ซาวิลส์ (ประเทศไทย) เผยความจริงสุดช็อก ผู้ประกอบการอสังหาฯรายกลาง-เล็ก กลับจมกองสต็อกค้างขายมหาศาลกว่า 6.4 หมื่นยูนิต ยอดขายไม่เข้าเป้าต้อง “สั่งหยุดขายชั่วคราว” เหตุคนทำงานกู้ไม่ผ่าน-กำลังซื้อหดตัวรุนแรง ตลาดอสังหาฯ กำลังเข้าสู่ยุค “K-Shape” เต็มตัว!ด้านรายใหญ่แบกสต็อกค้างสะสมกว่า 6.4 แสนยูนิต บีบผู้ประกอบการยอมหั่นราคาลงตลบหลังกว่า 50% หวังปั๊มกระแสเงินสด สิ้น Q3/2569 เผยภาพชัด ตลาด Luxury - Super Luxury ย่านสวนลุมฯ และคอนโดฯริมน้ำยังเนื้อหอม กวาดยอดขายปังทะลุ 20,000 ล้านบาท! ดาดทั้งปี 69 ยังอยู่ภาวะชะลอตัวลากยาวตลอดปี ปัจจัยกดดันรอบด้านทั้งน้ำท่วม ต้นทุนพุ่ง แบงก์งดปล่อยกู้
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกวิจัยตลาดและประชาสัมพันธ์ บริษัท ซาวิลส์ (ประเทศไทย)จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ณ สิ้นไตรมาสที่ 3/2569 ว่า ยังคงอยู่ในภาวะที่ผู้พัฒนาใช้ความระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ ท่ามกลางปัจจัยกดดันจากกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ภาวะการเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ในช่วงไตรมาส 2/2569 ที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียงแค่ 8 โครงการ ด้วยยูนิตรวมทั้งหมด 3,737 ยูนิต เท่านั้น ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าร้อยละ 80.35 คิดเป็นมูลค่าการพัฒนารวมประมาณ 46,340 ล้านบาท โดยเป็นการลงทุนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 3,274 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 87.61 และเป็นผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 463 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 12.39 สะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนาขนาดเล็กยังคงชะลอการลงทุนและให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องและการระบายสินค้าคงเหลือมากกว่าการขยายโครงการใหม่ ซึ่งซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่า บางโครงการคอนโดมิเนียมที่เพิ่มเปิดขายในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมาที่พัฒนาโดยผู้พัฒนารายเล็ก เลือกที่จะหยุดการขายชั่วคราว แม้ว่าจะเปิดขายมาได้เพียงไม่กี่เดือนเท่านั้น เนื่องจากอัตราการขายได้ไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้
อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายไตรมาส ช่วงไตรมาสที่ 1 พ.ศ. 2563 - ไตรมาสที่ 3 พ.ศ. 2569
ที่มา: ซาวิลส์ (ประเทศไทย)
สำหรับในช่วงไตรมาสที่ 3/2569 ที่ผ่านมา ภาพรวมการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่โดยรอบสวนลุมพินี ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา และกลุ่ม แคมปัสคอนโด ซึ่ง ซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมอีก 3 โครงการ รวมอุปทานกว่า 1,000 ยูนิต ที่เดิมมีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาสดังกล่าว แต่ได้เลื่อนการเปิดตัวออกไป โดยพบว่า โครงการที่เลื่อนการเปิดตัวบางส่วนตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ซึ่งเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์น้ำท่วมในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้พัฒนามีความกังวลเกี่ยวกับผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ การรับรู้ความเสี่ยงด้านทำเล และความต้องการซื้อในระยะสั้น จึงตัดสินใจชะลอการเปิดตัวโครงการออกไป เพื่อรอประเมินสถานการณ์และความชัดเจนของผลกระทบจากน้ำท่วม
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการบางรายยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ตามกำหนดการเดิม แม้จะอยู่ในช่วงที่ตลาดเผชิญปัจจัยกดดันจากสถานการณ์น้ำท่วม โดยพบว่าโครงการที่เปิดตัวตามแผนดังกล่าวได้รับการตอบรับจากตลาดในระดับที่ดี และสามารถสร้างยอดขายในช่วง Presale รวมมากกว่า 20,000 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่า แม้ความกังวลเกี่ยวกับสถานการณ์น้ำท่วมจะส่งผลต่อการตัดสินใจเปิดตัวของผู้ประกอบการบางราย แต่ยังมีความต้องการซื้อสำหรับโครงการที่มีทำเล ผลิตภัณฑ์ และระดับราคาที่สอดคล้องกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
อุปทานคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายจำแนกตามช่วงระดับราคาต่อตารางเมตร ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปีพ.ศ. 2569
ที่มา: ซาวิลส์ (ประเทศไทย)
ซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 3/2569 ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายรวม 167,841 ยูนิต โดยอุปทานส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในระดับราคา 50,001-150,000 บาทต่อตารางเมตร จำนวน 130,059 ยูนิต หรือร้อยละ 77.48 ของอุปทานทั้งหมด สะท้อนว่าตลาดหลักยังคงอยู่ในกลุ่มระดับกลางถึงกลางบน ซึ่งมีฐานผู้ซื้อที่กว้างทั้งเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุนสำหรับกลุ่มราคา 50,001 -100,000 บาทต่อตารางเมตร มีอุปทานสูงสุด 70,391 ยูนิต หรือร้อยละ 41.93 รองลงมาคือกลุ่ม 100,001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร จำนวน 59,668 ยูนิต หรือร้อยละ 35.55 โดยทั้ง 2 กลุ่มรวมกันคิดเป็นประมาณ 3 ใน 4 ของอุปทานทั้งหมด ขณะที่กลุ่มราคา 150,001 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปมีอุปทานประมาณ 28,594 ยูนิต สะท้อนว่าตลาดระดับ Premium มีขนาดเล็กกว่าและมีฐานผู้ซื้อเฉพาะกลุ่มมากขึ้น
โดยทำเล คุณภาพโครงการ ขนาดห้อง สิ่งอำนวยความสะดวก และแบรนด์ของผู้ประกอบการมีบทบาทสำคัญต่อการตัดสินใจซื้อ และสำหรับตลาดระดับราคาสูงขึ้น ได้แก่ 250,001-300,000 บาทต่อตารางเมตร มีอุปทาน 4,693 ยูนิต และ 300,001-500,000 บาทต่อตารางเมตร มี 3,476 ยูนิต ขณะที่ตลาด Ultra-Luxury ที่มีราคาตั้งแต่ 500,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป มีอุปทานเพียง 946 ยูนิต หรือประมาณ 0.56 ของตลาดทั้งหมด สะท้อนถึงตลาดเฉพาะกลุ่มที่มีขนาดจำกัด และพึ่งพาความโดดเด่นของทำเล ความเป็นส่วนตัว คุณภาพการออกแบบ สิ่งอำนวยความสะดวก และชื่อเสียงของผู้พัฒนา มากกว่าการแข่งขันด้านราคา
ทั้งนี้ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่าโครงสร้างตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ยังคงกระจุกตัวอย่างชัดเจนในระดับราคากลางถึงกลางบน ขณะที่อุปทานในระดับราคาสูงกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตรมีสัดส่วนจำกัด ดังนั้น การพัฒนาโครงการใหม่ในตลาดระดับกลางถึงกลางบนจำเป็นต้องพิจารณาการแข่งขันจากอุปทานเดิมจำนวนมาก ขณะที่โครงการระดับ Premium และ Ultra-Luxury แม้มีการแข่งขันด้านจำนวนอุปทานน้อยกว่า แต่จำเป็นต้องมีจุดขายและคุณลักษณะของโครงการที่ชัดเจนและสอดคล้องกับระดับราคาที่กำหนด ทั้งนี้ การประเมินศักยภาพโครงการควรพิจารณาระดับราคา อัตราการขาย และอุปทานคงเหลือของโครงการคู่แข่งในทำเลเดียวกันควบคู่กับภาพรวมของตลาดกรุงเทพมหานคร
อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ปีพ.ศ. 2569 จำแนกตามประเภทห้อง
ที่มา: ซาวิลส์ (ประเทศไทย)
ในด้านอุปสงค์ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 3/2569 จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 167,841 ยูนิต และขายออกไปแล้ว 103,191 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขายได้ร้อยละ 61.48 ยังคงมีคอนโดมิเนียมรอการขายอีกทั้งหมด 64,650 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 38.52 โดยพบว่าสตูดิโอ มีอัตราการขายที่สูงที่สุดที่ร้อยละ 68.90 ตามมาด้วยรูปแบบ 2 ห้องนอน ที่อัตราการขายที่ร้อยละ 65.20
ตลาดคอนโดมิเนียมระดับ Luxury และ Super Luxury ยังคงเป็นเซกเมนต์ที่มีความแข็งแกร่งมากที่สุดในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา โดยเฉพาะยูนิต ประเภท Penthouse และห้องชุดขนาดใหญ่ในโครงการระดับพรีเมียม ซึ่งยังได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้มีฐานะทางการเงินสูง ทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (End-user) นักลงทุนระยะยาว และผู้ซื้อชาวต่างชาติบางส่วน สะท้อนว่ากลุ่มลูกค้าระดับบนยังได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจค่อนข้างจำกัด และให้ความสำคัญกับคุณภาพโครงการ ความเป็นส่วนตัว การออกแบบ และทำเลมากกว่าปัจจัยด้านราคา
ทำเลที่ยังได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ ในพื้นที่โดยรอบสวนลุมพินี ซึ่งยังคงเป็นศูนย์กลางของที่อยู่อาศัยระดับบน เนื่องจากมีความพร้อมของสิ่งอำนวยความสะดวก การเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชน แหล่งไลฟ์สไตล์ และสถานศึกษานานาชาติ อีกทั้งยังเป็นพื้นที่ที่มีอุปทานที่ดินใหม่ค่อนข้างจำกัด ส่งผลให้โครงการที่เปิดขายในทำเลดังกล่าวยังสามารถรักษาระดับราคาและสร้างยอดขายได้ดีกว่าตลาดโดยรวม ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงระดับล่างยังคงเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนตัว อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Rejection Rate) ที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรง ส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงให้ความสำคัญกับการเร่งระบายสต็อกคงค้าง โดยเฉพาะโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จแต่ยังมียูนิตเหลือขาย ผ่านการจัดแคมเปญส่งเสริมการขาย การปรับลดราคา และการนำเสนอสิทธิประโยชน์เพิ่มเติม เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภคและเร่งการรับรู้รายได้
ซาวิลส์ (ประเทศไทย) คาดการณ์ว่า ตลอดปี 2569 จะมีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครประมาณ 20,000 ยูนิต ปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 20.0 จากปีก่อนหน้า ซึ่งถือเป็นระดับการเปิดตัวโครงการที่ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงใช้กลยุทธ์ลงทุนอย่างระมัดระวัง และเลือกเปิดตัวเฉพาะโครงการที่มีศักยภาพในการสร้างยอดขายสูง นอกจากนี้ ยังพบว่าผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายเริ่มปรับสัดส่วนการลงทุนออกจากกรุงเทพมหานครไปยังเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจสำคัญมากขึ้น เช่น ภูเก็ต และพัทยา ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว การเพิ่มขึ้นของผู้ซื้อชาวต่างชาติ และความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนและการพักผ่อน ส่งผลให้จังหวัดดังกล่าวมีศักยภาพในการเติบโตสูงกว่าตลาดกรุงเทพมหานครในระยะสั้นถึงระยะกลาง
จากปัจจัยข้างต้น ซาวิลส์ (ประเทศไทย) คาดการณ์ว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานครในช่วงที่เหลือของปี 2569 จะยังคงเป็นตลาดของผู้ซื้อ (Buyer's Market) โดยการแข่งขันจะเน้นไปที่การระบายสต็อกมากกว่าการเพิ่มอุปทานใหม่ ผู้ประกอบการจะยังคงให้ความสำคัญกับการบริหารกระแสเงินสด ซึ่งพบว่าผู้ประกอบการบางรายปรับลดราคาลงมากกว่าร้อยละ 50.0 โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอน และเลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่มีความเสี่ยงต่ำ และการพัฒนาโครงการในเซกเมนต์ที่มีอุปสงค์รองรับอย่างชัดเจน ทั้งนี้ ผู้ประกอบการหลายรายยังมีความเห็นสอดคล้องกันว่า ภาวะตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 ถือเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดของธุรกิจในรอบหลายทศวรรษ ทั้งจากข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ ต้นทุนการพัฒนา และสภาพการแข่งขันที่รุนแรง ส่งผลให้การฟื้นตัวของตลาดโดยรวมมีแนวโน้มเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป และมีความแตกต่างอย่างชัดเจนในแต่ละระดับราคาและแต่ละทำเล
สำหรับในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2569 ซาวิลส์ (ประเทศไทย) คาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมระดับ Luxury จะยังคงเป็นเซกเมนต์ที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นที่สุด โดยเฉพาะโครงการ Branded Residence ในพื้นที่ศูนย์กลางเมือง ซึ่งยังได้รับแรงสนับสนุนจากความต้องการของกลุ่มผู้มีฐานะทางการเงินสูงและผู้ซื้อชาวต่างชาติ ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการจะยังคงให้ความสำคัญกับการเปิดตัวโครงการที่มีการกำหนดราคาอย่างเหมาะสมและสามารถสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันตั้งแต่วันเปิดขาย
นอกจากนี้ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) คาดว่า คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา และแคมปัสคอนโดซึ่งตั้งอยู่ใกล้มหาวิทยาลัยชั้นนำและศูนย์การแพทย์ขนาดใหญ่ จะยังคงเป็นเซกเมนต์ที่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมีฐานอุปสงค์ที่ชัดเจน ทั้งจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย นักลงทุน และผู้ปกครองที่ต้องการซื้อที่พักอาศัยให้บุตรหลาน ส่งผลให้ตลาดทั้งสองกลุ่มยังมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการใหม่ในระยะต่อไป แม้ว่าภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานครจะยังอยู่ในช่วงของการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปก็ตาม
