อสังหาริมทรัพย์

18 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์และภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้อง มุ่งวางโครงสร้างธุรกิจอสังหา ฯ และจัดระเบียบควบคุมการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ให้เป็นไปด้วยความถูกต้อง สุจริต โปร่งใสเพื่อประโยชน์สูงสุดต่อเศรษฐกิจ สังคม และประชาชนทุกกลุ่มในประเทศ

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และ นากยกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ตามที่มีมติคณะรัฐมนตรี(ครม.) เมื่อวันที่  9 เมษายน  2567 เรื่องการให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องศึกษาเรื่องของการขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30  ปีเป็น  99  ปี และจากมติคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 18 มิถุนายน 2567 ที่ผ่านมา สมาคมต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมหินอ่อนและหินแกรนิตไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูมิภาค รวม 18  สมาคม มีความเห็นว่า

1.จากความต้องการในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ ที่ต้องการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ ทำให้ความต้องการความมั่นคงในที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติก็ตามมาด้วย การขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี และให้การเช่าเป็นทรัพย์สิทธิ  ถือว่าเป็นระยะเวลาที่มีความมั่นคงเพียงพอ และจะทำให้การเช่าที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ เป็นไปด้วยความถูกต้อง โปร่งใส ตรวจสอบได้ ซึ่งจะเป็นการแก้ปัญหาการซื้อที่อยู่อาศัย หรือการเช่าที่อยู่อาศัยโดยไม่ถูกต้องตามกฎหมายของชาวต่างชาติได้ สำหรับข้อกังวลในเรื่องที่ชาวต่างชาติจะถือครองที่ดินทางอ้อม หรือใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมก็สามารถวางกรอบของกฎหมายที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามข้อกำหนดของผังเมือง  กำหนดเขตพื้นที่ หรือจำนวนเนื้อที่สำหรับการเช่าของชาวต่างชาติได้ ฯลฯ

สำหรับประโยชน์ของคนไทยที่จะได้รับโดยตรงจากการขยายระยะเวลาเช่า คือการที่มีที่ดินจำนวนมากทั้งในเขตใจกลางเมืองและนอกเมืองในทุกจังหวัดทั่วประเทศเป็นที่ดินของรัฐหรือหน่วยงานของรัฐ และที่ดินของภาคเอกชนที่ไม่มีความประสงค์จะจำหน่ายที่ดินออกมา สิทธิการเช่าระยะยาวจะเป็นหลักประกัน ที่จะทำให้คนไทยเองสามารถลงทุนระยะยาว ทั้งด้านการอยู่อาศัย  การลงทุนด้านเกษตรกรรม อุตสาหกรรม และประกอบธุรกิจอื่นๆ รวมถึงการใช้สัญญาเช่าเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินและเป็นมรดกตกทอดได้เช่นเดียวกัน

2.การขยายสิทธิการถือครองห้องชุดในอาคารชุดของคนต่างชาติจาก 49% ให้เป็น 75% จะเป็นการสนับสนุนให้ชาวต่างชาติที่มาลงทุน หรือมีวัตถุประสงค์จะอยู่อาศัยในประเทศไทย ได้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยถูกต้องตามกฎหมาย แก้ปัญหาในเรื่องการซื้อหรือการถือครองที่อยู่อาศัยโดยไม่ถูกต้อง ทั้งนี้เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อมหรือกระทบต่อสิทธิ์ของคนไทยในการอยู่อาศัยในอาคารชุด  ก็อาจออกระเบียบเพิ่มเติมในเรื่อง

2.1.สละสิทธิ์การโหวตของชาวต่างชาติในจำนวนที่เกินกว่า 49%

2.2.การจำกัดจำนวนที่ดินไม่เกิน 5 ไร่ สำหรับโครงการที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์เกินกว่า 49% ไม่เกิน 75% เพื่อมิให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อม

2.3.จัดเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนนิติกรรมและภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีที่สูงกว่าคนไทยในอัตราที่กำหนด โดยนำส่วนเกินจากการจัดเก็บในอัตราที่คนไทยต้องเสียเข้ากองทุนสนับสนุนการมีบ้านของประชาชนชาวไทยที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ที่ริเริ่มและจัดตั้งขึ้นเพื่อลดความเหลื่อมล้ำในระยะยาว

2.4.ระเบียบอื่นๆ ที่จะไม่กระทบถึงสิทธิและการอยู่อาศัยของคนไทย เช่น

     2.4.1.ผู้จัดการนิติบุคคล ประธานนิติบุคคล ต้องเป็นบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น                        

     2.4.2.จำนวนคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดชาวต่างขาติ ต้องไม่เกินกึ่งหนึ่งของกรรมการทั้งหมด                      

     2.4.3.รักษาสิทธิ์เสียงข้างน้อยคนไทย โดยสิทธิ์ออกเสียงของชาวต่างขาติรวมกันต้องไม่เกินเสียงข้างน้อยของคนไทยในลงคะแนนประชุม เช่นเดียวกับการรักษาสิทธิ์และเสียงผู้ถือกรรมสิทธิ์รายย่อยที่มีอยู่เดิม

     2.4.4.  ฯลฯ

2.5.พื้นที่ที่จะอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอาคารชุดได้เกินกว่า 49% แต่ไม่เกิน 75% มิได้อนุญาตให้ถือครองเป็นการทั่วไปในทุกพื้นที่ แต่ควรจัดทำประกาศกระทรวงเป็นครั้งคราวไป โดยในเบื้องต้นอาจกำหนดเพียง 3 พื้นที่คือกรุงเทพมหานคร ภูเก็ต และเมืองพัทยา

ทั้งนี้ได้เคยมีการแก้ไขเพิ่มเติม พระราชบัญญัติอาคารชุดในปี 2542 ที่ให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ถึง 100% มีกำหนดเวลา 5 ปี เพื่อแก้ไขวิกฤตการณ์เศรษฐกิจในช่วงเวลาดังกล่าว พร้อมทั้งมีกฎหมายลำดับรองที่มีการควบคุมป้องกันไม่ให้กระทบสิทธิ์ของคนไทยในการอยู่อาศัยในอาคารชุด และในช่วง 5 ปีที่ให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้ถึง 100% ในอาคารชุดก็มิได้มีผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อ หรืออยู่อาศัยในอาคารชุดของคนไทยแต่อย่างใด

โดย 18 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้อง มีความเห็นว่าการแก้ไขกฎหมายทั้ง 2 ฉบับ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจ กระตุ้นการลงทุน และจะเป็นการวางโครงสร้างการใช้ประโยชน์ที่ดิน โครงสร้างการอยู่อาศัยของประเทศ  ให้สอดคล้องกับบริบทของเศรษฐกิจและสังคมโลก ที่มีการเปลี่ยนแปลงไป และจะมีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศในระยะยาวต่อไป