อสังหาริมทรัพย์

“โสภณ พรโชคชัย”ร่อนหนังสือถึง นายกฯ“เศรษฐา ทวีสิน”-รมว.มหาดไทย-หน่วยงานภาครัฐ ค้านให้สิทธิต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี  แนะคงไว้เพียง 30-50 ปีสามารถต่อการเช่าได้ตามราคาตลาดใหม่ และถือครองห้องชุดไม่เกิน 49% ระบุหลายประเทศเริ่มไม่ให้ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัย เหตุไม่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่จะสร้างปัญหาภายในประเทศมากกว่า แนะ 2 มาตรการที่รัฐควรกำหนดเพิ่มเติม ทั้งสกัดกลุ่มต่างชาติสีเทา-ดำ ลดปัญหาระยะยาว

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย(Agency for Real Estate Affairs) ได้ส่งจดหมายถึง นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี ,นายอนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ,นายณัฐพงษ์ สุปริยศิลป์ ประธานคณะกรรมาธิการการเงิน การคลังฯ สภาผู้แทนราษฎร,นายพูนศักดิ์  จันทร์จำปี ประธานคณะกรรมาธิการการที่ดินฯ สภาผู้แทนราษฎร ,นายสิทธิพล  วิบูลย์ธนากุล ประธานคณะกรรมาธิการการพัฒนาเศรษฐกิจ สภาผู้แทนราษฎร และ นายพรพจน์ เพ็ญพาส อธิบดีกรมที่ดิน ในประเด็นเรื่อง ข้อมูลเปรียบเทียบนานาชาติที่แสดงว่าไม่มีชาติใดให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีหรือให้ซื้อห้องชุด 75%

โดยมีใจความในจดหมายร้องเรียนว่า ตามที่มีคณะบุคคลเสนอให้รัฐบาลออกมาตรการให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปี ซื้อห้องชุดได้ 75% กระผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล นายกสมาคมผู้ซื้อบ้าน และประธานก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ขอเสนอข้อมูลเปรียบเทียบนานาชาติที่แสดงว่าไม่มีชาติใดให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีและซื้อห้องชุด 75% รัฐบาลไม่พึงออกมาตรการดังกล่าว โดยมีรายละเอียด ดังนี้:

เรื่องต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี

-25 ปี: ฟิลิปปินส์ แต่ต่ออายุไปได้ โดยทุกครั้งที่มีการต่อก็ต้องคิดค่าเช่าใหม่ เพราะการคิดค่าเช่าเป็นเวลานานครั้งเดียว (เช่น 99 ปีที่ไทยกำลังคิดจะทำ) จะทำให้ผู้ให้เช่าเสียเปรียบมาก <1>

-30 ปี อินโดนีเซีย โดยกรณีบาหลีที่ต่างชาตินิยมไปเที่ยวมากที่สุดก็จำกัดแค่ 30 ปี <2>

- 30 ปี มาเลเซีย ในทางปฏิบัติจริง (ยืนยันโดยนาย Mani Usilapan อดีตอธิบดีกรมประเมินค่าทรัพย์สิน กระทรวงการคลัง) แม้กฎหมาย Common Law จะให้เช่าได้ถึง 99 หรือ 999 ปีก็ตาม

- 30 ปี สปป.ลาว แม้จะต่ออายุได้ แต่ต้องประเมินใหม่ ไม่ใช่เช่ารวดเดียว 99 ปี <3>

- 40-70 ปี จีน (แต่กรณี 70 ปีคงมีเพียงบางโครงการเท่านั้น) โดยรัฐบาลเป็นผู้ให้เช่า ไม่ใช่เอกชนเพราะที่ดินทั้งหมดเป็นของรัฐ <4>

- 50 ปี กัมพูชา โดยมีส่วนที่เกี่ยวข้องเพียงแห่งเดียวเป็นผู้ให้เช่า ไม่ใช่ปล่อยให้เอกชนหรือหน่วยราชการต่างๆ ต่างคนต่างปล่อยให้เช่ากันเองเช่นในประเทศไทย <5>

- 50 ปี เวียดนาม มีเพียงบางกรณี เช่น ในนิคมอุตสาหกรรมที่ถึง 70 ปี <6>

- 50-100 ปี อังกฤษ เป็นการเช่าที่ดินทั่วไป ซึ่งก็คงไม่ค่อยมีชาวต่างชาติไปเช่า <7> ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ก็มักเช่ากัน 5-20 ปีเท่านั้น <8> ส่วนพื้นที่เกษตรก็มักเช่ากันไม่เกิน 7 ปี <9>

- 99 ปี สิงคโปร์ แต่เป็นการเช่าเป็นแปลงขนาดเล็ก โดยรัฐบาล และสิงคโปร์ก็ไม่มีที่ดินให้ต่างชาติได้เช่าอยู่แล้ว <10>

แม้ในบางประเทศการให้เช่าที่ดินระยะยาวจะสามารถต่อสัญญาเช่าได้ แต่ต้องคิดค่าเช่าตลาดใหม่ ไม่ใช่คิดค่าเช่าครั้งเดียวในระยะ 99 ปี และประเทศต่างๆ ก็มักมีหน่วยราชการที่รับผิดชอบโดยตรงให้ต่างชาติเช่า ไม่ใช่ปล่อยให้ส่วนราชการปล่อยเช่ากันเอง

ดังนั้นรัฐบาลจึงไม่ควรรับข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงจากผู้ที่หวังให้เช่าที่ดินแก่คนต่างชาติถึง 99 ปี คงไว้เพียง 30-50 ปีแล้วสามารถต่อการเช่าได้ตามราคาตลาดใหม่ได้ก็เพียงพอ

เรื่องการให้ซื้อห้องชุดได้ 75%

30% ของห้องชุดทั้งโครงการในกรณีประเทศเวียดนาม <11>

40% ของห้องชุดทั้งโครงการในกรณีประเทศฟิลิปปินส์ <12>

49% ของห้องชุดทั้งโครงการในกรณีประเทศอินโดนีเซีย <13>

นอกจากนี้ในหลายประเทศ เช่น จีน ก็อนุญาตให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ แต่ต้องอยู่หรือทำงานในประเทศจีนเป็นเวลา 1-2 ปี และห้ามซื้อเพื่อการเก็งกำไร <14>

ดังนั้นรัฐบาลจึงไม่ควรปล่อยให้ต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดได้เกิน 49% ดังเดิม การให้ต่างชาติถือครองได้ถึง 75% พวกต่างชาติอาจพาคนชาติเดียวกันมาซื้อจนครบ 75% แต่อีก 25% หลีกเลี่ยงไม่เปิดขายให้คนไทยก็ทำได้

ข้อกำหนดพิเศษ

1.ในประเทศตะวันตกไม่ได้กำหนดราคาขั้นต่ำที่ต่างชาติจะซื้อที่อยู่อาศัยได้ เพราะราคาที่อยู่อาศัยของประเทศเหล่านั้นมีราคาสูงอยู่แล้ว แต่ในประเทศที่ราคาที่อยู่อาศัยถูกกว่าประเทศตะวันตก มีข้อกำหนดเรื่องราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อได้ เช่น อินโดนีเซียกำหนดไว้ประมาณ 10 ล้านบาท <15> มาเลเซียกำหนดไว้ประมาณ 15 ล้านบาท <16>

2.ออสเตรเลีย กำหนดให้ซื้อเฉพาะที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง ที่อยู่อาศัยมือสองห้ามซื้อ <17>

3.การกำหนดเสียภาษีซื้อ (Stamp Duty) โดยภาคพื้นยุโรปกำหนดไว้ 10-20% ฮ่องกงกำหนดไว้ 30% สิงคโปร์กำหนดไว้ 60% <18> เพื่อนำเงินภาษีมาพัฒนาประเทศ

สิ่งที่รัฐบาลพึงพิจารณาเป็นพิเศษก็คือในปัจจุบันหลายประเทศเริ่มห้ามต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น นิวซีแลนด์ <19> แคนาดา <20> และในยุโรป <21> เพราะเห็นว่าไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่จะสร้างปัญหาภายในประเทศมากกว่า

ข้อเสนอแนะ

กระผมขอย้ำข้อเสนอที่กระผมเคยนำเสนอเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์โดยการเก็บภาษี ซึ่งจะทำให้  ประเทศมีรายได้นับแสนล้านบาทต่อปี โดยเก็บภาษีกับคนต่างชาติ เช่นเดียวกันที่คนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศ เช่น

1.เก็บภาษีซื้อ 10%

2.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด 1% ตามราคาตลาด (1-3% ในสหรัฐอเมริกา)

3.เก็บภาษีกำไรจากการขายต่อประมาณ 20% ของราคาตลาด (เช่นในสหรัฐอเมริกา)

4.เก็บภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก (20-50% ในต่างประเทศ)

รัฐบาลยังควรกำหนดมาตรการเพิ่มเติม เช่น

1.การกำหนดราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อ เช่น กำหนดไว้ในราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อจะได้ไม่มาแย่งคนไทยโดยเฉพาะประชาชนผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางซื้อ

2.กำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย จะขายต่อได้ก็ต่อเมื่อผ่านไปเกิน 3 ปีแล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกำไร

3.การกำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถกู้เงินซื้อบ้านจากสถาบันการเงินในไทยได้เพื่อให้ต่างชาติสะดวกในการซื้อมากขึ้น แต่อนุญาตให้กู้ได้ไม่เกิน 50% ของราคาตลาดเพื่อกระตุ้นการเงินในประเทศและป้องกันผลประโยชน์ของสถาบันการเงินและผู้ถือหุ้นที่ปล่อยกู้

สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายก่อนหน้านี้ เช่น การใช้บริษัทนอมินีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ การปล่อยเช่าโดยมิชอบ เช่น ให้เช่า 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี หรือการที่ห้องชุดบางโครงการที่ซื้อขายเกินกว่า 49% ไปก่อนหน้านี้ โดยรัฐบาลอาจนิรโทษกรรมโดยให้เสียภาษีให้ถูกต้องตามข้างต้น นำความโปร่งใสกลับคืนมา ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลควรดำเนินการตรวจสอบและปราบปรามการกระทำผิดกฎหมายอย่างเด็ดขาด หาไม่จะมีชาวต่างชาติสีเทาหรือสีดำเข้ามาเป็นจำนวนมาก และจะเป็นปัญหาใหญ่แก่ประเทศชาติในระยะยาว