บมีกังวล มีความสับสน มีการลดหย่อนยกเว้นหลายกรณี และที่รกร้างว่างเปล่ามีช่องโหว่ เกิดการตีความการใช้ประโยชน์ที่ดิน มีการประเมินเพื่อลดค่าภาษีได้ มีการเจรจาได้ ซึ่งไม่แน่ใจเก็บรายได้เข้าหลวง 100% หรือไม่

ดังนั้น อยากให้จัดเก็บภาษีฯเป็นอัตราเดียวทั้งหมด ไม่ใช่อัตราเดียวเป็นประเภท เพราะปัจจุบันภาษีที่ดินฯเป็นอัตราแบบขั้นบันได และราคาประเมินที่ดินเพิ่มขึ้น ถ้าเก็บอัตราเดียวทั้งหมด ก็ไม่ต้องไปประเมิน อัตราเดียวจริงจะเป็นเท่าไหร่ต้องพิจารณา ลดบุคลากร ลดความสับสน ลดทุจริต ทำให้รัฐได้เงินถูกต้อง

“นอกจากนี้ เสนอภาคเอกชน เวลานี้ขายยาก ขายได้ต้องคุ้มค่า โดยให้ใช้ IOT / Smart Home ราคา 1.5-5 ล้านบาท และไม่อยากให้เกิดการแข่งขันราคารุนแรง คอนโดฯอยู่กับใกล้รถไฟฟ้า ทำเลสะดวกสบาย ต่างจังหวัด ตลาดชะลอตัว เพราะกำลังซื้อลดลง ไม่มั่นใจ กู้ซื้อบ้านยาก อุปทานส่วนเกินในตลาดมาก ก็ต้องแก้ไขตรงจุดเป้าหมาย และแข่งขันด้านโปรโมชัน ถ้าสินเชื่อกู้ยากต้องเตรียมลูกค้าก่อน”นายอธิป กล่าว

สมาคมอาคารชุดไทย แนะคลังจับมือธปท.กู้วิกฤติประเทศด่วน

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ไทย ถือเป็น โกลบอล พร็อพเพอร์ตี้ ที่ต่างชาติมองว่า ประเทศไทยมีระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ดี มีโรงเรียน สิ่งอำนวยความสะดวก ผู้คนเป็นมิตร ทำให้ที่ผ่านมา 25% ของมูลค่าตลาอสังหาฯ 1 ล้านล้านบาท เป็นต่างชาติเข้ามาซื้อ ซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง ซื้อเป็นบ้านตากอากาศ ทำให้อสังหาริมทรัพย์ของไทย ถือเป็นสินค้าโอทอประดับชาติ ซื้อแล้วนำกลับไปไม่ได้ ต้องดูแลรักษา

“ประเทศไทยต้องทำแบบประเทศที่พัฒนาแล้ว ที่ใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์มาช่วยปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ ถือเป็นความหวังสุดท้ายของเศรษฐกิจไทย แต่ไตรมาสแรกที่ผ่านมากลับพบว่าตลาดมียอดขายติดลบ 25-30% ต่ำสุดในรอบ 6 ปี เช่น ทาวน์เฮาส์ ยอดต่ำสุดในรอบ 12 ปี หลังจากน้ำท่วมขณะที่บ้านเดี่ยวอาจจะยังอยู่ได้ เพราะมีคนจีนมาซื้อผ่านนอมินี ขณะที่ฝั่งยอดโอนก็ติดลบทุกตัวเหมือนกัน ลบ 25% ซึ่งเป็นการติดลบทั้งสองฝั่ง ทั้งทาวน์เฮาส์บ้านเดี่ยว คอนโดฯ ซึ่งตนทำงานด้านนี้มา ไม่เคยเจอเหตุกาณ์แบบนี้มาก่อน เพราะกำลังซื้อคนไทยซื้อไม่ได้”นายประเสริฐ กล่าว

อย่างไรก็ตามในตลาดต่างชาติ ที่ซื้อถูกต้องตามกฎหมาย ไตรมาสแรกยังดีอยู่โต 10% ปีต่อปี แต่ยังติดลบจากไตรสมาสที่แล้วลบ 21% อสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นบ้านหลังที่สองของต่างชาติไปแล้ว ตัวเลขโอนต่างชาติ ปีต่อปีโต 5% ในคอนโดฯ ทั้งประเทศ ในจังหวัดที่ยอดนิยม กรุงเทพฯ ชลบุรี ภูเก็ต เป็นจังหวัดหลัก ดีมานด์ต่างชาติ โดยมีดีมานด์จาก จีน เมียนมา และไต้หวัน เป็นกลุ่มผู้ซื้อหลัก จึงถึงเวลาที่ประเทศไทยต้องจัดระเบียบตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ ในเรื่อง LTV มีผลต่อยอดขายทุกครั้ง การผ่อนคลายจะทำให้ตลาดโตทุกครั้ง แต่การเข้มงวดเรื่อง LTV จะะมีผลต่อตลาด โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์รูปแบบทาวน์เฮาส์ ทำให้ LTV  มีผลต่อการซื้อบ้านของคนไทย

“มั่นใจประเทศไทย อสังหาริมทรัพย์จะเป็นตัวปรับโครงสร้างเศรษฐกิจได้ รองจากท่องเที่ยว ควรทำแบบสิงคโปร์ ตะวันออกลาง ซึ่งประเทศไทยมีภูมิประเทศไทยดีกว่ามาก จึงเสนอแนะการกระตุ้นตลาดระดับกลาง ตลาดล่างกระตุ้นไม่ขึ้นแล้ว และปรับการถือครองคอนโดฯ ชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 69% ทำกองทุนสนับสนุนการที่อยู่อาศัยผู้รายได้น้อยถึงปานกลางแห่งชาติ และใช้การพัฒนาโครงการอสังหาฯ ขนาดใหญ่ของไทย MAN MADE ในการสร้างศักยภาพในการแข่งขัน สร้างความน่าสนใจแรงดึงดูดทางเศรษฐกิจ กระตุ้นเศรษฐกิจระยะยาวของประเทศไทย เช่น พื้นที่รัชดา ฯลฯ การใช้พื้นที่พญาไท ที่มีโรงเรียนแพทย์ 6 แห่ง เป็นเมดิคอล ฮับ เป็นต้น อยากให้ กระทรวงการคลัง กับ ธปท. ทำงานร่วมมือกัน เพื่อกู้วิกฤติของประเทศในปัจจุบัน”นายประเสริฐ กล่าว

“บิ๊กเสนา” ชี้ “หนี้ครัวเรือนปัญหาใหญ่ แบงก์ไม่ปล่อยกู้

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)  กล่าวว่า มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯรัฐบาล จะช่วยทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย เช่น มาตรการของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (สกท.) : Borad of Investment (BOI) จะช่วยผู้ขายเพราะได้ขยายจากสร้างบ้านไม่เกิน 1.2 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 1.5 ล้านบาท มีแรงจูงใจจะได้รับสิทธิประโยชน์

“มาตรการ BOI ที่สร้างบ้านไม่เกิน 1.5 ล้านบาท และสัดส่วนต้องไม่ต่ำกว่า 80% จะช่วยผู้ประกอบการได้ และจะไปสู่ผู้บริโภคก่อน ราคาที่ทำได้จะกำหนดไม่เกิน 1.5 ล้านบาท แต่ถ้าเกิน 1.5 ล้านบาทจะไม่ได้รับสิทธิ” ผศ.ดร.เกษรา กล่าว

ทั้งนี้ จากข้อมูลการสำรวจรายได้คนกทม.ต่ำกว่า 5 หมื่นบาท มีถึง 80% และรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาท มีถึง 50% และบ้านส่วนใหญ่ราคา 1-2 ล้านบาทเป็นตลาดใหญ่ และเต็มไปด้วยคนที่ยังเข้าไม่ถึงที่อยู่อาศัย

นอกจากนี้ ธนาคารไม่ต้องการปล่อยสินเชื่อมูลค่าบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท เพราะหนี้เสียมาก ทำให้ไม่อยากปล่อยกู้ ปัญหาใหญ่คือไม่มีใครแก้ได้ภายในระยะเวลาอันสั้น คือ หนี้ครัวเรือน รัฐบาลทำในสิ่งที่ทำได้ คือลดราคาสินค้า ลดค่าธรรมเนียม มีแรงจูงใจให้ ผู้ประกอบการและคนซื้อ ทำให้ซื้อขายด้วยราคาบ้านล้วนๆและมาตรการผ่านแบงก์รัฐให้กู้ได้ง่ายขึ้น

“รายได้คนกทม.ไม่เยอะ แต่ดอกเบี้ยเพิ่ม 1% ทำให้ราคาบ้านเพิ่ม 11% บวกราคาที่ดินเพิ่ม ต้นทุนเพิ่ม แต่รายได้คนไม่เพิ่ม  คงไม่สามารถใช้เวลา 1-2 ไตรมาส ในการแก้หนี้ครัวเรือน ยอมรับว่ายากแก้หนี้ไม่ให้เกิดมอรัลฮัดซาร์ด ไต่ระดับจาก 70% เป็น 91% ในช่วงเวลาที่ผ่านมา ซึ่งมอรัลฮัดซาร์ดเป็นความเคยตัว รอความช่วยเหลือ ไม่พยายามแก้หนี้ ไม่คืนหนี้เอง เพราะจะมีคนมาช่วย เป็นเรื่องไม่ดี เรื่องหนี้ครัวเรือนเป็นปัญหาไม่สามารถกลับไปอยู่จุดเดิมได้เร็ว”ผศ.ดร.เกษรา กล่าว

ผศ.ดร.เกษรา กล่าวเพิ่มเติมว่า รายได้มาจากการที่ภาครัฐเก็บส่งให้ และกทม.เก็บเอง รัฐเก็บคาดหวังไม่ได้ เช่น ภาษีมูลค่าเพิ่ม หรือ Vat  หากเศรษฐกิจไม่ดี รายได้กทม.ก็ไม่ดี ส่วนรายได้หลักกทม.คือภาษีที่ดิน และภาษีป้าย โดย กทม.เก็บเอง คือ ช่วงที่ผ่านมารัฐบาลลดภาษีช่วงโควิด เลื่อนระยะเวลาการเก็บ กระทบการจัดเก็บบ้าง งบทำฟุตบาทน้อยลง ถ้ารายได้น้อย เงินมาพัฒนาก็น้อยลง

“ซีคอน”แนะภาครัฐปรับระบบทำงานสู่ระบบออนไลน์ เพิ่มความสะดวก รวดเร็ว

นายมนู ตระกูลวัฒนะกิจ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีคอน จำกัด  กล่าวว่า  ธุรกิจรับสร้างบ้าน  การเติบโต ของตลาดจะเป็นแบบออแกนิค ไม่มีต่างชาติ เข้ามาช่วย มีตัวเลขยอดขาย 22,000  ล้านบาท ซึ่งเล็กมากเมื่อเทียบกับตลาดอื่นๆ เแต่ถือเป็นดีมานด์หรือความต้องการจริงๆ  ที่ผ่านมาถือเป็นโจทย์ของรัฐบาล แต่ก็ยังไม่มีการพูดถึงมาตรการที่จะช่วยเหลือ ซึ่งธุรกิจรับสร้างบ้านจะรับรู้รายได้ ก็ต่อเมื่อมีการเซ็นสัญญาก่อสร้างก่อน โดยเมื่อไตรมาสแรกที่ผ่านมามีการเซ็นสัญญาณก่อสร้างบ้านมูลค่า 2,000  ล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกับปี 2566

“เราควรเร่งรัดกระตุ้นให้จีดีพีของประเทศเติบโต เพราะปัจจุบันต่ำสุดในภูมิภาค งบประมาณของรัฐบาล  3.5 ล้านล้านบาท เหลือเวลา 4-5 เดือน ต้องเร่งผลักดันใช้จ่ายให้มีส่วนช่วยดันจีดีพีได้” นายมนู กล่าว

นายมนู กล่าวต่อว่า ปัจจุบันตลาดรับสร้างบ้านราคา ราคาต่ำกว่า  2.5 ล้านบาท  และระหว่าง 2.5-5 ล้านบาท หายไป 30% เนื่องจากเศรษฐกิจไทยยังไม่ดีขึ้น  อยากฝากรัฐบาล เรื่องการขออนุญาตจัดสรร เนื่องจากใช้เวลาขออนุญาตนานเกินไป ควรจะสามารถขออนุญาตออนไลน์ได้  ตรวจแบบออนไลน์ได้  และเรื่องแรงงานต่างด้าว ควรมีวิธีตรวจสอบได้ถูกต้อง เพื่อไม่ให้มีปัญหาเวลาที่เจ้าหน้าที่มาตรวจสอบ และควรดึงผู้รับเหมาก่อสร้างเข้าสู่ระบบภาษีให้ถูกต้องทั้งหมด เพื่อให้ภาครัฐจัดเก็บรายได้อย่างถูกต้องด้วย