อสังหาริมทรัพย์

กูรูอสังหาฯ ห่วงปัญหาหนี้ครัวเรือนลุกลาม ฉุดธุรกิจอสังหาฯล้มทั้งระบบ  แนะธปท.-ธนาคารพาณิชย์ ร่วมมือลดดอกเบี้ย หนุนรายย่อยเข้าถึงแหล่งเงินทุน กระตุ้นกำลังซื้อ เผยอสังหาฯขาดน้ำเงินหายจากระบบ คนเข้าไม่ถึงแหล่งเงินทุน ขาดความมั่นใจเป็นหนี้ระยะยาว ด้าน “อิสระ บุญยัง”หวั่นวิกฤติลามจากระดับล่างสะเทือนถึงระดับบน วอนรัฐปรับโครงสร้างการเงินทั้งระบบให้ดีมานด์เข้าถึงแหล่งเงินทุนดอกเบี้ยต่ำ ลดภาระหนี้ ส่วน “พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” ย้ำปี 67 เป็นวิกฤติหนักกว่าโควิด-19 โรงงานเริ่มปิดตัว หนี้เสียพุ่ง 6% ด้านบิ๊กเสนาฯ เริ่มทบทวนผุดโครงการใหม่ หันเก็บทำเลทองไว้ก่อน ไม่ร่วมวงแข่งสงครามราคา ขณะที่ชมรมวาณิชธนกิจ ย้ำกำลังซื้อหดตัว เปลี่ยนรูปแบบลงทุนบ้านและที่ดิน

โดยภายในงานสัมมนาภายใต้หัวข้อ “ดอกเบี้ยลด.. ช่วยฟื้นเศรษฐกิจ-อสังหาฯ -ตลาดทุน … ? ซึ่งจัดขึ้นโดย สำนักข่าว “Fullmax”  ณ ห้องประชุม ชั้น 5 ห้างสรรพสินค้า สามย่านมิตรทาวน์

กระทบกำลังซื้อหาย

การขยายโครงการใหม่หดตัว

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า อัตราดอกเบี้ย ส่งผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงการซื้อขายที่อยู่อาศัย ทำให้เกิดการเติบโตของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สัดส่วน 11% อาจจะส่งผลทางจิตวิทยาทำให้ดีมานด์ เข้าเยี่ยมชมบ้านตัวอย่างและจองมากขึ้น แต่สุดท้ายเมื่อซื้อแล้วกลับไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้  ส่งผลเป็นปัจจัยสำคัญสะท้อนไปถึงความมั่นใจในการหารายได้ ทำให้ไม่ต้องการเพิ่มหนี้ในระยะยาว  ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจ เพราะเมื่อกำลังซื้อหายไปในตลาด ก็จะเกิดการลด-การขยายโครงการตามมา

“สิ่งที่สำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ อยู่ที่การเพิ่มรายได้ จึงสามารถเพิ่มกำลังซื้อภาคอสังหาฯ เหมือนผืนดินที่ขาดน้ำ จากที่เคยเป็นแหล่งชลประทาน ปล่อยน้ำ ไปตามชลประทานเพื่อหล่อเลี้ยงเศรษฐกิจ ตอนนี้ ต้องการน้ำ มาเยียวยา เพราะใบไม้ร่วงหมดแล้ว ประชาชนคนไทยขาดน้ำ ขาดเงินในการไปทำอะไรหลายอย่าง สินเชื่อบ้านจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)  7 หมื่นล้านบาท หมดภายในเวลาอันรวดเร็ว รวมถึง สินเชื่อแฮปปี้ โฮม 2 หมื่นล้านบาท สะท้อนได้ว่า ตลาดต้องการกำลังซื้อ” ดร.วิชัย กล่าว

ลดดอกเบี้ย-ลดการติดลบในตลาดอสังหาฯ

ทั้งนี้อัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันมีอัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างต่ำ บางสถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในอัตราดอกเบี้ยต่ำมากกว่า 50% ของ MRR เฉลี่ยที่อยู่อาศัย 3 ปีที่ผ่านมาต่ำกว่า 3.5% และหากมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ย MRR ทุก 0.25% จะเพิ่มมูลค่าสินเชื่อใหม่ได้ 4,400 ล้านบาท เพิ่มหน่วยการโอนได้ 5,000 หน่วย และมีมูลค่าการโอน 35,000 ล้านบาท

ดังนั้น หากมีมาตรการที่ 6 ธนาคารพาณิชย์ในชาติ ลดอัตราดอกเบี้ย 2.5% คาดว่าจะส่งผลทำให้ยอดโอนฯเพิ่มขึ้น 372,877 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 1.6% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา มีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่  1,078,080 ล้านบาท หรือขยายตัว 2.6% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา มีการปล่อยสินเชื่อใหม่เพิ่มขึ้น  678,151 ล้านบาท หรือติดลบเหลือ 0.03% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา

สถานการณ์ปัจจุบัน ดีมานด์ยังต้องการซื้อบ้าน แต่ยังเข้าไม่ถึงสินเชื่อ  เพราะมีกฎเกณฑ์ที่ เข้มข้น ทำให้กำลังซื้อหดตัว ทำให้ตลาดหดตัวอย่างรวดเร็ว และมีโอกาสที่จะส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่จากกลุ่มฐานล่างไปสู่ธุรกิจระดับบน จากที่สินเชื่อในกลุ่มคอนโดฯหดตัว ลามไปสู่บ้านเดี่ยว  ซึ่งแตกต่างจากวิกฤติในปี 2540 ที่กระทบจากระดับบนลงล่าง เมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างหนักจะส่งผลไปสู่กลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ

นอกจากนี้ กลุ่มคนที่ซื้อเพื่อการลงทุนและเป็นหลักทรัพย์ที่มีสัดส่วน 20-30% ในตลาดหรือประมาณ 2-3 แสนล้านบาทในตลาดที่หายไป เพราะมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ส่งผลทำให้ผลตอบแทนในการลงทุนลดลง จึงหันไปลงทุนในภาคธุรกิจอื่นแทนอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการเกิดขึ้นใหม่ของโครงการเมื่อตลาดลงทุนหายไปจึงมองไปที่การพัฒนาโครงการตอบโจทย์ด้านอื่นแทน

หวั่นลามวิกฤติจากล่างสู่บน วอนลดดอกเบี้ย

พร้อมปรับโครงสร้างแหล่งเงินทั้งระบบ

นายอิสระ บุญยัง ประธานกรรมการ สมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจสังหาริมทรัพย์ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า วิกฤติเศรษฐกิจในช่วงนี้แตกต่างจากช่วงวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 มาก โดยในช่วงปี 2540 ปัญหาจะเริ่มต้นจากส่วนบนของเศรษฐกิจในส่วนของผู้ประกอบการ โดยเจ้าหนี้ล้มลงก่อนลูกหนี้ ดังนั้นจึงมีข้อมูลพื้นฐานของผู้มีปัญหาครบถ้วน และเข้าไปแก้ปัญหาได้ถูกทาง โดยผู้ที่ผ่านช่วงวิกฤติต้มยำกุ้งมาได้ก็มีภูมิคุ้มกัน เช่น กลุ่มอสังหาฯ  และ ธนาคาร สามารถประคองธุรกิจจนผ่านหลายวิกฤติมาได้แทบทุกครั้ง

อย่างไรก็ตาม กลุ่มที่ไม่ประสบปัญหาในช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง กลับเริ่มสะสมปัญหาพอกพูนมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง เช่น ธุรกิจ SMEs  และภาคประชาชน ที่มีการก่อหนี้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และส่วนหนึ่งยังเป็นหนี้นอกระบบ ทำให้ภาครัฐมีข้อมูลของผู้ที่ประสบปัญหาหนี้สินมีน้อย จึงทำให้หลังจากช่วงวิกฤติโควิด-19 การฟื้นตัวของประเทศไทยจะเป็นแบบ K เชฟ คือ ผู้ที่ได้รับผลประทบช่วงโควิด-19 น้อย และผู้ที่มีฐานะดีก็จะฟื้นตัวได้เร็ว ส่วนกลุ่ม SMEs  และรายย่อยก็ค่อยๆ ลดลง จนทำให้ความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจเพิ่มสูงขึ้น รวมทั้งยังมีภาวะสงครามจากประเทศแถบยุโรปเข้ามาซ้ำเติมอีก จึงทำให้เกิดการฟื้นตัวได้ยากขึ้น

ดังนั้นแนวทางการแก้ไขปัญหาของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการลดอัตราดอกเบี้ยจึงเป็นเรื่องที่จำเป็น เพราะหากดอกเบี้ยสูงจะมีค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้น ซึ่งที่ผ่านมาตั้งแต่ต้นปี 2567 ธนาคารของรัฐได้เข้ามานำร่องลดดอกเบี้ยในกลุ่มอสังหาฯ และกลุ่ม SMEs ได้ผลสูงมาก โดยวงเงินสินเชื่อในแต่ละครั้งหมดลงอย่างรวดเร็ว จึงทำให้มาตรการลดดอกเบี้ยสามารถแก้ปัญหาเศรษฐกิจได้อย่างรวดเร็วมากกว่าแนวทางอื่น ภาครัฐจึงต้องเข้าไปแก้ไขปัญหาด้วยนโยบายดอกเบี้ยต่ำ ผ่านกลไกธนาคารของรัฐ เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และธนาคารออมสิน ให้มีการปล่อยสินเชื่อด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำ ให้ภาคธุรกิจ ภาคประชาชนเข้าถึงแหล่งเงินทุน ลดลดภาระหนี้ ให้กับลูกค้ารายย่อย เข้าถึงแหล่งทุน และแก้ไขปัญหาหนี้

 “การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจเพื่อแก้ปัญหาทั้งระบบเป็นเรื่องที่ดีและจำเป็น แต่กว่าจะเป็นผลเป็นรูปธรรมต้องใช้เวลานานมาก ผู้ประกอบการอาจรอไม่ได้ แต่การลดดอกเบี้ยสามารถทำได้ทันทีและเห็นผลอย่างรวดเร็ว เช่น การลดดอกเบี้ยและค่าโอนในกลุ่มผู้ซื้อบ้านมือ 2 ส่งผลให้ยอดขายบ้านมือ 2 เพิ่มขึ้นเร็วมากจนมีสัดส่วนกว่า 55% รวมทั้งยังช่วยแก้ปัญหาหนี้ได้ในระยะยาว” นายอิสระ กล่าว

ปี 67 วิกฤติอสังหาฯ หนักกว่าโควิด-19

ผู้ประกอบการปรับตัวทำบ้านขายฝาก

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ในช่วงปี 2563 – 2564 ซึ่งอยู่ในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 กลุ่มธุรกิจอสังหาฯ แทบจะไม่ได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว มียอดขายที่ดีมาก เพราะประชาชนส่วนใหญ่จะหนีออกจากคอนโดฯที่มีพื้นที่ใช้สอยที่น้อยมาก ไปซื้อบ้านเดี่ยวแทน และเมื่อถึงในปี 2564 – 2565 กลุ่มอสังหาฯทะยานขึ้นมามียอดสูงสูงสุด โดยผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการแนวราบจะสามารถทำยอดขายได้ดี รองลงมาจะเป็นคอนโดฯ เนื่องจากต่างชาติเริ่มกลับเข้ามาซื้ออสังหาฯในประเทศไทยมากขึ้น จึงทำให้ธุรกิจนี้ต้องพึ่งพายอดขายให้กับชาวต่างชาติสูงมาก  แต่ก็ประสบปัญหาการโอนเงินที่ยุ่งยาก

อย่างไรก็ตาม พอมาถึงปี 2566 กลุ่มอสังหาฯก็เริ่มขายได้ยากขึ้น แต่กลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ 10 อันดับแรก ยังขายได้ดี แต่ยอดขายในกลุ่มภูมิภาคเริ่มแย่ลง แต่มาถึงปี 2567 สถานการณ์ก็ย่ำแย่มากขึ้น เพราะธนาคารเริ่มมีหนี้เสียสูงถึงระดับ 6% ทำให้เริ่มปล่อยสินเชื่อยากขึ้น โดยเฉพาะในเมืองอุตสาหกรรมในภาคตะวันออก เนื่องจากโรงงานปิดกิจการมากขึ้น จึงทำให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อน้อยลงเรื่อย ๆ ส่งผลให้ยอดขายอสังหาฯลดลงมาก

 “เมื่อก่อนช่วงที่โรงงานฟื้นฟู มียอดขายและการส่งออกสูง ธนาคารเพียงแต่ดูที่ชื่อเสียงของบริษัทที่ผู้ขอกู้ทำงานอยู่ หากมีชื่อเสียงดี ก็จะปล่อยกู้ทันที แต่ในขณะนี้โรงงานจำนวนมากเริ่มลดโอที ลดเงินเดือน และลามไปจนถึงปิดกิจการ จึงทำให้ธนาคารแทบจะไม่ปล่อยกู้ให้กับผู้ขอสินเชื่อกลุ่มนี้” นายพรนริศ กล่าว

จากปัญหาดังกล่าว ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับตัวจากการขายบ้านไปสู่การทำธุรกิจขายฝาก จนทำให้ธุรกิจนี้เติบโตเพิ่มขึ้นมาก แต่ผู้ประกอบการกลุ่มนี้ก็แค่ประคองตัว เพราะธุรกิจขายฝาก หรือการให้เช่า มีต้นทุนการดำเนินงานสูง และเป้าหมายหลักของผู้ประกอบการคือการสร้างบ้านออกมาขาย แต่ทั้งนี้ยังมีแรงซื้อจากชาวต่างชาติเข้ามาสูงมาก โดยเฉพาะชาวจีน แต่กฎหมายของไทยยังมีข้อจำกัดอยู่มาก จึงทำให้เกิดนอมินีแฝงเข้ามาเป็นจำนวนมาก

รายได้คนหด กำลังซื้อลดตาม

เสนาฯทบทวนผุดโครงการใหม่ ลดไซซ์ หยุดแข่งทำเลราคาถูก

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าวว่า วิกฤติเศรษฐกิจในช่วงต้มยำกุ้ง เป็นเรื่องของแต่ละบริษัท แต่ในครั้งนี้เป็นเรื่องรายบุคคล จึงทำให้กำลังซื้อลดลงไปมาก แม้ว่ายังมีดีมานด์อีกเป็นจำนวนมากยังต้องการที่อยู่อาศัยเพราะเป็นปัจจัยสี่ แต่ก็ไม่สามารถซื้อได้ ทั้งนี้สาเหตุของปัญหาเกิดที่รายบุคคลจึงแก้ได้ยาก และมีข้อมูลที่น้อย

ดังนั้นแนวทางการแก้ปัญหานี้ที่ได้ผลมากที่สุด จะต้องเข้าไปหาทางเพิ่มรายได้ เพื่อให้มีแรงในการจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นได้ ส่วนการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะเข้ามาช่วยลดดอกเบี้ย น่าจะทำให้อสังหาฯฟื้นตัวได้บ้าง แต่ถ้าจะแก้ให้ตรงจุด ธปท. จะต้องเข้าไปคุมธนาคารพาณิชย์ให้ลดดอกเบี้ยด้วย ซึ่งหาช่วยกันทั้ง 2 ส่วนก็จะช่วยลูกหนี้ได้มาก

“หาก ธปท. ลดดอกเบี้ยเพียงฝ่ายเดียว อาจจะช่วยกระตุ้นกลุ่มอสังหาฯได้บ้าง เพราะคนส่วนใหญ่ยังไม่กล้าซื้อ แต่หากทั้ง ธปท. และธนาคารพาณิชย์เข้ามาช่วยลดดอกเบี้ย ก็จะช่วยลดภาระให้กับผู้กู้ ซึ่งจะทำให้กล้าซื้ออสังหาฯ ที่ต้องผ่อนในระยะยาวมากขึ้น” ผศ.ดร.เกษรา กล่าว

สำหรับทางออกของธุรกิจอสังหาฯนั้น ทางเสนาฯ จะไม่ไปแข่งขันตัดราคา แต่จะพิจารณาตามศักยภาพของสินค้า หากสินค้าใดสู้ได้ และมีกำไร ก็จะพัฒนาโครงการต่อเนื่อง แต่หากโครงการใดอยู่ในทำเลที่ดี มีอนาคต แต่ตลาดไม่มีกำลังซื้อ ก็จะหยุดการขายไว้ก่อน เพราะที่ดินในทำเลทองค่อนข้างหาได้ยาก หากขายในราคาถูกก็จะเสียโอกาส ส่วนสินค้าที่เมื่อพิจารณาแล้ว ไม่สามารถสู้คู่แข่งได้ ก็จะตัดที่ดินขายออกไปเพื่อเก็บเป็นกระแสเงินสด

วิกฤติเริ่มต้นจากรายย่อยหนี้ท่วม

คนไทยย้ายลงทุนที่ดินและคอนโดฯ

นายสมศักดิ์ ศิริชัยนฤมิตร ประธานชมรมวานิชธนกิจ สมาคมบริษัทหลักทรัพย์ไทย (IB ClUB) กล่าวว่า ประเทศไทยมีปัญหาหลัก 2 เรื่อง คือ 1.ในช่วงโควิด-19 ผู้ประกอบการ และประชาชนจำนวนมากพยายามประคองชีวิตโดยการก่อหนี้เพิ่มขึ้นมาก และมีหนี้นอกระบบสูงขึ้น ส่งผลให้หลังโควิด - 19 ประสบปัญหาดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น และยังมีปัญหาสงครามเข้ามาซ้ำเติม และ 2. การดิสรัปชันของเทคโนโลยี ทำให้ผู้ประกอบการใช้บุคลากรน้อยลง รวมทั้งโครงสร้างเศรษฐกิจไทยส่วนใหญ่ก็เพิ่มมูลค่าได้ยาก เช่น สินค้าเกษตรที่มีราคาต่ำ รวมทั้งยังมีปัญหาความขัดแย้งทางการเมืองเข้ามาอย่างต่อเนื่อง

จากสาเหตุดังกล่าว จึงทำให้ในปัจจุบันไทยมีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงมาก สวนทางกับรายได้ที่ลดลงไม่เพียงพอกับค่าใช้จ่าย ประกอบกับยังมีคนจำนวนมากที่มีค่านิยมที่ฟุ่มเฟือย จึงซ้ำเติมภาวะหนี้มากขึ้น รวมทั้งคนไทยยังไม่สามารถสู้กับทุนต่างชาติได้ และยังต้องพึ่งพาแรงงานต่างชาติอีกเป็นจำนวนมาก จึงทำให้ปัญหาต่าง ๆ เหล่านี้มีความรุนแรงมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง

“กำลังซื้อของคนไทยลดลงมาก จนทำให้ต้องเปลี่ยนจากการซื้อบ้านไปเป็นการเช่าบ้านแทน ส่วนกำลังซื้ออสังหาฯ กลับไปตกอยู่ในมือต่างชาติแทน เพราะว่ามีต่างชาติเข้ามาลงทุนเพิ่มขึ้นมาก แต่รายได้ที่เกิดขึ้นกลับเข้าถึงมือคนไทยน้อย ซึ่งหากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข คนไทยก็จะเข้าถึงอสังหาฯได้ยากขึ้น” นายสมศักดิ์ กล่าว

นอกจากนี้ ค่านิยมในการลงทุนในที่ดินและอสังหาฯ เพื่อเก็งกำไรของคนไทยก็ลดลง ทำให้กำลังซื้อจากกลุ่มนี้ลดลงไปมาก เนื่องจากเทคโนโลยีใหม่ทำให้ลงทุนในด้านอื่นทำได้ง่ายขึ้น และมีผลตอบแทนที่ดีกว่า เช่น การเล่นหุ้นต่างประเทศ การลงทุนในตลาดทองคำ หรือเงินดิจิทัล

“ในสภาวะที่เกิดขึ้นนี้ ทุกคนจะต้องปรับตัว ทุกวิกฤติย่อมมีจุดเปลี่ยนเกิดช่องทางใหม่ในการทำธุรกิจอยู่ที่การมีสติหาแนวทางใหม่ แต่ต้องไม่ไปลอกเลียนแบบ ผู้ประกอบการรายอื่น จะต้องรู้ถึงจุดแข็งและความชำนาญของตัวเอง นำสิ่งเหล่านี้มาใช้ประโยชน์ และใช้บทเรียนประสบการณ์มากำหนดกลยุทธ์วิถีใหม่ที่เป็นตัวของตัวเอง”นายสมศักดิ์ กล่าวในที่สุด