อสังหาริมทรัพย์

ไนท์แฟรงค์ฯเปิดมุมมอง “Knight Frank Foresight 2024 Pivoting Towards Opportunities” เจาะลึกโอกาสและความท้าทาย 4 เซ็กเตอร์ ที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรม โรงแรม อาคารสำนักงาน ในยุคที่ดีมานด์ภาพรวมนิ่ง ปัจจัยฉุดรั้งการเติบโต ชี้คอนโดมิเนียม ต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังน่าห่วง Reject Rate กระทบกำลังซื้อชะลอตัว คาดเรียลดีมานด์ตัวช่วยหลักดันวอลลุ่มแนวราบขายได้ประมาณ 4,000 ยูนิต กลุ่มอุตสาหกรรมขยายตัวจากแรงหนุนตลาดรถ EV ธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์ จับตาตลาดอาคารสำนักงานซัพพลายล้น แต่อาคารสีเขียวมีแนวโน้มดี รับเทรนด์ ESG มาแรง

นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย)จำกัด เปิดเผยถึงการจัดงาน “Knight Frank Foresight 2024 Pivoting Towards Opportunities” ร่วมค้นหาโอกาสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ว่า แนวโน้มในปี 2567 เป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายจากปัจจัยเสี่ยงที่ถาโถมเข้ามามากมายทั้งในและนอกประเทศ

โดยปัจจัยในประเทศ อาทิ ปัญหาเงินเฟ้อต่ำ ที่ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังน่าเป็นห่วงและต้องจับตามองกันต่อไป นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยของต้นการผลิตที่สูงขึ้น ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตช้า เนื่องมาจากอัตราดอกเบี้ยสูง และ ปัญหา Reject Rate หรือการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่วนปัจจัยจากต่างประเทศ มาจากเศรษฐกิจและการค้าโลกมีความไม่แน่นอนสูงจากภาวะสงครามที่เกิดขึ้นอยู่ในหลายพื้นที่ ตลาดการเงินทั่วโลกมีความผันผวนมากขึ้นจากผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยสูง ซึ่งปัจจัยทั้งหมดที่กล่าวมาส่งผลทั้งทางตรงและทางอ้อมต่อเศรษฐกิจ รวมถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

อย่างไรก็ดี ในปี 2567 มองเห็นถึงแนวโน้มที่ดีต่อเนื่องจากการลงทุนเอกชนที่ขยายตัว และการบริโภคภาคเอกชนเติบโตจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว รวมถึงนโยบายภาครัฐที่ช่วยแบ่งเบาภาระค่าครองชีพ และกระตุ้นการใช้จ่าย ผ่านโครงการ Easy E-Receipt 

“การทำธุรกิจท่ามกลางความผันผวน ข้อมูลมีความสำคัญอย่างมากต่อการใช้วิเคราะห์แนวโน้ม และการวางแผน ใครที่มีข้อมูลในมือเยอะกว่า รวดเร็วกว่า และแม่นยำกว่าจะเป็นผู้ชนะในการแข่งขัน ผมเชื่อมั่นว่าข้อมูลที่ทางไนท์แฟรงค์ฯ ได้มาจาก End user โดยตรงนี้ มีส่วนทำให้เกิดการรับรู้ถึงโอกาสและความท้าทายที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม และเจาะลึกรายเซ็กเตอร์ ได้แก่ ที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรม โรมแรม และอาคารสำนักงาน” นายณัฏฐา กล่าว

EV-ดาตาเซ็นเตอร์ ธุรกิจมาแรงดันกลุ่มอุตสาหกรรมขยายตัว

มร. มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหาร-หัวหน้าฝ่าย Occupier Strategy & Solutions กล่าวว่า ในปี 2567 นี้ ธุรกิจที่น่าจับตามองก็คือ ธุรกิจศูนย์ข้อมูล หรือ “Data Center”ที่กำลังได้รับความสนใจเป็นอย่างมากจากนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีถึงดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นในกลุ่มอุตสาหกรรม

ส่วนภาพรวมตลาดอุตสาหกรรม ปี 2566 ถือว่าเป็นปีที่มีผลประกอบที่ยอดเยี่ยม โดยมีที่ดินถูกขายออกไปมากถึง 8,867 ไร่ เป็นจำนวนเป็น 2 เท่าของปีที่แล้ว นำโดยธุรกิจ Electric Vehicle หรือ EV กลุ่มรถยนต์ไฟฟ้าที่เติบโตอย่างมาก นอกจากนี้ยังมี สินค้ากลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ที่ขยายตัวได้ดี โดยเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ (Eastern Economic Corridor : EEC) ยังเป็นพื้นที่เป้าหมายหลักที่นักลงทุนให้ความสนใจ คิดเป็นกว่า 80% ของธุรกรรมทั้งหมด

โรงแรม รอวันฟื้นจากยอดนักท่องเที่ยว

มร.คาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา  กล่าวว่า ตลาดโรงแรมสถานการณ์ตอนนี้ถือว่าได้กลับไปอยู่ในจุดก่อนสถานการณ์โควิด-19 แล้ว โดยราคาห้องพักต่อคืนมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงมาก แม้ปริมาณนักท่องเที่ยวจะยังไม่กลับมาเหมือนช่วงก่อนโควิดก็ตาม ดังนั้นสิ่งที่เป็นความท้าทายสำคัญของตลาดโรงแรมในปี 2567 ก็คือจำนวนนักท่องเที่ยวจะฟื้นตัวกลับมาอยู่ในระดับก่อนสถานการณ์โควิด-19 ได้หรือไม่ พิจารณาจากอัตราการเข้าพักของนักท่องเที่ยวในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 75% เท่านั้น

“ตลาดโรงแรมสถานการณ์ตอนนี้ถือว่าค่อนข้างสดใส ราคาห้องพักต่อคืนเพิ่มขึ้นสูงมาก สูงกว่าช่วงโควิด-19 เสียอีก แต่ในขณะเดียวกันค่าต้นทุนการดำเนินงาน (Operation Cost) เช่น ค่าจ้างพนักงาน ค่าไฟ ก็ปรับตัวสูงขึ้นกว่าสัดส่วนของกำไร ดังนั้นในปี 2567 ความท้าทายที่สำคัญจึงอยู่ที่จำนวนนักท่องเที่ยวว่าจะฟื้นตัวกลับมาเท่ากับช่วงก่อนสถานการณ์โควิดเมื่อไหร่ เพื่อทำให้ภาพรวมของธุรกิจโรงแรมกลับมามีผลกำไรอยู่ในจุดที่น่าพอใจ” มร. คาร์ลอส กล่าว

อาคารสนง.ซัพพลายล้น-อาคารสีเขียวโตรับเทรนด์ ESG

นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกอาคารสำนักงาน  กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานเข้าสู่ช่วงที่ท้าทายอย่างมาก จากแนวโน้มการเข้าถือครองพื้นที่ลดลง โดยที่จำนวนซัพพลายเพิ่มขึ้น ส่งผลให้เริ่มเข้าสู่ภาวะซัพพลายล้นตลาด

“แม้ว่าจะมีความต้องการใช้พื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างมากภายในปี 2566 แต่ก็ยังไม่ทันกับจำนวนซัพพลายที่เข้าสู่ตลาด ส่งผลให้มีการแข่งขันของอาคารสำนักงานสูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อผู้เช่าที่มีตัวเลือกมากขึ้น”นายปัญญา กล่าว

ทั้งนี้ ปี 2566 ต่อเนื่อง 2567 มีสัญญาณที่ดีจากบริษัทข้ามชาติที่ต้องการการย้ายฐานบริษัทเข้ามาดำเนินงานในไทย โดยเฉพาะบริษัทจากประเทศจีนในกลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวกับรถ EV เริ่มเข้ามาหาพื้นที่จัดตั้งสำนักงานในไทย โดยรัชดาภิเษกเป็นทำเลที่อยู่ในเป้าหมาย ส่วนบริษัทคนไทยก็เริ่มขยับขยายใช้พื้นที่สำนักงานเพื่อประกอบกิจการมากขึ้น เพราะเป็นมีส่วนสำคัญต่อภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือในการดึงดูดพนักงานที่มีความสามารถเข้าร่วมงาน

ด้านนายอายุธพร บูรณะกุล กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์พื้นที่สำนักงานบริการสำหรับโครงการ กล่าวว่า แนวโน้มความต้องการอาคารสำนักงานที่มีแนวคิดด้านความยั่งยืนมากขึ้น (Environment Social และ Governance : ESG) เช่น อาคาร Green Building ที่กำลังได้รับความนิยม รวมถึง พื้นที่สำนักงานที่เน้น Work life balance มากขึ้น

นอกจากผู้เช่าจะมองหาอาคารที่ใส่ใจด้านความยั่งยืนแล้ว ยังพบแนวโน้มของธุรกิจต่างๆ ที่ต้องการที่ปรึกษาด้านคาร์บอนเครดิต (Carbon Credit) เพื่อสอดรับกับทิศทางของธุรกิจในอนาคต ซึ่งทางไนท์แฟรงค์ฯ มีทีมงานที่เชี่ยวชาญทางด้านนี้คอยให้คำปรึกษากับลูกค้าด้วย

 
ที่อยู่อาศัย เติบโตแบบชะลอตัว  

มร.แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่พักอาศัย กล่าวว่า ปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยยังเผชิญกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน หรือ  Reject Rate และ ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของผู้ประกอบการ ทำให้การพัฒนาโปรดักส์ ระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาท อาจจะไม่ตอบโจทย์มากนัก ในขณะที่กลุ่มที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป จะเป็นลูกค้ากลุ่มหลักที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ

ทั้งนี้สิ่งที่น่าจับตามองก็คือ ในส่วนของตลาดบ้านนั้นเริ่มเข้าสู่ภาวะเติบโตแบบชะลอตัว  เพราะเป็นตลาดเรียลดีมานด์ (Real Demand) ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ถึงแม้ความต้องการยังมีอยู่ แต่ความต้องการนั้นเริ่มตามไม่ทันกับซัพพลายที่ออกสู่ตลาดมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งการขายบ้านในภาพรวมจะอยู่ที่ประมาณ 4,000 หลังในปี 2567

ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2566 ในภาพรวมมีจำนวนเปิดขายที่ 745,335 ยูนิต ขายไป 527,067 ยูนิต คิดเป็น 70.7% โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 145,000 บาทต่อตารางเมตร และหากดูยอดขายที่เปิดขายใหม่ในแต่ละไตรมาสนั้นจะพบว่าสามารถทำยอดขายไปได้กว่า 30 % เท่านั้น ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่ยังไม่กลับไปแตะระดับ 40% เหมือนที่เคยทำได้ในช่วงต้นปี 2566 โดยเฉพาะอย่างตลาดที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการออกมาในระดับนี้เป็นจำนวนมาก ในขณะที่ตลาดระดับราคา 10-15 ล้านบาท ยังสามารถทำยอดขายได้ดี

“จากข้อมูลพบว่า ผู้ซื้อในตลาดราคาระดับนี้ไม่ได้มีความรู้สึกว่าต้องรีบซื้อ แต่อย่างไรก็ตาม ยอดขายก็สามารถปิดอยู่ที่ประมาณ 80% ของที่เปิดขายอยู่ราว ๆ 7,000 ยูนิตได้ แต่ทั้งนี้ก็ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมเพราะจำนวนเปิดขายใหม่ถือว่าค่อนข้างน้อย เมื่อเทียบกับที่มีอยู่เดิมในตลาด” มร.แฟรงค์ กล่าว

ส่วนแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอน ประเทศอังกฤษ ยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้มั่งคั่งในไทย โดยไนท์แฟรงค์ฯสามารถกวาดยอดขายไปได้กว่า 1,000 ล้านบาทในปี 2566 และในปี 2567 ก็ยังคงมีความต้องการจากมหาเศรษฐีไทยที่ต้องการเข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์จากประเทศอังกฤษเพิ่มมากขึ้น