เสนาฯออกโรงเตือนตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 “ยังไม่เห็นวี่แววฟื้น” ชี้แม้ซัปพลายหด แต่กำลังซื้อและเศรษฐกิจที่ยังไม่กระเตื้อง คือปัจจัยสำคัญที่กดดันหนักจนตลาด “ชะลอตัวต่อเนื่อง” เผยตัวเลขสุดช็อก! คอนโดฯ สร้างเสร็จถูกปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 50% ขณะที่โครงการราคาเข้าถึงได้ แนวราบโดนหนักกว่า ซ้ำเติมด้วยปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง-รายได้โตไม่ทันราคาบ้าน ผู้ประกอบการจึงเลือก "ชะลอลงทุน" งดซื้อที่ดินใหม่ หันเร่งระบายสต๊อก พร้อมเดินเกมรุกช่วยลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองผ่านโซลูชั่น LivNex และ Rent Nex ต่อเนื่อง ปีหน้าเดินเกมรุกขยายฐานโมเดล Rent Nex รองรับดีมานด์โต
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) หรือ (SENA) เปิดเผยถึง ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ว่า ยังมีโอกาสชะลอตัวได้ต่อ แม้ว่าในส่วนซัปพลายของที่อยู่อาศัยในตลาดจะลดลงไปมาก แต่ภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่เห็นการฟื้นตัวชัดเจน และกำลังซื้อที่ชะลอตัวเป็นปัจจัยที่กดดันต่อภาพรวมตลาดอสังหาฯไทย โดยเฉพาะการขายที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังอยู่ในระดับที่สูงต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดราคาเข้าถึงได้ (Affordable Segment) โดยพบว่า โครงการแนวราบมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงกว่าคอนโดฯ ในปัจจุบัน และสำหรับคอนโดฯที่สร้างเสร็จแล้ว อัตราเฉลี่ยการถูกปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ประมาณ 50%ทำให้เป็นปัจจัยที่กดดันต่อตลาดอสังหาฯ โดยสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันถูกกดดันจากปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการซื้อ โดยปัจจัยหลักที่ทำให้กู้ไม่ผ่านมี 2 ส่วน คือ ปัญหาเครดิตบูโร และ ปัญหารายได้เติบโตไม่ทันราคาบ้าน ส่งผลให้มีอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DSR) ไม่เพียงพอ
ในด้านของผู้ประกอบการเอง ยังคงมีการแข่งขันกันอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่ ทำให้ยังคงเห็นเทรนด์ของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย ที่จะยังไม่เร่งการลงทุนซื้อที่ดิน และการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งในปี 2569 บริษัทจะยังไม่เน้นการซื้อที่ดิน และพัฒนาโครงการใหม่ แต่จะเป็นการทยอยเปิดโครงการที่เลื่อนมาจากปี 2568 ประมาณ 4-5 โครงการแทน
“บริษัทยังคงมีความระมัดระวังในการลงทุนใหม่ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจ ปัจจัยภายนอก และปัจจัยภายในประเทศยังมีความไม่นอน อีกทั้งการที่กำลังซื้อยังคงชะลอตัว ทำให้บริษัทยังชะลอการลงทุน โดยเฉพาะการซื้อที่ดินใหม่ที่ยังไม่เร่งการซื้อที่ดินมาพัฒนา แม้ว่าจะมีเจ้าของที่ดินหรือนายหน้าขายที่ดินมานำเสนอก็ตาม เพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่เห็นการฟื้นตัวอย่างชัดเจน ทำให้บริษัทยังคงต้องระมัดระวังในเรื่องการลงทุน ซึ่งตลาดอสังหาฯนั้น ต้องให้เป็นไปตาม Cycle ของเศรษฐกิจ แต่ปัจจุบันไม่เป็นเช่นนั้นแล้ว เมื่อฟื้นตัวกลับขึ้นมาเพียงไม่นาน ก็กลับไปชะลอตัวลงอีกและมากกว่าเดิม ซึ่งทำให้เราบริหารจัดการค่อนข้างยากต่อความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งเป็นปัจจัยที่กดดันต่อตลาดอสังหาฯในตอนนี้”ผศ.ดร.เกษรา กล่าว
ผศ.ดร.เกษรา กล่าวเพิ่มเติมว่า การที่ลูกค้ากู้ไม่ผ่านนี้สร้างต้นทุนที่ไร้ประสิทธิภาพ (Inefficiency) อย่างมหาศาลให้กับบริษัท เนื่องจากต้นทุนในการทำการตลาดเพื่อหาลูกค้า นั้นมีราคาแพง แต่ลูกค้าส่วนใหญ่กลับไม่สามารถซื้อได้ ซึ่งที่ผ่านมาโมเดล Liv Next และ Rent Nex สามารถตอบโจทย์ได้เป็นอย่างดี
โดย Liv Next เริ่มดำเนินการมาประมาณ 2-3 ปี สามารถช่วยให้ลูกค้ากู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ ได้แล้วประมาณ 100 ยูนิต จากจำนวนลูกค้าที่รับเข้ามาทั้งหมด 1,000 ยูนิต ส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯระดับราคา 2-3 ล้านบาท โดยยอดขายที่โครงการนี้ช่วยรักษาไว้ไม่ให้สูญหายไป มีมูลค่าสูงถึงกว่า 2,000 ล้านบาท ส่วน Rent Nex มีจำนวนยูนิตที่เข้ามาใช้บริการแล้วประมาณ 500 ยูนิต ราคาประมาณ 3,000-10,000 บาท/เดือน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นลูกค้าที่ยังไม่มีความพร้อมที่จะซื้อที่อยู่อาศัยได้ โดยทำเลที่ได้รับความนิยมคือ รังสิต ,นิคมบางกระดี,บางชัน และพระราม 9 เป็นต้น
และในปี 2569 บริษัทยังคงเดินหน้าในการช่วยลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองผ่านโซลูชั่น LivNex และ RentNex อย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นโซลูชั่นที่เป็นจุดเด่นของ SENA ในการที่สามารถแข่งขันในตลาดได้ โดยเฉพาะในส่วนของโครงการที่ราคาจับต้องได้ง่าย (Affordable) ระดับราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่ผู้ซื้อถูกธนาคารพาณิชย์ปฏิเสธสินเชื่อสูง ทำให้สามารถเป็นส่วนหนึ่งในการช่วยส่งเสริมให้คนที่อยากมีบ้านก็สามารถซื้อบ้านเป็นของตัวเองได้ สามารถมีวินัยทางการเงินที่ดี และเป็นการเปิดโอกาสในการขาย-นำเสนอสินค้าให้กับลูกค้าผ่านโซลูชั่นดังกล่าว ซึ่งในปี2568 นี้ บริษัทคาดว่าจะมีรายได้จาก Liv Nex และ Rent Nex เข้ามาประมาณ 80-100 ล้านบาท
“การใช้โมเดล Next ถือเป็นการใช้กลยุทธ์ Economy of Scope (การประหยัดจากความหลากหลายของประเภทสินค้า) โดยการนำสินค้า (คอนโดฯ/บ้าน) มาใช้ในการขายได้ถึง 3 รูปแบบ (ขายโอน, Liv Next, Rent Next) ซึ่งช่วยลดต้นทุนทางการตลาดได้อย่างมาก เพราะการทำการตลาดครั้งเดียวสามารถรองรับการขายได้หลายประเภท รายได้จากธุรกิจเช่าและ Liv Next ถูกจัดเป็น Recurring Income ซึ่งมี Gross Margin สูงถึง 80% บริษัทคาดการณ์ว่าสัดส่วนกำไรจากกลุ่ม Recurring Income จะอยู่ที่ประมาณ 15% ของกำไรรวมทั้งหมด”ผศ.ดร.เกษรา กล่าว
ผศ.ดร.เกษรา กล่าวเพิ่มเติมว่า ในปี 2569 จะรุกตลาด Rent Nex มากขึ้น เพราะมองว่าตลาดเช่ายังมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ซึ่งการข้อมูลการวิจัยพบว่า ค่าเช่าที่พักอาศัยในประเทศไทยเมื่อเทียบกับรายได้นั้น ประเทศไทยถือว่ามีค่าเช่าที่แพงที่สุดในโลก จึงทำให้ตลาดเช่ามีความน่าสนใจ บริษัทฯจึงจะนำคอนโดฯที่มีสต๊อกอยู่แล้ว ไปสร้างน่านน้ำใหม่ในตลาดดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งขณะนี้มีคอนโดฯในกทม.-ปริมณฑล รองรับได้ทั้งหมดประมาณ 25 โครงการ จำนวนประมาณ 1,000-2,000 ยูนิต
บริษัทจะยังคงเน้นในการบริหารจัดการต้นทุน และเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน เพื่อสร้างผลการดำเนินงานที่ดีต่อเนื่องให้กับ SENA โดยเฉพาะในด้านของผลกำไรที่บริษัทสามารถทำได้ดีต่อเนื่อง แม้ว่ายอดโอนจะมีการปรับตัวลง ซึ่งในปี 2568 นี้ยอดโอนของบริษัทอาจจะทำได้ไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ประมาณ 7,000-8,000 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันยอดโอนทำได้ 4,000-5,000 ล้านบาท ไม่รวม LivNex ที่ 2,000 ล้านบาท
“เสนาฯ ยืนยันวิสัยทัศน์ในการเป็น Life Long Trusted Partner ซึ่งรวมถึงการลงทุนในด้าน พลังงานสะอาด โดยยังคงติดตั้งโซลาร์เซลล์พร้อมแบตเตอรี่ให้กับบ้านในกลุ่มแกรนด์ทุกหลัง รวมถึงการมุ่งเน้นการจัดการขยะ (WAST) อย่างจริงจัง แม้จะไม่เพิ่มราคาขายก็ตาม ในการรับมือกับความเสี่ยงที่ไม่คาดคิด เช่น ภัยพิบัติทางธรรมชาติที่เกิดขึ้นในช่วงต้นปีที่ผ่านมา บริษัทได้เตรียมความพร้อมโดยการทำให้องค์กรมีความ ยืดหยุ่น (Flexible) และสามารถโต้ตอบสถานการณ์ได้อย่างรวดเร็ว โดยสรุปแล้ว กลยุทธ์ของเสนาฯ คือการ ‘ปรับตัว’ และ ‘ช่วยตัวเอง’ ด้วยการสร้างกลไกใหม่เพื่อให้คนที่มีความตั้งใจซื้อบ้านสามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่เห็นวี่แววการกลับมาของตลาดอสังหาฯ ที่เคยรุ่งเรืองในอดีต
