3 สมาคมอสังหาฯผนึกกำลังร่วมกับคณะกรรมการจัดงาน “มหกรรมบ้านและคอนโด” ครั้งที่ 50 เปิดฉากกระทุ้งเคาะกะลาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจเปราะบางและปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 44.9% ล่าสุดยื่นหนังสือใส่มือ “เอกนิติ” เสนอชุดมาตรการดับร้อน 2 เข็มแรง ชูการเบิ้ลกรอบหักลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยกู้บ้านเป็น 200,000 บาท ควบคู่การจัดระเบียบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ตรงประเภทอยู่อาศัยที่ 0.03% เร่งปลุกกำลังซื้อโค้งสุดท้ายของปี ขณะที่ฟากผู้ประกอบการพร้อมใจส่งสต็อกต้นทุนเก่า-บ้านประหยัดพลังงาน Green House แข่งอัดแคมเปญดักทางต้นทุนใหม่ปี 70 พุ่ง 8% มั่นใจยอดสะพัด 4 วันทะลุเป้า 10,000 ล้านบาท
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยถึง ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ว่า แม้ความต้องการบ้านยังคงเป็นปัจจัย 4 ที่มีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่กำลังซื้อในปัจจุบันมีความเปราะบางสูง ประกอบกับการเข้าถึงสินเชื่อเป็นไปได้ยาก จากการสำรวจพบว่า อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) จากสถาบันการเงินปรับตัวสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ โดยใน 2 ไตรมาสแรกของปี 2569 พุ่งสูงถึง 44.9% เมื่อเทียบกับปี 2567 ที่อยู่ที่ 40.1% ทำให้ภาคเอกชนต้องเร่งร่วมมือกับภาครัฐในการแก้ปัญหาหนี้รายย่อยและดันมาตรการใหม่ๆ เข้ามากระตุ้นตลาด
ทั้งนี้เพื่อแก้ปัญหากำลังซื้อ ทาง 3 สมาคมอสังหาฯ คือ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร,สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย ได้ยื่นข้อเสนอ 2 มาตรการด้านภาษีสำคัญต่อกระทรวงการคลังและภาครัฐ
-มาตรการแรก คือ การขยายวงเงินนำดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านมาหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จากเดิมสูงสุด 100,000 บาท เพิ่มเป็น 200,000 บาท/ปี โดยเสนอให้ครอบคลุมการโอนบ้านตั้งแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2569 - 31 ธันวาคม 2570 สำหรับผู้ซื้อบ้านระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทที่มีรายได้เฉลี่ยประมาณ 100,000 บาท/เดือน (ฐานภาษี 25%) จะช่วยประหยัดภาษีได้สูงสุดถึง 50,000 บาท/ปี ขณะที่ภาครัฐจะได้รับภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าธรรมเนียมกลับคืน 3.3% คิดเป็นเงินกว่า 230,000 บาท ซึ่งสามารถหักลบกับเงินภาษีที่เสียไป รวมถึงยังได้รับภาษีเงินได้นิติบุคคลจากผู้ประกอบการอีก 20%
-มาตรการที่สอง คือ การจัดประเภทภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ตรงตามวัตถุประสงค์การอยู่อาศัยจริงในอัตรา 0.03% เพื่อไม่ให้ผู้ถือครองที่อยู่อาศัยถูกประเมินภาษีในประเภท “อื่นๆ" ที่ต้องเสียภาษีสูงถึง 0.3% เว้นแต่กรณีนำไปใช้เชิงพาณิชย์ เช่น ห้างสรรพสินค้าหรืออาคารพาณิชย์ จึงให้จัดเก็บตามอัตราพาณิชยกรรม
ส่วน"บ้านคนละหลัง พลัส" ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) วงเงินนำร่อง 50,000 ล้านบาท ที่นำระบบอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยง (Risk-based Interest Rate) มาใช้ โดย 10,000 ล้านบาทแรกให้อัตราดอกเบี้ย 2.6% และอีก 40,000 ล้านบาท ให้อัตราดอกเบี้ย 2.8%. พร้อมเสนอให้ขยายวงเงินโครงการเพิ่มเป็น 100,000 ล้านบาทในปี 2570 ขยายระยะเวลาจนถึงสิ้นปี 2570 นั้น ถือว่าเป็นเรื่องที่ดี และอยากให้ดึงธนาคารพาณิชย์เอกชนเข้าร่วมโครงการดังกล่าวด้วย ทั้งยังสนับสนุนการรวมหนี้รายย่อย เข้ากับสินเชื่อบ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ยบัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคลจาก 10–18% ให้เหลือเพียงประมาณ 5%
ในส่วนของพลังงานสะอาด ที่รัฐบาลสนับสนุนโครงการโซลาร์ภาคประชาชนสำหรับการติดตั้งโซลาร์เซลล์ขนาด 3–5 กิโลวัตต์ ซึ่งปัจจุบันต้นทุนแผงลดลงเหลือประมาณ 30,000 บาท/กิโลวัตต์ หรือใช้เงินลงทุนรวมราว 150,000–200,000 บาท ซึ่งช่วยประหยัดค่าไฟฟ้าได้ 25–30% และคืนทุนได้ภายในประมาณ 6 ปี หากภาครัฐช่วยสนับสนุนสินเชื่อและเปิดให้ขายไฟฟ้าคืนการไฟฟ้าได้จริง จะกลายเป็น New Normal ของการอยู่อาศัย ส่วนเรื่องภาษีลาภลอย (Betterment Tax) หรือภาษีส้มหล่น เก็บจากผู้ถือครองที่ดินที่ได้รับประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐานรัฐ เพื่อนำรายได้ภาษีไปลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ เช่น ระบบป้องกันน้ำท่วมภาคกลางและกรุงเทพมหานคร
ความร่วมมือของ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ในการผลักดันแนวคิด "Green House & Condo" บ้านประหยัดพลังงานและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ในงาน “มหกรรมบ้านและคอนโด” ครั้งที่ 50 ว่า ได้มุ่งเน้นกระตุ้นให้ผู้ประกอบการออกแบบ นำเสนอวัสดุฉนวนป้องกันความร้อน และเปลือกอาคารที่ช่วยให้อุณหภูมิภายในบ้านเย็นกว่าบ้านทั่วไปประมาณ 1 องศาเซลเซียส ซึ่งช่วยประหยัดการทำงานของเครื่องปรับอากาศเมื่อเปิดอุณหภูมิที่ 25 องศาเซลเซียส และลดค่าไฟฟ้าในกระเป๋าผู้บริโภคลงได้ร้อยละ 12–15 หรือคิดเป็นเงินประหยัดจากเฉลี่ย 1,500 บาท/คน/เดือน เหลือเพียงประมาณ 1,300 กว่าบาท/คน/เดือน
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวถึง ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ว่า ยอดซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงที่ผ่านมาปรับตัวเติบโต 17% จากผลของมาตรการรัฐและมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) แม้ตลาดจะยังมีปัจจัยลบจากภาระหนี้สินครัวเรือน หนี้สาธารณะ และราคาพลังงาน ทั้งนี้ ประเมินว่าหากปี 2570 ไม่มีปัจจัยลบภายนอกเข้ามาซ้ำเติม และภาครัฐอนุมัติ 2 มาตรการภาษีตามที่เสนอ ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2570 จะปรับตัวเป็นบวกมากกว่าปีนี้อย่างแน่นอน
สำหรับพฤติกรรมผู้บริโภคนั้น ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยอยู่อย่างต่อเนื่อง แม้จะประสบเหตุการณ์ภัยธรรมชาติอย่างแผ่นดินไหว หรือน้ำท่วมใหญ่ ผู้บริโภคอาจปรับเปลี่ยนทำเลซื้อบ้านในระยะสั้น แต่ในระยะยาวความต้องการยังคงกลับคืนสู่ภาวะปกติ แต่สิ่งสำคัญในปัจจุบันคือความมั่นคงทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค ตลอดจนความเข้มงวดของธนาคารในการอนุมัติสินเชื่อ ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)ทำได้เพียงขอความร่วมมือเท่านั้น
ด้านเทรนด์ Green Finance หรือ Green Mortgage ที่มีเงินทุนจากต่างประเทศเข้ามาสนับสนุนสถาบันการเงินไทย เพื่อปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำแก่โครงการอสังหาริมทรัพย์และอะพาร์ตเมนต์ประหยัดพลังงาน ซึ่งประเมินว่า แม้ภาวะเศรษฐกิจและภูมิรัฐศาสตร์โลกจะผันผวน แต่ประเทศไทยยังอยู่ในจุดที่ปลอดภัย (Safe Zone) และจากการประชุม IMF ที่ผ่านมา ประเทศไทยได้กลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและการเงินสำคัญของภูมิภาค
นายปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึง สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียม ว่า แม้การเปิดตัวโครงการใหม่จะลดลงอย่างมาก แต่โครงการที่ทำการบ้านอย่างดีและออกแบบผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ โดยนำนวัตกรรม Wellness, Longevity, โยคะ, Contrast Therapy ตลอดจนระบบประหยัดพลังงานมาใส่ในพื้นที่ส่วนกลาง ยังคงได้รับการตอบรับที่ดีมาก ขายดี ถึงขั้นต่อแถวจอง ซึ่งได้มีการสร้างปรากฏการณ์มาแล้วหลายโครงการ
ทั้งนี้ ราคาบ้านและคอนโดมิเนียม ที่ผ่านมามีการปรับตัวสูงขึ้นทุกปีอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และที่ผ่านมาจากผลกระทบของสงครามและราคาน้ำมันที่ผลักดันให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างหมวดปิโตรเคมีและค่าขนส่งพุ่งขึ้นเฉลี่ย 7.8–8% นั้น จึงอยากแนะนำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยตัดสินใจซื้อภายในงาน “มหกรรมบ้านและคอนโด”ครั้งที่ 50 นี้ เนื่องจากสินค้าที่นำมาจัดแสดงยังเป็น "สต็อกต้นทุนเก่า" ที่ยังไม่ปรับราคา และมีอัตราดอกเบี้ยที่ถูกที่สุด หากรอซื้อโครงการใหม่ในอนาคตจะต้องเจอฐานราคาจากต้นทุนใหม่ที่ปรับตัวสูงขึ้น
ด้าน นายกอบเดช ตั้งไชยวงศ์ ประธานการจัดงาน มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 กล่าวว่า งานดังกล่าวได้รวบรวมสินค้าอสังหาริมทรัพย์จากผู้ประกอบการมากกว่า 1,000 โครงการ ครบทุกเซกเมนต์ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม ทั้งบ้านใหม่และทรัพย์พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ พร้อมจัดแคมเปญโปรโมชั่นพิเศษโค้งสุดท้ายของปีและมีสถาบันการเงินรองรับการอนุมัติสินเชื่อภายในงาน ดังนั้นการจัดงานครั้งนี้เป็นหมุดหมายสำคัญที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวจากการแข่งขันด้านราคา ทำเล และโปรโมชั่น ไปสู่การแข่งขันด้านคุณค่าของการอยู่อาศัย หรือ Value of Living โดยนำแนวคิด Green Economy และ Sustainability มาสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่อยู่อาศัย
“Green Living ไม่ควรเป็นเพียง Concept หรือจุดขายของโครงการระดับพรีเมียม แต่ต้องเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคซื้อได้จริง เพราะความคุ้มค่าของการซื้อบ้านไม่ได้วัดจากราคาขายอย่างเดียว แต่ต้องมองต้นทุนการอยู่อาศัยตลอดอายุบ้าน ทั้งค่าไฟฟ้า การใช้พลังงาน และการดูแลรักษา เราจึงต้องการให้งานครั้งที่ 50 เป็นจุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนบ้านรักษ์โลกให้เป็นทางเลือกที่จับต้องได้สำหรับผู้บริโภคทุกกลุ่ม” นายกอบเดช กล่าว
สำหรับแนวคิด The Future of Sustainable Living เชื่อมที่อยู่อาศัยเข้ากับเทคโนโลยีและนวัตกรรมที่ใช้ได้จริงในชีวิตประจำวัน ตั้งแต่อาคารเขียว (Green Building) การออกแบบบ้านให้ใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ Solar Rooftop ระบบ Smart Home และ EV Charger ไปจนถึงวัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและพื้นที่สีเขียว ซึ่งเชื่อมโยงกับความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจโดยตรง เช่น การออกแบบให้ระบายอากาศและรับแสงธรรมชาติช่วยลดการใช้พลังงาน Solar Rooftop ช่วยลดค่าไฟระยะยาว และ Smart Home ช่วยบริหารการใช้พลังงานได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น
ด้าน การขับเคลื่อน Green Economy ยังต้องอาศัยความร่วมมือจากภาคการเงิน โดยเฉพาะการสร้างโอกาสให้ผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม รวมถึงผลิตภัณฑ์ที่สนับสนุนบ้านประหยัดพลังงาน เช่น Green Home Loan และ Green Finance ซึ่งจะช่วยขยายตลาดบ้านประหยัดพลังงานจากกลุ่มเฉพาะไปสู่ตลาดวงกว้าง งานครั้งนี้จึงรวมโครงการที่อยู่อาศัยและบริการสินเชื่อไว้ในพื้นที่เดียว เพื่อให้ผู้บริโภคเปรียบเทียบทางเลือกควบคู่ไปกับความสามารถในการผ่อนชำระ
“การเปลี่ยนผ่านสู่ Green Economy จะเกิดขึ้นไม่ได้ หากมีเพียงผู้ประกอบการที่พัฒนาสินค้า แต่ผู้บริโภคเข้าไม่ถึง ความร่วมมือระหว่างผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ให้บริการเทคโนโลยี และสถาบันการเงิน จึงเป็นกลไกสำคัญที่ทำให้ Green Living เกิดขึ้นจริง อย่างไรก็ตามสิ่งที่ 3 สมาคมอสังหาฯ คาดหวังจากการจัดงานครั้งที่ 50 ไม่ใช่เพียงการกระตุ้นกำลังซื้อและกิจกรรมทางเศรษฐกิจช่วงปลายปี แต่เราต้องการยกระดับบทบาทจากเวทีซื้อขาย สู่แพลตฟอร์มที่เชื่อมการลงทุน เทคโนโลยี การเงิน และความยั่งยืนเข้าด้วยกัน เป้าหมายของเราไม่ใช่แค่ทำให้ผู้บริโภคซื้อบ้านได้ในวันนี้ แต่ต้องให้บ้านที่ซื้อวันนี้มีคุณภาพ คุ้มค่า และตอบโจทย์ชีวิตในอนาคต เราอยากเห็น Green Living เปลี่ยนจากทางเลือกของคนบางกลุ่มไปสู่มาตรฐานใหม่ของบ้านยุคนี้” นายกอบเดช กล่าว
สำหรับปัญหาน้ำท่วมในระยะสั้นที่ผ่านมา ได้ส่งผลกระทบเพียงชั่วคราว แต่ในทางกลับกันได้กลายเป็นปัจจัยกระตุ้นให้ผู้บริโภคตัดสินใจมองหาคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยในทำเลที่ปลอดภัยมากขึ้น โดยคาดหวังให้หน่วยงานภาครัฐช่วยสนับสนุนแคมเปญกระตุ้นการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ซึ่งการจัดงาน “มหกรรมบ้านและคอนโด”ครั้งที่ 50 นี้ ได้ตั้งเป้าหมายสร้างยอดขายและเงินสะพัดตลอดการจัดงาน 4 วัน ไว้ที่ 10,000 ล้านบาท
