สมรภูมิที่ดิน Super Prime CBD ระอุ! จับตาบิ๊กดีลประวัติศาสตร์ส่งท้ายปี 69 เมื่อ “สถานทูตเนเธอร์แลนด์” ตัดใจคายแลนด์มาร์กผืนยักษ์เกือบ 20 ไร่ใจกลางถนนวิทยุ-ซอยต้นสน ลงประมูล กูรูคาดราคาพุ่งทุบสถิติประเทศอาจแตะ 5 ล้านบาทต่อตารางวา ปลุกกระแส Asset Optimization หนีตึกสูงขนาบข้าง หลังกวาดกำไรจากอดีตกว่า 1.6 หมื่นเท่าตัว ด้านนายกสมาคมอาคารชุดไทย ประเมินเกมนี้ “โหดเกินกำลังดีเวลลอปเปอร์ไทย” คาดต้องพึ่งทุนข้ามชาติสายป่านยาวระดับ "Super Player"ปั้นโปรเจกต์มิกซ์ยูสแสนล้าน ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจซบเซาที่อาจทำรายใหญ่ถอยกรูด!
ถอดรหัสศักยภาพที่ดินสถานทูต: Rare Item ใจกลางกรุงเทพฯ
หากพูดถึงมูลค่าที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (Central Business District : CBD) โดยเฉพาะที่ดินอันเป็นที่ตั้งของสถานทูต ถือเป็น "อัญมณีเม็ดงาม" ของวงการอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากที่ดินเหล่านี้มักเป็นที่ดินแบบ Freehold (กรรมสิทธิ์ขาด) ผืนใหญ่ที่หาได้ยากยิ่งในทำเลใจกลางเมืองอย่าง ถนนวิทยุ เพลินจิต หรือสาทร ซึ่งราคาที่ดินในย่านนี้มีอัตราการเติบโตแบบก้าวกระโดดทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนมือทำไมถึงมีศักยภาพและมูลค่ามหาศาลของที่ดินสถานทูต
1.ทำเลระดับ Super Prime: ตั้งอยู่ในจุดยุทธศาสตร์ที่เชื่อมต่อย่านธุรกิจ ศูนย์กลางการค้า และการคมนาคมที่สมบูรณ์ที่สุด
2.กรรมสิทธิ์แบบ Freehold: ในย่าน CBD หลายแห่งเป็นที่ดินเช่าระยะยาว (Leasehold) แต่ที่ดินสถานทูตส่วนใหญ่เป็นกรรมสิทธิ์ขาด ทำให้บริษัทอสังหาฯ สามารถพัฒนาโครงการในระยะยาวได้อย่างคุ้มค่า
3.ขนาดที่ดินผืนใหญ่: การหาที่ดินขนาด 10-20 ไร่ใจกลางเมืองเพื่อทำโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่นั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้ในปัจจุบัน ยกเว้นการประมูลจากหน่วยงานราชการหรือสถานทูต
ประวัติการขายที่ดินของสถานทูต: จากอดีตถึงปัจจุบัน
จากข้อสังเกตการขายที่ดินของสถานทูตมักจะเป็นตัวกำหนด "ราคา Benchmark ใหม่" ให้กับที่ดินในย่านนั้นๆ เสมอ และมักจะตามมาด้วยโครงการระดับ Iconic ที่เปลี่ยนโฉมหน้าของกรุงเทพฯ ไปอย่างสิ้นเชิง ดังนั้นการขายที่ดินของสถานทูตในกรุงเทพฯ ไม่ได้เป็นเพียงการเปลี่ยนมือเจ้าของทรัพย์สิน แต่คือ "การปักหมุดราคากลางใหม่" (New Benchmark) ที่ทำให้โครงสร้างราคาอสังหาริมทรัพย์ในย่านนั้นเปลี่ยนไปตลอดกาล เพราะที่ดินสถานทูตมีขนาดใหญ่ ซึ่งหาได้ยากยิ่งใจกลางเมือง เมื่อตกอยู่ในมือดีเวลลอปเปอร์ยักษ์ใหญ่ ก็จะพัฒนาโครงการที่ "ดันค่าเช่าและราคาขาย" ให้สูงที่สุด เช่น
-Central Embassy: ดันย่านเพลินจิตให้กลายเป็น Hub ของสินค้า Luxury
-Supalai Icon Sathorn: ทำให้ราคาคอนโดมิเนียมบนถนนสาทรขยับขึ้นไปอยู่ที่ 300,000 - 400,000 บาท/ตารางเมตร
ปรากฏการณ์ "เจ้าของที่ดินเดิมไม่ยอมขาย"
ผลกระทบทางอ้อมที่น่าสนใจคือ เมื่อราคาพุ่งสูงมาก เจ้าของที่ดินเก่าแก่รอบข้างจะเลือก "ถือครองไว้" (Land Banking) เพื่อรอราคาที่สูงกว่า หรือเปลี่ยนมาทำสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) แทนการขายขาด เพราะมองว่าที่ดินใจกลางเมืองคือสินทรัพย์ที่หาทดแทนไม่ได้อีกแล้ว
เมื่อที่ดินแพงขึ้น ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานและร้านค้าในตึกรอบข้างจะปรับตัวสูงขึ้นตาม ทำให้ร้านค้าขนาดเล็กหรือ Street Food เดิมถูกเบียดขับออกไป และถูกแทนที่ด้วยไลฟ์สไตล์ระดับ High-end เพื่อตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายใหม่ที่เข้ามาอยู่ในโครงการเหล่านี้
ทำไมสถานทูตถึงต้องปรับตัวและโยกย้ายสินทรัพย์ในปัจจุบัน?
การตัดสินใจขายที่ดินของสถานทูตแต่ละแห่งมักมีปัจจัยร่วม 4 ประการหลัก ดังนี้
1.มูลค่าที่ดินพุ่งสูงเกินกว่า "ความคุ้มค่า" ในการใช้งาน (Asset Optimization)
ที่ดินสถานทูตหลายแห่งตั้งอยู่ในทำเล Super Prime CBD (เช่น เพลินจิต, วิทยุ, สาทร) ซึ่งในอดีตอาจเป็นเพียงย่านที่พักอาศัยเงียบสงบ แต่ปัจจุบันราคากระโดดไปแตะ 2.2 - 3.0 ล้านบาทต่อตารางวา การที่รัฐบาลต่างชาติถือครองที่ดินขนาด 10-20 ไร่ใจกลางเมืองเพื่อทำออฟฟิศและบ้านพักทูตเพียงไม่กี่คน จึงถูกมองว่าเป็นการใช้สินทรัพย์ที่ไม่คุ้มค่า (Underutilized) เมื่อเทียบกับเงินมหาศาลที่สามารถนำกลับไปบริหารประเทศได้
2.รูปแบบการทำงานที่เปลี่ยนไป (Modernization & Downsizing)
ในอดีต สถานทูตจำเป็นต้องมีพื้นที่กว้างขวางเพื่อเป็นทั้งสำนักงาน บ้านพักเจ้าหน้าที่ สโมสร และสวนขนาดใหญ่ แต่ปัจจุบันเทคโนโลยีทำให้การติดต่อสื่อสารทำได้รวดเร็วขึ้น ความต้องการพื้นที่สำนักงานจึงลดลง หลายประเทศเลือกที่จะย้ายไปเช่า อาคารสำนักงานเกรด A ที่มีความปลอดภัยสูงและทันสมัยแทนการดูแลรักษาอาคารเก่าที่มีค่าใช้จ่ายสูง
3.งบประมาณและการเมืองภายในประเทศ (Budgetary Constraints)
เงินที่ได้จากการขายที่ดินในไทย (ซึ่งมักจะเป็นดีลระดับหมื่นล้านบาท) สามารถนำกลับไปปรับปรุงสถานทูตของประเทศนั้นๆ ในเมืองอื่นทั่วโลกได้ ตัวอย่างที่ชัดเจนที่สุดคือ กระทรวงการต่างประเทศอังกฤษ ที่ระบุชัดเจนว่าเงินจากการขายที่ดินที่กรุงเทพฯ ถูกนำไปใช้ปรับปรุงสถานทูตกว่า 30-40 แห่งทั่วโลก
4.ปัญหาสภาพแวดล้อมและผังเมือง (Urban Encroachment)
ความแออัดของจราจร เสียงรบกวนจากโครงการก่อสร้างรอบข้าง และตึกสูงที่ขนาบข้างจนสูญเสียความเป็นส่วนตัวและความปลอดภัย (Security Concerns) ทำให้ทำเลเดิมไม่ตอบโจทย์การเป็นสถานทูตที่ต้องการความสงบและปลอดภัยสูงสุดอีกต่อไป
ทั้งนี้นับจากปี 2550 เป็นต้นมา ได้มีสถานเอกอัครราชทูตประเทศต่างๆประจำประเทศไทย ประกาศขายที่ดินไปแล้ว 5 แปลง จาก 4 ประเทศ คือ อังกฤษ แบ่งขายเป็น 2 แปลง ใน 2 ช่วงระยะเวลา ,ญี่ปุ่น,ฝรั่งเศส(ที่ดินสมาคมฝรั่งเศส),ออสเตรเลีย และล่าสุด เนเธอร์แลนด์ (ฮอลแลนด์) เตรียมเปิดประมูลที่ดินเกือบ 20 ไร่ ซึ่งเตรียมจะย้ายที่ตั้งสำนักงานไปยังอาคารสำนักงานโครงการ “ดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค” โดยมีกำหนดการย้ายในเดือนสิงหาคม 2569 ที่จะถึงนี้ โดยข่าวว่าได้มอบหมายให้บริษัท ซีบีอาร์อี(ประเทศไทย) จำกัด เป็นตัวแทนในการจัดประมูลและขายที่ดินแปลงดังกล่าว
ทั้งนี้จากข้อมูลพบว่า ที่ดินอันเป็นที่ตั้งสถานเอกอัครราชทูตแห่งราชอาณาจักรเนเธอร์แลนด์ประจำประเทศไทยนั้น ไม่ใช่แค่พื้นที่สีเขียว แต่ทำเนียบเอกอัครราชทูตยังเป็นอาคารโบราณที่มีประวัติความเป็นมาที่น่าสนใจมาก และได้รับรางวัลอาคารอนุรักษ์ดีเด่นจากสมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์ เมื่อปี ค.ศ. 1987 (พ.ศ.2530)
ประวัติศาสตร์ของพื้นที่ผืนนี้เริ่มต้นเมื่อปี ค.ศ. 1911 (พ.ศ.2454 ปัจจุบันมีอายุ 115 ปี)ในยุคของรัชกาลที่ 6 ยุคนั้นบริเวณดังกล่าวยังเป็นนาข้าว แต่ก็เริ่มมีการพัฒนาพื้นที่เพื่อการพาณิชย์บ้าง เมืองในยุคนั้นขยายตัวอย่างรวดเร็ว ราคาที่ดินบริเวณนี้พุ่งสูงขึ้น ชาวนาจึงทยอยกันขายที่ดินและย้ายออกไปอยู่นอกเมือง พระเจ้าบรมวงศ์เธอ กรมหลวงสรรพสาตรศุภกิจ (โอรสของพระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัว รัชกาลที่ 5 และบิดาแห่งภาพยนตร์ไทย) เป็นหนึ่งในผู้ที่ซื้อที่ดินจากชาวนาที่ย้ายออกไป พื้นที่จำนวน 23 ไร่ มีการสร้างบ้านซึ่งเป็นสถาปัตยกรรมแบบโคโลเนียล เป็นอาคาร 2 ชั้น หลังคาจั่ว และมีส่วนหนึ่งเป็นหอคอยสูง 3 ชั้น จุดเด่นของอาคารหลังนี้คือหลังคาที่ซ้อนชั้นขึ้นไปในส่วนหอคอย มีการตกแต่งด้วยไม้แกะสลักและเสาประดับที่ยอดจั่ว
ข้อมูลจากสมาคมสถาปนิกสยามฯระบุว่า บ้านหลังดังกล่าวเคยเป็นที่พักของนายแพทย์อัลฟองส์ ปัวส์ แพทย์หลวงชาวฝรั่งเศส ประจำพระองค์พระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัว รัชกาลที่ 5 ซึ่งย้ายออกไปในปี ค.ศ. 1913 (พ.ศ.2456) และ ปี ค.ศ. 1914 (พ.ศ.2457) พระเจ้าบรมวงศ์เธอ กรมหลวงสรรพสาตรศุภกิจ ขายที่ดินและบ้านให้กับพระยาราชสาส์นโสภณ ซึ่งในปี ค.ศ. 1915 ได้ขายต่อให้กับกรมพระคลังข้างที่ (สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ในปัจจุบัน) ชื่อเจ้าของที่ดินผืนนี้จึงเป็นพระมหากษัตริย์ โดยมีอธิบดีกรมพระคลังข้างที่เป็นผู้มีอำนาจจัดการแทน
15 ปีต่อมา พระบาทสมเด็จพระปกเกล้าเจ้าอยู่หัว รัชกาลที่ 7 พระราชทานที่ดินและอาคารให้พระวรวงศ์เธอ พระองค์เจ้าบวรเดช ท่านเคยเป็นเอกอัครราชทูตไทยประจำกรุงปารีส เสนาบดีกระทรวงกลาโหม และปี ค.ศ. 1932 (พ.ศ.2475) พระองค์เจ้าบวรเดช เขียนจดหมายถึงพระบาทสมเด็จพระปกเกล้าเจ้าอยู่หัว รัชกาลที่ 7 ผ่านกรมพระคลังข้างที่ เพื่อขอพระบรมราชานุญาต ขายที่ดินคืนให้กรมพระคลังข้างที่ 2 ไร่ เพราะอยากได้เงินไปปรับปรุงบ้าน ได้เงินมา 15,000 บาท ถือเป็นการปรับปรุงบ้านครั้งแรกและครั้งเดียวก่อนที่จะกลายเป็นสถานทูตเนเธอร์แลนด์ในอีก 17 ปีต่อมา
ปี ค.ศ. 1936 (พ.ศ.2479) พระองค์เจ้าบวรเดชทรงลี้ภัยการเมืองไปอยู่ต่างประเทศ ในช่วงปี ค.ศ. 1936 – 1939 (พ.ศ.2479-2482)บ้านหลังนี้ถูกปล่อยเช่าให้กับสมาคมนักเรียนเก่าอังกฤษใช้เป็นสำนักงานและ Clubhouse
และในช่วงสงครามโลกครั้งที่สอง กองทัพญี่ปุ่นได้เข้ามาใช้ที่นี่เป็นสำนักงาน หลังสงครามสิ้นสุด ปี ค.ศ. 1946 (พ.ศ.2489) ที่นี่ถูกปล่อยเช่าให้กับ Salesian บาทหลวงนิกายโรมันคาทอลิก เพื่อใช้เป็นสำนักงานและโบสถ์ส่วนตัว ส่วนอาคารไม้ชั้นเดียว 2 หลังที่ทหารญี่ปุ่นสร้างไว้ ถูกใช้เป็นศูนย์ฝึกอาชีพของเด็กกำพร้าและเด็กด้อยโอกาส ซึ่งต่อมาพัฒนาเป็นโรงเรียนอาชีวศึกษาดอนบอสโก
หลังจากที่รัฐบาลออกกฎหมายนิรโทษกรรมให้นักโทษการเมืองทุกคดี ปี ค.ศ. 1948 (พ.ศ.2491)พระองค์เจ้าบวรเดชก็เสด็จกลับประเทศไทย และขายบ้านพร้อมที่ดินผืนนี้ให้รัฐบาลเนเธอร์แลนด์ในปี ค.ศ. 1949 (พ.ศ.2492) ด้วยราคา 1,850,000 บาท ต่อมารัฐบาลเนเธอร์แลนด์ตัดสินใจขายที่ดินสองแปลงส่วนที่ติดกับถนนวิทยุ ซึ่งถูกพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน
เมื่อเวลาผ่านไปส่วนงานต่างๆ และจำนวนเจ้าหน้าที่ที่เพิ่มขึ้น ทำให้อาคารสำนักงานหลังเก่ามีพื้นที่ไม่เพียงพอ ในปี ค.ศ. 2001 (พ.ศ.2544) จึงได้สร้างอาคารอีกหลังตรงส่วนติดฝั่งถนนวิทยุให้เป็นส่วนงานพิธีการ ส่วนงานกงสุล และวีซ่า เมื่อทางกระทรวงต่างประเทศเนเธอร์แลนด์เห็นว่าอาคารสำนักงานหลังเก่าเล็ก และไม่ได้มาตรฐานสำนักงานสมัยใหม่ จึงได้ตัดสินใจรื้ออาคารหลังเก่า รวมถึงหลังที่สร้างติดส่วนถนนวิทยุออกไป และสร้างอาคารสำนักงานหลังใหม่บริเวณฝั่งซอยต้นสนขึ้นมาแทนในปี ค.ศ. 2004 (พ.ศ.2547) แล้วเสร็จในปี ค.ศ. 2005 (พ.ศ.2548) เป็นสำนักงานจนถึงปัจจุบัน(ปี 2569) จากนั้นก็มีการบูรณะทำเนียบเอกอัครราชทูต และเติมอาคารสองชั้นเข้าไปอีกหลังเพื่อใช้เป็นที่พักของเอกอัครราชทูต เสร็จในปี ค.ศ. 2007 (พ.ศ.2550)
จากนั้นก็มีการจัดสวนใหม่ให้โปร่งโล่งขึ้น เพื่อให้มองจากถนนวิทยุเข้ามาแล้วเห็นตัวบ้านได้ แต่ก็ยังถือว่าพื้นที่แห่งนี้ยังเต็มไปด้วยต้นไม้ใหญ่ ต้นไม้ที่สำคัญต้นหนึ่งก็คือ ต้นสนประดิพัทธ์ ซึ่งเป็นรุ่นราวคราวเดียวกับที่ปลูกในซอยต้นสนจนกลายมาเป็นชื่อซอย (ปัจจุบันแทบไม่เหลือแล้ว)
ทำเลทอง "หลังสวน-วิทยุ" มูลค่าพุ่ง คาดราคาที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์แตะ 3.5 ล้าน/ตร.ว.
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ปัจจุบันทำเล หลังสวน-ซอยต้นสน-ถนนวิทยุ นับเป็นหนึ่งในพื้นที่ Core CBD ที่มีมูลค่าสูงที่สุดของประเทศไทย ซึ่งจากกระแสข่าวการขายที่ดินของสถานเอกอัครราชทูตเนเธอแลนด์ (ฮอลแลนด์)เนื้อที่กว่า 20 ไร่ ยิ่งสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพและมูลค่าของทำเลใจกลางกรุงเทพฯ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวมีราคาประเมินในรอบปี 2566 – 2569 อยู่ที่ 625,000 บาท/ตารางวา โดยสถานเอกอัครราชทูตเนเธอแลนด์ได้เข้าซื้อที่ดินแปลงนี้ตั้งแต่ปี 2492 ในราคาเพียง 1,850,000 บาท สะท้อนให้เห็นถึงการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินอย่างก้าวกระโดดในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา แม้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ในโซนนี้จะเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1,000,000 บาท/ตารางวา แต่ราคาซื้อขายจริงสามารถสะท้อนศักยภาพของทำเลได้อย่างชัดเจน โดยในปี 2561 บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ได้เข้าซื้อที่ดินขนาด 2 ไร่เพื่อพัฒนาโครงการ "สโคป หลังสวน“ในราคาประมาณ 3.1 ล้านบาท/ตารางวา
ขณะที่ในปี 2563 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้เข้าซื้อที่ดินบริเวณถนนสารสิน (แปลง HUGS MALL) จากกลุ่ม MBK ในราคาประมาณ 3.9 ล้านบาท/ตารางวา ซึ่งนับเป็นสถิติราคาที่ดินสูงที่สุดในประเทศไทยในช่วงเวลานั้น
ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย วิเคราะห์ว่า ที่ดินแปลงสถานเอกอัครราชทูตเนเธอแลนด์ถือเป็น ที่ดินประเภท Freehold ที่หาได้ยากในย่านนี้ อีกทั้งยังมีลักษณะแปลงที่ดิน (Land Shape) ที่สวยและเหมาะสมต่อการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในระดับแลนด์มาร์กของเมือง จากปัจจัยดังกล่าว คาดว่าราคาซื้อขายที่อาจเกิดขึ้นในตลาดมีแนวโน้มอยู่ในช่วงประมาณ 3.0 – 3.5 ล้านบาท/ตารางวา หรือคิดเป็นมูลค่าที่ดินรวมประมาณ 25,000 – 30,000 ล้านบาท ขณะที่หากมีการพัฒนาโครงการในอนาคต มูลค่าโครงการรวมอาจมีโอกาส สูงกว่า 100,000 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับรูปแบบการพัฒนาและการวางตำแหน่งโครงการในตลาดระดับ Ultra Luxury
โดยที่ดินตามแนวถนนสายหลักทั้ง 3 สาย ได้แก่ หลังสวน ซอยต้นสน และถนนวิทยุ ส่วนใหญ่มักเป็นแปลงขนาดใหญ่และมีมูลค่าสูง ส่งผลให้ไม่ค่อยมีการซื้อขายเปลี่ยนมือบ่อยนักเมื่อเทียบกับทำเลอื่น ๆ ในกรุงเทพฯ โดยที่ดินเหล่านี้มักถูกพัฒนาเป็น โครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ โครงการแบบมิกซ์ยูส (Mixed-use) หรือโครงการที่อยู่อาศัยระดับ Ultra Luxury ซึ่งสอดคล้องกับศักยภาพของทำเลและกลุ่มกำลังซื้อระดับสูงทั้งในประเทศและต่างประเทศ
ทุบสถิติราคาที่ดินพุ่ง 100%สูงสุดในประวัติศาสตร์ ในรอบ 10 ปี
นายภัทรชัย กล่าวเพิ่มเติมว่า จากการสำรวจ พบว่า ราคาที่ดินที่สูงที่สุดในประเทศไทยปัจจุบันยังคงอยู่ในเขตพื้นที่ใจกลางเมืองที่มีความสำคัญทางด้านเศรษฐกิจหรือย่าน Core Central Business District : CBD) โดยเฉพาะถนนเส้นสำคัญๆ เช่น ชิดลม เพลินจิต หลังสวน และที่ขาดไม่ได้คือวิทยุ ซึ่งดีลการซื้อขายที่ดินประวัติศาสตร์ที่เกิดขึ้นในแต่ละครั้งมักเกิดขึ้นบนทำเลย่านนี้ สำหรับถนนวิทยุพบว่าราคาประเมินที่ดินรอบปี 2566 -2569 เดิมราคาประเมินอยู่ที่500,000 -750,000 บาทบาท/ตารางวา ขยับขึ้นเป็น 1 ล้านบาท/ตารางวา ซึ่งมีการปรับเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ33.33-100.00 เนื่องจากทราบกันดีว่าราคาที่ดินย่านดังกล่าว ในปี 2559 ที่ผ่านมา บริษัท กรุงเทพดุสิตเวชการ จำกัด (มหาชน) มีการเข้าซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างขนาด 15 ไร่ โครงการปาร์คนายเลิศ ประกอบด้วย อาคารโรงแรมสวิสโฮเต็ล ปาร์ค นายเลิศ อาคาร Promenade และสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ รวม 15 ไร่ บนถนนวิทยุ แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน กรุงเทพฯ โดยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับ นางสัณหพิศ สมบัติศิริ และนางพิไลพรรณ สมบัติศิริ โดยมีมูลค่าการซื้อขายรวม 10,800 ล้านบาท เพื่อพัฒนาเป็นโครงการศูนย์สุขภาพแบบครบวงจร BDMS Wellness Clinic ซึ่งการเข้าซื้อที่ดินและโรงแรมดังกล่าวเพื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการ Wellness Center ของกลุ่ม BDMS ในครั้งนี้ถือว่ามีส่วนช่วยให้ราคาที่ดินทำเลเพลินจิต – วิทยุ – ชิดลม มีความน่าสนใจมากขึ้นไปอีกในอนาคต ต่อมาในปี 2560 การซื้อขายที่ดินครั้งประวัติศาสตร์เกิดขึ้นอีกครั้ง คือที่ดินสถานทูตอังกฤษบนเนื้อที่ขนาด25 ไร่ มีการซื้อขายในราคาตารางวาละ 1.86 ล้านบาท ให้กับเซ็นทรัล กรุ๊ป ที่ร่วมทุนกับ “ฮ่องกง แลนด์” บริษัทด้านการบริหารจัดการและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือจาร์ดีน แมธทีสัน มูลค่ากว่า 420 ล้านปอนด์ หรือ 1.86 หมื่นล้านบาท ที่เตรียมที่จะพัฒนาเป็นพื้นที่ค้าปลีกเกรด A และ อาคารสำนักงานพรีเมี่ยมให้เช่า บนพื้นที่รวมกว่า 440,000 ตารงเมตร คาดว่าก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2570 ซึ่งดีลการซ้อขายครั้งดังกล่าวนับว่าเป็นดีลการซื้อขายที่มีมูลค่าการซื้อขายที่ดินที่สูงที่สุดในประวัติศาสตร์ไทย
การซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษและที่ดินพร้อมอาคารของสวิสโฮเต็ล ปาร์คนายเลิศและอาคารสำนักงาน Promenade บนถนนวิทยุในช่วงที่ผ่านมาทำให้โครงการต่างๆ ที่อยู่รอบพื้นที่นี้ทั้งอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม พื้นที่ค้าปลีก โรงแรมมีความน่าสนใจมากขึ้น ซึ่งเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยยกระดับความน่าสนใจของพื้นที่นี้ให้มากขึ้นในอนาคต
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าการเข้าซื้อที่ดินบนนถนนวิทยุในแต่ละครั้งมีความน่าสนใจเป็นอย่างมากจากราคาซื้อขายที่ดินสถานเอกอัครราชฑูตอังกฤษ ในราคาตารางวาละ 900,000 บาทต่อตารางวาในปี 2549 ปรับตัวขึ้นมา 2 เท่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาหรือเท่ากับว่าราคาที่ดินทำเลย่านนี้ปรับเพิ่มขึ้นคิดเป็นร้อยละ 100.00 หรือเฉลี่ยคิดเป็นร้อยละ 20.00 ต่อปี หลังจากที่ เซ็นทรัล กรุ๊ป ร่วมทุนกับ ฮ่องกง แลนด์ เข้าซื้อที่ดินอีกครั้งบนทำเลย่านนี้ในปี 2559 ด้วยราคาเฉลี่ยตารางวาละ 1.8 ล้านบาท
ราคาที่ดิน-คอนโดฯ ย่านวิทยุ-เพลินจิต ทำเลทองระดับ Super Luxury
นายภัทรชัย กล่าวต่อว่า จากการสำรวจพบว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2568 ทำเลวิทยุ – เพลินจิต แวดล้อมไปด้วยอาคารสำนักงานเกรด A รวมพื้นที่กว่า 626,477 ตารางเมตร มีโครงการอาคารสำนักงานเกรด A ขนาดใหญ่ เช่น โครงการ วัน แบงค็อก (One Bangkok) อาคารวัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ (OCC) ซึ่งพัฒนาโดย บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด(มหาชน) หรือ RML และ บริษัท มิตซูบิชิ เอสเตท จำกัด นอกจากนี้ทำเลย่านวิทยุ – เพลินจิตยังแวดล้อมไปด้วยพื้นที่ค้าปลีกพื้นที่ค้าปลีกเกรด A อีกกว่า 284,000 ตารางเมตร โรงแรงระดับ 5 ดาวและเซอร์วิส อะพาร์ตเมนต์(Service Apartment) เกรดA มากกว่า 4,000 ยูนิต นอกจากนี้ยังมีโครงการ “98 ไวร์เลส”ที่พัฒนาโดยบริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน)หรือ SIRI มูลค่าโครงการประมาณ 8,700 ล้านบาท ที่ทาง แสนสิริซื้อที่ดินบนถนนวิทยุก่อนจะนำมาพัฒนาเป็นโครงการ 98 ไวร์เลส ในราคา 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา ถูกจัดลำดับให้เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่มีสถิติครองแชมป์ราคารีเซลต่อตารางเมตรสูงสุดในประเทศไทยที่ 1,000,000 บาทต่อตารางเมตร (เปิดตัวเมื่อปี 2559 ราคาต่อตารางเมตร เริ่มต้นประมาณ 580,000 บาท)
ซึ่งจากปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นแรงผลักดันให้ถนนวิทยุ – เพลินจิต ยิ่งเป็นทำเลที่น่าจับตามองและน่าสนใจมากยิ่งขึ้นในอนาคตอันใกล้ เป็นทำเลศักยภาพที่ผู้พัฒนารายใหญ่ให้ความสนใจมองหาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการในพื้นที่เพื่อเพิ่มศักยภาพในบริเวณย่านนี้อีกเป็นจำนวนมากในอนาคต ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯ พบว่าในช่วงที่ผ่านมามีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางแปลงถูกนำออกมาเสนอขายในตลาดด้วยราคาเสนอขายที่สูงกว่า 4 ล้านบาทต่อตารางวา แต่การซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ยังไม่เกิดขึ้น และทำเลย่านนี้ยังคงเป็นอีกทำเลทองที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยและต่างชาติต่างยังคงมองหาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการระดับsuper luxury class เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มเศรษฐีไทยและต่างชาติที่ยังคงมองหาที่อยู่ ที่พัก รวมถึงพื้นที่สำนักงานบนทำเลย่านนี้อีกเป็นจำนวนมาก
คาดราคาที่ดินอาจพุ่งทะยานแตะ 5 ล้านบาท/ตารางวา
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ขณะนี้มีการส่งสัญญาณถึงการเตรียมเปิดประมูลขายที่ดินของสถานเอกอัครราชทูตเนเธอร์แลนด์ (สถานทูตฮอลแลนด์) ซึ่งถือเป็นที่ดินแปลงใหญ่และมีความสำคัญอย่างมากในย่านเศรษฐกิจหลักของกรุงเทพมหานคร โดยที่ดินแปลงดังกล่าวตั้งอยู่ในซอยต้นสนซึ่งเป็นทำเลทองที่เชื่อมต่อกับถนนวิทยุ ถือเป็นย่านที่มีระดับราคาที่ดินสูงที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทย
คาดมูลค่าที่ดินพุ่งหลักหมื่นล้าน จากการประเมินเบื้องต้น ที่ดินแปลงนี้มีเนื้อที่ขนาดใหญ่ประมาณเกือบ 20 ไร่ ซึ่งถือเป็นขนาดที่หาได้ยากยิ่งในปัจจุบันสำหรับที่ดินทำเลใจกลางเมืองเช่นนี้ ส่วนราคาที่ดินในย่านดังกล่าวคาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ประมาณ 3-4 ล้านบาทต่อตารางวา หรืออาจขยับสูงถึง 5 ล้านบาทต่อตารางวา หากคำนวณจากเนื้อที่ทั้งหมด มูลค่าการซื้อขายรวมอาจพุ่งสูงถึงหลักหมื่นล้านบาทเลยทีเดียว
เศรษฐกิจพ่นพิษ-ยักษ์ใหญ่ไทยอาจไม่สู้
อย่างไรก็ตาม การประกาศขายที่ดินในช่วงปี 2569 นี้ ถูกมองว่าอาจเป็นจังหวะเวลาที่ยากลำบาก เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจและกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในสภาวะที่น่ากังวล แม้แต่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ของไทยอย่าง แสนสิริ หรือ อนันดา ก็อาจจะไม่สามารถแบกรับการลงทุนขนาดมหึมาเช่นนี้ได้ในขณะนี้ เนื่องจากขนาดของแปลงที่ดินที่ใหญ่เกินไปสำหรับกำลังของดีเวลลอปเปอร์ไทยในสถานการณ์ปัจจุบัน
จับตาโมเดล "มิกซ์ยูส" โดยกลุ่มทุนข้ามชาติ
สำหรับกระบวนการขาย คาดว่าจะใช้วิธีการเปิดประมูล (Bidding) ผ่านบริษัทโบรกเกอร์ระดับสากล ซึ่งเป็นรูปแบบเดียวกับที่สถานทูตออสเตรเลียและสถานทูตอังกฤษที่เคยดำเนินการมาก่อนหน้านี้
“มองว่าที่ดินแปลงนี้มีความเหมาะสมที่สุดในการพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-use) ขนาดใหญ่ที่รวมทั้งส่วนพาณิชย์และที่อยู่อาศัยระดับบนเข้าด้วยกัน การลงทุนขนาดนี้ในวันที่เศรษฐกิจเป็นแบบนี้ไม่ใช่เรื่องง่าย คนที่จะเข้าประมูลได้ต้องเป็นระดับกองทุนต่างประเทศ หรือกลุ่มทุนที่มีสายป่านยาวมากจริงๆ เท่านั้น" นายประเสริฐ กล่าว
อย่างไรก็ดี การเปิดประมูลครั้งนี้อาจต้องใช้ระยะเวลา เนื่องจากขนาดของการลงทุนที่สูงมาก และต้องรอจังหวะการตัดสินใจของนักลงทุนระดับโลกท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจที่ยังคงมีอยู่ในปีนี้
ทั้งนี้การที่ สถานเอกอัครราชทูตเนเธอร์แลนด์ ประกาศขายที่ดินเกือบ 20 ไร่ในปี 2569 นี้ จะเป็น "ดีลเปลี่ยนเกม" ครั้งล่าสุด เพราะเป็นที่ดินผืนใหญ่สุดท้ายบนถนนวิทยุที่สามารถพัฒนาเป็นโครงการระดับโลกได้ ซึ่งแน่นอนว่าจะทำให้ราคาที่ดินในซอยต้นสน วิทยุ และหลังสวน ขยับขึ้นทำสถิติใหม่อีกครั้งอย่างแน่นอน ส่วนจะพุ่งไปที่ระดับราคาเท่าไหร่ ต้องคอยจับตาดูหลังการประมูลสิ้นสุดและได้ผู้ชนะในการเสนอราคาสูงสุด
***เครดิตภาพปก : เพจที่ซุกหัวนอน
