อสังหาริมทรัพย์

เสนาฯ สะท้อน 5 สัญญาณ กดดันตลาดอสังหาฯ - ส่งผลกำลังซื้อแผ่ว ชี้ Paint Point ดีมานด์สวนทางรายได้โตช้ากว่า ราคาที่อยู่อาศัย - ค่าเดินทาง - หนี้ครัวเรือน ตัวแปรดันราคาบ้านพุ่ง แม้ตลาดที่อยู่อาศัยยังไปต่อได้ แต่ต้องกระจายโลเคชั่นออกชานเมือง พร้อมแชร์มุมมองกลยุทธ์ ตอบโจทย์ปัญหาสร้างโมเดลธุรกิจ “LivNex เช่าออมบ้าน" และ เงินสดใจดี แก้เกมลูกค้า จากปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อสูง ช่วยลูกค้าทุกกลุ่ม โดยเฉพาะ New Gen ที่ยังไม่พร้อมกู้เพิ่มออฟชั่นไฮบริดให้ลูกค้า เอื้อทุกบริบทของการใช้ชีวิต หวังแก้ปัญหาตรงจุดให้ตอบโจทย์พฤติกรรมการอยู่อาศัย ไลฟ์สไตล์ปัจจุบัน

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ในฐานะผู้ประกอบการรายแรกพัฒนาหมู่บ้านโซลาร์เต็มรูปแบบ ผู้นำด้านบ้านประหยัดพลังงาน และ Condo Low-Carbon เช่น คอนโดแบรนด์ NIECH MONO, FLEXI, SENA KITH, COZI และบ้านแบรนด์ เสนา แกรนด์ โฮม,  เสนา พาร์ควิลล์ ,เสนา วิลเลจ และเสนา วีว่า  เปิดเผยถึง ปัจจัยเสี่ยงทางเศรษฐกิจที่ผันผวนยังคงส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในธุรกิจอสังหาฯ ที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งมีสาเหตุหลักจาก 5 ปัจจัยสำคัญ โดยเฉพาะปัญหาหนี้ครัวเรือน (Household Debt) ที่รุนแรง แม้ว่าที่อยู่อาศัยจะเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 ที่จำเป็นและมีความต้องการสูง แต่หลายคนที่ต้องการซื้อกลับไม่สามารถซื้อได้ สาเหตุมาจากต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่รายได้ของผู้บริโภคไม่เติบโตตาม ทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านลดลง

เสนาฯ ได้สะท้อนถึง 5 ปัจจัยเสี่ยงที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ดังนี้

1.ความไม่สอดคล้องระหว่าง Demand และ Supply: สัดส่วนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย (Demand) ในแต่ละกลุ่มราคานั้นไม่สอดคล้องกับการพัฒนาโครงการที่มีอยู่ (Supply) มากกว่า 50% ของประชาชนมีรายได้ที่เหมาะสมกับการซื้อบ้านในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ซัพพลายที่มีอยู่ในตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่มีราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท เนื่องจากความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคที่ไม่ได้เพิ่มขึ้นตามอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจ เมื่อเปรียบเทียบระหว่างรายได้และอัตราการเติบโตของราคาบ้าน ทำให้ผู้บริโภคโดยทั่วไปสามารถเข้าถึงการซื้อบ้านได้ยากกว่าที่เคยเป็นมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ที่มีรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งมีมากกว่า 50% ของผู้บริโภคในกรุงเทพฯ ที่สามารถซื้อบ้านได้ในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเท่านั้น

2.รายได้ประชากรส่วนใหญ่ในกทม. โตไม่ทันกับราคาที่อยู่อาศัย: ราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเพิ่มขึ้นถึง 70% เมื่อเทียบกับปี 2557 แต่รายได้เฉลี่ยต่อคนของประชาชนเพิ่มขึ้นเพียง 15% เท่านั้น ซึ่งความต่างนี้เป็นผลมาจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี ราคาที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น การที่จะเห็นราคาที่ดินลดลงเป็นเรื่องยาก ในขณะที่ดีเวลลอปเปอร์พยายามที่จะทำที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลงเพื่อให้ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค แต่ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดิน หรือวัสดุการก่อสร้าง ก็ทำให้ราคาขายต้องปรับตัวตามไปด้วย ทั้งนี้ ดีเวลลอปเปอร์เองยังคงคาดหวังผลกำไรจากการพัฒนาโครงการ ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นทุกปี แม้ว่ารายได้ของผู้บริโภคจะไม่สามารถเติบโตตามได้ทัน

3.ค่าใช้จ่ายในการเดินทาง: การเดินทางเป็นส่วนสำคัญในการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ สำหรับผู้ที่มีรายได้เฉลี่ยประมาณ 30,000 บาทต่อเดือน มีค่าใช้จ่ายต่อเดือน 87% คิดเป็นค่าเดินทาง 16% ของค่าใช้จ่ายต่อเดือน ซึ่งถือว่าเป็นส่วนที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านอย่างมาก การซื้อบ้านในใจกลางเมืองกลายเป็นเรื่องยาก เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยในเมืองนั้นสูงเกินไปสำหรับคนส่วนใหญ่ ทำให้ผู้บริโภคต้องมองหาบ้านในพื้นที่รอบนอกเมืองหรือชานเมือง ซึ่งจะมาพร้อมกับต้นทุนค่าเดินทางที่เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

4.ราคาที่อยู่อาศัยและค่าเดินทางคือราคาที่อยู่อาศัยที่แท้จริง: ราคาที่อยู่อาศัยที่แท้จริงไม่ใช่เพียงราคาบ้าน แต่ต้องคำนึงถึงค่าเดินทางร่วมด้วย เมื่อรวมต้นทุนค่าเดินทางแล้ว ราคาบ้านในเขตเมืองจะแพงขึ้นไปอีก ซึ่งส่งผลให้การซื้อบ้านในใจกลางเมืองยิ่งเป็นเรื่องที่ท้าทายมากขึ้นสำหรับผู้บริโภคทั่วไป ผู้ที่ซื้อบ้านนอกเมืองอาจจะต้องเสียค่าเดินทางเพิ่มเติมในแต่ละวัน เป็นภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นมาอีกระดับ

5.หนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น: หนี้ครัวเรือน (Household Debt) ของประเทศไทยเพิ่มสูงขึ้นเป็น 91.3% ของ GDP และยังไม่มีแนวโน้มลดลง ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อความสามารถในการชำระหนี้ การเข้าถึงสินเชื่อ และคุณภาพสินเชื่อที่ลดลง แม้ว่าการทำธุรกิจขายบ้านจะเป็นหนึ่งในธุรกิจที่มีกำไรมากที่สุด แต่หนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นก็ทำให้ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดลงและส่งผลกระทบต่อยอดขายของดีเวลลอปเปอร์

นอกจากนี้ ยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นสูงเป็นประวัติการณ์ สาเหตุหลักมาจากราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้น รายได้ไม่เพิ่มขึ้น และการก่อหนี้ที่สูงขึ้น ส่งผลให้พฤติกรรมผู้ซื้อ โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ เปลี่ยนไป นิยมการเช่ามากกว่าการซื้อ เนื่องจากยังไม่พร้อมทางการเงิน หรือยังไม่มั่นใจในความมั่นคงของงาน อีกทั้งการเช่ากลายเป็นทางเลือกที่เหมาะสมกว่าการผ่อนที่อยู่อาศัยระยะยาว 30 ปี ด้วยงบประมาณและค่าเดินทางที่เป็นภาระมากขึ้น ส่งผลให้คนรุ่นใหม่ยังเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ช้ากว่าคนรุ่นก่อน เนื่องจากราคาบ้านโตเร็วกว่ารายได้ ทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง สอดคล้องกับยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

โดยประเมินว่าในครึ่งปีหลังยอดโอนจะเท่ากับครึ่งปีแรก แต่ต่ำกว่าช่วงโควิดในปี 2021 ถึง 13% นี่อาจเป็นสัญญาณว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถึงเวลาที่ต้องปรับเปลี่ยนรูปแบบการทำธุรกิจ จากเดิมที่เน้นขายบ้านผ่านการกู้สินเชื่อระยะยาว 30-40 ปี มุ่งหน้าสู่แพลตฟอร์มที่หลากหลายมากขึ้น ที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาฯ มีสองทางเลือกหลัก คือ การเช่าอพาร์ตเมนต์หรือคอนโด กับการซื้อเป็นเจ้าของ แต่ในสถานการณ์ปัจจุบัน เสนาได้มองเห็นโอกาสในการเพิ่มตัวเลือกที่เป็นไฮบริด  นั่นคือรูปแบบ "Rent to Own" หรือ "เช่าออมบ้าน" ซึ่งเป็นทางเลือกกลางระหว่างการเช่าและการซื้อ โดยรูปแบบนี้ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านแต่ยังไม่พร้อมทางการเงิน ประกอบด้วย 2 โซลูชั่นสำคัญ ได้แก่

1."เงินสดใจดี": บริการที่ปรึกษาทางการเงิน ทำหน้าที่เสมือนผู้ช่วยส่วนตัวในการวิเคราะห์สถานะทางการเงินของลูกค้า เพื่อให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ ประกอบด้วย 3 ส่วนหลักคือ การวิเคราะห์ความสามารถในการผ่อนชำระและให้คำปรึกษาเพื่อหาสินเชื่อที่เหมาะสม การบริการสินเชื่อส่วนบุคคล เพื่อช่วยเหลือในกรณีที่ยังไม่ผ่านข้อกำหนดของธนาคาร และการสร้างเครดิตผ่านการเช่า เพื่อเพิ่มความน่าเชื่อถือด้านการเงินและช่วยให้ลูกค้าสามารถกู้ซื้อบ้านในอนาคตได้

2."LivNex เช่าออมบ้าน": สำหรับลูกค้าที่ไม่สามารถซื้อบ้านได้ทันที รูปแบบนี้จะช่วยให้ลูกค้าสามารถเช่าที่อยู่อาศัยในขณะที่สะสมเงินออมบางส่วนเพื่อใช้ซื้อบ้านในอนาคต โดยกรอบเวลาของการเช่าออมบ้านจะอยู่ที่ 3 ปี และเมื่อครบสัญญา เงินที่สะสมไว้จะถูกนำไปหักกับราคาคอนโด ทำให้การซื้อบ้านง่ายขึ้นและราคาถูกลง อีกทั้งในระหว่างการเช่าออมบ้าน ลูกค้าจะได้รับคำปรึกษาจาก "เงินสดใจดี" ในการประเมินสถานะทางการเงินอย่างต่อเนื่อง เพื่อเตรียมพร้อมในการกู้สินเชื่อจากธนาคารได้เร็วที่สุด

แนวทางเหล่านี้เป็นการเปิดโอกาสให้ผู้บริโภคเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น พร้อมกับการวางแผนทางการเงินที่เหมาะสมอีกด้วย