“ปิติพัฒน์ ปรีดานนท์”รับไม้ต่อ สวมหมวกนายกสมาคมอาคารชุดไทย คนที่ 14 เผยลุ้นระเบิดเวลาลูกใหญ่เขย่าวงการอสังหาฯ ปี 69 เมื่อ "ต้นทุนก่อสร้าง" พุ่งแรงแซงหน้ากำลังซื้อ บีบผู้รับเหมาใจเสาะสั่ง "เบรกประมูล" โครงการใหม่ เหตุแบกรับความเสี่ยง Fixed Price ไม่ไหว พร้อมส่งสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง จี้รัฐบาลเร่งคลอดมาตรการ "ยาแรง" ขยายเพดานลดค่าโอน 7 ล้านบาท-ทุบกำแพง LTV ทิ้ง ก่อนมาตรการเดิมหมดอายุ 30 มิ.ย. นี้ ขณะที่ปัจจัยบวกหนึ่งเดียวคือดอกเบี้ยต่ำสุดในรอบทศวรรษและสัญญาณทะลักเข้าของเศรษฐีน้ำมันจากดูไบ-ซาอุฯ ที่มองไทยเป็นเซฟเฮาส์หนีไฟสงคราม
ผู้ประกอบการแบกต้นทุนอ่วม- Bidding เป็นอัมพาต ผู้รับเหมาถอยกรูด
นายปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ปรีดา เรียลเอสเตท จำกัด ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย คนที่ 14 ที่เพิ่งได้รับการส่งไม้ต่อจากนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต อดีตนายกสมาคมอาคารชุดไทย คนที่ 13 เมื่อวันที่ 29 เมษายน 2569 เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงต้นปี 2569 ตกอยู่ภายใต้ความผันผวนจากปัจจัยด้านภูมิรัฐศาสตร์โลก แม้จะเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวในช่วงไตรมาสแรกหลังการจัดตั้งคณะรัฐมนตรีชุดใหม่ แต่สถานการณ์ความตึงเครียดในเวเนซุเอลาและสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ในตะวันออกกลางจากการขยายบทบาทของสหรัฐฯ ภายใต้การนำของ "โดนัลด์ ทรัมป์" ได้ส่งแรงกระเพื่อมต่อราคาน้ำมันและต้นทุนวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
โดยราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้างพุ่งสูงขึ้นจนกระทบต่อโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ โดยเฉพาะผู้รับเหมาที่ไม่กล้ารับงานในราคาคงที่ (Fixed Price) เนื่องจากความเสี่ยงด้านกระแสเงินสด ส่งผลให้ผู้รับเหมาก่อสร้างหลายรายเริ่มชะลอการประมูลโครงการใหม่ (Bidding) เพื่อรอดูทิศทางราคาต้นทุนในช่วงสิ้นปี 2569 นี้
“ภาพรวมปี 2569 ยังมีทิศทางไม่ค่อยดีหรือยังทรงตัว เนื่องจากผู้บริโภคไม่กล้าใช้จ่ายและชะลอการตัดสินใจซื้อออก รวมถึงผู้ประกอบการต้องแบกรับความเสี่ยงสูงจากค่าก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างหนัก ทำให้ผู้รับเหมาไม่กล้าประมูลงานเพราะกังวลเรื่องสภาพคล่องและส่วนต่างกำไร โดยจะเริ่มเห็นการชะลอการเปิดโครงการใหม่จำนวนมากเพื่อรอดูสถานการณ์ต้นทุนในช่วงสิ้นปี อีกทั้งธนาคารยังมีความเข้มงวดในการปล่อยกู้สินเชื่อ ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามเป้าหมาย เนื่องจากเกิดปัญหาขาดสภาพคล่องซึ่งจะกระทบต่อธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกันอีกด้วย”นายปิติพัฒน์ กล่าว
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯไตรมาส 2/2569 แม้ว่าจะมีแนวโน้มทรงตัวเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2568 ที่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวในช่วงปลายเดือนมีนาคม 2568 โดยปัจจัยเร่งที่สำคัญคือ มาตรการรัฐที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายนนี้ ซึ่งจะเป็นแรงกระตุ้นให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ครั้งใหญ่ แต่ปัจจัยบวกเดียวที่ยังพยุงตลาดไว้คืออัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี
“สมาคมฯ ย้ำเตือนผู้บริโภคที่มีความพร้อมให้เร่งตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 นี้ ก่อนมาตรการกระตุ้นของรัฐบาลชุดเดิมจะสิ้นสุดลง เนื่องจากยังไม่มีความชัดเจนว่ารัฐบาลชุดใหม่จะต่ออายุมาตรการดังกล่าวหรือไม่”นายปิติพัฒน์ กล่าว
โอกาสในวิกฤติ-ทุนระดับ Ultra-Luxury ตะวันออกกลางเริ่มส่งสัญญาณทะลัก
นายปิติพัฒน์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ท่ามกลางวิกฤติสงครามในตะวันออกกลาง ยังมองเห็นโอกาสจากการที่ประเทศไทยวางตัวเป็นกลาง ส่งผลให้กลุ่มมหาเศรษฐีระดับ Ultra-Luxury จากตะวันออกกลาง โดยเฉพาะจากดูไบ สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์(UAE) และซาอุดีอาระเบีย เริ่มย้ายฐานการลงทุนและมองหาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมากขึ้น หลังมีกระแสข่าว UAE เตรียมถอนตัวจากองค์การกลุ่มประเทศผู้ส่งออกน้ำมัน (Organization of the Petroleum Exporting Countries : OPEC) ยิ่งสร้างแรงจูงใจให้กลุ่มทุนเหล่านี้สนใจโครงการแลนด์บริดจ์ชุมพร–ระนอง (Land Bridge) ซึ่งเป็นเมกะโปรเจกต์พัฒนาโครงสร้างพื้นฐานมูลค่ากว่า 1 ล้านล้านบาท เพื่อเชื่อมฝั่งอันดามัน-อ่าวไทย มากขึ้นด้วย เพื่อตั้งคลังน้ำมันและโลจิสติกส์ ซึ่งจะกลายเป็นแรงขับเคลื่อนอสังหาฯ ในระยะกลางและระยะยาว
กระทุ้งรัฐคลอดมาตรการ "ยาแรง" ต่ออายุลดค่าโอน-ปลดล็อก LTV
ทั้งนี้เพื่อให้ภาคอสังหาฯ ซึ่งเป็นต้นน้ำของเศรษฐกิจที่มีสัดส่วนผลกระทบต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) โดยรวมสูงถึง 8-10% ให้ขับเคลื่อนต่อไปได้ ซึ่งที่ผ่านมาทางสมาคมอาคารชุดไทย ได้ร่วมกับสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในยื่นข้อเสนอต่อหน่วยงานภาครัฐในหลายประเด็นสำคัญ ดังนี้
1.มาตรการค่าธรรมเนียม: ขอให้ปรับเกณฑ์การลดค่าธรรมเนียมโอน 0.01% ให้ครอบคลุมบ้านระดับราคาเกิน 7 ล้านบาท โดยให้สิทธิลดหย่อนใน 7 ล้านบาทแรก เพื่อกระตุ้นกลุ่มกำลังซื้อระดับบน
2.มาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ( Loan to Value : LTV): โดยขอให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) พิจารณาผ่อนปรนมาตรการ LTV ต่อไปอีก 1 ปี พร้อมเสนอแนวคิด "รวมหนี้" (Debt Consolidation) โดยนำหนี้รายย่อย เช่น บัตรเครดิตหรือค่างวดรถ เข้ามารวมในสินเชื่อบ้านที่มีดอกเบี้ยต่ำกว่า เพื่อแก้ปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่พุ่งสูงเกิน 50-70%
3.การอัดฉีดสภาพคล่อง: เสนอให้รัฐบาลอัดฉีด Soft Loan ผ่านธนาคารหลัก เช่น ที่ผ่านมาเคยผ่านธนาคารออมสิน และกระจายไปยังธนาคารพาณิชย์ เพื่อแก้ปัญหาการกระจุกตัวของสินเชื่อ ที่เดิมกระจุกตัวอยู่ในธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) ส่งผลให้ที่ผ่านมาธนาคารพาณิชย์ต่างๆ มีความลังเลในการปล่อยสินเชื่อบ้านและมีการลดสัดส่วนสินเชื่อประเภทดังกล่าวลง
4.สิทธิการเช่า (Leasehold): อยากให้ภาครัฐผลักดันการขยายสิทธิเช่าทรัพย์อิงสิทธิจาก 30 ปี เป็น 60 ปี เพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้มีความมั่นใจในการลงทุนระยะยาว แต่ในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมาทางสมาคมฯได้เข้าไปเจรจากับอธิบดีกรมที่ดิน ซึ่งได้มีการรับทราบ และได้มีการเปิดเผยในเบื้องต้นว่าอาจจะขยายระยะเวลาได้ประมาณ 50 ปี แต่ทั้งนี้ต้องรอมติอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี(ครม.)เสียก่อน
จี้ล้างบางแก้ปม EIA-หนุนนโยบาย “ชัชชาติ”พัฒนาเมือง
นอกจากมาตรการทางการเงิน สมาคมฯ ยังเรียกร้องให้มีการจัดทำมาตรฐานการพิจารณาการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA (Code of Conduct) ที่ชัดเจน หลังพบปัญหามาตรฐานการพิจารณาของ คณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (คชก.) แต่ละชุดมีความลักลั่นและกำหนดเงื่อนไขนอกเหนือข้อกฎหมาย เช่น มาตรฐานที่จอดรถ ซึ่งกลายเป็นอุปสรรคสำคัญในการพัฒนาโครงการ ส่งผลให้ต้นทุนผู้ประกอบการบานปลาย เป็นต้น
ในด้านการพัฒนาเมือง สมาคมฯ แสดงความชื่นชมต่อนโยบาย "เส้นเลือดฝอย" ของ ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคน(กทม.) ที่ช่วยเพิ่มพื้นที่สีเขียวและพัฒนาคุณภาพชีวิตคนเมือง พร้อมสนับสนุนให้เดินหน้าโครงการนำสายไฟฟ้าลงดินอย่างต่อเนื่อง เพื่อยกระดับกรุงเทพฯ สู่เมืองน่าอยู่ระดับสากลอีกด้วย
