อสังหาริมทรัพย์

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯเผยภาพรวมซัปพลายตลาดที่อยู่อาศัยพื้นที่กทม.-ปริมณฑล 6 จังหวัด ไตรมาส 2/67 พบส่วนใหญ่ยังกระจุกตัวในกทม.มากถึง 42% ขณะที่บ้านมือสองต่ำกว่า 1 ล้านบาทยอดโอนสูง จับตามบ้านจัดสรร 5 ทำเลขายดี แต่เป็น Red Ocean ด้านคอนโดฯทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง รับอานิสงส์ยอดขายสูงจากลูกค้าจีน หวั่น 3 ทำเลซัปพลายมาก แต่อัตราดูดซับใหม่ไม่กระเตื้อง ด้านบล.เอเชีย พลัส คาดการณ์ซัปพลายใหม่ปี 67จาก 14 บริษัทอสังหาฯในตลาดฯ รวม 269 โครงการ รวมมูลค่า 396,165 ล้านบาท น้อยกว่าปี 66 เล็กน้อย ขณะที่ แอสเซท ไฟว์ กรุ๊ป ระบุตลาดบ้านหรูดีมานด์ยังมีต่อเนื่อง เล็งขยายฐานตลาดพัทยา-ภูเก็ต เปิดกว้างพันธมิตรร่วมทุน คาดเริ่มเห็นความชัดเจนปี 68

ซัปพลายยังกระจุกตัวในพื้นที่กทม.มากถึง 42%

นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ และรักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์(REIC) ฝ่ายบริหาร เปิดเผยในงานเสวนา ภายใต้หัวข้อ “ฟื้นตลาดที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ-ปริมณฑล” เปิดเผยถึงภาพรวมของซัปพลาย(Supply)ในกรุงเทพฯและปริมณฑล รวม 6 จังหวัด (กรุงเทพฯ,ปทุมธานี,นนทบุรี,สมุทรปราการ,สมุทรสาคร และนครปฐม) ว่า คงต้องติดตามเรื่องของตลาดและกำลังซื้อในแต่ละกลุ่มราคาแต่ละทำเล และการจะฟื้นตลาดที่อยู่อาศัยนั้น ต้องดูเรื่องของตลาดและสัดส่วน เนื่องจากพบว่า พื้นที่กรุงเทพฯจะมีสัดส่วนมากถึง 42% รองลงมา เป็น จังหวัดปทุมธานี  23%  นนทบุรี 16% และ สมุทรปราการ 13% 

โดยในไตรมาส 2/2567  มีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายประมาณ  1,751 โครงการ ซัปพลาย 229,528 หน่วย ซึ่งจะมีซัปพลายเพิ่มขึ้นกระจุกตัวอยู่ในกทม.,ปทุมธานี และ นนทบุรี  ซึ่งภาพของซัปพลายใหม่และยอดพรีเซล ดีในภาพรวม แต่หากมองในกทม.และ ปทุมธานี โครงการใหม่เข้ามาน้อย แต่ไม่ดีตรงที่ ระบายออกน้อย 

หากแยกเป็นประเภท พบว่า ในภาพรวม บ้านจัดสรรใน 6 จังหวัด เปิดตัวใหม่ลดลง -18% เป็นเรื่องที่ดี แต่ขายได้ใหม่ ลดลง -11.5% อัตราดูดซับอยู่ที่ 2.1% ใช้เวลาในการขายรวม 44 เดือน  โดยที่ จ.ปทุมธานี และ กรุงเทพฯ ยอดขายลดลงเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 

ภาพของตลาดคอนโดฯ กทม.มีซัปพลายรวมถึง 72% การแข่งขันจะอยู่ในโซนนี้ เรื่องอัตราดูดซับของหน่วยขายได้ใหม่ในไตรมาส 2 ลดลง -2.2%  ระยะเวลาการขาย 42 เดือน  โดยตัวเลขการโอนฯที่เป็นตัวเลขจริงเก็บจากกรมที่ดิน พบว่า ตลาดแนวราบของบ้านใหม่และบ้านมือสอง การโอนฯลดลง สะท้อนตลาดไม่ค่อยดี โดยที่บ้านใหม่  มีจำนวนหน่วยโอนฯน้อยกว่าบ้านมือสอง แต่มีมูลค่าสูงกว่าเมื่อเทียบกับบ้านมือสอง ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยบ้านใหม่ที่มีการโอนฯเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 6.26 ล้านบาท แพงขึ้นมากถึง 18.9% บ้านมือสองโอนฯเฉลี่ย 2.92 ล้านบาท แพงขึ้นประมาณ 3.8%  ทั้ง 2 ประเภทราคาโอนฯเฉลี่ยอยู่ที่  4.33 ล้านบาท แพงขึ้น 9.1% 

"เราอยากจะเตือน ถ้าขายช้า ก็ไม่เป็นผลดีกับบริษัทอสังหาฯ ที่จะมีการเอาโครงการใหม่เข้ามา ราคาบ้านสร้างใหม่ที่โอนฯจะอยู่ในระดับ 3.01-5 ล้านบาท และราคา 2.01-3 ล้านบาท แต่กลุ่มนี้ ในตลาดบ้านมือสองจะมีการโอนมากที่สุด และบ้านมือสองต่ำกว่า 1 ล้านบาท" นางสาวสิทธิเพ็ญ กล่าว

บ้านมือสองต่ำกว่า 1 ล้านบาท ยอดโอนสูง-ตลาดลักชัวรีเริ่มชะลอตัว

โดยไตรมาส 2/2567  มีอาคารชุดใหม่ และมูลค่ามากกว่าห้องชุดมือสอง  แต่ที่น่าสังเกต คือ ราคาเฉลี่ยกลับอยู่ที่ 2.56 ล้านบาท ลดลงไป -11.2 %  หากจะอยู่ในตลาดให้ได้ จะต้องลดราคาลงตามกำลังซื้อที่ลดลง  และจะเห็นได้ว่าบ้านมือสองระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มีการโอนฯสูงถึง 5,200 หน่วย คอนโดฯใหม่ จะโอนฯมากในกลุ่ม 2-3 ล้านบาท รองลงมาเป็น 3-5 ล้านบาท และเป็นที่น่าสังเกต คอนโดฯระดับลักชัวรี ตั้งแต่ 10 ล้านบาท ไปจนถึงกว่า  100  ล้านบาท มีการโอนฯแต่ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566

จับตามบ้านจัดสรร 5 ทำเลขายดี แต่เป็น Red Ocean

นางสาวสิทธิเพ็ญ กล่าวว่า ทำเลที่มียอดขายที่มาก( New Sales) หากเป็นบ้านจัดสรร ได้แก่ ทำเลคลองสามวา-มีนบุรี-ลาดกระบัง , หลักสี่-ดอนเมือง-สายใหม่-บางเขน , ภาษีเจริญ-บางแค-หนองแขม , ราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง และ บึงกุ่ม-คันนายาว-สะพานสูง อีกทั้งยังเป็นโซนที่มีการแข่งขัน (Red Ocean)  เปิดโครงการมากเช่นกัน รวมเฉพาะ 5 โซน 23,000 หน่วย เมื่อเทียบกับ 14 โซนรวมทั้งหมด 30,697 หน่วย อัตราดูดซับรวมอยู่ที่ 1.4% ใช้เวลาระบายหมด 67 เดือน

"คลองสามวา-มีนบุรี-ลาดกระบัง ให้ระวังบ้านจัดสรรที่ล้นตลาดแล้ว โดยเฉพาะระดับราคาตั้งแต่ 3 - 20 ล้านบาท ยอดขายเริ่มอืด ขณะที่ หลักสี่-ดอนเมือง-สายใหม่-บางเขน ในกลุ่ม 3-5 ล้านบาท และ 7.51-20 ล้านบาท ที่ต้องระวัง เพราะมียอดขายที่ช้าลง"นางสาวสิทธิเพ็ญ กล่าว

คอนโดฯทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง ยอดขายสูงจากลูกค้าจีน

หวั่น 3 ทำเลซัปพลายมาก แต่อัตราดูดซับใหม่ไม่กระเตื้อง

ส่วนคอนโดฯ จะพบว่าโซนที่มีซัปพลายมาได้แก่  ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 11,287 หน่วย ในไตรมาส 2 ทำยอดขายได้สูงถึง  1,441 หน่วย อัตราดูดซับ 4.3% ใช้เวลาระบายหมด 20 เดือน ถือว่าใช้เวลาไม่นาน โดยตลาดหลักผู้ซื้อจะเป็นลูกค้าชาวจีน ขณะที่ทำเลพระโขนง-บางนา สวนหลวง-ประเวศ , ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด ,สุขุมวิท ,ลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ ค่อนข้างน่าเป็นห่วง เพราะมีซัปพลายมาก แต่การอัตราการขายใหม่ไม่ได้มากเท่ากับโซนแรก

คาด 14 อสังหาฯในตลาดฯผุดซัปพลายใหม่ปี 67 รวม 269 โครงการ มูลค่า 396,165 ล้านบาท น้อยกว่าปี 66 เล็กน้อย

นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม กรรมการบริหาร บริษัทหลักทรัพย์ เอเชีย พลัส จำกัด กล่าวว่า ตอนนายเศรษฐา ทวีสิน เข้ามาดำรงตำแหน่งนายนกรัฐมนตรี ถือว่าเป็นรัฐบาลที่ไม่มีงบประมาณ เพราะเข้ามาดำรงตำแหน่งช่วงปลายงบประมาณ 2567 ขณะที่ล่าสุดงบประมาณปี 2568 ก็ผ่านการอนุมัติเรียบร้อยแล้ว คาดว่าเศรษฐกิจช่วงครึ่งปีหลัง 2567 ต่อเนื่องต้นปี 2568 อย่างไรก็เติบโต เพราะมีงบประมาณที่เข้ามา ของปี 2567 และ 2568 จำนวน 1.6 ล้านล้านบาท พบว่าการเติบโตของเศรษฐกิจในประเทศเป็นในลักษณะของ K-Shaped Recovery ที่บางครั้งพุ่งขึ้น หรือพุ่งลง และเมื่อย้อนหลังไปดูเมื่อหลายปีที่ผ่านมาจะพบว่าที่เป็น K ขาขึ้นอยู่ที่ภาคบริการ และขาลงอยู่ในภาคอุตสาหกรรมเป็นส่วนใหญ่  โดยบริษัทที่อยู่ใน K ขาบน มีสินค้ากระจายทุกราคา ทุกทำเล ทำให้รองรับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้ทุกเวลา โดยเฉพาะในช่วงวิกฤติโควิด-19 ที่ผ่านมา ซึ่งใครที่อยู่ขาบน และอยู่รอดได้ และมีโครงสร้างทางการเงินที่ดี เช่น บริษัท เอพี(ไทยแลนด์)จำกัด(มหาชน) และ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด(มหาชน) เป็นต้น  โดยครึ่งปีแรก 2567 ผลกำไรของบริษัทฯอสังหาฯที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีจำนวน 530,000 ล้านบาท ครึ่งปีหลังจะมีผลกำไรประมาณ 590,000 ล้านบาท โตกว่าครึ่งปีแรก 11% ถ้าเทียบกับปีที่แล้วโต 27%

สถานการณ์ของผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) โดยพบว่าการเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ 14 บริษัท ในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวประมาณ 269 โครงการ รวมมูลค่า 396,165 ล้านบาท น้อยกว่าปี 2566 ที่มีการเปิดตัว 276 โครงการ รวมมูลค่า 406,560 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ มีมูลค่ารวมประมาณ 252,348 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม รวมมูลค่า 143,817 ล้านบาท โดยในช่วงไตรมาส 2/2567 มีสต๊อกคอนโดฯพร้อมโอน รวมมูลค่า 122,080 ล้านบาท

ทั้งนี้ผลกระทบจากมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV), สงครามการค้าสหรัฐ-จีน ต่อด้วยการระบาดของโควิด-19 ปี 2563-2564 ส่งผลให้ยอด Presale ปี 2562-2564 อยู่ระดับ 230,000-250,000 ล้านบาทต่อปี ลดลงจากปี 2561 ที่ 3.1แสนล้านบาท ภาพรวมเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่งถึง, ทิศทางดอกเบี้ยระดับสูง และการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ กดดันยอด Presale 1H67 อยู่ที่  146,000 ล้านบาท (-7% yoy) คิดเป็นสัดส่วน 47% ของเป้าหมาย Presale ปีนี้ที่ ASPS คาดไว้ 312,00 ล้านบาท (-2% yoy) และสัดส่วน 39% ของเป้าบริษัทรวม  378,000ล้านบาท (เป้าหมายต้นปี 2567)

อย่างไรก็ตามถึงสิ้นไตรมาส 2/2567 มี Backlog  รวมมูลค่าทั้งสิ้น 224,000 ล้านบาท แยกเป็น 1) แนวราบ 45,358 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 20% 2)คอนโดฯ ของบริษัทเอง 98,606 ล้านบาท  คิดเป็นสัดส่วน 44 %  และ 3) โครงการ JV รวม 80,201ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 36%  

ทั้งนี้ถึงสิ้นไตรมาส 2/2567 มี Backlog รวม 224,000 ล้านบาท พร้อมรับรู้รายได้ในครึ่งปีหลัง 2567 อยู่ที่ 99,9000 ล้านบาท แยกเป็น Backlog ของ 14 บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯเอง 69,000 ล้านบาท และของโครงการ JV รวม 30,000 ล้านบาท ที่เหลือจะทยอยรับรู้รายได้ปี 2568-2570

“ตลาดแนวราบตลาดบนยังไปได้ดี ผู้ประกอบการอาจจะเน้นตลาดนิชมาร์เก็ตมากขึ้น ขนาดโครงการไม่ใหญ่มาก แต่หากภาพใหญ่เริ่มฟื้นตัว จึงค่อยกลับมารุกตลาดกลาง-ล่างมากขึ้น”นายเทิดศักดิ์ กล่าวในที่สุด

A5 เล็งขยายฐานบ้านหรูตลาดพัทยา-ภูเก็ต เปิดกว้างพันธมิตรร่วมทุน         

นายศุภโชค ปัญจทรัพย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซท ไฟว์ กรุ๊ป จำกัด(มหาชน) หรือ A5 กล่าวว่า มองว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯมีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวดีขึ้น ซึ่งโอกาสในการขายตลาดบ้านหรู จะดูจาก 2 เรื่องหลักคือ เรื่องความเชื่อมั่น และกำลังซื้อ ซึ่งมองว่าบ้านหรูยังมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะของบริษัททำตลาดบ้านหรู มาตั้งแต่ปี 2561 มีความน่าสนใจ ซึ่งเน้นดึงกลุ่มสร้างบ้านเอง ที่ปี 2566 มีมูลค่ารวมประมาณ 172,000 ล้านบาท  มาซื้อบ้านในโครงการ A5 เพื่อลดความเสี่ยงจากผู้รับเหมาก่อสร้าง ซึ่งการที่บริษัทหันมาพัฒนาบ้านหรู เนื่องจากต้องการเป็น 1 ในท็อป 10 วงการอสังหาฯ จึงเน้นในเรื่องความแตกต่าง และจากการที่ทำการสำรวจตลาดเอง มองว่ามีความสามารถที่ทำการตลาดได้ดี จึงเกิดการพัฒนาบ้านหรูขึ้นมา ซึ่งก็ประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี

“สำหรับตลาดกลาง-ล่าง ผู้บริโภคก็ต้องเก็บเงินซื้อ นอกจากภาครัฐจะออกมาตรการใช้ยาแรงกระตุ้นให้คนอยากมีบ้าน ซึ่งบริษัทเองหากมีช่องว่างและโอกาส ก็พร้อมที่จะเข้าไปลงทุนทุกตลาดที่มีกำลังซื้อ เมื่อตลาดมีการฟื้นตัว”นายศุภโชค กล่าว

ซึ่งในอนาคตสนใจที่จะรุกตลาดพัทยา จ.ชลบุรี และ ภูเก็ต เช่นกัน โดยตลาดภูเก็ต มองว่าปัจจุบันแม้ซัปพลายค่อนข้างล้นตลาด แต่ยังมีเอ็นเตอร์เทนเมนต์โซนนิ่ง ที่ยังดีอยู่  ซึ่งสนใจที่ดินทำเลใกล้สนามบินภูเก็ต อาทิ ในยาง ,ในทอน และบางเทา เพื่อพัฒนาบ้านหรู ซึ่งต้องใช้ที่ดินอย่างน้อยประมาณ 20 ไร่ โดยบริษัทนั้นเปิดกว้างสำหรับผู้ที่สนใจร่วมทุนกับเจ้าของที่ดิน หรือร่วมทุนพัฒนากับผู้ประกอบการชาวไทยและต่างประเทศ หรืออาจจะพัฒนาเองก็ได้เช่นกัน  ส่วนทำเลพัทยา สนใจบริเวณถนนสุขุมวิท ที่ใกล้ถนนตัดใหม่ออกสู่มอเตอร์เวย์ คาดว่ารูปแบบการลงทุนจะมีความชัดเจนในปี 2568