แสนสิริ เผยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2026 ยังเผชิญศึกหนักรอบด้าน หลังข้อมูล 5 ปี ชี้ชัดพฤติกรรมผู้บริโภคแห่หนีบ้านมือหนึ่งมุ่งสู่ "บ้านมือสอง" ที่เข้าถึงง่าย สูงถึง 2 ใน 3 ของตลาด แฉตัวเลขยอดขายหลอกตาไม่สะท้อนความเป็นจริง กางกลยุทธ์ครึ่งปีหลัง "ยอดขาย" ไม่ใช่ตัววัดผลที่แท้จริง มุ่งคัดกรองลูกค้าร่วมกับแบงก์ พร้อมเตือนรายกลาง-เล็กรับมือศึกหนัก ขณะที่กลุ่มบ้าน 10 ล้านขึ้นไป-คอนโดฯใกล้เมืองยังเป็นขุมทรัพย์เรียลดีมานด์ และความแข็งแกร่งทางการเงินระดับ Investment Grade เป็นเกราะคุ้มกันรอดศึกใหญ่
นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI เปิดเผยถึง ภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2026 ว่า ยังคงเผชิญความท้าทายต่อเนื่องตามทิศทางเศรษฐกิจ โดยข้อมูลย้อนหลัง 5 ปีพบว่า แม้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในแง่จำนวนหน่วยทั่วประเทศจะไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่มูลค่ารวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ พบว่าโครงสร้างการโอนกรรมสิทธิ์มีการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด โดยสัดส่วนการโอนบ้านมือหนึ่งจากผู้ประกอบการลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ขณะที่สัดส่วนอีก 2 ใน 3 พลิกไปเป็นตลาดบ้านมือสองเนื่องจากระดับราคาเข้าถึงได้ง่ายกว่า สถานการณ์นี้ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับตัวเพื่อรักษาระดับผลการดำเนินงาน ทั้งการกระจายความเสี่ยงสู่ธุรกิจใหม่ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การปรับโครงสร้างองค์กร และการจัดการสภาพคล่องทางการเงินให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด
เมื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของ 5 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย พบว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2026 เทียบกับปีก่อน มีรายได้รวม 65.82 พันล้านบาท (เติบโต 2.5%) กำไรสุทธิ 7.89 พันล้านบาท (ลดลง 3.2%) โดยบริษัทยังคงรักษาอันดับความน่าเชื่อถือไว้ได้ ซึ่งสะท้อนถึงเสถียรภาพทางการเงิน สำหรับกลยุทธ์หลักของผู้ประกอบการชั้นนำคือ การเพิ่มจำนวนโครงการเพื่อชดเชยยอดขายต่อโครงการที่ชะลอตัว โดยเน้นโครงการแนวราบที่สามารถทยอยพัฒนาเป็นเฟสตามความต้องการจริงของตลาด (Real Demand) ควบคู่กับการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลที่ปริมาณสินค้าคงเหลืออยู่ในระดับต่ำ และยังคงเน้นการใช้เงินทุนอย่างระมัดระวัง
สำหรับยอดขายครึ่งปีแรกของปี 2026 นี้ เมื่อเทียบกับปีก่อน พบว่ามีการปรับตัวลดลงเล็กน้อย อย่างไรก็ดีปัจจุบันยอดขายไม่ใช่ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่เหมาะสมเท่าไหร่นัก เนื่องจากแต่ละบริษัทมีกลยุทธ์ในการขายและรายงานยอดขายต่างกัน บางบริษัทอาจจะเน้นในการสร้างยอดขายมากไว้ก่อน ผ่านการเก็บเงินดาวน์ที่น้อย หรือการให้โปรโมชันต่าง ๆ เช่น การอยู่ฟรี ซึ่งเมื่อถึงกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์อาจจะมียอดขายจำนวนไม่น้อยที่ต้องถูกยกเลิก ทำให้ยอดขายที่รายงานวันนี้ไม่ได้สะท้อนยอดขายจริง แต่ก็มีบางบริษัทที่เลือกใช้การกลยุทธ์ในการคัดกรองลูกค้าผ่านการทำงานกับธนาคารเพื่อดูเครดิตลูกค้า ก่อนรายงานเป็นยอดขายเพื่อให้เกิดความตรงไปตรงมา ไม่ซ้ำซ้อน ทำให้ไม่สามารถรู้ได้ว่าสัดส่วนของบริษัทที่ใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกันนั้นมีอยู่เท่าไหร่ ทำให้การเอายอดขายไปวิเคราะห์ตลาดอาจจะไม่ใช่ปัจจัยที่สะท้อนถึงสถานการณ์ของตลาดได้ 100%
นอกจากนี้ หากพิจารณาภาพรวมของทั้งตลาดครึ่งปีแรก เริ่มเห็นกันว่า หลายบริษัทมีการเปิดตัวโครงการลดลง ไม่ว่าจะเป็นด้วยกระแสเงินสดของตัวเองที่จำกัด หรือการไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ทำให้อุปทานถูกจำกัด และทำให้อุปสงค์เริ่มไล่ตามอุปทานได้มากขึ้น แต่ก็ต้องยอมรับว่า ก่อนหน้านี้ตลาดมีอุปทานสะสมส่วนเกินอยู่พอสมควร ซึ่งจะต้องใช้เวลาสักพักกว่าระดับอุปสงค์และอุปทานจะอยู่ในจุดสมดุล เนื่องจากกำลังซื้อที่อ่อนแอทำให้อุปสงค์ดูดซับอุปทานได้ช้ากว่าช่วงหลายปีก่อนหน้านี้
จากสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่มีความละเอียดอ่อนมากขึ้น ผู้บริโภคจำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยรอบด้านนอกเหนือจาก "ทำเลและราคา" ผ่าน 4 เกณฑ์หลัก ได้แก่
- ชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของแบรนด์ รวมถึงประวัติผลงานที่ผ่านมา
- สถานะและผลประกอบการทางการเงิน ที่มีความมั่นคงและต่อเนื่อง
- อันดับความน่าเชื่อถือ (Credit Rating) ที่อยู่ในระดับน่าลงทุน (Investment Grade)
- วินัยทางการเงิน และความสามารถในการบริหารจัดการสภาพคล่องอย่างสม่ำเสมอ
ส่วนเรื่องความเสี่ยงในการได้รับสินค้าหรือที่อยู่อาศัยนั้น โครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม) จะมีความเสี่ยงที่ต่ำกว่า ทั้งในส่วนของผู้บริโภคและผู้ประกอบการฯ เนื่องจากการก่อสร้างจะทำเป็นเฟส ผู้ประกอบการฯ ไม่ต้องกังวลเรื่องของเงินจม และสามารถก่อสร้างตามความต้องการของตลาด ส่วนผู้บริโภคก็จะซื้อเมื่อได้เห็นที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้ว ส่วนโครงการแนวสูงที่ต้องใช้เงินทุนจำนวนมากในการพัฒนาและกระแสเงินสดที่ใช้ขึ้นอยู่กับการขายก่อนสร้างเสร็จทำให้มีความเสี่ยงสูง ดังนั้น การเลือกบริษัทที่มีชื่อเสียงและสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งจึงสำคัญมาก รวมถึงความน่าเชื่อถือของผู้รับเหมาก็มีความสำคัญในการก่อสร้างด้วยเช่นกัน
สำหรับในครึ่งปีหลัง 2026 ผู้ประกอบการฯ ที่มีการกระจายโครงการและระดับสินค้าอย่างเหมาะสม คาดว่าจะยังสร้างผลการดำเนินการที่น่าพอใจได้ เนื่องจากบางทำเล ถ้าราคาที่อยู่อาศัยตรงกับกำลังซื้อของผู้บริโภคก็ยังได้รับการตอบรับที่ดี เช่นเดียวกับ ความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ในช่วงที่ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ยังจะลากยาวไปอีกสักพัก ก็ยังมีมาอย่างต่อเนื่อง แต่โดยภาพรวมแล้ว ตลาดยังค้าเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่อง และน่าจะมีรายกลางและเล็กเริ่มมีปัญหามากขึ้น ส่วนปัจจัยเรื่องของต้นทุนพลังงานที่จะสูงขึ้นก็น่าจะกดดันความสามารถในการทำกำไรพอสมควร อย่างไรก็ดี ปัจจัยบวกยังพอมีอยู่บ้าง เช่น มาตรการของรัฐในเรื่องของการสนับสนุนค่าใช้จ่ายในการอุปโภคและการท่องเที่ยว ซึ่งก็น่าจะกระตุ้นให้กำลังซื้อกระเตื้องขึ้น เนื่องจากอสังหาฯและการท่องเที่ยวจะมีการเคลื่อนตัวไปในทิศทางเดียวกัน ส่วนค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์อัตราพิเศษที่ยังได้รับการต่ออายุ และสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าประเทศอื่นในภูมิภาคก็ถือเป็นตัวช่วยพยุงให้ตลาดอสังหาฯ ยังคงทรงตัวได้สำหรับประเภทสินค้าและระดับราคาที่ยังคงได้รับการตอบรับที่ดีจะเป็นโครงการแนวสูง (คอนโดมิเนียม) ที่อยู่ใกล้หรือเดินทางสะดวกไปยังแหล่งทำงาน สถานศึกษา และโครงการแนวราบระดับราคา 10 ล้านบาท บวก/ลบ ที่กำลังซื้อและเครดิตของผู้บริโภคในกลุ่มนี้ยังไม่ถูกกระทบจากเศรษฐกิจมากนัก
