เสนาฯประกาศปรับทัพอสังหาฯ ปี 69 รับมือยุค “กำลังซื้อพิการ” สั่งลด เสี่ยง หั่นเปิดโครงการใหม่เหลือเพียง 8 ทำเล เน้นคอนโดฯ BOI เจาะกลุ่ม Affordable หลังเผชิญวิกฤติยอดรีเจคพุ่งปรี๊ด 70% งัดกลยุทธ์นอกกรอบ “LivNex-Pre LivNex” เปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินออม สร้างน่านน้ำใหม่ฉีกกฎการซื้อขายบ้านแบบเดิม ลั่นปีนี้ไม่เน้นแค่ตัวเลข แต่ต้อง “รอดอย่างมีคุณค่า”ตั้งเป้ายอดขายไว้ 14,000 ล้านบาท และยอดโอนที่ 9,300 ล้านบาท
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ว่า จะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป แต่ยังมีความท้าทายในหลายด้าน เช่น ตลาดจะไม่บูมเหมือนในอดีต เนื่องจากฟื้นตัวช้า,กำลังซื้ออ่อนตัวลง ,ตลาดคอนโดฯและบ้านหรูยังน่าเป็นห่วง ด้านเรียลดีมานด์ มีความเฉพาะเจาะจงมากขึ้น จะเน้นทำเล,ความคุ้มค่า,ไลฟ์สไตล์ และทางเลือกที่มีความยืดหยุ่น เช่น การซื้อ,การเช่าซื้อ หรือการเช่า ขณะเดียวกันผู้ประกอบการก็จะมีความเสี่ยงด้านต้นทุนวัสดุก่อสร้างและดอกเบี้ยที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ดังนั้นจะต้องควบคุมต้นทุน แต่ก็เพิ่มประสิทธิภาพมากขึ้น ขณะที่โครงการจะมีขนาดเล็กลง นอกจากนี้ผู้บริโภคจะมีความใส่ใจในเรื่องพลังงาน,สิ่งแวดล้อมและการประหยัดในระยะยาวด้วย ด้านมาตรการของรัฐบาลใหม่ หลังการเลือกตั้ง จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการเร่งภาคอสังหาฯของประเทศ ส่วนการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ทำให้เกิดการพัฒนาโครงการใหม่ๆ
แผนการดำเนินงานอสังหาฯเพื่อการขายของบริษัทฯในปี 2569 นี้ จะมีการเปิดตัวใหม่ 8 โครงการ แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 7 โครงการ และโครงการแนวราบ 1 โครงการ มูลค่ารวม 10,700 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าว จะเป็นคอนโดฯบีโอไอ โดยยังคงมุ่งเน้นตลาด Affordable Segment ซึ่งเป็นกลุ่มที่เสนาครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุดถึง 20% หรือมากกว่า 20,000 ยูนิต ในจำนวนดังกล่าวเป็นการร่วมทุนกับกลุ่มฮันคิว ฮันชิน โฮลดิ้งส์ จำนวน 6 โครงการ ซึ่งเป็นคอนโดฯบีโอไอทั้งหมด และอีก 2 โครงการ เป็นการพัฒนาเองของเสนาฯ ได้แก่โครงการคอนโดฯย่านรังสิต และโครงการแนวราบ ย่านารามอินทรา กม.9 ในระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป โดยในปีนี้ตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 14,000 ล้านบาท และยอดโอนที่ 9,300 ล้านบาท ซึ่งได้รวมสัดส่วนรายได้จากโครงการ LivNex เช่าออมบ้าน และจะมีการรับรู้รายได้จากมูลค่ายอดขายรอโอน (Backlog) เข้ามา 70-80% จาก Backlog ที่มีประมาณ 10,000 ล้านบาท
“ในปีนี้เราเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลง จากปี 2568 ที่เปิดตัว 12 โครงการ มูลค่ารวม 13,000 ล้านบาท เป็นคอนโดฯ 11 โครงการ และแนวราบ 1 โครงการ ดังนั้นในปีนี้เราต้องลงความเสี่ยงให้น้อยลง ซึ่งถึงเวลาที่จะต้อง Prepare for the Worst”ผศ.ดร.เกษรา กล่าว
ผศ.ดร.เกษรา กล่าวเพิ่มเติมว่า บริษัทให้ความสำคัญกับการเติบโตบนฐานความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค (Real Demand) ควบคู่กับการขยายรายได้ประจำ (Recurring Income) เพื่อเสริมความมั่นคง ลดความผันผวน และสร้างเสถียรภาพทางการเงินในระยะยาว โดยหนึ่งในกลไกสำคัญคือโซลูชัน “LivNex เช่าออมบ้าน” ที่ช่วยเปิดโอกาสให้ผู้ที่ยังไม่พร้อมกู้สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ปัจจุบันมีผู้เข้าร่วมโครงการแล้วกว่า 976 ราย คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 1,900 ล้านบาท ขณะเดียวกัน โครงการ “RentNex เช่าตรงกับเสนา” ยังคงสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องและได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า ปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมเข้าร่วมแล้ว 27 โครงการ มีผู้เช่ากว่า 605 ห้อง และสามารถต่อยอดการโอนทรัพย์สินให้แก่นักลงทุน (Transferred to Investor) แล้ว 2 ยูนิต สะท้อนจุดยืนของเสนาในฐานะแบรนด์ที่เป็น Lifelong Trusted Partner ไม่ได้ทำหน้าที่เพียงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่พร้อมดูแลลูกค้าตลอดการอยู่อาศัย เติบโตไปพร้อมกับสังคมอย่างยั่งยืน
สำหรับกลยุทธ์การเติบโตของเสนา ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจผันผวนและตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ “FOCUS TO LEAD, EFFICIENT TO GROW” มุ่งโฟกัสจุดแข็งเพื่อก้าวนำตลาด และสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน ผ่าน 3 แกนหลัก ดังนี้
1.Affordable Home Leader ผู้นำโครงการที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงได้จริง
เสนาฯยังคงตอกย้ำความเป็นผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาที่เข้าถึงง่าย โดยครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุดในกลุ่มคอนโดฯราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทถึงระดับล้านต้น ๆ พร้อมเป็นบริษัทที่มีจำนวนโครงการคอนโดฯที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI มากที่สุด ได้แก่
-แบรนด์ “เสนา คิทท์ (SENA KITH)” คอนโดฯเพื่อคนเมือง ทำงานและครอบครัวเริ่มต้น ห้องแต่งครบ พร้อมอยู่ เน้นฟังก์ชันใช้งานจริง ทำเลเดินทางสะดวก และราคาที่เข้าถึงได้ เพื่อให้การมีบ้านหลังแรกเป็นไปได้จริง มีทำเลให้เลือกหลากหลายกว่า 20 ทำเล ครอบคลุมกรุงเทพฯ และปริมณฑล
-แบรนด์ “โคซี่ (COZI)” “EASY LIFE, COZI VIBES” คอนโดฯเพื่อคนเมืองยุคใหม่ ออกแบบให้คล่องตัว อยู่สบาย ใกล้ระบบขนส่งและแหล่งงาน พร้อมพื้นที่ส่วนกลางที่ใช้งานได้จริง ในราคาที่เข้าถึงได้ ปัจจุบันพัฒนาแล้ว 8 โครงการ รวมกว่า 6,400 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 9,800 ล้านบาท ทั้งสองแบรนด์มีบทบาทสำคัญในการยกระดับมาตรฐาน Affordable Living และขยายโอกาสให้คนไทยสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยคุณภาพได้จริง
2.Green Living Leader ผู้นำการอยู่อาศัยประหยัดพลังงานและรักษ์โลกที่จับต้องได้
เสนาฯเดินหน้าแนวคิด Green Living ที่จับต้องได้จริง ประหยัดจริง ลดคาร์บอนจริง ไม่ใช่ Green แค่ภาพลักษณ์ แต่ประหยัดค่าไฟ-ลดคาร์บอนแบบวัดผลได้
-การต่อยอดแนวคิด บ้านพลังงานเป็นศูนย์ (Zero Energy House) ด้วยบ้านโซลาร์พร้อมแบตเตอรี่ในโครงการ Grand Series ซึ่งกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของบ้านแนวราบในระดับราคาเริ่มต้นประมาณ 6 ล้านบาท
-การพัฒนา คอนโด Low Carbon ที่ออกแบบเพื่อประหยัดพลังงานและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ในราคาที่ผู้บริโภคเข้าถึงได้
-แนวคิด SENA HAPPY PETS ที่ออกแบบพื้นที่อยู่อาศัยให้คนและสัตว์เลี้ยงอยู่ร่วมกันอย่างมีคุณภาพ ทั้งพื้นที่สีเขียว ระบบจัดการมูลสัตว์ วัสดุที่ปลอดภัย และการใช้พลังงานสะอาด
-การขับเคลื่อน Green Supply Side ตั้งแต่การออกแบบ การเลือกวัสดุ ไปจนถึงการคัดเลือกคู่ค้าที่มีการปล่อยคาร์บอนต่ำในกระบวนการผลิตและขนส่ง
3.Home Accessible Leader ผู้นำที่ทำให้การมีบ้านเป็นเรื่องง่ายและเป็นไปได้จริง
ท่ามกลางภาระหนี้และข้อจำกัดทางการเงินที่ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากไม่สามารถซื้อบ้านได้ เสนาฯเลือกขยายโอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน ด้วยโมเดลที่เข้าใจสถานะทางการเงินของลูกค้าในแต่ละช่วงชีวิต จาก “ยังไม่พร้อม” สู่ “เช่า” และต่อยอดไปสู่ “การเป็นเจ้าของได้จริง” ผ่านโซลูชัน LivNex เช่าออมบ้าน สำหรับผู้ที่ยังไม่พร้อมกู้ และ RentNex เช่าตรง ที่เปิดโอกาสให้ผู้เช่าสะสมค่าเช่าเพื่อนำไปใช้เป็นส่วนลดในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต สามารถใช้สิทธิ์เองหรือโอนให้บุคคลในครอบครัว ญาติ หรือเพื่อนได้ แนวทางดังกล่าวไม่ใช่การเปิดตลาดใหม่ แต่เป็นการ “สร้างน่านน้ำใหม่ในตลาดเดิม” ด้วยการใช้ทรัพยากรและสินทรัพย์ที่มีอยู่ให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด พร้อมขยายโอกาสการเข้าถึงที่อยู่อาศัยให้กับคนไทยอย่างยั่งยืน
ทั้ง 3 แกนกลยุทธ์ สะท้อนทิศทางการเติบโตของเสนาที่มุ่งสร้างสมดุลระหว่าง ยอดขาย การสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) และเสถียรภาพทางการเงิน พร้อมยกระดับบทบาทจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สู่แบรนด์ที่เติบโตไปพร้อมกับลูกค้าและสังคมในระยะยาว
“มองว่าธุรกิจอสังหาฯนั้น แตกต่างจากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่อ้างอิงเกี่ยวกับธุรกิจ เพราะธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความรับผิดชอบที่มาก ดังนั้นการทำธุรกิจดังกล่าวจะต้องคำนึงถึงนโยบายสาธารณะของประเทศด้วยว่ามีอะไรบ้าง และสามารถทำให้คนไทยสามารถมีที่อยู่อาศัยให้ได้มากที่สุด ดังนั้นในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาได้เริ่มคิดถึงปัจจัยเชิงสังคม และลูกค้ามากขึ้น ดังนั้นในปีนี้ถ้าเรายังดำเนินการเติบโตในเชิงตัวเลข ก็จะเหมือนเช่นทุกๆปี ดังนั้นในปีนี้จึงเน้นการเติบโตในเชิงคุณค่ามากขึ้น เพราะตลาดได้เปลี่ยนไป จะทำเหมือนเดิมไม่ได้ จากการซื้อที่อยู่อาศัยจะมีเพียง 3 องค์ประกอบหลัก คือ ผู้ซื้อ ผู้ขาย และแบงก์ และที่ผ่านมาจะไม่ผ่านการพิจารณาจากแบงก์ โดยปี 2568 ที่ผ่านมามียอดรีเจคที่มากมายมหาศาลถึง 60-70% แต่กลไกแบงก์ก็ไม่ทำให้การซื้อบ้านได้สำเร็จ ซึ่งที่ผ่านมาจะเกิดจาก 2 ปัจจัยหลัก คือ กู้ไม่ผ่าน และ กู้ได้แล้ว แต่ไม่เอา ดังนั้นหากวันนี้จะเป็นเพียงผู้ประกอบการอย่างเดียว คงไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้ จึงเกิดการคิดนอกกรอบ ถือว่าเป็นจิ๊กซอว์เพิ่มให้กับแบงก์ ด้วยการเปิดให้บริการ ‘Pre LivNex’ สำหรับผู้ที่ยังไม่ผ่านการประเมิน ‘LivNex’ โดยที่ลูกค้าไม่ต้องตรวจเครดิต สามารถเข้าโครงการเช่าออม เพื่อเตรียมเครดิตให้พร้อม เพื่อเข้าสู่‘LivNex’ ได้ทันที”ผศ.ดร.เกษรา กล่าว
ขณะเดียวกัน เสนาฯยังคงให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม สังคม และคุณภาพชีวิตของผู้คน ผ่านการพัฒนาที่อยู่อาศัยและชุมชนที่ช่วยลดการปล่อยคาร์บอนด้วยนวัตกรรมและโซลูชันที่จับต้องได้ ตั้งเป้าลดการปล่อยคาร์บอนไม่น้อยกว่า 12,765 ตัน หรือเทียบเท่าการปลูกต้นไม้กว่า 1.27 ล้านต้น ควบคู่การขยายโอกาสให้ผู้ที่มีข้อจำกัดทางการเงินสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยคุณภาพได้มากกว่า 1,300 ยูนิต ภายใต้โครงการ LivNex เช่าออมบ้าน เพื่อช่วยลดความเหลื่อมล้ำและเสริมสร้างความมั่นคงในชีวิต ตอกย้ำจุดยืนของเสนาในฐานะผู้นำด้านการอยู่อาศัยอย่างยั่งยืน (Sustainable Living Leader)
“ในปี 2569 นี้ เสนาเดินหน้าตอกย้ำแคมเปญ ‘SENA = ซื้อง่าย’ ด้วยโซลูชันที่ออกแบบมาเพื่อทำให้การมีบ้านเป็นไปได้จริงในทุกช่วงชีวิต ไม่ว่าจะยังไม่พร้อมกู้ กำลังเช่า หรือเริ่มต้นเป็นเจ้าของ ผ่านนวัตกรรมทางการเงินอย่าง LivNex เช่าออมบ้าน และ RentNex เช่าตรง ที่เปลี่ยนค่าเช่าให้เป็นทุนในอนาคต ผสานกับระบบอนุมัติที่ยืดหยุ่น และการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่อยู่สบาย ประหยัดพลังงาน และคุ้มค่าในระยะยาว ทั้งหมดนี้คือความตั้งใจของเสนาฯในการทำให้ ‘การซื้อบ้านง่าย และเป็นไปได้จริง’ พร้อมตอกย้ำบทบาทของเสนาในฐานะ Lifelong Trusted Partner ที่ดูแลลูกค้าตลอดเส้นทางการอยู่อาศัยอย่างมั่นคงและยั่งยืน”ผศ.ดร.เกษรา กล่าวในที่สุด
