อสังหาริมทรัพย์

เมืองไทยประกันชีวิต เผยแผน 3-5 ปี เล็งลงทุนอสังหาฯรูปแบบอาคารสำนักงานหรือมิกซ์ยูส ย่าน CBD ภายใต้กฎคปภ.ต่อเนื่อง ล่าสุดเปิดตัว “66 Tower” The Living Workplace Solution อาคารสำนักงาน เกรดเอ สูง 28 ชั้น ย่านสุขุมวิท มูลค่าลงทุนกว่า 3,000 ล้านบาท อย่างเป็นทางการ ระบุหลังปล่อยเช่าเกือบ 3 ปี มีลูกค้าแล้ว 60% พบเป็นลูกค้าต่างชาติถึงกว่า 50% มั่นใจปล่อยเช่าเต็มพื้นที่ภายในปี 69 ด้านซีบีอาร์อี แย้มอีก 3 ปีข้างหน้าจะมีอาคารสำนักงานเข้ามาในตลาดอีก 19 อาคาร พื้นที่กว่า 830,836 ตารางเมตร จับตาเทรนด์ ESG นำนวัตกรรม-เทคโนโลยีขั้นสูงเข้าใช้มาแรง

นายสาระ ล่ำซำ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เมืองไทยประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) หรือ MTL เปิดเผยว่า ที่ผ่านมานอกเหนือจากการดำเนินธุรกิจด้านประกันชีวิตมาประมาณ 73 ปีแล้ว ที่ผ่านมายังได้นำเม็ดเงินไปลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเพิ่มรายได้ให้กับธุรกิจ โดยการลงทุนจะอยู่ภายใต้กฎหมายที่สำนักงานคณะกรรมการกำกับและส่งเสริมการประกอบธุรกิจประกันภัย (คปภ.) กำหนดให้ลงทุนด้านธุรกิจอสังหาฯได้ไม่เกิน 5% หรือประมาณ 30,000 ล้านบาท ของมูลค่าสินทรัพย์ลงทุนทั้งหมด (ปัจจุบันมีอยู่ประมาณ 600,000 กว่าล้านบาท) โดยแต่ละโครงการจะมีมูลค่าการลงทุนที่มากกว่า 500 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งที่ผ่านมามีพัฒนา 2 รูปแบบ คือ

1.การลงทุนโดยตรง ซึ่งที่ผ่านมามีการลงทุนพัฒนาอาคารสำนักงาน จำนวน 2 โครงการ คือ อาคารเมืองไทยภัทร คอมเพล็กซ์

2.การลงทุนผ่านตลาดทุน หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) ซึ่งปัจจุบันมีลงทุนไปแล้วมากกว่า 15 กองทุน กระจายในทุกเซกเตอร์ที่หลากหลาย คิดเป็นสัดส่วนการลงทุนทั้งประมาณประมาณ 3%

“การลงทุนในธุรกิจอสังหาฯก็เหมือนกับการลงทุนในระยะยาวเหมือนธุรกิจประกันชีวิต ซึ่งจะเห็นได้ว่าในหลายๆประเทศ บริษัทที่ดำเนินธุรกิจประกันชีวิตก็สามารถลงทุนในธุรกิจอสังหาฯได้ เพราะมีแลนด์แบงก์สะสมกันเป็นจำนวนมาก ในส่วนของเมืองไทยฯเองก็มีมูลค่าสินเทรัพย์ประมาณกว่า 600,000 ล้านบาท”นายสาระ กล่าว

นายสาระ กล่าวเพิ่มเติมว่า แนวทางการลงทุนในธุรกิจอสังหาฯของบริษัทฯ ก็สนใจที่จะลงทุนอย่างต่อเนื่อง แต่ทั้งนี้ต้องมีการตัดสินใจอย่างรอบคอบ  เพื่อตอบโจทย์ความยั่งยืนและการลงทุนได้ในระยะยาว แต่ธุรกิจโรงแรมจะไม่สามารถดำเนินการได้ เพราะผิดกฎตามที่คปภ.กำหนด โดยภายในระยะเวลา 3-5 ปี อาจจะมีการลงทุนทั้งในรูปแบบของอาคารสำนักงาน หรือโครงการมิกซ์ยูส โดยอาจจะเป็นการลงทุนเองหรือร่วมทุนกับพันธมิตร ซึ่งบริษัทฯมั่นใจว่ามีความสามารถในการดำเนินการ โดยเน้นทำเลย่านใจกลางเมือง (CBD) ขณะนี้อยู่ในระหว่างการศึกษาข้อมูล และมองหาที่ดิน ว่าจะพัฒนาในทำเลไหน และทำเลที่สนใจมีความพร้อมเพียงใด แต่การลงทุนแต่ละโครงการก็จะต้องมีการนำเสนอแผนให้คปภ.พิจารณาตามกฎหมายเสียก่อน ซึ่งขณะนี้ยังไม่สามารถเปิดเผยข้อมูลได้

ล่าสุด วันนี้ (2 ก.ค. 67)ได้ทำพิธีเปิดตัวอาคาร “66 Tower” The Living Workplace Solution อย่างเป็นทางการ ซึ่งถือเป็นโครงการอาคารสำนักงานให้เช่าเกรดเอ โครงการที่ 2 ของบริษัทฯ ตั้งอยู่ใกล้ซอยสุขุมวิท 66 ภายใต้คอนเซปต์ “Human Centric Living Workplace”มุ่งเน้นออกแบบพื้นที่โดยเน้นผู้ใช้งานอาคารเป็นศูนย์กลาง บนเนื้อที่ 4-2-32  ไร่ สูง 28 ชั้น พื้นที่เช่าทั้งหมดประมาณ 30,000 ตารางเมตร ใช้งบประมาณในการลงทุนกว่า 3,000 ล้านบาท โครงการได้ก่อสร้างแล้วเสร็จและเริ่มเปิดให้บริการเต็มรูปแบบตั้งแต่เดือนตุลาคม ในปี 2564 ที่ผ่านมา โดยมีบริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด หรือ CBRE เป็นตัวแทนในการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานหลักของโครงการ ปัจจุบันมีอัตราการปล่อยเช่า (Occupancy Rate) อยู่ที่ระดับ 60% โดยราคาเช่าเมื่อปี 2564 เริ่มต้นที่ 550-650 บาท/ตารางเมตร/เดือน แต่ปัจจุบันราคาเช่าเริ่มต้นปรับขึ้นมาที่ 750 บาท/ตารางเมตร/เดือน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับขนาดของพื้นที่และดีลที่ทำสัญญาเช่า โดยมีหลากหลายธุรกิจ อาทิ เฮลท์แคร์, โรงงานอุตสาหกรรม,สถาบันการเงิน,ไอที,เมดิคัลและ เคมีคัล เป็นต้น ซึ่งจำนวนผู้เช่าทั้งหมด เป็นผู้เช่าจากบริษัทต่างชาติสัดส่วนเกิน 50%  และอาคารดังกล่าวทางเมืองไทย ได้นำพื้นที่ ชั้น 28 เป็นสำนักงานด้วยอีกส่วนหนึ่ง และชั้น 4 ยังเปิดพื้นที่เป็นโคเวิร์คกิ้ง-สเปซ ซึ่งเป็นการร่วมกับ Regus พื้นที่ประมาณ 1,100 ตารางเมตร

“ในโครงการยังเน้นความสำคัญของความสะดวกสบายในโครงการเพื่อให้การดำเนินธุรกิจของผู้เช่าเป็นไปอย่างราบรื่นที่สุด ได้แก่ การออกแบบพื้นที่เช่าในรูปแบบ Column Free Design  หรือพื้นที่เช่าแบบเปิดโล่งไม่มีเสากั้นกลางระหว่างพื้นที่ ทำให้ใช้พื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดเกือบเต็ม 100% เพื่อรองรับการปรับเปลี่ยนรูปแบบการใช้งาน และรองรับการเติบโตของธุรกิจของผู้เช่า มีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางเมื่อเทียบกับขนาดพื้นที่ที่มากกว่าอาคารสำนักงานทั่วไป  เช่น จำนวนห้องน้ำ จำนวนลิฟท์โดยสาร เป็นต้น เพื่อให้ผู้เช่าได้รับความสะดวก รวดเร็ว ลดความแออัดในการใช้สอยพื้นที่ส่วนกลาง โครงการมีพื้นที่ Co-Working Space และห้องประชุมให้เช่าไว้อำนวยความสะดวก ภายในอาคารยังได้นำเทคโนโลยีและนวัตกรรมที่ให้ความสำคัญด้านความปลอดภัย การจัดการพลังงาน และระบบการควบคุมคุณภาพอากาศภายในอาคารทั้งการกรองฝุ่น PM 2.5 และการฆ่าเชื้อโรคด้วยเทคโนโลยี UVGI (Ultraviolet Germicidal Irradiation) ในระบบปรับอากาศ มาตรฐานเดียวกันกับที่ใช้ในโรงพยาบาลชั้นนำ และสนามบิน มาใช้อีกด้วย” นายสาระ กล่าว

ทั้งนี้เมื่อตอนซื้อที่ดินแปลงดังกล่าว ก็ได้มีการปรึกษา CBRE ก่อนที่จะมีการพัฒนา ซึ่งพบว่าทำเลนี้ผู้เช่ามีความต้องการที่หลากหลาย โดยเฉพาะเรื่อง Environmental (สิ่งแวดล้อม) Social (สังคม) และ Governance (ธรรมาภิบาล) หรือ ESG อย่างต่อเนื่อง และแม้ว่าหลังเกิดวิกฤติโควิด-19 อัตราการใช้พื้นที่จะน้อยลง และอัตราการว่างเหลือมาก แต่ก็ยังมีโอกาสเพราะว่าสัดส่วน 60% ยังมีอาคารสำนักงานที่มีอายุมากกว่า 25 ปี และผู้เช่าหลายรายก็มองหาพื้นที่เช่าใหม่ๆในย่าน CBD อย่างต่อเนื่อง โดยหลังจากวิกฤติโควิด-19 อัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเริ่มกลับมาโตแบบก้าวกระโดด คาดว่าถึงปลายปี 2567 นี้ จะมีอัตราการปล่อยเช่าอยู่ที่ 70% และปี 2568 เพิ่มไปที่ 80-90% และปล่อยเช่าได้หมดภายในปี 2569”นายสาระ กล่าว

นายสาระ กล่าวเพิ่มเติมว่า โครงการดังกล่าวบริษัทฯต้องการพัฒนาให้เป็น อาคารเขียว (Green building) ส่วนการการันตีผลตอบแทนการลงทุนนั้นยังไม่สามารถตอบได้ แต่ก็ต้องการผลตอบแทนที่สูงสุด โดย 3 ปีที่ผ่านมาก็คือความท้าทาย ซึ่ง Dynamic ของการแข่งขันนั้นมองว่าไม่ใช่ที่ราคา แต่ขึ้นอยู่กับการบริการที่มอบให้กับผู้เช่า และสิ่งที่ท้าทายคือ จะต้องดำเนินการอย่างไรเพื่อให้แข่งขันได้

“โดย 66 Tower มีจุดเด่นที่หลากหลาย ทั้งด้านการออกแบบสถาปัตยกรรมที่เน้นความทันสมัยควบคู่ไปกับความยั่งยืนเพื่อตอบโจทย์การใช้พื้นที่ของผู้เช่า โดยโครงการเลือกใช้วัสดุที่มีความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและจัดให้มีพื้นที่สีเขียวในโครงการ สถานที่ตั้งซึ่งอยู่บนทำเลถนนสุขุมวิท ใกล้ซอยสุขุมวิท 66 ทำเลศักยภาพง่ายต่อการเชื่อมต่อย่านธุรกิจเศรษฐกิจชั้นใน  (CBD: Central Business District) โซนธุรกิจอุตสาหกรรม รวมถึงพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC: Eastern Economic Corridor) อีกทั้งสะดวกต่อการเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชน ไม่ว่าจะเป็น รถไฟฟ้าที่มีการสร้างสะพานเชื่อมโดยตรงกับรถไฟฟ้าบีทีเอส (BTS) สถานีอุดมสุข เข้ามายังตัวตึก รถโดยสารประจำทาง รวมถึงยังใกล้จุดขึ้น-ลงทางด่วน ทั้ง 3 สาย (ทางด่วนเฉลิมมหานคร ทางด่วนฉลองรัช และทางด่วนบูรพาวิถี) และสามารถเดินทางไปยังท่าอากาศยานสุวรรณภูมิได้อย่างรวดเร็ว” นายสาระ กล่าว

นอกจากนี้  66 Tower  ได้รับการยอมรับอย่างสูงในวงการอสังหาริมทรัพย์ การันตีด้วยรางวัลต่างๆ ที่ได้รับอย่างต่อเนื่องตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ จนถึงปัจจุบัน ประกอบด้วย รางวัล “Award Winner Office Development Thailand” และ “Best Office Architecture Thailand” จากงาน  Asia Pacific Property Awards ซึ่งสะท้อนถึงความเป็นเลิศในด้านการพัฒนาและการออกแบบอาคารสำนักงาน  ในปี 2562-2563  ได้รับการรับรองมาตฐานสากลเป็นอาคารสีเขียว “LEED Green Building Certification with Gold standard” ที่เป็นการยืนยันถึงความมุ่งมั่นในด้านความยั่งยืนและการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม ในปี 2564  รางวัล  “BSA Building Safety Awards 2022” ระดับ Gold” โดยสมาคมผู้ตรวจสอบอาคาร จากโครงการประกวดอาคารโดดเด่นด้านความปลอดภัย ในปี 2565 และได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารด้านเทคโนโลยี “WiredScore” ระดับ GOLD เป็นกลุ่มแรกของประเทศไทย เพื่อยืนยันความเป็นเลิศด้านการเชื่อมโยงดิจิทัลทั่วโลกที่ได้รับการยอมรับในระดับสากล วัดจากความสามารถในการเชื่อมต่อ (Connectivity) โครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure) ความพร้อม (Readiness) และ นวัตกรรม (Innovation) ซึ่งได้รับในปี 2566

“เราเข้าใจพฤติกรรมที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้ใช้พื้นที่สำนักงาน ภายหลังจากสถานการณ์โควิด-19 ทั้งในแง่ของการปรับเปลี่ยนรูปแบบการทำงานแบบ hybrid-workplace และการนำเทคโนโลยีต่าง ๆ มาช่วยในการทำงาน  และหาแนวทางในการประยุกต์ใช้ระบบบริหารอาคารให้มีประสิทธิภาพสูงสุด รวมทั้งยังปรับเงื่อนไขการให้บริการต่างๆ ให้มีความยืดหยุ่นเพื่อสอดคล้องกับความต้องการของผู้เช่ามากขึ้น  ดังนั้น 66 Tower ถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสะดวกต่อการเข้าถึงในเมืองและออกนอกเมืองได้สะดวก เหมาะกับทุกขนาดธุรกิจ ตั้งแต่ Start Up ไปจนถึงธุรกิจขนาดใหญ่ ที่ต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานที่มีคุณภาพและใส่ใจในการออกแบบเพราะเราคำนึงถึงผู้ใช้งานอาคารเป็นหลัก”นายสาระ กล่าว

นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯเริ่มมีความคึกคักในปีที่ผ่านมา และในอีก 3 ปีข้างหน้าจะมีพื้นที่สำนักงานให้เช่าในตลาดเพิ่มขึ้นอีกมากกว่า 830,836 ตารางเมตร หรือ จำนวน 19 อาคาร โดยมี 16 อาคาร ที่เน้นในเรื่อง ESG ซึ่งการที่อาคาร “66 Tower” เน้นเรื่อง ESG มาตั้งแต่แรก ถือว่าเป็นการตัดสินใจที่ถูกต้อง และเป็นโอกาสของผู้เช่าในการเลือกสำนักงานที่ตอบโจทย์ความต้องการ อีกทั้งจะทำให้ผู้เช่าได้เปรียบเป็นอย่างมากในการต่อรองหาเงื่อนไขการเช่าที่ดี อย่างไรก็ตาม อาคารสำนักงานยุคใหม่ที่ได้มาตรฐานระดับสากล คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 94% ของอาคารสำนักงานใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้น มีเป้าหมายที่จะพัฒนาเพื่อให้เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่คำนึงถึงการรักษาสิ่งแวดล้อมอย่างยั่งยืน รวมถึงมุ่งเน้นสุขภาวะที่ดีของผู้เช่าพื้นที่สำนักงานและผู้ใช้อาคารเป็นสำคัญ ซึ่งจะเป็นการเพิ่มแรงกระตุ้นไปยังอาคารสำนักงานเก่าที่มีอายุมากกว่า 25 ปี ซึ่งมีอยู่มากกว่า 60% หากอาคารเดิมที่ได้รับการดูแลอย่างดีผ่านการซ่อมแซมปรับปรุงใหม่ให้รองรับกับมาตรฐานสากลจะสามารถรักษาจำนวนผู้เช่าบางส่วนไว้ได้ ทั้งนี้ยังเห็นว่าในช่วงปลายปีที่ผ่านมามีความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้น ซึ่งคาดว่า เทรนด์น่าจะดำเนินต่อไปอีกในปีนี้

“ในส่วนของเทรนด์ที่ต้องจับตามองของตลาดอาคารสำนักงานยุคใหม่ คือการให้ความสำคัญกับนวัตกรรมที่ส่งเสริมคุณภาพชีวิตและประสิทธิภาพในการทำงานของพนักงาน และให้ความสำคัญกับความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อมและนำเทคโนโลยีขั้นสูงเข้ามาใช้ เราจะเห็นได้ว่า บริษัททั้งไทยและต่างชาติจะยึดหลัก ESG และข้อกำหนดของสำนักงานเพื่อความยั่งยืนมากขึ้น ทั้งให้ความสำคัญและมีแนวโน้มผลักดันแนวคิดการดำเนินธุรกิจเพื่อการพัฒนาองค์กรอย่างยั่งยืน หรือ ESG ด้วยการเลือกอาคารสำนักงานที่ได้รับการรับรองมาตรฐานระดับสากล สำหรับโครงการ 66 Tower มีการออกแบบพื้นที่สำนักงานตามมาตรฐานอาคารสำนักงานระดับเกรดเอ ซึ่งไม่เพียงแต่ได้รับการรับรองมาตฐานสากลเป็นอาคารสีเขียวที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม หรือ LEED ระดับ Gold แต่ยังได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารด้านเทคโนโลยี หรือ WiredScore ระดับ GOLD อีกด้วย ซึ่งเป็นคุณลักษณะที่สำคัญอีกประการหนึ่งของอาคารสำนักงาน” นางสาวรุ่งรัตน์ กล่าวในที่สุด