อสังหาริมทรัพย์

เอกชนเผย “บ้านเพื่อคนไทย” ที่ดินรฟท.ทำเลที่เลือกยังไม่ครอบคลุมดีมานด์-ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ถาวร-เงื่อนไขไม่กระทบที่อยู่อาศัยระดับสูงของผู้ประกอบการตลาดกลาง-บน แต่กลุ่มพัฒนาตามเกณฑ์ BOI หืดจับแน่ แนะทางเลือก ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ กำหนดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนองของผู้ซื้อในอัตราต่ำ กำหนดเกณฑ์ BOI เป็นการถาวรเช่นในอดีต หรือจูงใจเอกชนพัฒนาที่อยู่อาศัยด้วยสิทธิประโยชน์ส่วนหนึ่งของโครงการรัฐ และโครงการจะประสบความสำเร็จต้องได้รับความร่วมมือจากหลายภาคส่วน

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ,นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดาพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า ในประเทศที่มองว่าเจริญแล้ว มีเศรษฐกิจขนาดใหญ่ ก็ยังคงมีปัญหา เรื่องคนไร้บ้าน หรือประชาชนส่วนหนึ่งไม่สามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ เกือบทุกประเทศก็ยังคงเป็นหน้าที่ของภาครัฐในการแก้ปัญหา จะเป็นระดับรัฐบาล หรือเทศบาล หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก็ตามที่เป็นผู้จัดสร้าง หรือภาครัฐสนับสนุนส่งเสริมให้เอกชนจัดสร้าง เช่น การให้สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ทั้งผู้พัฒนาและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย  การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้กับผู้มีรายได้น้อย (Mortgage Insurance) การให้เอกชนซึ่งพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล  รวมถึงบางประเทศมีหลักเกณฑ์ว่า ต้องให้ผู้พัฒนาภาคเอกชน ที่จัดสร้างที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางหรือราคาสูง ต้องสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยด้วยจำนวนกี่เปอร์เซ็นต์ ฯลฯ

“จะเห็นได้ว่าในหลายๆ ประเทศทั่วโลก ยังคงต้องมีวิธีการหรือมาตรการในแก้ปัญหาการมีที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้มีรายได้น้อย หรือคนไร้บ้าน ซึ่งที่ผ่านมาสำหรับบ้านเราหน่วยงานของรัฐที่รับผิดขอบโดยตรงในการสร้างจัดสร้างที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยมาต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2516 ก็คือการเคหะแห่งชาติ มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งการเช่าและซื้อขาย และต่อมาก็พัฒนาที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางด้วยเช่นเดียวกัน” นายอิสระ กล่าว

นายอิสระ กล่าวเพิ่มเติมว่า ตลอดระยะเวลา 50 ปี นับแต่จัดตั้งการเคหะฯจนถึงกุมภาพันธ์ 2567 การเคหะฯจัดสร้างบ้านทุกประเภทรวมกันได้จำนวน 752,169 หน่าย รวมถึงบ้านเอื้ออาทร ซึ่งเป็นนโยบายของรัฐบาลในอดีตด้วย(ในขณะนั้นก็มีนโยบายบ้านล้านหลัง) สถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน(องค์การมหาชน ) ก็เป็นอีกองค์กรหนึ่งของรัฐ ซึ่งนอกจากจะมีบทบาทสนับสนุนการรวมตัวของชาวบ้านของชุมชนในการปัญหาการประกอบอาชีพ ในเรื่องรายได้ เรื่องสวัสดิการชุมชน ก็ยังมีบทบาทในการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของชุมชนด้วย ที่รู้จักในชื่อ “บ้านมั่นคง” ซึ่งดำเนินการไปแล้วกว่า 1 แสนหน่วย ในหลายร้อยทำเลทั่วประเทศ รวมถึงการจัดตั้งธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)ตั้งแต่ ปี 2519 ก็เพื่อให้มีบทบาทหลักในการสนับสนุนการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง และในหลายวิกฤตการณ์ที่ผ่านมา ธนาคารอาคารสงเคราะห์มีบทบาทช่วยแก้ปัญหาเรื่องสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้เป็นอย่างมาก ทั้งช่วงวิกฤติการทางเศรษฐกิจ 2540 รวมถึงสถานการณ์สินเชื่อช่วงโควิด-19 จนถึงปัจจุบัน

ต่อคำถามที่ว่า ถ้ารัฐบาลมีนโยบายจะสร้าง “บ้านเพื่อคนไทย” 1 ล้านหลัง จะกระทบต่อการพัฒนาของเอกชนหรือไม่นั้น ตนมีความคิดเห็นดังนี้

1.กรณีของบ้านเพื่อคนไทยในปัจจุบันใช้ที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ซึ่งแม้จะมีที่ดินทั่วประเทศก็ไม่ครอบคลุมการเลือกทำเลที่ตั้ง (Location ) ที่เป็นความต้องการ (Demand ) ของประชาชน ซึ่งการเลือกทำเลที่ต้องมาจากปัจจัยที่หลากหลาย

2.อาจใช้ที่ดินของหน่วยงานอื่น แต่กรณีที่ดินของรัฐยังคงเป็นสิทธิการเช่าไม่สามารถเป็นกรรมสิทธิ์ได้

3.เงื่อนไขผู้ซื้อและการพัฒนาอยู่ในกรอบผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง ผ่อนชำระ 4,000+ ไม่กระทบต่อการพัฒนาที่อยู่ในระดับราคาที่สูงกว่าของภาคเอกชน

4.ภาคเอกชนที่ได้รับผลกระทบโดยตรงคือ ผู้ที่พัฒนาตามเกณฑ์ BOI ซึ่งปัจจุบันราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ทั่วประเทศ ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล ได้รับสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำทั้งผู้พัฒนาและผู้ซื้อบ้าน ซึ่งเกณฑ์ BOI เป็นเกณฑ์ที่จะหมดอายุในเดือนธันวาคม 2568

หากภาครัฐจะไม่ให้มีผลกระทบต่อเอกชนที่พัฒนาในกลุ่มนี้ก็อาจเพิ่มสิทธิประโยชน์สำหรับผู้พัฒนากลุ่ม BOI เช่น ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ กำหนดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนองของผู้ซื้อในอัตราต่ำ และที่สำคัญคือการกำหนดเกณฑ์ BOI เป็นการถาวรเหมือนในอดีต โดยรัฐบาลอาจจะถือว่ามาตรการส่งเสริมจูงใจให้เอกชนพัฒนาที่อยู่อาศัยด้วยสิทธิประโยชน์ต่างๆ ที่ว่านั้น เป็นส่วนหนึ่งของโครงการ

“บ้านเพื่อคนไทย“แต่ผู้ซื้อจะมีทางเลือกที่ได้เป็นกรรมสิทธิ์ ก็เป็นเรื่องที่เป็นประโยชน์และไม่เป็นการแข่งขันกับภาคเอกชน พร้อมกันนั้นก็จะทำให้มีการกระจายทำเลที่หลากหลายตามความต้องการทั่วประเทศ ทั้งนี้เห็นว่าโครงการจะสำเร็จได้ตามเป้าหมายรัฐบาลคงต้องประสานความร่วมมือในหลายกระทรวง หลายหน่วยงาน และหลายภาคส่วน ดังนี้

1.กระทรวงหรือหน่วยงานเจ้าของกรรมสิทธิในที่ดิน

2.กระทรวงการคลัง ที่จะกำหนดมาตรการส่งเสริมด้านการคลัง ทั้งเรื่องภาษี ค่าธรรมเนียมต่างๆ การชดเชยดอกเบี้ยต่ำ ฯลฯ

3.กระทรวงมหาดไทยที่กำกับดูแลเรื่องการผังเมือง (บางพื้นที่อาจจัดสร้างที่อยู่อาศัยบางประเภทไม่ได้ ถ้าไม่แก้ไขผังเมืองในพื้นที่นั้นๆ)กฎหมายควบคุมอาคาร และมาตรการลดค่าธรรมเนียมบางประการ ที่กระทบต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

4.กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ การเคหะแห่งชาติ ซึ่งมีประสบการณ์และความเข้าใจ แก้ไขปัญหาการอยู่ร่วมกันของชุมชนมมาอย่างยาวนาน

5.ภาคเอกชนที่จะมีส่วนร่วม และมีบทบาทในการพัฒนาควบคู่กันไปไม่ใช่ลักษณะการแข่งขัน

6.ประชาชนที่ต้องการที่อยู่อาศัยในแต่ละทำเล (Location ) ที่จะสะท้อนความต้องการ (Demand) จริง เพื่อไม่ให้เกิดล้นตลาด(Oversupply )ซึ่งจะกระทบต่อหน่วยงานรับผิดชอบและต่อเศรษฐกิจโดยรวมด้วย

7. หน่วยงานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ฯลฯ

"ผมยังมีความเห็นว่า การสร้างที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ไม่ว่าจะโดยภาครัฐ หรือภาครัฐมีมาตรการส่งเสริมสนับสนุนให้เอกชนจัดสร้างก็ยังคงมีความจำเป็นที่จะผลต่อดีต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ และเป็นปัจจัยที่สร้างความมั่นคงให้กับภาคครัวเรือน ซึ่งจะเป็นการลดความเหลื่อมล้ำทางสังคมอีกด้วย" นายอิสระ กล่าวในที่สุด