ซาวิลส์ (ประเทศไทย) เปิดตัวเลขจริงวงการอสังหาฯ เผยบทใหม่ค้าปลีกภูเก็ตพุ่งไม่หยุด จาก City-Centric สู่ Multi-Destination โกยอัตราการเช่าสูงลิ่วถึง 92.5% ทำเลเด็ดพุ่งแตะ 3,000 บาท/ตร.ม./เดือน จับตาทุนใหญ่แห่ปักหมุดรับกลุ่ม Expat กำลังซื้อสูง และทัพต่างชาติพำนักยาว ดันเปลี่ยนผ่านจาก "เมืองพักผ่อน" สู่ "เมืองใช้ชีวิตระดับโลก" เต็มรูปแบบ หลังกลุ่มทุนยักษ์ใหญ่จับมือดันอภิมหาโครงการ “ICONPHUKET” มูลค่าหมื่นล้านลงสู้ศึก ชี้อุปทานจ่อพุ่งแตะ 600,000 ตร.ม. ระบุศึกรอบใหม่ไม่ได้แข่งแค่ขนาด แต่คือการแย่งชิงกระเป๋าเงินต่างชาติ-กลุ่มกำลังซื้อสูง ใครจะรอด -ร่วง"ศึกชิงเกาะขวัญใจคนทั่วโลก"ต้องจับตา!
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกวิจัยตลาดและประชาสัมพันธ์ บริษัท ซาวิลส์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดพื้นที่ค้าปลีกใน จ.ภูเก็ต ว่า กำลังเข้าสู่ช่วงของการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ จากตลาดที่เคยขับเคลื่อนด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ไปสู่โครงสร้างค้าปลีกที่มีความหลากหลายมากขึ้น ทั้ง Community Mall, Lifestyle Mall, Destination Retail และรูปแบบ Wholesale/Cash & Carry ซึ่งตอบโจทย์ทั้งประชากรท้องถิ่น นักท่องเที่ยวต่างชาติ และกลุ่มผู้พำนักระยะยาวที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งพบว่าตลาดมีอุปทานสะสมประมาณ 241,365 ตารางเมตรก่อนปี 2558 และขยายตัวอย่างต่อเนื่องตามการเติบโตของเศรษฐกิจ การท่องเที่ยว และตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน โดยการเปิดตัวโครงการสำคัญ เช่น Central Phuket Floresta, Porto de Phuket และ Blue Tree Phuket ได้ช่วยยกระดับรูปแบบการค้าปลีกและขยายศูนย์กลางการบริโภคออกจาก Phuket City โดยเฉพาะในพื้นที่ บางเทา-เชิงทะเล (Bang Tao–Cherngtalay) ซึ่งกลายเป็นหนึ่งในทำเลที่มีบทบาทสำคัญต่อการเติบโตของตลาดค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์ระดับบนของภูเก็ต
หลังจากตลาดชะลอตัวในช่วงปี 2563–2564 จากผลกระทบของ COVID-19 ตลาดค้าปลีกเริ่มกลับมาขยายตัวตั้งแต่ปี 2565 และมีความหลากหลายของรูปแบบโครงการเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน อาทิ Mixxmall Rawayana, GO Wholesale, Mingle Mall Naiyang และ My Front Yard สะท้อนแนวโน้มใหม่ของตลาดที่ไม่ได้แข่งขันกันเพียงด้านขนาด แต่ให้ความสำคัญกับ ทำเล ประสบการณ์การใช้ชีวิต ความสะดวก และการตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเฉพาะ มากขึ้น ส่งผลให้อุปทานสะสมเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 432,630 ตารางเมตรในปี 2568
สำหรับในระยะ 4 ปีข้างหน้า ซาวิลส์ (ประเทศไทย) คาดการณ์ว่า ตลาดมีแนวโน้มขยายตัวอย่างโดดเด่น อุปทานค้าปลีกจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 464,630 ตารางเมตรในปี 2569 และ 501,819 ตารางเมตรในปี 2570 ก่อนแตะที่ประมาณ 601,819 ตารางเมตรในปี 2572 หรือเพิ่มขึ้นเกือบ 30% จากปี 2569 การเพิ่มขึ้นดังกล่าวสะท้อนความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการต่อศักยภาพของภูเก็ตในฐานะหนึ่งในจุดหมายปลายทางด้านการท่องเที่ยวและการใช้ชีวิตระดับโลก
หนึ่งในแรงขับเคลื่อนสำคัญคือการยกระดับ Central Phuket ซึ่งยังคงเป็นศูนย์กลางค้าปลีกระดับบนที่สำคัญของเกาะ โดยปัจจุบันมีพื้นที่โครงการรวมประมาณ 400,000 ตารางเมตร มีร้านค้ามากกว่า 700 ร้าน และพื้นที่ให้เช่ามากกว่า 185,000 ตารางเมตร ขณะที่การขยาย Luxury Zone ในปี 2569 จะช่วยเสริมบทบาทของภูเก็ตในฐานะจุดหมายปลายทางสำหรับสินค้า Luxury และแบรนด์ระดับโลกมากยิ่งขึ้น
ทั้งนี้มองว่าอนาคตของค้าปลีกภูเก็ตไม่ได้อยู่ที่การมีพื้นที่มากขึ้นเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่การสร้าง Destination ที่ผู้บริโภคต้องการใช้เวลาและกลับมาใช้บริการซ้ำ โดยทำเลที่มีศักยภาพจะเป็นพื้นที่ที่สามารถเชื่อมโยงการค้าปลีกเข้ากับโรงแรม ที่อยู่อาศัยระดับบน ร้านอาหาร ความบันเทิง และประสบการณ์ด้าน Lifestyle ได้อย่างลงตัว สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตที่กำลังมุ่งสู่โครงการที่มีความแตกต่างและตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเฉพาะมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของอุปทานในช่วงปี 2569–2572 จะนำมาซึ่งการแข่งขันที่สูงขึ้น โดยเฉพาะในทำเล Phuket City, Bang Tao–Cherngtalay, Thalang, Patong และ Rawai ดังนั้น ความสำเร็จของโครงการในระยะต่อไปจะไม่ได้วัดจากขนาดพื้นที่เพียงอย่างเดียว แต่จะขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างเอกลักษณ์ของโครงการ ดึงดูดแบรนด์ที่เหมาะสม และสร้างประสบการณ์ที่สามารถตอบโจทย์ทั้งนักท่องเที่ยวและผู้บริโภคในท้องถิ่นได้อย่างยั่งยืน
อย่างไรก็ตามพบว่า ณ สิ้นปี 2568 จังหวัดภูเก็ตมีอุปทานพื้นที่ค้าปลีกสะสมประมาณ 432,630 ตารางเมตร โดยกว่า 60% ของอุปทานทั้งหมดกระจุกตัวอยู่ใน 3 ทำเลหลัก ได้แก่ Phuket City, Cherngtalay และ Patong สะท้อนบทบาทของทั้งสองพื้นที่ในฐานะศูนย์กลางการค้า การท่องเที่ยว และกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่สำคัญของจังหวัด
โดดย Phuket City ครองสัดส่วนอุปทานสูงสุดประมาณ 163,630 ตารางเมตร หรือ 37.8% ของตลาดทั้งหมด ตามด้วย Patong ประมาณ 104,000 ตารางเมตร หรือ 24.0% ขณะที่ Cherngtalay มีอุปทานประมาณ 61,000 ตารางเมตร หรือ 14.1% และกำลังมีบทบาทเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยได้รับแรงสนับสนุนจากการขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัยระดับบน โรงแรมระดับ Luxury และกลุ่มนักท่องเที่ยวและผู้พำนักระยะยาวที่มีกำลังซื้อสูง การเติบโตของ Cherngtalay สะท้อนการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างตลาดค้าปลีกภูเก็ตที่ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะศูนย์กลางเมืองและพื้นที่ท่องเที่ยวดั้งเดิมอีกต่อไป แต่กำลังขยายตัวตาม New Residential and Tourism Hubs โดยเฉพาะพื้นที่ชายฝั่งตะวันตก ซึ่งมีการพัฒนาโครงการ Mixed-use, Luxury Residential, Hospitality และ Lifestyle Destination อย่างต่อเนื่อง
ขณะที่พื้นที่ Other มีอุปทานรวมประมาณ 84,000 ตารางเมตร หรือ 19.4% กระจายอยู่ตามทำเลรองต่าง ๆ ของเกาะ ส่วน Rawai, Mai Khao และ Naiyang มีอุปทานประมาณ 9,000, 6,000 และ 5,000 ตารางเมตร ตามลำดับ สะท้อนการเติบโตของค้าปลีกที่ขยายตัวตามแหล่งท่องเที่ยว ชุมชน และพื้นที่พักอาศัยใหม่ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) มองว่า โครงสร้างตลาดค้าปลีกภูเก็ตกำลังเปลี่ยนจาก “City-Centric Retail” ไปสู่ “Multi-Destination Retail” โดย Phuket City และ Patong ยังคงเป็นศูนย์กลางหลัก ขณะที่ Cherngtalay มีศักยภาพที่จะพัฒนาเป็นหนึ่งใน Retail and Lifestyle Hubs แห่งใหม่ของภูเก็ต จากฐานลูกค้ากำลังซื้อสูงและการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวในพื้นที่
นายภัทรชัย กล่าวเพิ่มเติมว่า ตลาดค้าปลีกภูเก็ตกำลังเปลี่ยนโฉมอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการเติบโตของ Shopping Mall และ Community Mall ซึ่งกลายเป็นหนึ่งในรูปแบบพื้นที่ค้าปลีกที่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างมากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา สอดรับกับการขยายตัวของภาคการท่องเที่ยว การเพิ่มขึ้นของชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนักระยะยาว และการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและโรงแรมในทำเลสำคัญของเกาะภูเก็ต ซึ่ง ซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่า ณ สิ้นปี 2568 จังหวัดภูเก็ตมีอุปทานพื้นที่ค้าปลีกรวมประมาณ 432,580 ตารางเมตร แบ่งเป็น Shopping Mall 221,265 ตารางเมตร หรือ 51.2%, Hypermarket 116,315 ตารางเมตร หรือ 26.9% และ Community Mall 95,000 ตารางเมตร หรือ 22.0% ของอุปทานทั้งหมด อย่างไรก็ตาม การขยายตัวของตลาดค้าปลีกภูเก็ตในช่วงที่ผ่านมาไม่ได้จำกัดอยู่เพียง Community Mall เท่านั้น แต่ยังเห็นการลงทุนและการพัฒนา Shopping Mall และ Destination Retail รูปแบบใหม่อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาต่อศักยภาพของภูเก็ตในฐานะเมืองท่องเที่ยวระดับนานาชาติ และการเพิ่มขึ้นของกำลังซื้อจากทั้งนักท่องเที่ยวและกลุ่มผู้พำนักระยะยาว
และจากการเปิดตัว “ไอคอนภูเก็ต” (ICONPHUKET) อภิมหาโครงการเมืองแห่งความรุ่งโรจน์ ยิ่งใหญ่เหนือจินตนาการและเป็นสัญลักษณ์ใหม่แห่งแดนใต้ ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนระหว่าง บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด, บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด(MQDC) และเครือเจริญโภคภัณฑ์ (CP) มูลค่าการลงทุน 10,000 ล้านบาท ถือว่าเป็นโครงการที่เป็นมากกว่าการเพิ่มพื้นที่ค้าปลีกให้กับตลาด แต่เป็น Catalyst ที่ช่วยยกระดับภาพลักษณ์และศักยภาพของภูเก็ตบนแผนที่การค้าปลีกระดับโลก โดยเมื่อผนวกเข้ากับการเติบโตของตลาด Luxury Residential, Hospitality, Wellness และ Tourism แล้ว ภูเก็ตกำลังพัฒนาไปสู่เมืองที่ไม่ได้มีเพียงนักท่องเที่ยวมาเยือน แต่เป็น จุดหมายปลายทางที่ผู้คนจากทั่วโลกต้องการมาใช้ชีวิต ใช้จ่ายและสัมผัสประสบการณ์ตลอดทั้งปี จากเมืองท่องเที่ยวสู่ Global Lifestyle Destination และจาก Shopping Mall สู่ Destination Economy ภูเก็ตกำลังเปิดบทใหม่ของตลาดค้าปลีกที่ทั่วโลกต้องจับตามอง
“โดย ‘ICONPHUKET’ ได้รับการเปิดตัวโดย Siam Piwat ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 10,000 ล้านบาท โดยวางแนวคิดเป็น Hybrid Retail-Attraction & Entertainment Destination ที่ผสมผสานพื้นที่ค้าปลีก ความบันเทิง การท่องเที่ยว และกิจกรรมด้านไลฟ์สไตล์เข้าด้วยกัน พร้อม 12 World-Class Attractions และมีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2572 โดยถือเป็นอีกหนึ่งโครงการสำคัญที่สะท้อนทิศทางการพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกของภูเก็ตไปสู่รูปแบบ Destination Retail ที่สามารถดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวและผู้บริโภคในระดับนานาชาติ แม้ Shopping Mall ยังคงเป็นรูปแบบพื้นที่ค้าปลีกที่มีสัดส่วนมากที่สุด แต่ซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่า Community Mall กำลังมีบทบาทเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน เนื่องจากสามารถตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ที่ต้องการความสะดวกในการใช้ชีวิตในแต่ละวัน โดยผสมผสานร้านอาหาร คาเฟ่ ซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านค้า บริการ และพื้นที่พักผ่อนเข้าด้วยกัน และสามารถพัฒนาให้สอดคล้องกับบริบทของแต่ละทำเลได้มากกว่าศูนย์การค้าขนาดใหญ่”นายภัทรชัย กล่าว
ทั้งนี้หนึ่งในพื้นที่ที่เห็นการขยายตัวของ Community Mall อย่างชัดเจนคือ โซนชายฝั่งตะวันตกของภูเก็ต โดยเฉพาะ บางเทา,กมลา (Bang Tao, Kamala) และพื้นที่โดยรอบ Laguna Phuket ซึ่งเป็นทำเลที่มีทั้งโรงแรมระดับบน โครงการ Branded Residence วิลล่าระดับ Luxury และกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนักในระยะยาว ทำให้ความต้องการพื้นที่ค้าปลีกที่เน้นไลฟ์สไตล์และการใช้ชีวิตประจำวันเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายกำลังเดินหน้าพัฒนาและเตรียมเปิดโครงการ Community Mall ใหม่ในภูเก็ต อาทิ Minggle Hill, Mingle Crystal Lake Kamala, Minggle Vibe, Turquoise Community Mall, The Grove by Botanica, Synthesis Ark Phuket, The Hub Kamala และ One MontAzure สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาต่อศักยภาพของตลาดค้าปลีกในภูเก็ต และการเปลี่ยนแปลงของรูปแบบการบริโภคจากการเดินทางเข้าสู่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ไปสู่การใช้บริการพื้นที่ค้าปลีกที่อยู่ใกล้กับที่พักอาศัยและแหล่งท่องเที่ยวมากขึ้น
ดังนั้น การเติบโตทั้งในกลุ่ม Shopping Mall และ Community Mall จึงสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของภูเก็ตจากเมืองท่องเที่ยวที่พึ่งพาการจับจ่ายของนักท่องเที่ยวเป็นหลัก ไปสู่เมืองที่มีการอยู่อาศัยและใช้ชีวิตตลอดทั้งปี โดยเฉพาะในทำเลที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โรงแรม และโครงการ Mixed-use อย่างต่อเนื่อง ซึ่งมีแนวโน้มดึงดูดการลงทุนด้านค้าปลีกมากขึ้น เพื่อรองรับทั้งนักท่องเที่ยว ผู้พักอาศัย และกลุ่ม Expat ที่เพิ่มขึ้น
ทั้งนี้ การเกิดขึ้นของ Community Mall จำนวนมาก ควบคู่ไปกับการลงทุนใน Shopping Mall ขนาดใหญ่และ Destination Retail ไม่ได้เป็นเพียงการเพิ่มพื้นที่ค้าปลีกในตลาด แต่ยังสะท้อนถึง การยกระดับภูเก็ตสู่การเป็น Lifestyle Destination ระดับนานาชาติ ที่ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงร้านค้า ร้านอาหาร บริการ และกิจกรรมด้านไลฟ์สไตล์ได้อย่างสะดวกในแต่ละย่าน ซึ่งจะทำให้ตลาดค้าปลีกของภูเก็ตมีความหลากหลายและกระจายตัวมากขึ้นในระยะต่อไป
ซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่า สำหรับค่าเช่า พื้นที่ค้าปลีกในภูเก็ตยังอยู่ในระดับที่สะท้อนความต้องการของตลาด โดยอัตราค่าเช่าโดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 700–3,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขึ้นอยู่กับประเภทโครงการ ทำเล และศักยภาพในการดึงดูดผู้ใช้บริการ โดยพื้นที่ Community Mall และทำเลที่มีศักยภาพสูงมีค่าเช่าอยู่ในช่วงประมาณ 1,200–1,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่โครงการที่มีทำเลโดดเด่นหรือมีฐานลูกค้ากำลังซื้อสูงสามารถมีค่าเช่าสูงถึง 2,000–2,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และบางทำเลอาจสูงถึง 2,000–3,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน นอกจากนี้ โครงการบางแห่งยังใช้รูปแบบการจัดเก็บค่าเช่าร่วมกับ Gross Profit (GP) ประมาณ 18–25% เพื่อให้สอดคล้องกับยอดขายของผู้เช่า สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการต่อศักยภาพการใช้จ่ายและการเติบโตของตลาดค้าปลีกภูเก็ตในระยะยาว
ที่น่าสนใจคือ แม้ตลาดค้าปลีกภูเก็ตจะมีการเพิ่มอุปทานอย่างต่อเนื่อง แต่พื้นที่ค้าปลีกส่วนใหญ่สามารถรองรับความต้องการของตลาดได้ในระดับสูง โดยจากอุปทานรวมประมาณ 432,630 ตารางเมตร มีพื้นที่ที่ถูกใช้งานแล้วประมาณ 400,345 ตารางเมตร หรือคิดเป็นอัตราการเช่าพื้นที่สูงถึง 92.54% ขณะที่มีพื้นที่ว่างรอการเช่าเพียงประมาณ 32,285 ตารางเมตร หรือ 7.46% ของอุปทานทั้งหมด สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการพื้นที่ค้าปลีกที่ยังคงแข็งแกร่ง และศักยภาพของตลาดในการรองรับโครงการค้าปลีกใหม่ ๆ โดยเฉพาะในทำเลที่มีการเติบโตของการท่องเที่ยว การอยู่อาศัย และโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับบนอย่างต่อเนื่อง
