อสังหาริมทรัพย์

“สืบวงษ์ สุขะมงคล” รับไม้ต่อ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา คนที่ 2 รับประชากรส่วนใหญ่ยังมีอาชีพเกษตรกรรม ส่งผลความต้องการที่อยู่อาศัยน้อย สวนทางการแข่งขันที่รายใหญ่แห่ขยายฐานชิงส่วนแบ่งตลาดเพียบ พร้อมเดินหน้าสานต่อนโยบาย-ขานรับการพัฒนา EEC ภายใต้ 7 เรื่อง พร้อมชูฉะเชิงเทราเมืองน่าเที่ยว เมืองน่าอยู่ เมืองน่าลงทุน เชื่อภาพรวมตลาดอสังหาฯยังเติบโตระยะยาว ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้หดตัวลงหลังโดนพิษ Reject พุ่งสูง

ดร.สืบวงษ์ สุขะมงคล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา เปิดเผยว่า หลังจากที่บริษัท แพทโก้ กรุ๊ป จำกัด และบริษัทในเครือเข้าไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในจ.ฉะเชิงเทรา มา 36 ปี เป็นโครงการแนวราบ รวมทั้งสิ้น 33 โครงการ มูลค่ารวม 16,500 ล้านบาท  ส่งผลให้ได้รับความไว้วางใจจากผู้ประกอบการอสังหาฯในจ.ฉะเชิงเทรา ให้ดำรงตำแหน่งนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา คนที่ 2 เมื่อวันที่ 4 กันยายน 2567 ที่ผ่านมา นั้น ตนรู้สึกมีความยินดีที่จะเข้าไปเป็นส่วนหนึ่งในการพัฒนาและผลักดันอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยในพื้นที่ จ.ฉะเชิงเทราให้เติบโต โดยสานต่อนโยบายและขานรับการพัฒนาโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) เนื่องจากจ.ฉะเชิงเทรา ถือเป็นพื้นที่ที่อยู่ใกล้กรุงเทพฯมากที่สุด เปรียบเทียบแสมือนขาของ EEC และ ประเทศไทย

“แม้ว่าฉะเชิงเทราจะอยู่ใกล้กรุงเทพฯมาก แต่ประชาชนส่วนใหญ่จะดำรงชีพเป็นเกษตรกรมากถึงประมาณ 70% ส่วนอุตสาหกรรมต่างๆยังมีน้อยมาก ทำให้มีแหล่งงานน้อย ทำให้สะท้อนถึงตลาดที่อยู่อาศัยด้วย ซึ่งพบว่าทั้งปี จ.ฉะเชิงเทรา มียอดขายประมาณ 2,000 ยูนิต/ปี ขณะที่จ.ระยอง และ จ.ชลบุรี มียอดขายหลักหมื่นยูนิต/ปี ขณะเดียวกันผู้ประกอบการรายใหญ่ก็รุกเข้ามาพัฒนาที่อยู่อาศัยในจ.ฉะเชิงเทรา อย่างต่อเนื่อง ทำให้มองว่าอัตราการดูดซับในจ.ฉะเชิงเทรา เหมือนจะมาก แต่ปรากฏว่ามียอดโอนที่น้อย เนื่องจากประสบปัญหาเรื่องยอด Reject ที่สูงถึง 30-50% โดยเฉพาะบ้านราคา 2-3 ล้านบาท ทำให้มีสต๊อกที่มากขึ้น ขณะที่ราคาที่ดินไม่ได้มีการปรับตัวสูงมาก โดยหากเป็นที่ดินติดถนนใหญ่ ราคาอยู่ที่ประมาณ 10 ล้านบาท/ไร่ ส่วนที่ดินในซอยราคาจะอยู่ที่ประมาณ 2 ล้านบาท/ไร่”ดร.สืบวงษ์ กล่าว

ดังนั้น เพื่อเป็นการสานต่อจากนโยบายเดิมของนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา คนแรก และเพิ่มนโยบายใหม่ รวมทั้งหมด 7 เรื่องด้วยกัน คือ

1.ฉะเชิงเทราเมืองน่าเที่ยว เมืองน่าอยู่ เมืองน่าลงทุน เนื่องจากจังหวัดฉะเชิงเทราเป็นจังหวัดที่มีความโดดเด่นหลายด้าน เป็นเมืองที่เงียบสงบ มีสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมกับการอยู่อาศัย มีทั้งวิถีชีวิตเมืองและชนบทที่ผสมผสานกันอย่างลงตัว อีกทั้งยังมีความสะดวกสบายในการเดินทาง อยู่ห่างจากกรุงเทพฯ เพียง 75 กิโลเมตร และเป็นเส้นทางเชื่อมต่อไปยังภาคตะวันออก มีแหล่งท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม เช่น วัดโสธรวรารามวรวิหาร  นอกจากนี้ยังมีสถานที่ท่องเที่ยวธรรมชาติ เช่น ตลาดน้ำบางคล้า ตลาดท่าสะอ้าน อ่างเก็บน้ำคลองสียัด แม่น้ำบางปะกง ที่เป็นแหล่งพักผ่อนหย่อนใจสำหรับคนรักธรรมชาติและมีร้านอาหารที่อร่อยขึ้นชื่อหลายแห่งเหมาะกับการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นที่ทราบกันดีว่าจังหวัดฉะเชิงเทราเป็นหนึ่งในจังหวัดที่อยู่ในพื้นที่ EEC ทำให้มีโอกาสในการลงทุนสูง เนื่องจากมีโครงสร้างพื้นฐานที่พร้อม เช่น รถไฟความเร็วสูง การเชื่อมต่อกับท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบัง และสนามบินสุวรรณภูมิ อุตสาหกรรมต่าง ๆ มีนิคมอุตสาหกรรม 4 แห่ง ประกอบด้วยนิคมอุตสาหกรรมเวลโกร์ว, นิคมอุตสาหกรรมTFD, นิคมอุตสาหกรรมเกตเวย์ซิตี้, นิคมอุตสาหกรรม 304 จึงทำให้ฉะเชิงเทราเป็นจังหวัดที่น่าสนใจทั้งในการอยู่อาศัย ท่องเที่ยว และการลงทุน

2.สานต่อเรื่องปัญหาแนวถนน ซึ่ง 3 จังหวัดพื้นที่ EEC มีแนวถนนที่ต้องการพัฒนารวมประมาณ 200-300 เส้น ซึ่งมีการประกาศเวนคืนที่ดินตามที่กฎหมายกำหนด โดยเฉพาะจ.ฉะเชิงเทรา มีการประกาศแผนบนกระดาษมา 5 ปีแล้ว แต่ยังไม่มีการพัฒนาแต่อย่างใด ทำให้การซื้อ-ขายที่ดินก็ไม่สามารถดำเนินการได้ แถมยังต้องเสียภาษีที่ดินอีก ดังนั้นจึงอยากนำเสนอแนวทางให้คณะกรรมการ EEC ปรับเปลี่ยนหรือจัดลำดับความสำคัญถนนบางเส้น หากยังไม่มีแผนที่จะก่อสร้างก็ควรที่จะยกเลิกคำสั่งไปก่อน

3.สานต่อเรื่องผังเมือง ซึ่งไม่ค่อยมีการแก้ไขให้สอดคล้องกับดีมานด์ในจังหวัด 

4.เรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ควรยกเลิกการจัดเก็บที่ดินรกร้าง,ที่ดินเกษตรกรรม และที่อยู่อาศัย แต่ควรเน้นเก็บที่ดินที่ดำเนินการเพื่อการพาณิชย์เท่านั้น

5.เรื่องการท่องเที่ยวและการขนส่งในแม่น้ำบางปะกง 

6.เรื่องการช่วยเหลือมาตรการต่างๆ ของภาคอสังหาริมทรัพย์

7.ขานรับการพัฒนาโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดฉะเชิงเทรามีการเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา จากการขยายตัวของโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)  ส่งผลให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่เกี่ยวข้องกับ EEC และบริเวณใกล้เคียงโครงข่ายคมนาคม ซึ่งการขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัยบ้านจัดสรรจะเพิ่มขึ้น เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยจากแรงงานและผู้บริหารในพื้นที่มีเพิ่มมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ เข้ามาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลายราย

ซึ่งสอดคล้องกับการส่งเสริมการลงทุน ของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (Board of Investment : BOI) ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 มีการขอรับการส่งเสริมการลงทุน 1,412 โครงการ เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนร้อยละ 64 และมีมูลค่าเงินลงทุน 458,359 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 35 โดยเฉพาะอุตสาหกรรม Semiconductor แผงวงจรอิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์ไฟฟ้าและชิ้นส่วน พลังงานหมุนเวียน และดาต้าเซ็นเตอร์ขนาดใหญ่ โดยการลงทุนจะไปกระจุกตัวในภาคตะวันออกมากที่สุด  จำนวน 625 โครงการ คิดเป็นร้อยละ 44 ของจำนวนโครงการทั้งหมด เงินลงทุน 211,569 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 46 ของเงินลงทุนทั้งหมด  เป็นอุตสาหกรรมเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ จำนวน 105 โครงการ เงินลงทุน 69,615 ล้านบาท อุตสาหการรมยานยนต์และชิ้นส่วน จำนวน 111 โครงการ เงินลงทุน 34,893 ล้านบาท และอุตสาหกรรมปิโตรเคมีและเคมีภัณฑ์จำนวน 76 โครงการ เงินลงทุน 23,168 ล้านบาท แยกออกเป็นจังหวัดฉะเชิงเทรา จำนวน 51 โครงการ เงินลงทุน 14,317ล้านบาท 

อย่างไรก็ตามสำหรับยอดโอนกรรมสิทธิ์ปี 2566 ที่ผ่านมา เฉพาะอำเภอเมือง อำเภอบ้านโพธิ์ และอำเภอบางปะกง ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด 1,834 ยูนิต แบ่งเป็น ไตรมาส 1/2566 จำนวน 404 ยูนิต ไตรมาส 2/2566 จำนวน 411 ยูนิต ไตรมาส 3/2566 จำนวน 562 ยูนิต  ไตรมาส 4/2566 จำนวน 457 ยูนิต  คิดเป็นมูลค่า 5,715.19 ล้านบาท ทาวน์โฮมมียอดโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด จำนวน 577 ยูนิต คิดเป็น 31.46%  แต่เมื่อดูจากจำนวนมูลค่าแล้ว บ้านเดี่ยวมีมูลค่าสูงที่สุด มูลค่า 2,226.06 ล้านบาท คิดเป็น 38.95%

สำหรับยอดโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 1/2567 เฉพาะอำเภอเมือง  อำเภอบ้านโพธิ์ และอำเภอบางปะกง ยอดโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวน 303 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 951.68 ล้านบาท โดยบ้านแฝดมียอดโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดมีจำนวน 365 ล้านบาท คิดเป็น 38.38%  และเมื่อเทียบยอดโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 1/2566 กับ ไตรมาส 1/2567 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 1/2567 ลดลงอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากหลายๆ บริษัท ลูกค้าถูก Reject จากธนาคาร บวกกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น จึงทำให้ลูกค้าบางกลุ่มยกเลิก และชะลอตัวในการตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นในฐานะนายกสมาคมฯ จึงต้องดันมาตรการอสังหาฯ ทั้งเรื่องอัตราดอกเบี้ย และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง กลุ่มที่บ้านหลังแรก และบ้านมือสอง สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งจะหมดภายในปีนี้  นอกจากนี้ต้องการให้รัฐบาลช่วยผ่อนปรนมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV)พร้อมทั้งลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อให้โอกาสคนที่ต้องการมีบ้านหลังที่ 2 ได้รับสินเชื่อมากขึ้น ขณะเดี่ยวกันรัฐบาลเองควรสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ เนื่องจากที่ผ่านมาประชาชน มีความต้องการบ้านสูงกว่าเกินวงเงินที่รัฐบาลสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ