“ESTAR” ลั่นกลองรบปี'69 ชูคติ "อ่านเกมขาด-ประคององค์กร-โชว์ผลลัพธ์" ฝ่าพายุสงครามตะวันออกกลาง ปรับพอร์ต "รัดกุม" ดีด 6 มาตรการเหล็ก คุมเข้ม "ยอดโอน" มากกว่า "ยอดขาย"พร้อมลุย 2 โครงการใหม่ มูลค่า 3 พันล้าน ตั้งเป้ายอดพรีเซล 1,770 ล้านบาท รายได้รวม 2,235 ล้านบาท

อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตทฯ ประกาศปรับกระบวนทัพรับปี 2569 ชี้ชนวนสงครามตะวันออกกลาง ไม่ใช่เรื่องไกลตัว แต่คือ "สึนามิเศรษฐกิจ" ที่กระทบต้นทุน-กำลังซื้ออสังหาฯ ไทยโดยตรง ลั่นปีนี้ไม่ใช่ปีของการเร่งเครื่อง แต่เป็นปีแห่งการพิสูจน์ฝีมือด้วยวินัยทางการเงิน ชู 6 กลยุทธ์บริหารความเสี่ยง เน้น "เงินสด" และ "คุณภาพรายได้" เป็นเกราะกำบัง พร้อมเดินหน้า 2 บิ๊กโปรเจกต์ 3,000 ล้านบาท บนทำเลทองกทม.-ระยอง อย่างมีชั้นเชิง

นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ESTAR เปิดเผยว่า บริบทของปี 2569 ได้เปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมา จากการยกระดับความขัดแย้งระหว่างด้านภูมิรัฐศาสตร์ ระหว่างสหรัฐอเมริกา อิสราเอล และอิหร่าน ซึ่งได้สร้างแรงกระแทกต่อราคาพลังงาน ต้นทุนการขนส่ง เงินเฟ้อ ความเชื่อมั่นผู้บริโภค และบรรยากาศการลงทุนทั่วโลกอย่างชัดเจน ในมุมมองของ ESTAR สถานการณ์ดังกล่าวไม่ได้เป็นเพียงข่าวต่างประเทศที่อยู่ไกลตัว แต่เป็นปัจจัยที่สามารถส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยตรงผ่าน 4 ช่องทางสำคัญ ได้แก่ ต้นทุนวัสดุก่อสร้างและพลังงานที่สูงขึ้น ต้นทุนทางการเงินและแรงกดดันเงินเฟ้อที่อาจยืดเยื้อ ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่อ่อนตัวลง และการชะลอของภาคท่องเที่ยวและกิจกรรมเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะเมื่อสงครามทำให้การขนส่งพลังงานจากตะวันออกกลางสู่เอเชียตึงตัวมากขึ้น และราคาน้ำมันดิบปรับขึ้นแรงในระยะเวลาอันสั้น ซึ่งในส่วนของบริษัทในปัจจุบันยังไม่มีผลกระทบ เนื่องจากทรัพย์สินส่วนใหญ่ปลอดดอกเบี้ย ไม่มีหนี้สิน และสามารถคุยกับซัพพลายเออร์บางราย เพื่อตรึงสินค้าไว้ได้ในบางส่วน เช่น ธุรกิจสีรายใหญ่ และ กลุ่มวัสดุก่อสร้าง สำหรับการก่อสร้าง 11 โครงการที่เปิดขายอยู่ในขณะนี้ เพื่อให้การก่อสร้างทั้งหมดแล้วเสร็จตามกำหนด

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลัง 2569 ว่าตลาดจะยังไม่ใช่ภาวะที่ผู้ประกอบการทุกคนสามารถเล่นเกมรุกได้เต็มที่ เพราะแรงกดดันจากราคาพลังงาน ต้นทุนทางการเงิน และความระมัดระวังของผู้บริโภคมีแนวโน้มอยู่ต่ออีกระยะหนึ่ง หากสงครามยืดเยื้อ ราคาน้ำมันอาจทรงตัวในระดับสูงและทำให้แรงกดดันเงินเฟ้อกลับมาเป็นโจทย์สำคัญของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยอีกครั้ง

“ปี 2569 ไม่ใช่ปีของการเร่งเครื่องโดยไม่ระวัง แต่เป็นปีของ “การอ่านเกมให้ขาด ประคององค์กรให้มั่นคง และพิสูจน์ฝีมือด้วยผลลัพธ์จริง” ซึ่งสอดคล้องกับกรอบคิดทางธุรกิจที่บริษัทวางไว้ก่อนหน้านี้คือ Read the Game, Stable First และ Prove Performance โดยในโลกที่ต้นทุนเปลี่ยนเร็ว ความเสี่ยงมาจากหลายด้าน และกำลังซื้อไม่ได้แข็งแรงเท่าเดิม สิ่งสำคัญไม่ใช่แค่ว่าจะขายได้เท่าไร แต่คือจะโอนได้จริงแค่ไหน กระแสเงินสดแข็งแรงเพียงใด และองค์กรมีวินัยพอจะผ่านปีแห่งความไม่แน่นอนได้หรือไม่” นายไพโรจน์กล่าว

อย่างไรก็ดี ภายใต้สถานการณ์สงครามพลังงานและความไม่แน่นอนที่เพิ่มขึ้น ESTAR ระบุว่า บริษัทจะยังคงเป้าหมายเชิงกลยุทธ์เดิมไว้ แต่จะปรับ“วิธีเดินเกม” ในช่วงไตรมาส 2 ถึงไตรมาส 4 ของปี 2569 ให้ระมัดระวังและยืดหยุ่นมากขึ้น โดยให้ความสำคัญกับคุณภาพรายได้ กระแสเงินสด และความเร็วในการเปลี่ยนยอดขายให้เป็นยอดโอน มากกว่าการไล่ขนาดการเติบโตเชิงปริมาณเพียงอย่างเดียว

ในมิติของเศรษฐกิจมหภาค ภาพเศรษฐกิจไทยล่าสุดยังสะท้อนการเติบโตที่มีข้อจำกัด โดยสำนักงานสภาพัฒนา การเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ รายงานว่าเศรษฐกิจไทยไตรมาส 4 ปี 2568 ขยายตัว 2.5% และมองปี 2569 ในกรอบที่ยังต้องระวัง ขณะที่ธนาคารแห่งประเทศไทยยังติดตามเสถียรภาพระบบการเงินท่ามกลางภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง เมื่อประกอบกับแรงกดดันจากสงครามที่ดันราคาพลังงานขึ้น กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (International Monetary Fund : IMF) ก็เตือนชัดว่าพลังงานแพงต่อเนื่องอาจกดการเติบโตและดันเงินเฟ้อขึ้นทั่วโลก

โดยบริษัทฯประเมินว่า ผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะถัดไปจะไม่ได้เกิดในรูปแบบเดียว แต่จะกระจายออกเป็นหลายชั้น

-ชั้นแรก คือ ต้นทุนก่อสร้างและบริหารโครงการ ซึ่งมีความอ่อนไหวต่อราคาพลังงาน ค่าขนส่งและราคาวัสดุที่อาจทยอยปรับขึ้นตามภาวะตลาดโลก

-ชั้นที่สอง คือ กำลังซื้อและการตัดสินใจของผู้บริโภค เพราะเมื่อค่าครองชีพสูงขึ้น ผู้ซื้อบ้านจะระมัดระวังมากขึ้น และธนาคารก็มีแนวโน้มคงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ

-ชั้นที่สาม คือ ผลกระทบทางอ้อมจากภาคท่องเที่ยวและบริการ ซึ่งมีนัยต่อบางพื้นที่ของเศรษฐกิจไทย หากจำนวนนักท่องเที่ยวชะลอจากภาวะสงครามและราคาน้ำมันสูง ความเชื่อมั่นและการใช้จ่ายโดยรวมก็มีโอกาสชะลอตามไปด้วย

อย่างไรก็ตาม ESTAR เห็นว่า วิกฤติครั้งนี้ไม่ได้หมายความว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะหยุดนิ่งทั้งหมด แต่จะเป็นช่วงเวลาที่ตลาด “คัดคน” มากขึ้น ผู้ประกอบการที่อยู่รอดและเดินต่อได้ จะต้องมี 3 คุณสมบัติพร้อมกัน คือมีวินัยทางการเงินสูง มีสินค้าและทำเลที่ตอบดีมานด์จริง และสามารถปรับแผนได้เร็วโดยไม่เสียสมดุลองค์กร ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมบริษัทจึงไม่เลือกใช้วิธีเร่งเปิดเกมรุกเต็มรูปแบบในเวลานี้ แต่เลือกใช้แนวทางรักษาเสถียรภาพเป็นแกนกลางของทั้งปี 2569

สำหรับแผนการดำเนินงานในช่วงไตรมาส 2–4 ปี 2569 บริษัทกำหนดแนวทางรับมือไว้ชัดเจน 6 ด้าน

1.คุมกระแสเงินสดและสภาพคล่องเป็นอันดับแรก บริษัทจะให้น้ำหนักกับการเร่งโอนหน่วยพร้อมอยู่ การระบายสต๊อกที่พร้อมขาย การบริหารเก็บเงินดาวน์และการเร่ง Conversion จากยอดจองไปสู่ยอดโอนจริงอย่างเข้มข้น เพราะในภาวะเช่นนี้ “เงินสดจริง” สำคัญกว่ายอดขายบนกระดาษ ESTAR จะคัดกิจกรรมลงทุนอย่างมีวินัย เลื่อนรายจ่ายที่ไม่จำเป็น และรักษา liquidity buffer ให้เพียงพอสำหรับรองรับความผันผวนของตลาด

2.รักษามาร์จิ้นผ่านการควบคุมต้นทุนอย่างใกล้ชิด บริษัทจะทบทวนต้นทุนวัสดุและต้นทุนรับเหมาก่อสร้างรายไตรมาส เพิ่มความถี่ในการติดตามราคาและแยกกลุ่มวัสดุเสี่ยง เช่น วัสดุที่พึ่งพาการขนส่งสูงหรือมีความอ่อนไหวต่อราคาพลังงาน เพื่อให้สามารถวางแผนสั่งซื้อและต่อรองได้แม่นยำขึ้น แนวทางนี้สอดคล้องกับหลักคิดในเอกสารวิเคราะห์ภาวะธุรกิจปี 2026 ที่เน้นให้ธุรกิจ “ไม่ทำทุกอย่างพร้อมกัน” แต่โฟกัสเรื่องที่กระทบกำไรและกระแสเงินสดจริงก่อน

3.ปรับพอร์ตขายไปที่สินค้าปิดง่าย โอนง่าย และดีมานด์ชัด ESTAR จะให้น้ำหนักกับโครงการและยูนิตที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง โดยเฉพาะสินค้าที่พร้อมอยู่ สินค้าที่มีขนาดราคาเหมาะสม และทำเลที่มีฐานดีมานด์จากการอยู่อาศัยจริงหรือการจ้างงานจริง ไม่ใช่เพียงดีมานด์เชิงเก็งกำไร หลักคิดนี้จะถูกใช้ทั้งในกรุงเทพฯ และบ้านฉาง ระยอง ซึ่งเป็นฐานยุทธศาสตร์สำคัญของบริษัท

4.ชะลอความเสี่ยงจากการขยายตัวที่เร็วเกินไป แม้บริษัทยังคงแผนเปิดใหม่ 2 โครงการตามกรอบเดิม ได้แก่ โครงการในระยองและโครงการในกรุงเทพฯ มูลค่ารวมประมาณ 3,000 ล้านบาท แต่การตัดสินใจเปิดขายและใช้งบลงทุนจะอิงกับสัญญาณตลาดจริงอย่างใกล้ชิด โดย เฉพาะคุณภาพของดีมานด์ ความพร้อมของสินเชื่อ และต้นทุนก่อสร้าง ไม่ใช่ยึดแค่ปฏิทินเดิม

โดย 2 โครงการใหม่ ที่เปิดตัวในปี 2569  ประกอบด้วย

- โครงการ “เวลาน่า เมซง บูรพาพัฒน์-สุขุมวิท ระยอง” ตั้งอยู่บนพื้นที่ทั้งหมด 28 ไร่ ลักษณะในรูปแบบของบ้านเดี่ยวขนาด 60-80 ตารางวา ราคา 6-8 ล้านบาท จำนวน 95 ยูนิต มูลค่าโครงการ 700 ล้านบาท โดยได้เริ่มเปิดพรีเซล ในเดือนมีนาคมนี้

- โครงการ “สตาร์วิว กรุงเทพ-นนท์” ซึ่งเป็นที่ดินที่ดินที่ซื้อมามากกว่า 10 บนพื้นที่ทั้งหมด 7 ไร่  พัฒนาในรูปแบบของคอนโดมิเนียม สูง 36 ชั้น 1 อาคาร ขนาด 23-44 ตารางเมตร ราคา 2-5 ล้านบาท หรือ 80,000-90,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งติดสถานีแยกติวานนท์ เพียง 0 เมตร มูลค่าโครงการ 2,300 ล้านบาท โดยจะเปิดตัวในไตรมาส 4/2569 นี้

5.เร่งเสริมรายได้ประจำให้เป็นกันชนของธุรกิจ บริษัทยังคงเดินหน้ากลยุทธ์เพิ่มสัดส่วน recurring income เพื่อช่วยพยุงกระแสเงินสดในช่วงที่รายได้จากการขายโครงการผันผวน โดยธุรกิจโรงแรม สนามกอล์ฟ สปอร์ตคลับ และบริการ จะถูกบริหารเชิงรุกมากขึ้น แม้ภาคท่องเที่ยวไทยอาจเผชิญแรงกดดันจากสงครามและต้นทุนน้ำมัน แต่บริษัทจะปรับแผนการตลาดไปสู่ลูกค้ากลุ่ม domestic, corporate stay, long-stay และกลุ่มลูกค้าที่เชื่อมโยงกับเศรษฐกิจ EEC มากขึ้น เพื่อลดการพึ่งพา external demand เพียงด้านเดียว

6.ใช้ปี 2569 เป็นปีพิสูจน์คุณภาพการบริหาร ไม่ใช่แค่ขนาดการเติบโตESTAR ย้ำว่าในปีนี้การวัดความสำเร็จของผู้บริหารจะเปลี่ยนจาก “เปิดมาก–โตเร็ว” ไปสู่ “คุมความเสี่ยงได้–โอนได้จริง–รักษาเสถียรภาพได้” บริษัทจะให้ความสำคัญกับวินัยในการติดตามยอดโอน การบริหาร stock aging การบริหารต้นทุน และการตัดสินใจลงทุนแบบเลือกจังหวะ

“เมื่อโลกเข้าสู่ภาวะที่ความไม่แน่นอนกลายเป็นเรื่องปกติ ผู้บริหารต้องกล้าพอที่จะไม่วิ่งตามทุกโอกาส และนิ่งพอที่จะเลือกเฉพาะโอกาสที่เหมาะกับจังหวะของบริษัท ปีนี้เราไม่ได้มองเพียงว่าจะโตอย่างไร แต่เรามองว่าจะโตแบบไหนจึงจะมั่นคงและยั่งยืน”นายไพโรจน์ กล่าว

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลัง 2569 ว่าตลาดจะยังไม่ใช่ภาวะที่ผู้ประกอบการทุกคนสามารถเล่นเกมรุกได้เต็มที่ เพราะแรงกดดันจากราคาพลังงาน ต้นทุนทางการเงิน และความระมัดระวังของผู้บริโภคมีแนวโน้มอยู่ต่ออีกระยะหนึ่ง หากสงครามยืดเยื้อ ราคาน้ำมันอาจทรงตัวในระดับสูงและทำให้แรงกดดันเงินเฟ้อกลับมาเป็นโจทย์สำคัญของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยอีกครั้ง

อย่างไรก็ดี บริษัทเชื่อว่าในทุกวิกฤติยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีฐานะการเงินแข็งแรง มีความเข้าใจตลาดจริง และมีความสามารถในการขยับตัวเร็วกว่าอุตสาหกรรมโดยรวม โดยเฉพาะในพื้นที่ยุทธศาสตร์อย่างบ้านฉาง ระยอง ซึ่งยังได้รับแรงหนุนจากฐานเศรษฐกิจจริงของภาคอุตสาหกรรมและพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) แม้จะต้องบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบมากขึ้นก็ตาม

“บทสรุปของ ESTAR ต่อปี 2569 จึงไม่ใช่การมองโลกในแง่ร้าย แต่เป็นการยอมรับความจริงของตลาด แล้วออกแบบการเติบโตใหม่ให้สอดคล้องกับความเป็นจริงนั้น บริษัทเชื่อว่าความได้เปรียบของธุรกิจในปีนี้ จะไม่ได้อยู่ที่ใคร ‘เร่ง’ได้มากที่สุด แต่อยู่ที่ใคร ‘นิ่ง’ ได้ดีที่สุด ใครคุมเงินสดได้ดี ใครตัดสินใจแม่น และใครพร้อมพอจะเปลี่ยนความผันผวนให้กลายเป็นจังหวะเชิงกลยุทธ์ “ปี 2569 เป็นปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเลิกวัดกันที่เสียงดังหรือขนาดแคมเปญ แต่ต้องวัดกันที่คุณภาพของรายได้ ความเร็วของการโอน ความแข็งแรงของงบดุล และความสามารถในการยืนระยะท่ามกลางโลกที่เปลี่ยนเร็ว เราเชื่อว่า ESTAR พร้อมเดินเกมนี้อย่างมีวินัย และพร้อมเปลี่ยนความท้าทายให้เป็นบทพิสูจน์ขององค์กร” นายไพโรจน์ กล่าว

สำหรับผลการดำเนินงานปี 2568 ESTAR มีรายได้รวม 2,022 ล้านบาท เติบโต 7% จากปีก่อน มีกำไรเติบโต 262% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และมีโครงการที่ประสบความสำเร็จจำนวน 3 โครงการ ขณะที่รายได้จากธุรกิจที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 1,892 ล้านบาท และรายได้ประจำอยู่ที่ประมาณ 130 ล้านบาท โดยมี Backlog ณ ปลายปี 2568 จำนวน 620 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพฯ และพร้อมทยอยรับรู้รายได้ในปี 2569

เดิมบริษัทตั้งเป้าปี 2569 ไว้ที่ยอดพรีเซล 1,770 ล้านบาท รายได้รวม 2,235 ล้านบาท รายได้ประจำ 130ล้านบาท พร้อมแผนเปิดโครงการใหม่ 2 โครงการ และงบซื้อที่ดิน 1,000 ล้านบาท โดยปัจจุบันมีโครงการที่เปิดขายอยู่ทั้งสิ้น 11 โครงการ แบ่งเป็นในกรุงเทพฯ 6 โครงการ และระยอง 5 โครงการ (ไม่รวม2 โครงการใหม่)