อสังหาริมทรัพย์

ตระกูล “ธรรมเจริญ”แลนด์ลอร์ดย่านฝังธนบุรี เผยทำเลรัศมีใกล้รพ.ศิริราช ยังมีดีมานด์ ราคาที่ดินปรับสูงต่อเนื่อง โดยเฉพาะซอยวังหลังพุ่งไปที่ 1 ล้านบาท/ตารางวา เผยที่ดินส่วนใหญ่เป็นของหน่วยงานภาครัฐ-รัฐวิสาหกิจ เปลี่ยนมือและรวมแปลงได้ยาก แต่ยังมีศักยภาพการเติบโตล่าสุดผุดคอนโดฯแห่งที่ 2 ภายใต้แบรนด์ “อรุณ ศิริราช ทริปเปิ้ล สเตชั่น” มูลค่า 800 ล้านบาท พร้อมเปิดพรีเซล 2-3 พ.ย. คาดปิดการขายได้ 80% ภายใน 4 เดือน และก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 69 มั่นใจได้รับผลตอบรับดีจากศักยภาพย่านศิริราช ทำเลทองทั้งปัจจุบัน-อนาคตด้วยการเป็นศูนย์กลางด้านการแพทย์ระดับชาติ ด้านซีบีอาร์อี ประเทศไทย ชี้โซนศิริราช ลงทุนซื้อคอนโดฯปล่อยเช่า ให้ผลตอบแทน 5-6% ต่อปี

นายอรรถวุฒิ ธรรมเจริญ กรรมการผู้จัดการบริษัท ดิ อัมรินทร์ จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ภายใต้แบรนด์ “อรุณ”(AROON) และถือเป็นแลนด์ลอร์ดย่านโรงพยาบาลศิริราช มีประสบการณ์ในการ-พัฒนาเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ภายใต้แบรนด์ “ดิ อัมรินทร์เรสสิเดนซ์” เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯในทำเลรัศมีรอบโรงพยาบาลศิริราช ว่า ยังมีดีมานด์ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกันราคาที่ดินในย่านดังกล่าวก็มีการปรับราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะทำเลใกล้บางขุนนนท์(ไม่ติดถนนจรัญสนิทวงศ์) ราคาที่ดินอยู่ที่ประมาณ 100,000 บาท/ตารางวา ขณะที่ทำเลซอยวังหลังราคาพุ่งไปสูงถึง 1 ล้านบาท/ตารางวา ซึ่งต้องยอมรับว่าที่ดินยิ่งใกล้โรงพยาบาลมากเท่าไหร่ จะรวมเป็นแปลงใหญ่ได้ค่อนข้างยาก เนื่องจากเจ้าของที่ดินไม่ปล่อยขายที่ดิน ส่วนใหญ่ยังเป็นผู้อยู่อาศัยเดิมที่อยู่มานานกว่า 30-60 ปี และเป็นที่ดินแปลงเล็ก หากต้องการซื้อเพื่อนำมาพัฒนาโครงการต้องซื้อรวมหลายแปลง ทำให้มีข้อจำกัดในการพัฒนา รวมถึงเป็นพื้นที่รอบเกาะรัตนโกสินทร์ ที่เป็นพื้นที่อนุรักษ์ไม่สามารถสร้างอาคารสูงเกิน 5 ชั้นได้ การพัฒนาโครงการจึงต้องขยายพื้นที่ออกมาด้านรอบนอก แต่ยังพบปัญหาที่ดินส่วนใหญ่ยังเป็นของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.)ที่ไม่สามารถซื้อขายมาพัฒนาโครงการได้

แต่ด้วยศักยภาพของทำเลศิริราช และมองเห็นโอกาสการเติบโตของทำเล ซึ่งมีอย่างต่อเนื่องตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน และในอนาคตพื้นที่ดังกล่าวจะกลายเป็นเมืองแห่งการแพทย์ (Medical District) ซึ่งโรงพยาบาลศิริราช มีแผนพัฒนาโครงการอาคารรักษาพยาบาลสูง 15 ชั้น เชื่อมต่อกับสถานีศิริราช  ซึ่งเป็นหน่วยบริการหนึ่งของคณะแพทยศาสตร์ศิริราช โดยมีทางเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้ม และสายสีแดง  รวมถึงเป็นสถานีขนส่งมวลชนเพื่อสุขภาพและสาธารณสุขแห่งแรกของประเทศไทย ซึ่งทางโรงพยาบาลศิริราชได้ทำข้อตกลงร่วมกับการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) และการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ที่จะร่วมมือพัฒนาโครงการดังกล่าวร่วมกัน รวมทั้งยังจะมีการพัฒนาพื้นที่ของ รฟท.ที่อยู่ใกล้กับโรงพยาบาลศิริราช อาทิ การปรับปรุงอาคารที่พักของพนักงานและเจ้าหน้าที่รถไฟอายุกว่า 50-60 ปี การพัฒนาพื้นที่ระหว่างทางเชื่อมเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ เช่น ถนนคนเดิน ทำให้ทำเลดังกล่าวมีผู้เข้ามาใช้บริการและอยู่อาศัยในพื้นที่เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก

ภาพรวมตลาดคอนโดฯในปัจจุบันมีประมาณ 3 กลุ่มหลัก ซึ่งในกลุ่มที่บริษัทฯพัฒนาจะเน้นระดับราคาประมาณ 100,000-149,999 บาท/ตารางเมตร เป็นระดับราคาที่จับต้องได้ โดยทิศทางการดำเนินธุรกิจของบริษัท หลังจากที่ประสบความสำเร็จจากการพัฒนาโครงการ “อรุณ” (AROON) ใกล้แยกพรานนก ที่ปิดการขายเป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยลูกค้าส่วนใหญ่จะเป็นบุคลากรทางการแพทย์โรงพยาบาลศิริราช และสามารถปล่อยเช่าได้ 15,000-30,000 บาทขึ้นไป/เดือน

ล่าสุดบริษัทฯได้ซื้อที่ดินแปลงใหม่ ตั้งอยู่บนถนนสุทธาวาส ใกล้แยกบางขุนนนท์ พื้นที่กว่า 1 ไร่ พัฒนาโครงการภายใต้แบรนด์ “อรุณ ศิริราช ทริปเปิ้ล สเตชั่น” (AROON Siriraj Triple Station) เป็นคอนโดมิเนียมแบบโลว์ไรส์ (Low Rise) สูง 8 ชั้น ขนาด 28-103.8 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นที่ 4.5-15.1 ล้านบาท จำนวน 170 ยูนิต มูลค่าโครงการ 800 ล้านบาท ซึ่งโครงการดังกล่าวถือว่าเป็นโอกาสที่ดีในการได้มาของที่ดิน ถือว่าเป็น Exclusive Location ซึ่งจะเปิดพรีเซลในวันที่ 2-3 พฤศจิกายน 2567 พร้อมราคา Early Bird โดยยูนิตแบบ 1 ห้องนอน ราคาเริ่มต้นเพียง 4.5 ล้านบาท* ตกแต่งพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบครัน คาดว่าโครงการดังกล่าวจะสามารถปิดการขายได้ 80% ภายในระยะเวลา 4 เดือน ด้านการก่อสร้างคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2569

“โครงการดังกล่าวยังคงเน้นจับกลุ่มเป้าหมายผู้อยู่อาศัยจริง โดยเฉพาะกลุ่ม แพทย์ พยาบาล เจ้าหน้าที่ของโรงพยาบาล ผู้ปกครองที่มีบุตรหลานเรียนอยู่คณะแพทยศาสตร์ศิริราชพยาบาล มหาวิทยาลัยมหิดล และมหาวิทยาลัยใกล้เคียง รวมถึงกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรและปล่อยให้เช่า ซึ่งเชื่อว่าโครงการ อรุณ ศิริราช ทริปเปิ้ล สเตชั่น ยังจะได้รับการตอบรับที่ดีเหมือนกับโครงการที่ผ่านมา ซึ่งสามารถขายได้ 80% ภายในระยะเวลา 3 เดือน เนื่องจากบริษัทยังพัฒนาภายใต้แนวคิด การให้คุณภาพ ความคุ้มค่าและคุ้มราคา รวมทั้งยังเป็นสินทรัพย์ที่มีค่าในอนาคตอีกด้วย” นายอรรถวุฒิ กล่าว

นอกจากนี้บริษัทฯยังอยู่ในระหว่างการเจรจาซื้อที่ดินอีก 1 แปลง บริเวณใกล้เคียงกับ“อรุณ ศิริราช ทริปเปิ้ล สเตชั่น” บนพื้นที่ประมาณ 400 ตารางวา มีแผนจะนำมาพัฒนาในรูปแบบของคอนโดฯโลว์ไรส์ แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้

อย่างไรก็ตามทางครอบครัวของตนยังมีที่ดินสะสมในพื้นที่กรุงเทพฯ และต่างจังหวัด อีกหลายแปลงรวมประมาณกว่า 400 ไร่ บางแปลงก็พร้อมที่จะนำเอาออกมาพัฒนา บางแปลงต้องรอเวลา เนื่องจากติดสัญญาจากผู้เช่าเดิม อาทิ ย่านศรีสมาน จำนวน 40 ไร่ ,ลาดหลุมแก้ว จำนวน 30 ไร่ ,แบริ่ง จำนวน 1-2 ไร่,จรัญสนิทวงศ์ ซอย41 จำนวน 2 ไร่ และที่ จ.นครนายก จำนวน 120 ไร่ เป็นต้น

ด้านนางสาวอาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมทำเลมิดทาวน์/ชานเมือง ซึ่งถือว่าเป็นทำเลที่มีที่พักอาศัยอยู่หนาแน่น โดย ณ ครึ่งแรกของปี 2567 พบว่ามีซัปพลายที่แล้วเสร็จกว่า 751,987 ยูนิต และที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างอีก 100,163 ยูนิต โดยคอนโดมิเนียมกลุ่มนี้มีอัตราขายเฉลี่ยอยู่ที่ 63.1% เมื่อเจาะลึกย่านศิริราช ที่อยู่ในทำเลมิดทาวน์นั้น ถือได้ว่าเป็นทำเลทองในปัจจุบันและอนาคต โดยโครงการคอนโดมิเนียมบริเวณรอบทำเลศิริราชพบว่ามีซัปพลายเพียง 4,197 ยูนิต โครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ารัศมีไม่เกิน 1 กิโลเมตร มีอัตราขายเฉลี่ยสูงถึง 81% ในขณะที่คอนโดมิเนียมที่อยู่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าออกไป รัศมีเกิน 1 กิโลเมตร มีอัตราขายเฉลี่ยอยู่เพียง 64% ถือว่ารถไฟฟ้าเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญลำดับต้นๆในการเลือกที่พักอาศัย

อีกทั้ง ยังได้ปัจจัยสำคัญต่างๆ เหล่านี้ที่มาสนับสนุน อาทิ การเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ของบุคลากรด้านการแพทย์กว่า 17,000 คน เป็นแหล่งการศึกษาชั้นนำ ทั้งคณะแพทยศาสตร์ศิริราชพยาบาล มหาวิทยาลัยมหิดล มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (ท่าพระจันทร์) และมหาวิทยาลัยศิลปากร รวมจำนวนนักศึกษากว่า 8,000 คน รวมถึงยังมีคนไข้เข้ามาใช้บริการของโรงพยาบาลศิริราชกว่า 12,000 คนต่อวัน ไม่นับรวมกับผู้ที่พักอาศัยในเขตบางกอกน้อยปัจจุบันกว่า 100,000 คนด้วย จึงเป็นทำเลที่มีดีมานด์การอยู่อาศัยในพื้นที่อย่างมากมายและต่อเนื่อง นอกจากนี้จากข้อมูลอินไซด์ของบุคลากรทางการแพทย์ พบว่า โครงการที่อยู่ใกล้โรงพยาบาล ใกล้รถไฟฟ้า มีพื้นที่ส่วนกลางที่เปิด 24 ชั่วโมง มีรถรับ-ส่งไปยังโรงพยาบาลตลอด 24 ชั่วโมง รวมถึงโครงการที่มีจำนวนยูนิตน้อย และมีความเป็นส่วนตัวสูง ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกที่อยู่อาศัย ซึ่งโครงการ “อรุณ ศิริราช ทริปเปิ้ล สเตชั่น” ตอบทุกโจทย์ของความต้องการที่กล่าวมา

ในอนาคตพื้นที่ย่านศิริราชจะมีการพัฒนาโครงการเมกะโปรเจกต์สำคัญ รวมถึงการเป็นศูนย์กลางด้านการเดินทาง ซึ่งจะมีการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อนและสายสีส้ม (ส่วนต่อขยายในอนาคต ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการ ปี 2571 และ 2572 ตามลำดับ) มาเชื่อมกับรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน สถานีบางขุนนนท์ ที่เปิดให้บริการในปัจจุบัน กลายเป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้า 3 สาย ส่งผลให้การเดินทางไป-มาระหว่างพื้นที่ทำเลศิริราชและพื้นที่อื่น ๆ ของกรุงเทพฯ มีความสะดวกสบายมากขึ้น ซึ่งในอนาคตหากต้องการเดินทางสู่ย่านใจกลางเมืองอย่างสยาม ด้วยสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้มจะรวดเร็วมากขึ้น โดยใช้เวลาไม่เกิน 20 นาที หรือห่างเพียง 7 สถานี และผู้โดยสารยังมีทางเลือกในการเดินทางได้หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นถนน รถไฟฟ้า รถไฟ หรือทางเรือ

“ด้วยปัจจัยบวกสำคัญของพื้นที่ ซึ่งจะถูกพัฒนาไปในหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นเมืองแห่งการแพทย์ การพัฒนาระบบคมนาคม และการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ของการรถไฟฯ ส่งผลให้ทำเลศิริราช เป็นทำเลทองในปัจจุบันและอนาคต ที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุน และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก แต่การขึ้นโครงการที่อยู่อาศัยทำได้ค่อนข้างยาก เพราะที่ดินหายากและมีราคาสูง รวมถึงมีข้อจำกัดในการพัฒนาและข้อจำกัดทางด้านกฎหมาย ทำให้เมื่อมีโครงการคอนโดฯออกมาขายจึงได้รับการตอบรับที่ดี เพราะมีความต้องการทั้งจากกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง หากปล่อยเช่า จะได้รับผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าประมาณ 5-6% ต่อปี และผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 28.5% ต่อปี