อสังหาริมทรัพย์

พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคฯรับภาพรวมตลาดอสังหาฯยังไม่ฟื้นตัว-แบงก์เข้มปล่อยสินเชื่อ  หมดกังวลเรื่องการแข่งขัน ผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลงในรอบ 5 ปี เผยตั้งแต่ไตรมาส 2 ยอด Reject บ้านต่ำ 3 ล้านบาทพุ่งสูง 70% และเริ่มลามถึงราคา 7-20 ล้านบาท  ส่งผลปรับแผนเลื่อนเปิดตัว 6 โครงการใหม่ มูลค่ากว่า 5,000 ล้านบาท ไปปี 68  แนะธปท.ยกเลิกมาตรการ LTV ไปก่อน 2 ปี หรือยกเว้นบ้านหลังที่ 1-2 หันเข้มหลังที่ 3 -เน้นปรับลดดอกเบี้ยเพิ่มกำลังซื้อแทน โดยไม่ต้องใช้เงินเลยสักบาท ส่วนโครงการหนึ่งเดียวปีนี้“เพอร์เฟค เพลส ราชพฤกษ์ - รัตนาธิเบศร์”คาดทั้งปีกวาดยอดขายได้ 400 ล้านบาท ยืนเป้ารวมทั้งปีตามแผน 13,000 ล้านบาท แม้ครึ่งปีแรกยอดขายต่ำเป้า ด้านยอดโอนคาดแตะ 11,000 ล้านบาท

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด(มหาชน)หรือ PF เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาในปี 2567 ว่า ไม่มีความกังวลในเรื่องการแข่งขัน เพราะผู้ประกอบการมีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลงในรอบ 5 ปี โดยเฉพาะระดับราคา 3 ล้านบาทลงมา ในขณะที่กลุ่มลูกค้าระดับราคา 5 ล้านบาทลงมา กำลังซื้อเริ่มอ่อนแอลง เนื่องจากสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น และพบว่าตั้งแต่ไตรมาส 2/2567 ยอด Reject โดยรวม ของผู้ประกอบการทุกรายสูงมากขึ้นผิดปกติ โดยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงมา มียอด Reject สูงถึง 70% จากเดิมมีเพียง 50% ขณะที่บ้านระดับราคา 3-7 ล้านบาท มียอด Reject สูง 50% จากเดิมมีเพียง 25% และปัจจุบันเริ่มลุกลามไปถึงกลุ่มระดับราคา 7-20 ล้านบาท ที่ปัจจุบันยอด Reject พุ่งขึ้นมาที่ 10% แล้ว

ซึ่งจากภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวดี ส่งผลให้บริษัทฯต้องปรับแผนการลงทุนในปี 2567 ใหม่ จากเดิมที่มี แผนจะเปิดตัวใหม่ทั้งหมด 7 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 7,700 ล้านบาท แต่สามารถเปิดตัวได้เพียงโครงการเดียว คือ “เพอร์เฟค เพลส ราชพฤกษ์ - รัตนาธิเบศร์” ส่วนอีก 6 โครงการที่เหลือ รวมมูลค่ากว่า 5,000 ล้านบาท ต้องเลื่อนไปเปิดตัวในปี 2568 แทน และโครงการที่จะเปิดตัวในปี 2568 ก็ต้องเลื่อนไปเปิดตัวในปี 2569 เช่นเดียวกัน ขณะเดียวกันจะเน้นขายโครงการที่เปิดตัวแล้ว ซึ่งปัจจุบันมีอยู่ประมาณ 50 โครงการ มูลค่าเฉลี่ยโครงการละ 1,500 ล้านบาท  โดยมองว่าผู้ประกอบการอสังหาฯเป็นเช่นนี้แทบทุกราย เป็นการสะท้อนภาพรวมตลาดว่ายังชะลอตัว เพราะว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ต้องใช้เม็ดเงินในการลงทุนค่อนข้างสูง ดังนั้นการบริหารกระแสเงินสดถือว่าเป็นเรื่องสำคัญมาก และการกระตุ้นภาพรวมเศรษฐกิจก็ต้องใช้เม็ดเงินที่มหาศาล

“อยากให้ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ระงับการยกเลิกบังคับใช้มาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV)ออกไปก่อนประมาณ 2 ปี ก็ไม่ต้องใช้เงินเลยซักบาท หรือควรยกเลิกบ้านหลังที่ 1-2 แต่หันไปเข้มงวดบ้านหลังที่ 3 แทน ซึ่งมองว่าธปท.กลัวจะเกิดการเก็งกำไร ที่ในปัจจุบันนั้นไม่มีแล้ว จึงอยากให้ไปเน้นเรื่องการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อเพิ่มอำนาจในการซื้อแทน โดยไม่ต้องใช้เงินเลยสักบาท เชื่อว่าในเดือนกันยายนนี้ ธนาคารกลางสหรัฐ (Federal Reserve System : Fed)จะประกาศปรับลดอัตรดอกเบี้ย 0.25% ครั้งแรกในรอบ 5 ปี ซึ่งธนาคารไทยก็น่าจะมีการปรับลดด้วยเช่นกัน ซึ่งถือว่าเป็นเรื่องที่ดี เพราะทุก 1% ของดอกเบี้ยที่ลดลง จะเพิ่มอำนาจในการผ่อนบ้านของผู้ซื้อได้ 11% ดังนั้นถ้าลดดอกเบี้ย 0.25% จะเพิ่มอำนาจซื้อได้ประมาณ 3% ถ้าหากธปท.ยังไม่ทำอะไรเลย ก็อยากให้รัฐบาลเข้าไปคุย”นายวงศกรณ์ กล่าว

นายวงศกรณ์ กล่าวถึงความคืบหน้าโครงการ“เพอร์เฟค เพลส ราชพฤกษ์ - รัตนาธิเบศร์”ซึ่งตั้งอยู่บนพื้นที่ 45 ไร่ ขนาดที่ดิน 52-135 ตารางวา พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 221-340 ตารางเมตร(ตร.ม.) ราคา 10-18 ล้านบาทจำนวนเพียง 163 ยูนิต มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท ซึ่งเปิดขายอย่างไม่เป็นทางการตั้งแต่เดือนมีนาคม 2567 ที่ผ่านมา ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 120 ล้านบาท ซึ่งทำเลดังกล่าวถือเป็นทำเลที่บริษัทฯมีฐานลูกค้าเก่ากว่า 11,000 ครอบครัว โดยปัจจุบันโครงการพร้อมเปิดให้ชมบ้านตัวอย่าง พร้อมกับจะมีบ้านสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ในเดือนสิงหาคมนี้ โดยมั่นใจว่าโครงการดังกล่าวจะได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า ซึ่งจากการสำรวจพบว่า 3 ปัจจัยแรกที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านคือ 1.ราคา สัดส่วน 44%  2.ทำเล สัดส่วน 26%  และ3.ฟังก์ชัน สัดส่วน 15% และส่วนใหญ่เป็นลูกค้าที่อยู่ในพื้นที่ดังกล่าวอยู่แล้ว และหมดภาระบ้านหลังเดิมแล้ว เชื่อว่าทั้งปีนี้จะสามารถทำยอดขายได้ประมาณ 400 ล้านบาท

ที่ผ่านมาแบรนด์ “เพอร์เฟค เพลส”สามารถทำยอดขายรวมได้ถึง 50-60% จากทุกแบรนด์ที่มี หรือคิดเป็นประมาณ 30-35% ของทุกปี ดังนั้นทำให้บริษัทฯต้องมีการรีแบรนด์อย่างต่อเนื่อง เพื่อให้แบรนด์อยู่ในใจของลูกค้า สำหรับทำเลรัตนาธิเบศร์ บริษัทฯถือว่าเป็นผู้ประกอบการรายแรกที่เข้ามาทำตลาดในพื้นที่ดังกล่าวเมื่อประมาณ 30 ปีที่ผ่านมา มีการพัฒนาโครงการในทำเลราชพฤกษ์-รัตนาธิเบศร์ แล้วกว่า 2,760 ไร่ กว่า 11,000 ยูนิต และแม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจในปัจจุบันจะยังไม่ฟื้นตัว แต่ราคาที่ดินในทำเลดังกล่าวไม่ปรับลงแต่อย่างใด มีแต่ปรับขึ้นเฉลี่ยปีละไม่ต่ำกว่า 5%

อย่างไรก็ตามในปีนี้บริษัทฯยังคงตั้งเป้ายอดขายรวมไว้ตามแผนที่ 13,000 ล้านบาท (รวมโครงการที่ร่วมทุนกับพันธมิตรชาวญี่ปุ่น)หลังจากครึ่งปีแรกที่ผ่านมาทำยอดขายได้กว่า 4,000 ล้านบาท หรือประมาณ 70% จากเป้า 7,000 ล้านบาท และตั้งเป้ายอดโอนไว้ที่ 11,000 ล้านบาท