สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 เผชิญวิกฤติสมดุลใหม่ ยอดเปิดตัวรวมทั้งตลาดส่อแววดิ่งต่ำสุดในรอบ 20 ปี ซ้ำเติมด้วย EIA ล่ม ทุนก่อสร้างทะยาน 5-6% จากชนวนสงครามตะวันออกกลาง และพิษพฤติกรรม "Buy Now Pay Later"ลากยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งแตะ 17% ทุบมาร์เก็ตซัปพลายหดตัวแรง ขณะที่"ศุภาลัย" อาศัยหน้าตักแกร่ง-ต้นทุนการเงินต่ำเพียง 1.9% โชว์ฟอร์มโหดกวาดยอดขายสวนกระแสโต 9% ประกาศกร้าวครึ่งปีหลังพร้อมลุยเปิดอีก 16 โครงการ มูลค่ากว่า 19,000 ล้านบาท ปักธงกระจายความเสี่ยงบุกหัวเมืองท่องเที่ยว ล่าสุดส่งสัญญาณสับเกียร์ห้าโครงการไฮไลต์ “ศุภาลัย ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” กวาดยอดขายแล้วกว่า 2,500 ล้านบาท ลั่นเป็นจังหวะ "Final Call" คอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมอยู่ที่จะล็อกต้นทุนเดิมให้ผู้บริโภค ก่อนตลาดปรับฐานราคาใหม่ยกแผงในอนาคต
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2569 ว่า ยังคงมีความท้าทายสูงจากการแข่งขันด้านราคาและความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดลง โดยประเด็นสำคัญที่น่าจับตามองคือ การเปลี่ยนผ่านของตลาดคอนโดมิเนียมที่กำลังก้าวสู่ภาวะ "ดีมานด์มากกว่าซัปพลาย" เป็นครั้งแรกในรอบหลายปี หลังผู้เล่นในตลาดชะลอการขออนุญาตการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) และการซื้อที่ดินใหม่ ประกอบกับต้นทุนค่าก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น 5-6% จากภาวะสงครามในตะวันออกกลาง ทำให้โครงการพร้อมอยู่ (Ready to Move) กลายเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับผู้บริโภคในการล็อกต้นทุนเดิม ก่อนที่ราคาตลาดจะปรับฐานใหม่ตามต้นทุนการก่อสร้างในอนาคต
โดยในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา ยอมรับว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในสภาวะที่ “ยาก” และมีการแข่งขันด้านราคาสูง ส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developer) หลายรายชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยคาดว่าปี 2569 นี้ยอดการเปิดตัวรวมในตลาดจะต่ำที่สุดในรอบ 20 ปี อย่างไรก็ตาม ในส่วนของศุภาลัยถือว่าทำผลงานได้น่าพึงพอใจ โดยมียอดขายเติบโตสวนกระแสตลาดอยู่ประมาณ 9% ซึ่งถือว่าเป็นการเติบโตที่เหนือกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดที่ส่วนใหญ่อยู่ในสภาวะติดลบ
“ประเด็นที่น่าสนใจที่สุดคือ ‘ตลาดคอนโดมิเนียม’ ในช่วง 5-6 ปีหลังมานี้ ดีมานด์มีมากกว่าซัปพลายมาอย่างต่อเนื่อง ข้อมูลที่น่าตกใจคือการอนุมัติโครงการ EIA ในปีนี้ลดลงเหลือเพียง 1 ใน 6 เมื่อเทียบกับอดีต เนื่องจากการซื้อที่ดินใหม่ลดลงและธนาคารพาณิชย์ตั้งเงื่อนไขการปล่อยกู้ที่เข้มงวด โดยต้องมียอดขายสูงถึง 70% จึงจะสนับสนุนสินเชื่อโครงการ สิ่งนี้ทำให้โครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนในปัจจุบันมีความได้เปรียบสูง เพราะเป็นต้นทุนเก่าก่อนที่ค่าก่อสร้างจะปรับเพิ่มขึ้น 5-6% จากภาวะสงคราม” นายไตรเตชะ กล่าว
สำหรับปัจจัยลบสำคัญที่ฉุดรั้งตลาดคือยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่เพิ่มสูงขึ้น โดยค่าเฉลี่ยของตลาดขยับจาก 15% ในปี 2568 ที่ผ่านมา ขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 17% ในปี 2569 นี้ ซึ่งปัญหาไม่ได้เกิดจากลูกค้าไม่มีปัญญาจ่าย แต่เกิดจากพฤติกรรม "Buy Now Pay Later" หรือการผ่อนชำระสินค้าเล็กน้อยแต่บ่อยครั้ง ซึ่งทำให้ลูกค้าขาดวินัยทางการเงินในมุมมองของธนาคาร แม้จะเป็นยอดเงินเพียงไม่กี่บาท แต่หากมีการจ่ายล่าช้าหรือผิดนัดชำระ ธนาคารจะนำข้อมูลเหล่านี้มาพิจารณาทั้งหมด ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
นายไตรเตชะ กล่าวเพิ่มเติมว่า ตลาดระดับกลาง ราคา 4-8 ล้านบาท ยังคงมีอัตราการเติบโตที่ดีและมียอดปฏิเสธสินเชื่อที่ไม่สูงมากนัก ในขณะที่ตลาดระดับล่างประสบปัญหา Reject Rate สูง ส่วนตลาดระดับบน (Luxury) กลับเป็นกลุ่มที่น่ากังวลที่สุด เนื่องจากมีซัปพลายแนวราบคงค้างในตลาดจำนวนมากจากการเร่งสร้างนำไว้ตั้งแต่ปี 2565-2566 ทำให้ปัจจุบันต้องเผชิญกับภาวะการเคลียร์ของที่ดุเดือด
อย่างไรก็ตาม ในส่วนของศุภาลัยฯสามารถทำยอดขายเติบโตสวนทางตลาดได้ถึง 9% พร้อมประกาศเดินหน้าแผนธุรกิจครึ่งปีหลัง 2569 ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ 16 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 19,000 ล้านบาท เน้นกระจายตัวทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวศักยภาพอย่าง "ภูเก็ต" และโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) แต่ทำเลที่โดดเด่นที่สุดคือ "ภูเก็ต" ซึ่งศุภาลัยใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างด้วยการเน้นขายคนท้องถิ่น (Local) เป็นหลัก ในขณะที่คู่แข่งรายอื่นหันไปทำวิลล่าขายชาวต่างชาติ ซึ่งปัจจุบันกำลังประสบปัญหาการตรวจสอบ “นอมินี”อย่างเข้มงวดจากกรมที่ดิน ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติมีความยุ่งยากและล่าช้ากว่าเดิมมาก
ทั้งนี้ในเรื่องจากซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการนั้น ในปี 2569 เหลือผู้เล่นที่ยังซื้อที่ดินอยู่เพียงประมาณ 4 รายใหญ่เท่านั้น ซึ่ง 1 ในจำนวนนี้คือ ศุภาลัยฯ ขณะเดียวกันราคาที่ดินในกรุงเทพฯ เริ่มมีแนวโน้มปรับลดลง 15-20% เนื่องจากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบเต็มเม็ดเต็มหน่วย ทำให้เจ้าของที่ดินเริ่มอยากปล่อยขายมากขึ้น ซึ่งเป็นโอกาสของศุภาลัยที่มีต้นทุนทางการเงินต่ำเพียง 1.9% และมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุน (DE Ratio) ที่ต่ำมาก (Net Gearing ประมาณ 60%) ทำให้มีความพร้อมในการช้อนซื้อที่ดินราคาถูกเพื่อสร้างกำไรในอนาคต โดยปัจจุบันศุภาลัยมีสต็อกคอนโดมิเนียมพร้อมโอนเหลือเพียงประมาณ 5,000 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะระบายหมดภายในเวลาปีเศษ และจำเป็นต้องเร่งเติมซัปพลายใหม่เข้าสู่พอร์ตอย่างต่อเนื่อง
ส่วนความคืบหน้าโครงการ “ศุภาลัย ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ”(Supalai PARC Ekkamai–Pattanakarn) ซึ่งตั้งอยู่ย่านถนนพัฒนาการ บนพื้นที่ 13 ไร่เศษ พัฒนาเป็นคอนโดฯ จำนวน 2 อาคาร สูง 30 ชั้น และ 27 ชั้น ขนาด 30-100 ตารางเมตร(ตร.ม.ราคาขายเริ่มต้นที่ 2.20-9.38 ล้านบาท จำนวน1,614 ยูนิต มูลค่าโครงการ 4,1600 ล้านบาท ซึ่งเปิดขายเมื่อเดือนมิถุนายน 2566 ปัจจุบันสามารถทำยอดขายได้แล้ว 2,500 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 54% และสามารถพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ได้ 40-52% ซึ่งหลังจากที่โครงการดังกล่าวก่อสร้างแล้วเสร็จ ราคาขายได้มีการปรับขึ้นมาอีกประมาณ 1,000 บาท/ตารางเมตร โดยลูกค้าส่วนใหญ่จะเป็นคนไทย โดยห้องสตูดิโอ สามารถปล่อยเช่าได้ในราคา 12,000-14,000 บาท/เดือน โดยผู้เช่าสัดส่วน 90% จะเป็นคนไทย และสัดส่วนอีก 10% จะเป็นชาวต่างชาติ ส่วนใหญ่เป็นชาวยุโรป และชาวเอเชีย อาทิ เมียนมา เป็นต้น
โครงการ“ศุภาลัย ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” สามารถทำยอดขายได้ถล่มทลาย เฉลี่ยเดือนละ 55 ล้านบาทในช่วงการก่อสร้าง และพุ่งแตะ 160 ล้านบาทในช่วง 45 วันหลังตึกก่อสร้างแล้วเสร็จสมบูรณ์ สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อกลุ่มคนรุ่นใหม่ (อายุต่ำกว่า 35 ปี) ที่มีสัดส่วนเกือบครึ่งหนึ่งของโครงการ แต่ภาวะสงครามในตะวันออกกลางจะเป็นตัวเร่งให้ราคาคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในอนาคตปรับตัวสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ จากปัจจัยกดดันด้านต้นทุนจากการเพิ่มขึ้นของค่าก่อสร้าง 5-6% จึงถือเป็นโอกาสสุดท้ายสำหรับผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยในราคาต้นทุนเดิม
“ตลาดคอนโดมิเนียมในรอบ 6 ปีที่ผ่านมา มีถึง 5 ปีที่ยอดการซื้อขายมากกว่ายอดโครงการเปิดใหม่ ส่งผลให้ภาวะอุปทานส่วนเกิน (Over Supply) ที่เคยเป็นกังวลได้ปรับสมดุลมานานแล้ว โดยเฉพาะในระดับราคา 70,000 - 90,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งศุภาลัยมองว่าสินค้าเริ่มขาดตลาดด้วยซ้ำ เห็นได้จากโครงการใหม่ในระดับราคานี้ที่เปิดตัวในช่วงหลายปีหลังสามารถปิดการขายได้ดีทุกโครงการ” นายไตรเตชะ กล่าว
โดยกระแสความนิยมในคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ (Ready to Move) เริ่มเห็นเด่นชัดมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19 โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลัก 3 ประการ คือ
1.การลดความเสี่ยง: ลูกค้าต้องการเห็นห้องจริง วิวจริง และความสำเร็จของโครงการ เพื่อเลี่ยงความเสี่ยงจากกรณีที่บางผู้พัฒนาไม่สามารถดำเนินโครงการต่อจนจบได้
2.ความชัดเจนด้านสินเชื่อ: ลูกค้ากังวลเรื่องการขอสินเชื่อจากธนาคาร ซึ่งโครงการพร้อมอยู่จะช่วยให้ทราบผลการอนุมัติได้ทันที (Lock-in) พร้อมรับอัตราดอกเบี้ยในช่วงที่ยังอยู่ในระดับต่ำ ทำให้ภาระการผ่อนชำระต่อเดือนน้อยลง
3.กำแพงราคาจากต้นทุนใหม่: ภาวะสงครามในปัจจุบันส่งผลให้ค่าก่อสร้างขยับสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญประมาณ 5-6% และมีแนวโน้มจะไม่กลับไปที่จุดเดิม นี่คือ "Final Call" สำหรับผู้ซื้อ เนื่องจากโครงการที่สร้างเสร็จแล้วในวันนี้ยังคงใช้ต้นทุนราคาเดิม แต่โครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคตจะต้องปรับราคาตามต้นทุนใหม่ที่สูงขึ้น
ที่น่าสนใจคือพบว่าสัดส่วน 60% ลูกค้าโครงการของผู้ซื้อมีอายุไม่เกิน 40 ปี และเกือบครึ่งหนึ่งเป็นกลุ่มที่อายุต่ำกว่า 35 ปี สะท้อนให้เห็นว่าทำเลและรูปแบบโครงการตอบโจทย์ความต้องการของคนรุ่นใหม่ได้อย่างตรงจุด ซึ่งจากการสำรวจความพึงพอใจของลูกค้า พบประเด็นที่น่าสนใจ ดังนี้
-Space is Key: ลูกค้าเลือกศุภาลัยเพราะขนาดห้องที่ใหญ่กว่าคู่แข่ง (เช่น 1 Bedroom ขนาด 34-35.5 ตร.ม. หรือ 1 Bedroom Plus ขนาด 40-46 ตร.ม.) ในราคาที่เทียบเท่ากับห้องขนาดเล็กของโครงการอื่น การทำห้องใหญ่ยังช่วยให้บริษัทบริหารจัดการต้นทุนต่อตารางเมตรได้ดีขึ้น ทำให้ตั้งราคาขายได้คุ้มค่า
-จุดขาย "ไม่รับสัตว์เลี้ยง": แม้เทรนด์ Pet-Friendly จะมาแรง แต่ผลสำรวจกลับพบว่าลูกค้ากลุ่มหนึ่งเลือกโครงการนี้เพราะ "ไม่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์" เนื่องจากต้องการหลีกเลี่ยงปัญหาขนสัตว์หรือความกังวลเรื่องอาการแพ้ ซึ่งมองว่าผู้พัฒนาควรทำตำแหน่งทางการตลาดให้ชัดเจนเพื่อตอบโจทย์ลูกค้าแต่ละกลุ่ม
-นวัตกรรมเพื่อการอยู่อาศัยยุคใหม่ :โครงการนี้ยังมีการนำนวัตกรรมมาปรับใช้เพื่อตอบโจทย์การใช้ชีวิตจริง อาทิ:
- Delivery Drop Store: พื้นที่รับ-ส่งอาหารและพัสดุขนาดใหญ่ แยกส่วนจากโถงล็อบบี้ เพื่อให้ลูกค้ารับของได้สะดวกโดยไม่สัมผัสกับไรเดอร์โดยตรง
- Private Storage: การเปลี่ยนพื้นที่ที่เหลือจากการจัดสรรแปลนห้อง (Space ที่มักถูกกั้นทิ้ง) มาทำเป็นพื้นที่เก็บของส่วนตัวขายพ่วงไปกับห้องพักในราคาต่ำ เพื่อแก้ปัญหาที่เก็บของไม่เพียงพอในคอนโดมิเนียม
- 24-Hour Facilities: ห้องฟิตเนสขนาดใหญ่ที่เปิดให้บริการตลอด 24 ชั่วโมง พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น สระว่ายน้ำแยกตึก สนามบาสเกตบอล และห้อง Workshop สำหรับสาย Creative หรือการไลฟ์สด
ทั้งนี้ โครงการดังกล่าวพร้อมเปิดให้เข้าชมความสวยงามของอาคารจริงในวันที่ 18-19 กรกฎาคม 2569 นี้ พร้อมข้อเสนอพิเศษภายในงาน ทั้ง ฟรีค่าส่วนกลาง 1 ปี และ Voucher ตกแต่งห้องสูงสุด 100,000 บาท* (ตามเงื่อนไขที่บริษัทกำหนด) ในราคาเริ่มต้น 2.09 ล้านบาท*
“โดยภาพรวมในปีนี้ ในครึ่งปีแรกได้เปิดตัวไปแล้วทั้งสิ้น 9 โครงการ รวมมูลค่า 12,400 ล้านบาท เป็นคอนโดฯ 1 โครงการ และแนวราบ 3 โครงการ แบ่งเป็นการพัฒนาในกรุงเทพฯ 3 โครงการ และต่างจังหวัด 6 โครงการ ส่วนครึ่งปีหลังเปิดอีก 16 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 19,000 ล้านบาท รวมแล้วประมาณ 32,000 ล้านบาท จากเดิมที่ตั้งเป้าไว้จะเปิดตัวประมาณ 28 โครงการ มูลค่าประมาณ 35,000 ล้านบาท แต่เนื่องจากบางโครงการมีการเปลี่ยนแปลงเชิงเทคนิค จึงต้องเลื่อนการเปิดตัวไปเป็นปี 2570 แทน และปีนี้ตั้งเป้าซื้อที่ดินไว้ที่ 8,000 ล้านบาท ซึ่งได้ซื้อไว้ใกล้หมดแล้ว ส่วนยอดขายและรายได้ในปีนี้ ยังคงเป็นไปตามเป้าที่วางไว้ คือ ยอดขายรวม 45,000 ล้านบาท และเป้ารายได้ทั้งหมด 37,500 ล้านบาท”นายไตรเตชะ กล่าวในที่สุด
