หากพูดถึงกูรูอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีแล้ว ต้องยกให้ “ยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์” ซึ่งเป็นผู้บุกเบิก บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในเครือบริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) หรือ SIRI ในยุคที่อสังหาฯเฟื่องฟู หลังจากนั้นได้ออกมาตั้งบริษัท อควาเรียส เอสเตท จำกัด เพื่อพัฒนาคอนโดฯหรูเองภายใต้แบรนด์ “ACQUA Sukhumvit 49” ขณะเดียวกันในช่วงประมาณปี 2556 ก็ได้เข้าบริหารงานให้กับ บริษัท กฤษดามหานคร จำกัด (มหาชน) หรือ KMC รวมทั้งเป็นที่ปรึกษาและอยู่เบื้องหลังความสำเร็จโครงการต่างๆของผู้ประกอบการอสังหาฯหลายราย
ต่อมาทางบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ได้ทาบทาม “ยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์” ร่วมทุนพัฒนาคอนโดฯหรูย่านใจกลางกรุง โดยเมื่อวันที่ 19 มกราคม 2561 ที่ผ่านมา ได้แจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯ ถึงการที่SC ได้ร่วมทุนกับนางมยุรี ชัยพรหมประสิทธิ์ ในสัดส่วน 90:10 ตามลำดับ เพื่อก่อตั้ง บริษัท สโคป จำกัด ขึ้นมา และดึง นายยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ นั่งตำแหน่งประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ทั้งนี้เพื่อเป็นการวางยุทธศาสตร์ด้านการพัฒนาสินค้าเชิงรุก เพื่อตอบรับการเปลี่ยนแปลงในยุคไทยแลนด์ 4.0 ในขณะนั้นโดยมีเป้าหมายเพื่อเพิ่มขีดความสามารถสำหรับการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูง ซึ่งความต้องการของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไป มีรสนิยมแตกต่างกัน มีความเป็นอัตลักษณ์ (Identity) ชัดเจนมากขึ้นในแต่ละบุคคล ซึ่งถือเป็นการ Synergy การผนึกพันธมิตรเชิงกลยุทธ์ ครั้งสำคัญ ระหว่าง SC กับ SCOPE โดยนำร่องพัฒนาที่ดินแปลงประวัติศาสตร์ ที่กลุ่ม SC ซื้อมาบริเวณซอยหลังสวน ตรงข้ามโรงเรียนมาแตร์เดอี ที่ซื้อมาจากตระกูล”พิชัยรณรงค์สงคราม”พื้นที่ 880 ตารางวา หรือกว่า 2 ไร่ ในราคา 3.2 ล้านบาท/ตารางวา ซึ่งโครงการที่จะพัฒนามีมูลค่าประมาณ 2,800 ล้านบาท(ในขณะนั้น) ภายใต้แบรนด์ “สโคป หลังสวน” (Scope Langsuan) และต่อมาได้พัฒนามาอย่างต่อเนื่องอีก 2 โครงการ คือ “สโคป พร้อมศรี” (SCOPE PROMSRI)และ “สโคป ทองหล่อ” (SCOPE THONGLOR)จากแผนที่จะพัฒนาทั้งหมด 4 โครงการ ในย่านสุขุมวิท โดยอีก 1 แปลงที่ยังไม่ได้พัฒนาอยู่บริเวณ ซอยสุขุมวิท 23 ที่ในเบื้อต้นวางแผนจะพัฒนาภายใต้ชื่อ “สโคป ประสานมิตร”(SCOPE PRASANMIT)ซึ่งจะนำมาพัฒนาในอนาคต
โดย นายยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สโคป จำกัด เปิดเผยว่า สโคปฯเป็นบริษัทฯที่แสวงหาอะไรใหม่ๆในตลาดอสังหาฯอย่างต่อเนื่อง และมีความต้องการใชให้ตลาดเดินต่อไปข้างหน้า ซึ่งต้องดูว่าเป็นแม่บทอะไรบางอย่างได้ด้วย สำหรับภาพรวมเศรษฐกิจในช่วงไตรมาส 4/2567 นี้ มองว่ามีโอกาสที่จะฟื้นตัวดีขึ้น หากไม่มีปัจจัยลบจากภายนอกประเทศมากระทบ เช่น สงครามการสู้รบของประเทศต่างๆ เป็นต้น ขณะที่ภาคธุรกิจอสังหาฯก็ต้องมีความระมัดระวังมากขึ้น การพัฒนาโครงการในปัจจุบันไม่ง่ายเหมือนเช่นในอดีต ผู้ประกอบการต้องพัฒนาโครงการแล้วตอบโจทย์ผู้บริโภค ให้มีความต้องการซื้อ และคุ้มค่ากับเงินที่ซื้อ ไม่ใช่นำที่ดินโรงงาน หรือบ้านเดิมของตนเอง แต่ทำเลไม่ตอบโจทย์ ไม่มีศักยภาพมาพัฒนา ซึ่งตนจะไม่แนะนำผู้ประกอบการให้ดำเนินการเช่นนั้นอย่างเด็ดขาด ซึ่งกฎของสโคปฯคือ “ทำให้คนหมู่มากยอมรับ”
“มองว่าการพัฒนาอสังหาฯมีแต่การเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ แต่ทำเลและโปรดักส์ ต้องไม่พลาด รวมไปถึงถ้าบริการดี ราคาก็จะไม่ตก ซึ่งทั้ง 3 สิ่งนี้ เป็นสิ่งที่บริษัทยึดหลักการมาโดยตลอด และการซื้ออสังหาฯของผมคือเป็นการลงทุน ไม่ใช่เพื่อเก็งกำไร ซึ่งไม่อยากให้เมื่อถึงเวลาแล้วลูกค้าไม่โอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งก็จะแย่ ส่วนดีมานด์ในตลาดนั้นมองว่ายังมีอยู่ เพราะที่อยู่อาศัยยังถือว่าเป็นปัจจัยสี่ แต่ส่วนใหญ่จะติดปัญหาในเรื่องมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) เท่านั้น เพราะธนาคารต่างกลัวว่าเมื่อสินค้าที่นำเข้ามาแล้วจะขายไม่ได้”นายยงยุทธ กล่าว
สำหรับการพัฒนาโครงการแบรนด์ “สโคป” ปัจจุบันได้พัฒนามาแล้ว 3 โครงการ รวมมูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท คือ
1.“สโคป หลังสวน” ตั้งอยู่บนพื้นที่ 2 ไร่เศษ พัฒนาในรูปแบบของคอนโดฯสูง 34 ชั้น ขนาด 83-443 ยูนิต ราคาขายเริ่มต้นที่ 38-250 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยประมาณ 400,000 บาท/ตารางเมตร จำนวน 158 ยูนิต เดิมวางแผนว่ามูลค่าโครงการจะอยู่ที่กว่า 7,000 ล้านบาท แต่เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จมูลค่าโครงการได้พุ่งขึ้นไปที่ 9,800 ล้านบาท ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ย ได้ปรับขึ้นมาที่กว่า 600,000 บาท/ตารางเมตร ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 70%
“สโคป หลังสวน ถือว่าเป็นที่ดิน Freehold แปลงประวัติศาสตร์ ลูกค้าที่ซื้อมีทั้งคนไทยและต่างชาติ และสามารถปล่อยเช่า โดยได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่า ซึ่งปล่อยเช่าได้ประมาณ 160,000-190,000 บาท/เดือน ลูกค้าที่สนใจเช่าเป็นคนไทยทั้งหมด แต่ล่าสุดได้มีชาวยุโรป สนใจหาเช่าห้องเพนท์เฮาส์ ซึ่งมีขนาด 436 ตารางเมตร จำนวน 3 ห้องนอน ในราคา 2 ล้านบาท/เดือน แต่ส่วนใหญ่ลูกค้าที่ซื้อจะนิยมอยู่อาศัยเองมากกว่า จึงไม่ค่อยมีใครปล่อยเช่า
โครงการ “สโคป หลังสวน” เป็นหนึ่งในโครงการที่ประสบความสำเร็จในแง่ของยอดขายและการสร้างมูลค่าเพิ่มด้านการลงทุน พร้อมสร้างปรากฎการณ์ทุบสถิติราคาขายคอนโดมิเนียมแบบเพนท์เฮาส์ต่อตารางเมตรที่สูงที่สุดในประเทศไทย ด้วยราคาขายสูงกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยปัจจุบันยูนิตเพนท์เฮาส์ทุกยูนิตของโครงการยัง Sold Out ทั้ง 4 ยูนิตหลังการเปิดตัวอย่างเป็นทางการเพียงไม่นาน โดยจากความสำเร็จดังกล่าว บริษัทได้วิเคราะห์จากการให้ข้อมูลของลูกค้าว่าโครงการมีความโดดเด่นและแตกต่างจากโครงการอื่นๆ ด้วยทำเลที่หายากและมีศักยภาพในแง่การลงทุน ด้วยที่ดินโครงการที่เป็นแบบ Freehold ซึ่งให้สิทธิ์ขาดถาวรในการครอบครองและพัฒนากับเจ้าของโฉนด ต่างจากที่ดินส่วนใหญ่ในย่านนี้ที่เป็นแบบ Leasehold ที่เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ต้องคืนสิทธิ์ให้เจ้าของพื้นที่
นอกจากนี้หลังสวนยังเป็นที่ตั้งของสถานที่สำคัญทางเศรษฐกิจ และไลฟ์สไตล์มากมายส่งผลให้หลังสวนเป็นหนึ่งในทำเล CBD ที่แพงที่สุดในประเทศไทย (ตารางวาละ 3.2 ล้านบาท เมื่อปี 2560) จึงนับเป็น Rare Item ที่ไม่ใช่เพียงหายาก แต่มูลค่าของที่ดินแถบนี้มีอัตราเติบโตสูงถึงราว 6% ต่อปี มอบผลตอบแทนสูงสำหรับผู้ที่ต้องการเก็บที่ดินเปี่ยมศักยภาพไว้เพื่อการลงทุนในอนาคต ประกอบกับการดูแลรักษาและบริหารจัดการโครงการที่ดีโดยผู้เชี่ยวชาญระดับมืออาชีพ จากทีมงาน Internal ของสโคปซึ่งมีความรู้ความเข้าใจแบรนด์อย่างลึกซึ้ง ในการบริหารจัดการอาคารในทุกมิติ เปรียบดั่งการซื้อรถอัลตร้าลักชัวรีคาร์ที่ต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญของแบรนด์นั้นๆ ในการดูแลรักษาเท่านั้นเพื่อให้โครงการยังคงสวยงามเปรียบเหมือนผลงานศิลปะที่จะคงมูลค่าให้สูงขึ้นได้แม้เวลาจะผ่านไป นอกจากนี้ สาธารณูปโภคที่เหนือระดับ ของโครงการ “สโคป หลังสวน”ยังช่วยเติมเต็มความรู้สึกสมบูรณ์แบบในการอยู่อาศัย ช่วยดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ที่มีความสนใจใน สโคป หลังสวน สามารถตัดสินใจได้ง่ายยิ่งขึ้น
2.“สโคป พร้อมศรี” ตั้งอยู่บนพื้นที่ 1 ไร่เศษ บริเวณซอยสุขุมวิท 49 พัฒนาในรูปแบบของคอนโดฯ Low Rise สูง 8 ชั้น 1 อาคาร ขนาดเริ่มต้นที่ 28-34.99 ตารางเมตร ราคาขาย 6.3-8.8 ล้านบาท โดยเปิดขายครั้งแรก ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 210,000 บาท/ตารางเมตร ปัจจุบันได้ปรับขึ้นไปอยู่ที่เฉลี่ย 230,000 บาท/ตารางเมตร มีจำนวน 146 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,350 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 60%
3.“สโคป ทองหล่อ” ตั้งอยู่บนพื้นที่ 1 ไร่เศษ พัฒนาในรูปแบบของคอนโดฯ สูง 32 ชั้น ขนาดตั้งแต่ 415-700 กว่าตารางเมตร ราคาตั้งแต่ 200-550 ล้านบาท มีจำนวน 18 ยูนิต ( 1 ยูนิตต่อ 1 ชั้น) มูลค่าโครงการประมาณ 3,000 ล้านบาท ซึ่งเปิดขายไปเมื่อปี 2566 ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 13 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าประมาณ 3,000 ล้านบาท ซึ่งเดิมมีแผนจะเปิดให้ชมโครงการที่แล้วเสร็จในเดือนธันวาคม 2567 แต่ได้เลื่อนไปในเดือนกุมภาพันธ์ 2568 แทน โดยลูกค้าที่ซื้อเป็นคนไทย 100% ปัจจุบันได้ปรับราคาขายขึ้นมาอยู่ที่ 460,000 บาท/ตารางเมตร
ส่วนโครงการที่ 4 คือ “สโคป ประสานมิตร” ตั้งอยู่บริเวณ ซ.สุขุมวิท 23 ตั้งอยู่บนพื้นที่ 600 ตารางวา ปัจจุบันผ่านการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม(EIA) เป็นที่เรียบร้อยแล้ว แต่ชะลอแผนการเปิดตัวไว้ก่อน คงต้องรอดูสภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวก่อน โดยโครงการดังกล่าวหากพัฒนาจะมีมูลค่าประมาณ 3,000 ล้านบาท ซึ่งในระหว่างนี้บริษัทฯอาจจะหันไปพัฒนาโครงการใหม่ในทำเลอื่นแทน ซึ่งยังเป็นคอนโดฯหรู ย่านใจกลางสุขุมวิท เช่นเดิม แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยข้อมูลได้ในขณะนี้
“การพัฒนาโครงการบนที่ดิน Freehold และ Leasehold ถือว่าเป็นโปรดักส์คนละสายพันธุ์ โดยทุกโครงการที่เราพัฒนา จะเน้นที่ดิน Freehold เพราะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ต่อให้ทายาทได้ และมีมูลค่าเพิ่มอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่โครงการที่พัฒนาบนที่ดิน Leasehold ถือว่าเป็นการใช้จ่ายในระยะเวลา 30 ปี หลังจากนั้นก็จะเป็นศูนย์ นี่คือความต่างของการพัฒนาบนที่ดิน 2 รูปแบบนี้” นายยงยุทธ กล่าวในที่สุด
