อสังหาริมทรัพย์

ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพและปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2567 ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 5 ไตรมาสปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.5 ค่าดัชนีอยู่ที่ 131.5 จุด สะท้อนราคาที่อยู่อาศัยยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยหลักมาจากต้นทุนที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงาน เพิ่มสูงขึ้น มีเพียงบางทำเลที่ราคาต้นทุนเดิมช่วยดึงราคา คาดว่าราคาที่อยู่อาศัยของโครงการใหม่จะสะท้อนต้นทุนใหม่ จะแรงผลักให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นได้ในครึ่งปีหลัง

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า รายงานดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1/ 2567 พบว่าดัชนีมีค่าเท่ากับ 131.5 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.3 โดยมีการเพิ่มติดต่อกัน 5 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 ถึง ไตรมาส 1 ปี 2567 และเมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2566 (QoQ) พบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรมีการเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.9 ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าราคาบ้านจัดสรรในไตรมาส 1 ปี 2567 ได้มีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

สาเหตุสำคัญที่มีผลให้ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มาจากต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากปัจจัยหลายประการ เช่น ราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดที่เปิดตัวโครงการในปี 2565 – 2566 มีราคาเสนอขายเพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยมีข้อจำกัดในหลายด้าน ดังนั้น เพื่อกระตุ้นยอดขายพบว่าในไตรมาสนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ใช้กลยุทธ์จัดโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขายโดยการให้ของแถมมากที่สุดถึงร้อยละ 41.2 รองลงมาเป็นการช่วยค่าใช้จ่าย ณ วันโอนฯ ร้อยละ 37.2 เพื่ออำนวยความสะดวกและช่วยแบ่งเบาภาระของผู้ซื้อ

เมื่อจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่ พบว่า ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.3 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ขณะที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และ สมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 134.0 เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.9 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งมีอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นน้อยกว่าใน 3 จังหวัดปริมณฑล (ดูตารางที่ 1 และ แผนภูมิที่ 1 – 3)

โดยในส่วนของดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.9 เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) เป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 7 ไตรมาส ตั้งแต่ ไตรมาส 3 ปี 2565 ถึงไตรมาส 1 ปี 2567 แต่ลดลงร้อยละ -1.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

เมื่อพิจารณาตามพื้นที่ พบว่ากรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.6 เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลงร้อยละ -0.9 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งการลดลงดังกล่าวเป็นผลสืบเนื่องจากการจัดโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขายบ้านเดี่ยวในไตรมาส 1 ปี 2567 โดยพบว่าบ้านเดี่ยวที่ลดราคาส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวที่มีราคาแพงอยู่ในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป และเพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดเร่งระบายสต๊อก และเป็นการลดราคาจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง รองลงมาในโซนลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว และโซนบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่

สำหรับ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 134.5 เพิ่มขึ้น ร้อยละ 3.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลงร้อยละ -1.6 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ทั้งนี้ ได้พบการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านเดี่ยวที่มีการปรับตัวขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกันถึง 8 ไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2565 ถึงไตรมาส 1 ปี 2567 (ดูตารางที่ 2 และแผนภูมิที่ 1-3) โดยเฉพาะโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2565-2566 เนื่องจากมีต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน พบว่า โซนที่ปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด ได้แก่ โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท รองลงมาในโซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท และโซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก ในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป

ส่วนดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.3 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) โดยดัชนีราคาเริ่มมีแนวโน้มกลับมาปรับตัวเพิ่มขึ้นหลังจากปรับตัวลงไตรมาสก่อนหน้า มีข้อสังเกตว่าการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาในไตรมาส 1 ปี 2567 เป็นผลจากราคาประกาศขายในกรณีที่เป็นการเปิดโครการใหม่ แต่หากเป็นโครงการเก่าตั้งแต่ปี 2564 และต้นทุนการผลิตยังเป็นต้นทุนเดิม และพบว่าบางโครงการยังคงมีการลดราคาเพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดเร่งระบายสต๊อก

ทั้งนี้ การเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาทาวเฮาส์เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.5 ลดลงร้อยละ -0.01 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) พบการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาที่เพิ่มขึ้นหลังจากลดลงต่อเนื่องติดต่อกัน 3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2566 ถึง ไตรมาส 4 ปี 2566 ส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าตั้งแต่ปี 2564 และต้นทุนการผลิตยังเป็นต้นทุนเดิม และเพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดเร่งระบายสต๊อก พบว่ามีการลดราคามากที่สุดในโซนมีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท รองลงมาในโซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ในระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท และโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท

ขณะที่ใน 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) ดัชนีราคาทาวเฮาส์มีค่าดัชนีเท่ากับ 133.8 ปรับเพิ่มขึ้นร้อย 4.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน หลังจากที่ลดลงในไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และพบว่าส่วนใหญ่มีการเพิ่มราคามากที่สุดในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง  ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท รองลงมาในโซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท และโซนเมืองสมุทรปราการ-พระสมุทรเจดีย์-พระประแดง ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (ดูตารางที่ 3 และ แผนภูมิที่ 1 – 3)

“ท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว ผู้ประกอบการได้ใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายมากขึ้น เช่น การให้ส่วนลดเงินสด ของแถม และการช่วยเหลือค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อกระตุ้นยอดขาย แต่เมื่อรัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท คาดว่าจะสร้างความต้องการซื้อหรืออุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมากพอสมควร โดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะช่วยระบายอุปทานเดิมที่ยังอยู่ในราคาต้นทุนเดิมออกไปพอสมควร และเมื่อผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่ขึ้น ราคาที่อยู่อาศัยของโครงการใหม่ก็จะสะท้อนต้นทุนใหม่ ซึ่งจะแรงผลักให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นได้ ซึ่งก็ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยต้องซื้อในราคาที่สูงขึ้น ดังนั้นสิ่งที่สำคัญในการช่วยให้คนไทยสามารถซื้อที่อยู่อาศัยที่มีทิศทางราคาที่สูงขึ้น คือการพัฒนาเศรษฐกิจเศรษฐกิจที่ดีขึ้น สร้างการกระจายรายได้ให้ไปถึงประชาชนทุกกลุ่มที่มากขึ้น ซึ่งจะช่วยให้รายได้ของคนไทยมีการปรับตัวดีขึ้น และก็จะช่วยให้ประชาชนมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อสูงขึ้น” ดร.วิชัย กล่าวในที่สุด