อสังหาริมทรัพย์

อีสเทอร์น สตาร์ฯเผยทิศทางตลาดอสังหาฯปี 67 ยังมีทั้งโอกาส-ความเสี่ยง ระบุหากภาครัฐมีการปรับลดดอกเบี้ย ลดค่าโอน-จำนอง เหลือ 0.01% จะช่วยภาคอสังหาฯฟื้นตัว ประกาศแผนปี 67 ปรับรุกแนวราบมากขึ้นสัดส่วน 40% พื้นที่กทม.ออกจาก Save Zone ขยายโซนใหม่-พัฒนาโครงการแนวราบระดับราคา 10-20 ล้านบาทมากขึ้น ขณะที่จ.ระยอง เพิ่มเซกเมนต์ 5-15 ล้านบาท รองรับการเติบโตสนามบินอู่ตะเภา  พร้อมเปิดตัว 3 โครงการใหม่ มูลค่ารวมกว่า 1,600 ล้านบาทปักธงยอดขายรวมกว่า 2,000 ล้านบาท เติบโต 30%  และรับรู้รายได้ 1,732 ล้านบาท โตเพิ่มกว่า 40%

นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ESTAR เปิดเผยถึงทิศทางตลาดอสังหาฯในปี 2567 นี้ ว่า ยังมีทั้งโอกาสและความเสี่ยง โดยปัจจัยที่จะเข้ามาช่วยกระตุ้นกำลังซื้อภาคอสังหาฯ ให้ดีขึ้นได้ หลักๆ ควรจะเป็น การลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สินเชื่อบ้าน จากทางภาครัฐ รวมถึงมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ก็ยังเป็นแรงส่งที่ดีที่ทำให้ภาคตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคักอีกครั้ง โดยในปี 2566 ที่ผ่านมา ยังเป็นปีที่ ESTAR เติบโตอย่างสดใส โดยบริษัทฯ ได้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านระดับลักชัวรี (Luxury) เพื่อให้ตอบโจทย์ลูกค้าในหลากหลายเซกเมนต์ บนทำเลศักยภาพสูงทั้งในโซนกรุงเทพ และจังหวัดระยองที่เป็นดาวเด่นเนื่องจากมีนิคมอุตสาหกรรม สนามบิน นานาชาติ อู่ตะเภา และประชากรอาศัยอยู่อย่างหนาแน่น อีกทั้งยังมีเส้นทางคมนาคมที่หลากหลาย

ในปีที่ผ่านมาบริษัทฯ ได้เปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียม สามารถทำยอดขายปี 2566 ได้ถึง 1,580 ล้านบาท สูงทะลุเป้าที่วางไว้ ซึ่งเติบโตกว่า 30% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา อีกทั้งในไตรมาส 1/2567 บริษัทยังสามารถดันยอดขายนิวไฮ แตะถึง 510 ล้านบาท ซึ่งเติบโตเพิ่มขึ้นถึง 75% เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2566 ที่มูลค่าเพียง 292 ล้านบาท ขณะที่ยอดโอนไตรมาสแรก อยู่ที่ 300 ล้านบาท โตเพิ่ม 21% QoQ โดยแบ่งสัดส่วน ยอดขายโครงการในกรุงเทพ ทั้งแนวสูงและแนวราบ ไตรมาสแรก มูลค่ากว่า 400 ล้านบาท ซึ่งมียอดโอนที่ 165 ล้านบาท สำหรับยอดขายโครงการแนวราบใน อ.บ้านฉาง จ.ระยอง จะอยู่ที่กว่า 109 ล้านบาท มียอดโอนที่ มูลค่า 135 ล้านบาท

 สำหรับแนวทางการพัฒนาโครงการของบริษัทฯในปี 2567 นี้ ยังคงประเมินตามทิศทางภาพรวมของตลาดล่วงหน้า และจะมีการรุกตลาดแนวราบมากขึ้นเป็นสัดส่วน 40% โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯที่เดิมพัฒนาแต่โครงการประเภทคอนโดมิเนียม ก็จะพาทีมงานออกจาก Save Zone พัฒนาโครงการแนวราบระดับราคา 10-20 ล้านบาทมากขึ้น และขยายโซนใหม่ๆในการพัฒนามากขึ้น ขณะที่พื้นที่จ.ระยอง จะรุกการพัฒนาโครงการแนวราบ ระดับราคา 5-9 ล้านบาท และ 5-15 ล้านบาทมากขึ้น อีกทั้งมีการปรับเปลี่ยนฟังก์ชันใหม่ทั้งหมด เพื่อรองรับการอยู่อาศัยได้ทุก Gen

โดยแผนการดำเนินงานในปี 2567 ตั้งเป้าเปิดตัวใหม่ 3 โครงการ โดยเริ่มตั้งแต่ในช่วงไตรมาส 1-ไตรมาส 3/2567 เป็นต้นไป มูลค่ารวมกว่า 1,600 ล้านบาท แบ่งออกเป็น ทำเลกรุงเทพฯ 1 โครงการ และ บ้านฉาง จังหวัดระยอง จำนวน 2 โครงการ ได้แก่

1.โครงการ “GRAND VELANA POOL VILLA บ้านฉาง ระยอง” ตั้งอยู่บนพื้นที่ 1 ไร่เศษ  พัฒนาในรูปแบบของบ้านเดี่ยวริมสนามกอล์ฟ ขนาดตั้งแต่ 110-150 ตารางวา ราคาเริ่มต้นที่ 15-20 ล้านบาท จำนวน 6 ยูนิต  มูลค่าโครงการ 120 ล้านบาท โดยได้เปิดขายตั้งแต่เดือนมีนาคม 2567 ที่ผ่านมา ปัจจุบันมียอดจองแล้ว 5 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 90% ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นเจ้าของธุรกิจในพื้นที่จ.ระยอง

2.โครงการ “VELANA HYDE อู่ตะเภา-บ้านฉาง ระยอง” ตั้งอยู่บนพื้นที่ 38 ไร่ พัฒนาในรูปแบบของบ้านเดี่ยว ขนาดตั้งแต่ 52-140 ตารางวา ราคาตั้งแต่ 8-9 ล้านบาท จำนวน 128 ยูนิต มูลค่าโครงการ 800 ล้านบาท โดยได้เปิดขายในส่วนของเฟส 1 ไปเมื่อวันที่ 8-9 มิถุนายน 2567 ที่ผ่านมา ปรากฏว่าสามารถปิดการขายได้ 100% แล้ว ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นเจ้าของธุรกิจ SMEs ,ข้าราชการ และ แพทย์ เป็นต้น ซึ่งถือว่ามีกำลังซื้อศักยภาพสูง และโอกาส Reject Rate อยู่ในเปอร์เซ็นต์ที่น้อยมาก

3.โครงการ “ESTON ลาดกระบัง- สุวรรณภูมิ” ตั้งอยู่บนพื้นที่ 16 ไร่ พัฒนาในรูปแบบของทาวน์โฮม 2-3 ชั้น ขนาดตั้งแต่ 19-36 ตารางวา  ราคาเริ่มต้นที่ 3.29-5 ล้านบาทขึ้นไป  จำนวน 160 ยูนิต มูลค่าโครงการ 700 ล้านบาท  โดยจะเปิดพรีเซลในวันที่ 7-8 สิงหาคม 2567 นี้

อย่างไรก็ตามปัจจุบันบริษัทฯมีโครงการที่อยู่ระหว่างการเปิดขายรวมทั้งสิ้น 11 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 5,600 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการในพื้นที่กทม. 6 โครงการ มูลค่าประมาณ 4,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 70% และโรงการในพื้นที่อ.บ้านฉาง จ.ระยอง จำนวน 5 โครงการ มูลค่าประมาณ 1,600 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 30%

“แนวทางการพัฒนาโครงการในปีนี้ บริษัทยังคงประเมินตามทิศทางภาพรวมของตลาดล่วงหน้า แต่การดำเนินงานจะเป็นจรวดน้อย หรือบั้งไฟน้อย โดยฝ่าหลายปัจจัย อาทิ หันมาจับกลุ่มตลาดกลาง-บน มากขึ้น เนื่องจากกลุ่มนี้ยังมีดีมานด์ต่อเนื่องและยังมีกำลังซื้อได้แม้อัตราดอกเบี้ยจะขยับตัว นอกจากนี้ยังจับกลุ่มชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น อาทิ จีน ไต้หวัน รัสเซีย และเมียนมา ที่กำลังเผชิญปัญหา ความขัดแย้งและความมั่นคงภายในประเทศ ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้ยังสนใจอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยราคาอสังหาริมทรัพย์ของไทยราคาไม่แพงเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ทำให้กลุ่มชาวต่างชาติยังคงทยอยเข้ามาซื้อเพื่ออยู่อาศัย ลงทุนปล่อยเช่า และแม้แต่เข้ามาร่วมทุนพัฒนาโครงการฯ สอดรับกับ 3 โครงการใหม่ที่เตรียมเปิดในปีนี้ของ ESTAR ซึ่งในอีก 3 ปีข้างหน้า ESTAR ขอติดอันดับ 1 ใน 20 และดำเนินการโครงการแนวราบเซกเมนต์ 10-15 ล้านบาทมากขึ้น ขณะที่คอนโดฯเราก็ยังดำเนินการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง”นายไพโรจน์ กล่าว

นายไพโรจน์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ในปีนี้บริษัทฯมีแผนที่จะซื้อที่ดินใหม่เพื่อรองรับการพัฒนาในปี 2568-2569 อีก 3 แปลง แบ่งเป็นในพื้นที่กทม. 2 แปลง และบ้านฉาง จ.ระยอง 1 แปลง รวมมูลค่าประมาณ 1,200 ล้านบาท  โดยปัจจุบันในพื้นที่กทม.บริษัทฯยังมีที่ดินสะสมอยู่อีก 2 แปลง คือทำเลแยกสถานีติวานนท์ พื้นที่ 7 ไร่เศษ มีแผนจะพัฒนาในรูปแบบของคอนโดฯ ในปลายปี 2568 และทำเลเย็นอากาศ พื้นที่ประมาณ 3 ไร่เศษ ซึ่งอยู่ในระหว่างการพิจารณาว่า อาจเป็นการพัฒนาเอง หรือร่วมทุนกับพันธมิตร  คงพัฒนาเป็นบ้านระดับราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป หรืออาจจะขายให้กับนักลงทุน เพื่อพัฒนาเป็นอะพาร์ตเมนต์ปล่อยเช่าให้กับชาวต่างชาติ ซึ่งที่ดินแปลงดังกล่าวตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ ใกล้โครงการวันแบงค็อก ทั้งนี้จะสามารถสรุปได้ภายหลังจากที่โครงการวันแบงค็อกก่อสร้างแล้วเสร็จ

ส่วนที่จ.ระยอง ปัจจุบันมีที่ดินใน 3 อำเภอ รวมประมาณ 3,000 ไร่ แบ่งเป็น อ.เมือง 300 ไร่,อ.บ้านฉาง 1,800 ไร่ และอ.บ้านค่าย 600 ไร่ ปัจจุบันมีที่ดินสะสมเหลือจากการพัฒนาอีกประมาณกว่า 200 ไร่ โดยแผนอีก 5 ปี เมื่อสนามบินอู่ตะเภา ดำเนินการแล้วเสร็จ ซึ่งในไตรมาส 4/2567 นี้ ทางกองทัพเรือ จะเริ่มดำเนินการถมทรายรอบสนามบินแล้ว รวมไปถึงรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสนามบิน เปิดให้บริการ ทางบริษัทฯก็มีแผนจะนำที่ดินในอ.เมือง มาพัฒนาในรูปแบบคอนโดฯเพื่อรองรับการเติบโตของเมือง โดยปัจจุบันราคาที่ดินในจ.ระยอง มีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะทำเลใกล้สนามบินอู่ตะเภา ปัจจุบันราคาอยู่ที่ประมาณ 12 ล้านบาท/ไร่ หรือปรับขึ้นปีละประมาณ 20-30%

“แม้ว่าปัจจุบันหลายพื้นที่ในหลายจังหวัดเริ่มเป็น Sunset เล็กๆแล้ว เพราะเริ่มมีโรงงานหลายแห่งประกาศหยุดกิจการไปบ้างแล้ว แต่ในพื้นที่ระยอง กลับเริ่มเป็น SUNRISE แล้ว จากการบูมสนามบินอู่ตะเภา และรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ทำให้อุตสาหกรรมต่างๆเข้ามาลงทุนในพื้นที่จ.ระยอง อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ความต้องการบ้านระดับราคา 5-9 ล้านบาท และ 5-15 ล้านบาท มีอย่างต่อเนื่อง และสามารถทำยอดขายได้ดี ดังนั้นจึงส่งผลให้ยอดขาย ยอดโอนไตรมาส 1/2567 ของ ESTAR มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตามในปี 2567 นี้บริษัทตั้งเป้ายอดขายภาพรวมอยู่ที่กว่า 2,000 ล้านบาท เติบโต 30%  และเป้าหมายรับรู้รายได้อยู่ที่ 1,732 ล้านบาท เติบโต 47%  ซึ่งขณะนี้บริษัทมียอดรอรับรู้รายได้แล้ว สำหรับโครงการประเภทคอนโดมีเนียมทำเลใจกลางกรุงเทพ รวมมูลค่ากว่า 600 ล้านบาท ขณะเดียวกันในปีนี้จะรุกปรับยอดโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ระยองเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ 1,000 ล้านบาท จากเดิมอยู่ที่ประมาณ 400 ล้านบาท สำหรับในช่วงไตรมาส 1/2567 ที่ผ่านมา บริษัทมียอดขายแล้วประมาณ 510 ล้านบาท คิดเป็นอัตราการเติบโต 75% โดยแบ่งเป็นยอดขายจากกทม. 401 ล้านบาท และจากระยอง 109 ล้านบาท อย่างไรก็ตามภายในระยะเวลา 5 ปี (2567-2571)ตั้งเป้ารายาได้ขึ้นไปที่ 3,479 ล้านบาท