ไซมิสฯฟันธงตลาดอสังหาฯปี 69 ยังโคม่า ลั่น! หากรัฐบาลเมินปัญหา เท่ากับ "ดึงเศรษฐกิจลงเหว" ชี้ธุรกิจเป็นตัวขับเคลื่อน GDP แต่สภาพคล่องถูกดูดจากฐานราก ย้ำรายกลาง-เล็ก "เตรียมล้มหายตายจาก" ชี้ทางออกเร่ง "ค้ำประกัน NPL" ด่วน! เตือน "ต่างชาติเตรียมฮุบ" อสังหาฯ-โรงแรม หัวเมืองท่องเที่ยว เหตุผู้ประกอบการไทย "ร้อนเงิน" ต้องขายถูก เปิดแผนปีหน้าเล็งผุด 5 โครงการในกทม.-ภูเก็ต มูลค่ารวมกว่า 20,000 ล้านบาท ลั่น! โมเดล "โรงแรม-เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์" ตอบโจทย์ Passive Income ไม่ต้องกังวลหาผู้เช่า-ซ่อมบำรุง" การันตีผลตอบแทน 5 ปีเต็ม สูงกว่าดอกเบี้ยแบงก์เกือบเท่าตัว ชี้ดีมานด์กลุ่ม Expat พุ่ง ดันค่าเช่า 2 ห้องนอนแตะ 90,000 บาท/เดือน ตอกย้ำกลยุทธ์ "Ecosystem" แก้ปัญหานักลงทุนได้ตรงจุด "มีกระแสเงินสดบวก" ตั้งแต่ปีแรก
นายขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) หรือ SA เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ว่า ยังคงประสบปัญหาหลักจากการที่ธนาคารพาณิชย์ไม่ปล่อยเงินกู้ ทั้งสินเชื่อส่วนบุคคลและสินเชื่อโครงการ (Pre-finance และ Post-finance) แม้ว่าธนาคารจะลดดอกเบี้ยไปแล้ว 25 สตางค์ แต่หากธนาคารยังไม่ปล่อยเงินกู้ ซึ่งสถานการณ์ปัจจุบันส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการอย่างหนัก ขณะที่ดีมานด์ในตลาดยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่ก็จะประสบปัญหาในเรื่องการถูกปฏิเสธสินเชื่อ(Reject) จากสถาบันการเงิน ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องนำยูนิตที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อนำกลับมาขายใหม่ในราคารีเซล ที่ถูกกว่าเดิม ขณะเดียวกันจะต้องเสียค่าใช้จ่ายทางการตลาดและการขายซ้ำ ส่งผลให้มีต้นทุนที่เพิ่มขึ้นนี้ ทำให้ผลกำไรของผู้ประกอบการเหล่านั้นลดลง
ปัญหาดังกล่าวเป็นสิ่งที่ดึงเศรษฐกิจของประเทศให้ตกต่ำ หากไม่แก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์ ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ของประเทศในปี 2569 ที่คาดการณ์ไว้อาจเหลือเพียง 1% กว่าๆ เท่านั้น เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่ดีที่สุด เพราะมีมูลค่าต่อ GDP ของไทยสูงถึง 25% ขึ้นไป และยังเชื่อมโยงกับธุรกิจต่อเนื่องอีกมากมาย เช่น แรงงาน ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง ธุรกิจเฟอร์นิเจอร์ และวัสดุก่อสร้าง เป็นต้น
ทั้งนี้ในด้านยอดขายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน มองว่าสถานการณ์แย่กว่าในช่วงวิกฤติโควิด-19 ที่ผ่านมา และหากรัฐบาลไม่แก้ไขปัญหาด้านธนาคารพาณิชย์และธนาคารแห่งประเทศทไทย(ธปท.) สถานการณ์จะยิ่งเลวร้ายกว่าปีนี้ โดยปัญหานี้ต่างจากวิกฤติต้มยำกุ้ง ปี 2540 ที่ปัญหาอยู่ที่บริษัทขนาดใหญ่ ซึ่งรัฐบาลเข้าไปแก้ปัญหาได้ แต่ในปัจจุบันนี้ปัญหาเกิดจากสภาพคล่องที่โดนดูดไปจากตลาดผู้บริโภคข้างล่าง
โดยแนวทางที่รัฐบาลควรพิจารณาคือ การค้ำประกันหนี้เสีย (Non-Performing Loan : NPL) ที่ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 3 -5% ร่วมกับธนาคารคนละครึ่ง หากมีการค้ำประกัน จะช่วยให้เงินกู้สามารถเข้าสู่ตลาดได้ถึง 20 เท่าของงบประมาณที่รัฐบาลใช้ในการค้ำประกัน ซึ่งจะช่วยดึงเศรษฐกิจฟื้นตัวได้
“จากสภาวะการณ์ที่ตลาดไม่เอื้ออำนวย ผู้ประกอบการหลายรายจึงชะลอการเปิดโครงการใหม่ทั้งหมด และคาดว่าจะมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายราย โดยเฉพาะรายเล็กและรายกลาง อาจมีปัญหาถึงขั้นล้มหายตายจากได้ รวมไปถึงบริษัทที่ไม่สามารถระดมเงินผ่านหุ้นกู้ได้อีกแล้ว และบริษัทที่ไม่ได้เป็นลูกค้าที่ดีของธนาคาร แม้แต่บริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ก็มีสิทธิ์ที่จะมีปัญหาได้ในปีหน้า”นายขจรศิษฐ์ กล่าว
นายขจรศิษฐ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ประเทศไทยกำลังโดนกองทุนจากต่างชาติเข้า “ฮุบ”อสังหาริมทรัพย์และโรงแรม โดยเฉพาะในหัวเมืองท่องเที่ยว เนื่องจากผู้ประกอบการไทยหลายรายประสบปัญหาขาดสภาพคล่องและต้องขายทรัพย์สินในราคาที่ถูกลง ซึ่งกองทุนเหล่านี้จะมาจากทั่วโลก ทั้งยุโรป เอเชีย และอเมริกา โดยพื้นที่ที่ถูกเล็งเป็นหลักคือ เมืองท่องเที่ยว เช่น กรุงเทพฯ พัทยา และภูเก็ต เป็นต้น
สำหรับแผนการดำเนินธุรกิจของบริษัทฯในปี 2569 จะมีการเปิดตัวใหม่อย่างน้อย 5 โครงการ ทั้งในกรุงเทพฯและภูเก็ต มูลค่ารวมกว่า 20,000 ล้านบาท ได้แก่
1.โครงการคอนโดฯเดิมในย่านรัชดาภิเษก ติดกับอาคารโอลิมเปีย ภายใต้แบรนด์ “Siamese Exclusive Ratchada” ที่ในช่วงวิกฤติโควิด-19 มียอดขายแล้ว 30-40% แต่ในช่วงนั้นได้คืนเงินลูกค้าไปก่อนทั้งหมด หลังจากนั้นได้มีการดีไซน์ใหม่ให้ขนาดห้องใหญ่กว่าเดิมเป็นขนาดเพนท์เฮาส์ และปรับเป็น Branded Residence มีกลุ่มพูลแมนเข้ามาบริหารงาน โดยราคาขายเฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณ 230,000 บาท/ตารางเมตร มูลค่าโครงกากรประมาณ 4,500 ล้านบาท (โครงการเดิมมูลค่า 2,000 ล้านบาท)ซึ่งยังไม่ได้สรุปแบรนด์ใหม่ และทั้งนี้คงต้องรอดูสถานการณ์ภายหลังการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่ในปี 2569 ก่อน
2.โครงการมิกซ์ยูสบริเวณซอยสุขุมวิท 16 ตั้งอยู่บนพื้นที่ 2 ไร่เศษ แบ่งการพัฒนาใน 2 อาคารๆแรก พัฒนาในรูปแบบของโรงแรม ภายใต้การบริหารโดยกลุ่มพูลแมน จำนวน 80 ห้อง และอาคารที่ 2 พัฒนาในรูปแบบของคอนโดฯเพื่อการขายและลงทุน ภายใต้แบรนด์ พูลแมน เรสซิเดนซ์ โดยออกแบบให้ห้องมีขนาดใหญ่เทียบเท่าเพนท์เฮาส์ มูลค่าโครงการประมาณ 4,000-5,000 ล้านบาท ขณะนี้ผ่านการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม(EIA) เป็นที่เรียบร้อยแล้ว แต่ทั้งนี้ต้องรอทิศทางตลาดในปี 2569 ก่อนเช่นกัน
3.โครงการมิกซ์ยูสย่านตลิ่งชัน ภายใต้แบรนด์ “Silverage” ตั้งอยู่บนพื้นที่ 6 ไร่ มีแผนพัฒนาในรูแปบบของโรงพยาบาลในรูปแบบของเวลเนส สูง 6 ชั้น จำนวน 59 เตียง และคอนโดฯ สูงกว่า 20 ชั้น ในรูปแบบของ Branded Residence และในรูปแบบ Leasehold 30 ปี+ 30 ปี ซึ่งบริหารโดยกลุ่ม “ซัมเมอร์เซ็ท” มีขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 40-70 ตารางเมตร ราคาตั้งแต่ 4 ล้านบาทขึ้นไปต่อยูนิต มูลค่าการลงทุนกว่า 2,000 ล้านบาท คาดว่าจะสามารถเปิดตัวได้ไม่เกินไตรมาส 3/2569
ส่วนอีก 2 โครงการ จะเป็นการพัฒนาที่จ.ภูเก็ต ขณะนี้อยู่ในระหว่างการเจรจาซื้อที่ดินในทำเลบางเทา พื้นที่ประมาณ 10 ไร่ มีแผนจะพัฒนาในรูปแบบของคอนโดมิเนียมและ Shop House มูลค่ารวมประมาณ 2,000 ล้านบาท ซึ่งจะเป็นการร่วมทุนกับพันธมิตรชาวต่างชาติ ขณะนี้อยู่ในระหว่างการพิจารณาว่า จะร่วมทุนกับพันธมิตรเดิมคือ Cornerstone Management Co., Ltd. หรือกลุ่มทุนจากสหรัฐอเมริกา
และอีกแปลง อยู่ในทำเลกมลา พื้นที่ 37 ไร่ คาดว่าจะมีการร่วมทุนกับพันธมิตรจากอเมริกา พัฒนาในรูปแบบของ Branded Residence มูลค่ารวมประมาณ 7,000 ล้านบาท
นายขจรศิษฐ์ กล่าวต่อไปว่า จากกระแสตอบรับของ Investment Program พร้อมโมเดลลงทุนในโรงแรม–เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ยังร้อนแรงต่อเนื่อง หลังสามารถตอบโจทย์ Pain Point ของผู้ที่ต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า ทั้งความเสี่ยงหาผู้เช่าไม่ได้ รายได้ผันผวน รวมถึงค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาที่คาดเดาได้ยาก โดยโปรแกรมการันตีผลตอบแทน (Yield Guarantee) ที่ 5% ต่อปีตลอด 5 ปี ยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพย่านสุขุมวิทและพระราม 9 ซึ่งเป็นโซนที่มีกลุ่มผู้เช่าต่างชาติหนาแน่นและมีอัตราการเข้าพักคงที่ตลอดปี
Investment Program สำหรับลูกค้าที่ต้องการสร้างรายได้แบบ Passive Income โดยมี Yield Guarantee รับประกันผลตอบแทน 5% ต่อปีตลอด 5 ปี ได้รับการตอบรับดีต่อเนื่อง โดยเฉพาะทำเล สุขุมวิท และพระราม 9 ซึ่งมีดีมานด์ปล่อยเช่าจากต่างชาติสูง และเป็นทำเลที่มียอดการปล่อยเช่าคงที่ตลอดปี ขณะเดียวกันโมเดลบริหารแบบโรงแรมและ Serviced Apartment ของบริษัทฯ ยังช่วยตอบโจทย์นักลงทุนที่ต้องการรายได้สม่ำเสมอ ทำให้ผู้ลงทุนมีสภาพคล่องจากค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง
โครงการที่ได้รับความสนใจเป็นพิเศษภายใต้โปรแกรมดังกล่าว ได้แก่ Wyndham Garden Bangkok Sukhumvit 42, Ramada Plaza Residence Sukhumvit 48, Wyndham Bangkok Queen Convention Centre, Blossom Condo @Sathorn-Charoenrat, Ramada By Wyndham Bangkok Sukhumvit 87 และ Landmark At MRTA Station เป็นต้น โดยทั้งหมดอยู่บนทำเลเดินทางสะดวก ใกล้รถไฟฟ้า และมีความต้องการเช่าสูงจากผู้เช่าต่างชาติ
สำหรับโครงการในกลุ่ม Serviced Apartment อย่าง Wyndham Garden Bangkok Sukhumvit 42 ปัจจุบันห้องชุดแบบ 2 ห้องนอนมีค่าเช่าในระดับ 70,000–90,000 บาทต่อเดือน ซึ่งสูงกว่าค่าเช่าคอนโดทั่วไปในทำเลเดียวกันที่อยู่ราว 50,000– 70,000 บาทต่อเดือนอย่างมีนัยสำคัญ
นายขจรศิษฐ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ปัจจุบันตลาดเช่าคอนโดมิเนียม แบบมี Service มีความต้องการเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกลุ่ม Expat ซึ่งรวมถึงชาวญี่ปุ่นที่นิยมเลือกเช่าคอนโดที่มีบริการเทียบเท่าโรงแรม ทำให้โมเดล Serviced Apartment ของ SA สามารถตอบโจทย์ตลาดได้อย่างแม่นยำ และเป็นเหตุผลสำคัญของการทำแคมเปญ Investment Program ในครั้งนี้
อย่างไรก็ตามแม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงที่ผ่านมาอยู่ในภาวะฟื้นตัวช้า แต่ปัจจัยสนับสนุนจากภาครัฐ เช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน–จำนอง และการผ่อนเกณฑ์ LTV ไปจนถึงกลางปี 2569 รวมถึงแนวโน้มดอกเบี้ยในประเทศที่อาจปรับลดลง ล้วนส่งผลดีต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุน เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเฉลี่ยปัจจุบันไม่ถึง 3% ขณะที่ผลตอบแทนค่าเช่าของโปรแกรมอยู่ราว 5% ทำให้ผู้ลงทุนจึงมีกระแสเงินสดสุทธิเป็นบวกตั้งแต่ปีแรกที่ลงทุน
“เราให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าและนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง SA จะเดินหน้าขยายฐานรายได้และสร้างการเติบโตที่มั่นคงและยั่งยืนในระยะยาว ซึ่งในส่วนของไซมิสฯเองนั้น ประสบปัญหาเรื่องสภาพคล่องน้อยกว่าผู้ประกอบการรายอื่น เนื่องจากได้รับการสนับสนุนจากธนาคารตลอดเวลา ได้ปรับกลยุทธ์เน้นการขายให้กับกลุ่มนักลงทุน โดยใช้พอร์ตโรงแรมและเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ ซึ่งมีรายได้เป็นกระแสเงินสด (EBITDA) ปีละประมาณ 600 ล้านบาท กลยุทธ์นี้เป็นการขายแบบ "Ecosystem" ที่ทำให้ลูกค้าไม่จำเป็นต้องกังวลเรื่องการหาผู้เช่า การซ่อมบำรุง หรือค่าส่วนกลาง เพราะบริษัทดูแลจัดการทั้งหมด โดยเสนอผลตอบแทน (Yield) ให้ผู้ลงทุน 5% ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยผ่อนธนาคารในปัจจุบันที่ 3%” นายขจรศิษฐ์ กล่าวในที่สุด
