บิ๊กเสนาดีเวลลอปเม้นท์ฯ ชี้"ตลาดกำลังติดกับดัก" อัดโปรลดแหลกแจกแถมมีแต่ตาย ล่าสุดพลิกเกมอสังหาฯโชว์เหนือ เปิดตัวนวัตกรรมทางการเงินสุดดุดัน "RentNext Invest" ผลิตภัณฑ์คอนโดฯเพื่อการลงทุนชิ้นแรกที่ปฏิวัติวงการด้วยแนวคิด "ซื้อพ่วงผู้เช่า-สัญญาจริง-รับปังๆ Yield 7%" ตีโจทย์แตกด้วยโครงสร้างกู้เงินที่ออกแบบมาให้ค่าเช่าสูงกว่าค่างวดธนาคารเสมอ มอบเสรีภาพทางการเงินแบบไร้ความเสี่ยง พร้อมการันตีรายได้ยาว 3 ปีแรก ตอบโจทย์นักลงทุนยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองแบบไม่ต้องลุ้น มั่นใจ "SENA HOMEWAYS" แก้โจทย์คนไทยกู้บ้านไม่ผ่าน-นักลงทุนกลัวห้องว่าง ดันระบบเช่าตรง-เช่าออม เปลี่ยนเงินค่าเช่าเป็นส่วนลดซื้อบ้าน 100% พลิกวิกฤตเศรษฐกิจซบเซาให้กลายเป็นโอกาสทอง
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลัง 2569 ว่า ภาพรวมตลาดยังคงจำเป็นต้องใช้เวลาในการปรับตัว และไม่อาจคาดหวังการฟื้นตัวแบบหวือหวาได้ในระยะเวลาอันสั้น เนื่องจากปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจ ภาระหนี้สินครัวเรือน และอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญที่บั่นทอนกำลังซื้อและความมั่นใจของผู้บริโภค การกระตุ้นยอดขายในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ด้วยการอัดโปรโมชั่นลดแลกแจกแถม หรือการดัมพ์ราคาลงอย่างหนัก อาจช่วยสร้างตัวเลขยอดขายระยะสั้นได้บ้าง แต่ไม่อาจแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างของ Real Demand ได้อย่างยั่งยืน SENA จึงมุ่งมั่นขับเคลื่อนธุรกิจด้วยการสร้างนวัตกรรมทางการเงินและทางเลือกที่หลากหลายผ่าน Housing Solution Platform เพื่อลดความเสี่ยงให้แก่ทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและนักลงทุน พร้อมทั้งเชื่อมั่นว่า หากสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศเริ่มปรับตัวดีขึ้น ประชาชนมีความมั่นใจในรายได้และความมั่นคงในอาชีพ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นปัจจัยสี่ขั้นพื้นฐานของมนุษย์จะสามารถกลับมาฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนอีกครั้งในอนาคต
“ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) กำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่ยังไม่ฟื้นตัว อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง ตลอดจนภาวะความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจที่ทำให้ผู้บริโภคขาดความมั่นใจในรายได้ของตนเอง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอดีตตลอดหลายสิบปีที่ผ่านมา มักติดกับดักการพัฒนาใน "แนวนอน" ซึ่งเน้นการพัฒนาตัวผลิตภัณฑ์เพียงอย่างเดียว ทั้งในรูปบ้านเดี่ยว บ้านแฝด คอนโดมิเนียม หรือบ้านประหยัดพลังงาน โดยกำหนดกลไกการเข้าถึงที่อยู่อาศัยไว้เพียงรูปแบบเดียวคือการกู้ยืมเงินระยะยาว 20-30 ปีกับธนาคาร หรือการเช่าอยู่อาศัย”ผศ.ดร.เกษรา กล่าว
ผศ.ดร.เกษรา กล่าวต่อว่า รูปแบบการดำเนินชีวิตของคนในยุคปัจจุบันมีความซับซ้อนและไม่ได้เป็นไปตามขั้นตอนเดิมอีกต่อไป ส่งผลให้ความต้องการและช่วงเวลาในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของแต่ละบุคคลมีความหลากหลาย SENA ในฐานะผู้ประกอบการที่ดำเนินธุรกิจมานานกว่า 45 ปี จึงได้ปรับเปลี่ยนบทบาทองค์กรจากการเป็นเพียงผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบเดิม สู่การเป็น "Housing Solution Platform" ที่มุ่งเน้นการพัฒนาใน "แนวตั้ง" ด้วยการสร้างทางเลือกและกระบวนการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่ยืดหยุ่นและสอดรับกับความพร้อมของชีวิตในทุกสเต็ป เพื่อตอบโจทย์วิกฤตตลาดคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนที่ซบเซาจากภาวะความเสี่ยงทางเศรษฐกิจ SENA ได้เปิดตัวนวัตกรรมใหม่ล่าสุดภายใต้ชื่อ "RentNext Invest" 1 ใน 5 ทางเลือก ภายใต้ “SENA HOMEWAYS ทางเลือกสู่การมีบ้านในทุกจังหวะชีวิต” ซึ่งเป็นผลิตภัณฑ์คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนโดยเฉพาะ ภายใต้คอนเซ็ปต์ Buy to Let หรือ Buy to Mortgage ซึ่งต่อยอดมาจากโมเดลสินเชื่อเพื่อการลงทุนในต่างประเทศ
โมเดลดังกล่าวมุ่งแก้ไขปัญหาความกลัวหลักของนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่มักเผชิญความเสี่ยงจากการไม่มีผู้เช่า หรืออัตราค่าเช่าที่ได้รับต่ำกว่าภาระเงินผ่อนธนาคารในแต่ละเดือน จนต้องแบกรับภาระควักเงินตัวเองจ่ายส่วนต่าง นวัตกรรม RentNext Invest จึงถูกออกแบบมาให้ผู้ซื้อสามารถเลือกลงทุนในห้องชุดที่มีผู้เช่าอยู่อาศัยจริง สัญญาเช่าจริง และรับทราบอัตราผลตอบแทนการเช่า (Yield) ที่เกิดจากกลไกตลาดจริงเฉลี่ยสูงถึง 7% ตั้งแต่วันแรกโดยไม่ต้องคาดเดา ที่สำคัญยิ่งคือ SENA ได้วิเคราะห์และออกแบบโครงสร้างการกู้เงินร่วมกับธนาคารพันธมิตร เพื่อให้เงินค่าเช่าที่ได้รับจากผู้เช่ามีจำนวนสูงกว่าภาระเงินผ่อนชำระหนี้ธนาคารเสมอ เช่น ค่าเช่าเดือนละ 8,000 บาท ขณะที่ภาระผ่อนธนาคารอยู่ที่ประมาณ 7,000 บาท ทำให้นักลงทุนมีกระแสเงินสดสุทธิเป็นบวกติดมือทุกเดือน โดยไม่ต้องใช้เงินส่วนตัวมาผ่อนชำระเพิ่มเติม
นอกจากนี้ SENA ยังได้สร้างความมั่นคงให้แก่นักลงทุนด้วยการการันตีความต่อเนื่องของรายได้ค่าเช่ายาวนานถึง 3 ปีแรก ซึ่งหากผู้เช่าเดิมย้ายออก บริษัทในเครืออย่าง บริษัท เซ็น เอกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ เซอร์วิส จำกัด ที่มีความเชี่ยวชาญด้านการบริหารจัดการผู้เช่า จะเข้ามาทำหน้าที่คัดสรรผู้เช่ารายใหม่เข้ามาทดแทนทันที จากฐานข้อมูลผู้เช่าในระบบที่มีอยู่อย่างมหาศาล
พร้อมกันนี้ SENA ยังมอบการรับประกันซ่อมแซมและดูแลรักษาห้องพักในรูปแบบ 3+1 ปี โดยเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า 3 ปีแรก บริษัทจะดำเนินการปรับปรุงซ่อมแซมห้องพักให้กลับมามีสภาพใหม่สมบูรณ์ก่อนนำไปปล่อยเช่าในระยะถัดไป ห้องชุดในโครงการ Rent Next Invest ทั้งหมดตกแต่งด้วยเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ม่าน และอุปกรณ์ตกแต่งพร้อมเข้าอยู่อาศัยอย่างครบครัน
อย่างไรก็ตามในเฟสแรก SENA ได้นำร่องเปิดตัว RentNext Invest มีห้องเช่ามากกว่า 800 ยูนิต จาก 25 โครงการ ครอบคลุมทุกระดับราคาตั้งแต่แบรนด์ COZI (โคซี่), SENA Kith (เสนาคิทท์) และ Niche MONO (นิช โมโน) ราคาประมาณ 1 ล้านบาท ไปจนถึงระดับราคา 3-5 ล้านบาท สำหรับผลการตอบรับในช่วงทดลองขาย 2 สัปดาห์แรก สามารถสร้างยอดขายได้แล้ว 12-14 ยูนิต ซึ่งเป็นลูกค้าคนไทยทั้งหมด โดยคาดว่าจนถึงปลายปี 2569 นี้จะสามารถทำยอดขายได้ประมาณ 100 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 300 ล้านบาท และวางแผนขยายโครงการที่เข้าร่วมเพิ่มอีก 17-18 โครงการ ที่จะสร้างแล้วเสร็จในปี 2570 คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 6,000-7,000 ล้านบาท
“สำหรับแพลตฟอร์มทางเลือกการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในรูปแบบอื่นๆ ของ SENA บริษัทได้พัฒนานวัตกรรมมารองรับผู้บริโภคในทุกสเต็ปชีวิต ภายใต้กรอบการดำเนินงานตามหลักความยั่งยืน Environmental (สิ่งแวดล้อม), Social (สังคม) และ Governance (ธรรมาภิบาล) หรือ ESG ข้อ 11 ในการสร้างความสามารถในการเข้าถึงแหล่งทุนให้แก่ประชาชนในระบบนิเวศ เริ่มจาก "Liv Next" ซึ่งเป็นบริการเช่าอยู่อาศัยตรงระยะยาวในรูปแบบอะพาร์ตเมนต์ โดยนำเสนอจุดเด่น "Equity Credit" ที่เงินค่าเช่าทุกบาทที่คุณจ่ายไปจะไม่สูญเปล่า แต่จะถูกสะสมเป็นส่วนลด 100% สำหรับใช้นำไปหักออกจากราคาซื้อขายหากผู้เช่าตัดสินใจซื้อห้องชุดดังกล่าวหรือห้องอื่นในโครงการของ SENA ในอนาคต ซึ่งปัจจุบันมีอยู่ในพอร์ตแล้วกว่า 800 ยูนิต ถัดมาคือ "Pre-Liv Next" นวัตกรรมสำหรับกลุ่มคนรุ่นใหม่หรือผู้ที่ยังไม่มั่นใจในทำเลและต้องการทดลองอยู่อาศัยก่อน โดยไม่ต้องผ่านการตรวจเช็กประวัติทางการเงินในเบื้องต้น ซึ่งเงินค่าเช่าสามารถสะสมเป็น Equity Credit เพื่อนำไปหักลดราคาซื้อขายได้เช่นเดียวกัน โดยปัจจุบันเปิดให้บริการแล้วประมาณ 159 ยูนิต”ผศ.ดร.เกษรา กล่าว
"Liv Next" หรือโครงการ "เช่าออมบ้าน" ถือเป็นอีกหนึ่งนวัตกรรมสำคัญที่กลายเป็นมาตรฐานใหม่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถูกพัฒนาขึ้นมาเพื่อแก้ไขปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคาร (Bank Reject) และความไม่พร้อมทางการเงินของผู้ซื้อ (Self Reject) โครงการนี้เปิดโอกาสให้ผู้ที่ต้องการมีบ้านแต่ยังไม่พร้อมกู้เงิน สามารถเข้าอยู่อาศัยก่อน พร้อมทั้งเข้าสู่กระบวนการ "โรงเรียนทางการเงิน" ร่วมกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เพื่อสร้างวินัยและเดินบัญชีทางการเงินเป็นเวลา 3 ปี
โดยในปัจจุบัน SENA ได้ปรับเปลี่ยนเงื่อนไขใหม่ด้วยการยกเลิกการคิดอัตราดอกเบี้ย 1.8% ลงเหลือ 0% ทำให้เงินผ่อนชำระค่าน้ำพักน้ำแรงทั้งหมดถูกนำไปตัดเงินต้น 100% ซึ่งการันตีว่าหากผู้เข้าร่วมโครงการผ่อนชำระตามเกณฑ์และไม่ก่อหนี้เพิ่มเติม จะสามารถผ่านการอนุมัติสินเชื่อและโอนกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของบ้านได้แน่นอนในปีที่ 3 ปัจจุบัน Liv Next มีผู้เข้าร่วมโครงการแล้วถึง 694 ยูนิต จากเป้าหมายรวม 1,300 ยูนิต ทั้งนี้รายได้จากธุรกิจการเช่าและนวัตกรรมการอยู่อาศัยทั้งหมดขยายตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องจนมีสัดส่วนคิดเป็นประมาณ 7-8% ของรายได้รวมของบริษัท
สำหรับ “SENA HOMEWAYS ทางเลือกสู่การมีบ้านในทุกจังหวะชีวิต” เชื่อม 5 ทางเลือก ตั้งแต่เช่า เตรียมพร้อมซื้อ เป็นเจ้าของ ไปจนถึงลงทุน ให้ทั้งผู้อยู่อาศัยและผู้ลงทุนเลือกเส้นทางที่เหมาะกับความพร้อมของตนเอง
1.เช่าตรง – RentNex สำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยและยังต้องการความยืดหยุ่น สามารถเช่าอยู่ก่อนแล้วค่อยตัดสินใจซื้อ โดยค่าเช่าที่จ่ายสะสมเป็นเครดิตจากค่าเช่า (Equity Credit) เพื่อนำมาใช้เป็นส่วนลดเมื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตตามเงื่อนไข พร้อมมี SenX Property Service ดูแลห้องและผู้เช่า
2.ลองอยู่ – Pre-LivNex สำหรับผู้ที่ตั้งใจซื้อบ้านแต่ยังต้องใช้เวลาเตรียมเอกสาร รายได้ เงินออม หรือเครดิต สามารถเข้าอยู่อาศัยจริงระหว่างเตรียมความพร้อม สร้างวินัยการชำระ ก่อนเข้าสู่ LivNex หรือซื้อเมื่อพร้อม
3.เช่าออม – New LivNex สำหรับผู้ที่อยากมีบ้านแต่ยังต้องเตรียมความพร้อมด้านสินเชื่อ (Mortgage Readiness) สามารถเข้าอยู่อาศัยก่อนได้ โดยเงินที่ชำระในแต่ละเดือนจะสะสมเป็นส่วนลดเมื่อซื้อบ้าน พร้อมสร้างประวัติการชำระเพื่อประกอบการยื่นสินเชื่อและโอนกรรมสิทธิ์ เปลี่ยนการเช่าวันนี้ให้เป็นเส้นทางสู่การเป็นเจ้าของบ้านได้จริง
4.ซื้อโอน – Buy to Own สำหรับผู้ที่พร้อมซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ สามารถเลือกบ้านหรือคอนโดให้เหมาะกับการใช้ชีวิตและความพร้อมทางการเงิน รองรับทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือซื้อเพื่อลงทุน
5.ซื้อลงทุน – RentNex Invest สำหรับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้จากค่าเช่า โดยไม่ต้องหาผู้เช่าหรือบริหารห้องด้วยตนเอง ภายใต้รูปแบบซื้อเพื่อปล่อยเช่า (Buy to Let) ที่มาพร้อมแนวคิด “ซื้อพ่วงผู้เช่า เห็นผลตอบแทนก่อนลงทุน”
“SENA มองว่าโจทย์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์วันนี้ ไม่ใช่เพียงการสร้างบ้านเพื่อขาย แต่ต้องสร้างทางเลือกให้คนไทยเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ตามความพร้อม ตั้งแต่เช่า เตรียมตัวซื้อ เป็นเจ้าของ ไปจนถึงลงทุน โดยทุกเส้นทางเชื่อมต่อกันภายใน Ecosystem ของ SENA สะท้อนการขยายบทบาทจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สู่แพลตฟอร์มโซลูชันด้านที่อยู่อาศัย (Housing Solution Platform) และเดินหน้าสู่การเป็น “Lifelong Trusted Partner” ที่พร้อมดูแลลูกค้าในทุกช่วงชีวิต” ผศ.ดร.เกษรา กล่าวในที่สุด
