อสังหาริมทรัพย์

3 นายกอสังหาฯคาดปี 68 ตลาดอสังหาฯมีแนวโน้มฟื้นตัว การท่องเที่ยวช่วยดึงเม็ดเงินสะพัด แต่นโยบายรัฐที่ผ่านมายังไม่ตอบโจทย์ แนะเพิ่มมาตรการหนุนคนรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัย ชี้ช่องหน่วยงานเกี่ยวข้องลงแส้นอมินีจีนซื้อที่อยู่อาศัย กำจัดอสังหาฯศูนย์เหรียญ ชี้ปัจจุบันอสังหาฯอยู่จุดต่ำสุดแล้ว กระทุ้งภาครัฐเร่งสร้างระบบสาธารณูปโภคในภาคต่างๆให้แล้วเสร็จ  ช่วนดันอสังหาฯภูมิภาคเติบโตไม่กระจุกตัวอยู่ในแต่กทม.-ปริมณฑล ลุ้นประชุมกนง. 16 ต.ค. นี้ปรับลดดอกเบี้ยนโยบายในช่วงจังหวะ-โอกาสที่เหมาะสม

แนะรัฐลงแส้นอมินีจีนซื้อบ้าน กำจัดอสังหาฯศูนย์เหรียญ

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยในงานเสวนาภายใต้หัวข้อ "การสร้างโอกาส ตั้งรับ รับมือ ขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาฯ โดยฟันเฟือง  ความร่วมมือกับภาครัฐบาล" ว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯในปัจจุบันถือว่าแย่มากในรอบหลายสิบปี โดยเฉพาะในด้านยอดขาย แต่หากในปี 2568 มี Momentum ที่ดี ก็จะไม่มีอสังหาฯล้มละลาย สามารถประคองต่อไปได้ ประเทศไทยโชคดีที่มีความโดดเด่นเรื่องการท่องเที่ยว เพราะในปี 2568 จะมีอีเวนต์ขนาดใหญ่มาที่จ.ภูเก็ต และมีอย่างต่อเนื่องในฤดูกาลท่องเที่ยว ส่วนที่ต้องแก้ไขคือเรื่องน้ำท่วมในภาคเหนือ หากไม่จัดการที่ประเทศต้นทาง ก็จะเกิดปัญหาเช่นเดิม แต่อย่างไรก็ตามเชื่อว่าประเทศไทยยังมีศักยภาพที่ดี โอกาสในการขยายเศรษฐกิจในระบบรางและถนน กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จและมีผลดี ส่งเสริมให้ภาคอสังหาฯเกิดขึ้นได้ แต่หวังว่าสงครามจะไม่รุนแรงมาก

ส่วนการที่ราคาที่อยู่อาศัยปรับสูงขึ้น ซึ่งเป็นการปรับตามต้นทุนที่ปรับขึ้นมาโดยตลอด แต่รายรับของแต่ละบุคคลไม่เติบโตตามรายได้ที่สูงขึ้น ซึ่งที่อยู่อาศัยในเมืองหลวงแต่ละประเทศ จะเติบโตกว่ารายรับเหมือนกันทั้งหมด โดยราคาของที่อยู่อาศัยก็จะปรับขึ้นแบบมีเหตุและมีผล แต่การปรับขึ้นค่าแรง จะส่งผลต่อต้นทุนของที่อยู่อาศัยอย่างแน่นอน ซึ่งสัดส่วนเกิน 50% จะเป็นแรงงานต่างด้าว ต่างจากอุตสาหกรรมอื่นที่ส่วนใหญ่ใช้แรงงานไทย ซึ่งยังเป็นปัญหาของภาคอสังหาฯจนถึงปัจจุบันนี้ หากต้นปี 2568  เศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัวดีขึ้น ก็ต้องกลับมาพิจารณาอีกครั้งว่าจะปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยหรือไม่ แต่ถ้ามีสงครามระหว่างประเทศเกิดขึ้น ราคาน้ำมันก็ต้องปรับแพงขึ้น และส่งผลต่อธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง รวมไปถึงส่งผลให้ราคาบ้านปรับสูงขึ้นตามไปด้วย

“เราสนับสนุนอสังหาฯเพื่อปล่อยเช่า เพราะบางคนไม่มีกำลังซื้อ แต่สามารถเช่าได้ โดยกลุ่มที่สามารถสร้างรายได้ได้ดีคือกลุ่มโบรกเกอร์ ที่สามารถหาลูกค้ามาเช่าได้มาก ดังนั้นภาครัฐควรมีมาตรการออกมากระตุ้นภาคอสังหาฯ โดยเฉพาะให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อมากขึ้น จากปัจจุบันที่ยังเข้มงวดอยู่ แต่ยังมี 2 แบงก์ของรัฐที่ยังผ่อนปรน คือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และธนาคารออมสิน ช่วยเหลือการให้สินเชื่อสำหรับผู้อยากมีที่อยู่อาศัย ส่วนต่างชาติ พอค่าเงินบาทแข็ง ก็ยังชะลอการโอนไปอีก แต่ถ้าปรับดอกเบี้ยลง ก็จะส่งผลให้ต่างชาติกลับมาโอนได้ แต่ลูกค้าใหม่ก็อาจจะยังไม่ซื้อ ดังนั้นผู้ประกอบการที่มีสต๊อกเหลือมาก ก็ต้องลดราคาเพื่อดึงลูกค้าต่างชาติให้มาซื้อมากขึ้น”นายพรนริศ กล่าว

สำหรับมาตรการรัฐที่ผ่านมา ถือว่ายังไม่ตอบโจทย์ ดังนั้นรัฐบาลควรออกนโยบายมากระตุ้นเพื่อช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย สามารถมีบ้านเป็นของตนเอง หากมีมาตรการออกมาสนับสนุนก็จะทำให้ผู้ประกอบการที่ต้องการพัฒนาบ้านราคาถูก สามารถเข้ามาในระบบได้มากขึ้นเช่นกัน

นายพรนริศ กล่าวเพิ่มเติมว่า สำหรับปัญหานอมินีซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะชาวจีน รวมไปถึงแรงงาน ผู้รับเหมาก่อสร้าง หุ้นที่เป็นวัสดุก่อสร้าง โดยไม่เอาเงินมาลงทุน แต่ตีวัสดุก่อสร้างเป็นทุนที่มาจากจีน ซึ่งไม่ถูกกฎหมาย โดยมีให้เห็นอยู่มากทั้งเชียงใหม่ พัทยาและภูเก็ต แต่ก็ยังไม่เห็นหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเข้าไปดำเนินการ ส่วนต่างชาติที่ต้องการซื้อโครงการแนวราบก็ไม่สามารถซื้อได้ จึงไปซื้อแบบผิดกฎหมาย  ทุนจีนสร้างขายคนจีนด้วยกัน ซึ่งไม่มีการตรวจสอบว่าเงินทุนมาจากไหน มีการฟอกเงินหรือไม่ ดังนั้นพวกกลุ่มอสังหาฯศูนย์เหรียญ หากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อไม่ดำเนินการทางกฎหมาย ก็จะลำบากอย่างแน่นอน

“พอไปเข้ามุมเรื่องกฎหมาย ก็ติดเรื่องการขายชาติ รัฐบาลอย่าไปกังวลเรื่อง 99 ปีมากเกินไป แต่รัฐบาลต้องมีความชัดเจน ว่าที่อยู่อาศัยสามารถระบุทำเลให้ต่างชาติอยู่ทำเลไหนได้ รวมไปถึงมหาวิทยาลัยบางแห่งก็มีชาวจีนไปเรียนเป็นจำนวนมาก  อีกทั้งมีเข้ามาดำเนินธุรกิจที่ผิดกฎหมายเป็นจำนวนมาก ก็อยากให้ผู้บัญชาการตำรวจแห่งชาติ คนใหม่กำจัดคนมาเฟียต่างชาติออกไปให้หมด  ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ของต่างชาติเวลาจะโอน จะต้องมีการโชว์หลักฐานที่ถูกกฎหมาย เพื่อป้องกันการฟอกเงิน” นายพรนริศ กล่าว

วอนรัฐออกมาตรการตอบโจทย์จริง ช่วยผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัย

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ในไตรมาส 4/2567 อสังหาฯจะเติบโตหรือตกต่ำก็เป็นไปตามผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ซึ่งปัจจุบันคือจุดต่ำสุดแล้ว และปี 2568 อยากให้ภาครัฐเร่งสร้างระบบสาธารณูปโภคในภาคต่างๆให้รวดเร็วยิ่งขึ้น เพราะอนาคตอสังหาฯภูมิภาคมีโอกาสเติบโตมากขึ้น แทนที่จะกระจุกตัวอยู่ในแต่กทม.-ปริมณฑล โดยในรอบ 5 ปีที่ผ่านมารัฐบาลควบคุมเงินเฟ้อได้ดี 3-4% ที่อยู่อาศัยมีการเติบโตไม่เกินอัตราเงินเฟ้อ ,กำลังซื้อที่ซื้อไม่ได้ในปัจจุบัน เพราะแบงก์เข้มงวดมากขึ้น จึงถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น โดยฉพาะระดับราคา 3-5 ล้านบาท จะถูกปฏิเสธสินเชื่อ 55-60% และรายได้ก็มีผลกระทบ จึงเป็นที่มาของการปฏิเสธสินเชื่อ ขณะเดียวกันผู้ประกอบการก็ต้องหาเทคโนโลยีใหม่ๆเข้ามาใช้ เพื่อลดการใช้แรงงาน และใช้ระบบการก่อสร้างที่เร็วขึ้น ซี่งก่อนหน้านี้ในสมัยรัฐบาลนายเศรษฐา ทวีสิน เป็นนายกรัฐมนตรี ได้ออกมาตรการออกมาช่วยเหลือ สรุปแล้วก็ไม่ช่วยได้มาก แต่ก็ถือว่าเป็นประโยชน์ ซึ่งสิ่งที่จะช่วยได้มาก คือมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) จะช่วยภาคอสังหาฯอย่างจริงจัง เพราะจะช่วย K ขาล่างได้มาก และจะทำให้กลุ่มนี้สามารถมีที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น รวมไปถึงการพิจารณาลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรกมากขึ้น และอยากให้กระตุ้นกลุ่ม K ขาบนที่มีความต้องการซื้อบ้านหลังที่สอง มาซื้อและปล่อยเช่าสำหรับคนไทยด้วยกันได้  ซึ่งทั้งหมดนี้จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้มาก

“ใน 1 ปี ตัวเลขจาก 200,000 หน่วย เหลือ 160,000-170,000 หน่วย มีต่างประเทศ 50,000 ล้านหน่วย มองว่าเช่าดีกว่าขาย หากมองว่าเช่าแล้วจัดเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ส่วนโควตาต่างชาติซื้อคอนโดฯก็อยากได้ความชัดเจน ว่าทำเลไหนที่จะเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อได้ และเรื่องการเช่าจะให้เช่าได้เท่าไหร่ และควรแยกเอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ออกจากที่อยู่อาศัยให้ชัดเจนด้วย  โดยปัจจุบันตลาดเช่ายังมีมากประมาณ 25% และอยากให้การมีที่อยู่อาศัยมีความยั่งยืนมากกว่านี้ และเมื่อแก่ตัวสามารถนำบ้านไปแปลงเป็นเงินได้” นายสุนทร กล่าว

ลุ้นประชุมกนง. 16 ต.ค. นี้ปรับลดดอกเบี้ยนโยบาย

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึงทิศทางภาพรวมอสังหาฯ ในปี 2568 ว่า มีแนวโน้มฟื้นตัว จากในช่วงไตรมาส 3/2567 ที่ภาคธุรกิจอสังหาฯถือว่าประสบปัญหาในจุดต่ำสุดมาหมดทุกอย่างแล้ว กลุ่มคนรายได้น้อยเข้าไม่ถึงสินเชื่อ,มีการเปลี่ยนนายกรัฐมนตรีคนใหม่,ประเทศเมียนมาสกัดคนมาซื้ออสังหาฯไทย,ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ระดับโลก และปัญหาน้ำท่วม เป็นต้น แต่สิ่งที่สำคัญคือ ภาคอสังหาฯมีโอกาสฟื้นตัวในไตรมาส 4/2567 นี้ สังเกตได้จาก 5 บริษัทอสังหาฯที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯเริ่มจะฟื้นตัวดีขึ้น  ประกอบกับจะมีซัปพลายคอนโดฯที่แล้วเสร็จในไตรมาส 4 อีกมูลค่าประมาณ 86,000 ล้านบาท ถือว่าเป็นตัวเลขอาคารที่เสร็จมากสูงที่สุดอีกปีหนึ่งเช่นกัน ซึ่งจะสะท้อนให้เห็นว่าเป้ารายได้ในไตรมาส 4/2567 ของผู้ประกอบการอสังหาฯเริ่มจะสดใสแล้ว

และในวันที่ 16 ตุลาคม 2567 คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะมีการประชุมเพื่อพิจารณาเรื่องอัตราดอกเบี้ยนโยบายนั้น ก็หวังว่าจะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ย เพราะถือว่าเป็นช่วงระยะเวลาที่ดีและเหมาะสมที่สุด เนื่องจากในไตรมาส 4/2567 เป็นช่วงที่คอนโดฯต่างๆก่อสร้างแล้วเสร็จเป็นจำนวนมาก

สำหรับดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้นทำให้ค่าเงินบาทแข็ง ซึ่งจะลดอำนาจการซื้อของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน ที่ต้องใช้เงินหยวนในการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นประมาณ 8-10% หากมีการปรับลดดอกเบี้ยลง ค่าเงินบาทก็อ่อนลง ชาวต่างชาติก็สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น  ดังนั้นมองว่าทั้งนโยบายการคลัง การเงิน และภาคเอกชน จะต้องร่วมมือกัน หากทำไม่ได้ก็จะล้มเป็นโดมิโน เพราะค่าเงินบาท ดอกเบี้ย กับกำลังซื้อ นั้นเชื่อมกันไปหมด หากออกนโยบายระยะสั้น อาทิ 1.LTV ควรจะชะลอการใช้ชั่วคราว 2.ปรับลดดอกเบี้ยลง เพื่อลดภาระเดิมของกลุ่มผู้มีรายได้น้อย 3.การปล่อยสินเชื่อ จากปัจจุบันที่ยังมี 2 แบงก์รัฐที่ยังปล่อยสินเชื่อ แต่แบงก์เอกชนอื่นยังเข้มงวดอยู่ ดังนั้นควรออกมาตรการหรือออกกลไกให้แบงก์เอกชน ปล่อยสินเชื่อเชิงนโยบาย 4.ต้องออกแพ็กเกจสินเชื่อที่เข้าถึงได้ง่ายมากขึ้น และ 5.คนระดับกลาง-ล่าง ถ้าเพิ่มลดหย่อนอัตราดอกเบี้ย จะช่วยให้คนกลุ่มระดับบน ได้ฐานภาษีที่ดีขึ้น

ส่วนนโยบายระยาว อาทิ หยุดการใช้นอมินีต่างชาติในการถือครองอสังหาฯในประเทศไทย ต้องวางโครงสร้างและเก็บภาษี ดังเงินนอกระบบ 2 ใน 3 ประมาณ 1 ล้านล้านบาท เข้าสู่ระบบภาษี และมีเงินกองทุน 20,000 ล้านบาท ไปลดดอกเบี้ยลง ช่วยได้ 40,000 ยูนิต ถ้าซื้อบ้านต่ำ 3 ล้านบาท ช่วยลดดอกเบี้ยได้จะได้ ตรงนี้จะช่วยให้ทุกแบงก์เร่งปล่อยสินเชื่อ เพราะว่า 3 ปีแรก มีการหนุนดอกเบี้ย จากกองทุนที่ว่า 20,000 ล้านบาท

“ที่ผ่านมาอสังหาฯถูกค้ำจุนด้วยต่างชาติ ตัวเลขการโอนขยับขึ้นมาจากปี  2564 มาอย่างต่อเนื่อง แต่ไตรมาส 2/2567 ต่อเนื่องไตรมาส 3/2567  เริ่มติดลบประมาณ 3% เป็นครั้งแรก หลังจากวิกฤติโควิด-19  แต่ถ้าเป็นบ้านพร้อมที่ดิน จะใช้นอมินี เป็นการประกาศรับทุนสีเทาเข้ามา  ดังนั้นต้องนำเทคโนโลยีเข้ามา และมีการจัดระเบียบให้ดี ,ภาษีสิทธิการเช่า หากใครทำไม่ถูกต้องก็ต้องดำเนินคดี และควรกำหนดการถือครองที่ดินเพียง 60-80 ปีก็เพียงพอและเหมาะสมกว่า 99 ปี ซึ่งเป็นสิ่งที่ทิ่มแทงจิตใจคนเอเชียและคนไทย ใครอยู่นอกระบบก็นำเข้ามาเสียภาษีให้หมด ,การถือครองคอนโดฯ ก็เก็บภาษีสิ่งปลูกสร้างเหมือนคนไทย ก็จะทำให้มีโครงสร้างรองรับ เพื่อป้องกันกลุ่มนอมินีและบัญชีม้า หากมีความโปร่งใสและการดำเนินการ จากภาครัฐ ก็สามารถดึงต่างชาติที่ถูกกฎหมายมาช่วยพัฒนาประเทศชาติได้ ซึ่งสามารถสู้กับประเทศต่างๆทั่วโลกได้” นายประเสริฐ กล่าวในที่สุด